【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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上週六抵奧，在清早的冷冽寒風中，閒步維也納市區，體會再度站在這片土地的感覺，也在心裡與在台灣逍遙度過的二個多月道別。

返家後，略事休息了，馬上為週一的工作準備。其中一樣是為著每週一必要呈示的PCR檢測結果，及時出門前往檢驗所。

因為自始至終都不想以侵入式的方法維護健康，願意盡一切可能養護身心，不想隨主流意識觀點起舞，也不因鋪天蓋地的信息而恐懼與做出背離身心靈情狀的不自主決定。

所以，我與另一半，依法規，每週要至特定檢驗場所做三次檢測，週一必定要是PCR，其他二次則任意，並得次次及時提出證明，才能順利上班。

週六傍晚做一次PCR，有效期限72小時，在週二晚間結果到期後，於週三再做一次快篩，才能順利進出音樂院，而週三也同時做一次PCR，好讓我週五可以工作。

麻不麻煩？是有點麻煩，但甘之如飴。

上週六晚間開始伏案工作至午夜，歷經週日的準備，這週一回到睽違二個多月的工作崗位。這當中，學務秘書又交托一位剛考完入學考，因著他人推薦，無論如何都想進來我班上的學生。家長明確表示，寧可不立刻入學，也要等待到我有位置能收孩子為學生為止。謝謝他們的信任，加上當時擔任主審的鋼琴部主任也稱讚學生的天賦，因此我東挪西湊了，硬是擠出半小時給這個小孩。

隔日，在鋼琴部會議上，因為一場臨時入學考，主任徵求願意擔任評審的同事，雖然我那時是有課的，但莫名奇妙地直覺應該要在場，加上很喜歡我們這位主任老太太，就想支援她，好讓學務順利進行。

所以承應下此事，並立刻聯絡學生們調課。

這個心血來潮的決定，居然讓我又收下一個天份好到讓我與主任雙雙下巴掉下來的小小孩。沒正式學過，才在家隨意彈了三四個月，就能完整雙手背彈出二首不短的曲子。

小小孩彈完後，主任把我拉出琴房急切地密談，「快！快收他！這個學生好適合妳！無論無何擠出一個位置！」

在還沒能完全確認有時間前，就決定收了再做打算。

離開考場，進入我自己的琴房，教了半小時後，迎來下一位青少年學生。

然後，他突然告訴我，「我想，我應該不繼續學了。」😱

這顯化的速度也太快了吧！

其實，確切來說，應該是，因為有學生想離開了，所以宇宙事先安排了另一個新學生，只是發生順序是顛倒著來的。

若我不夠信任大我指引，不聽從直覺地主動調課參與額外入學考評審，或馬上放棄收入新生，也不會與接下來的一連串人事物相逢。

最終結果就是，今年超乎預期地收了八個新學生，共計幾十名學生，外加一個音樂劇專任伴奏鐘點，工作時數滿到不能再滿，忙到了姥姥的姥姥家。（扶額）

但很安慰地，這學年數十個學生的鐘點安排，這件學期初總讓全音樂院同仁們談之色變的頭等大事，卻奇蹟式地順利完成。雖然熱門時段總是很多人的心頭好，但迂迴曲折地後來都盡可能讓所有人皆大歡喜及各取所需。

一週工作下來，每日總在晚間十點半前就不支倒地，誤打誤撞地，讓我過上了久違的，早睡早起的精實生活。😂

*回到我的王牌教授級別雙平台鋼琴豪華琴房（好長的琴房暱稱），與親愛的帥氣李斯特先生再次合照。

0924紐約時報

*【德州難民營清理結束 僅數千海地人獲准留在美國】
有近2000名海地移民從邊境的小社區Del Rio抵達休士頓，載運移民的巴士，每小時都有一班停靠在巨大的避難所。在San Antonio，美國當局已經允許數百人乘坐飛往紐約、波士頓和邁阿密等目的地的航班。近日移民和海關執法部門通過包機將大約2000名移民驅逐出境回海地。拜登政府雖試圖阻止更多人湧入邊境，但仍有數千人被獲准前往美國各地的城市，他們可能在美國居住數月或數年，等待移民聽證會結果。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/us/haitian-migrants-texas-camp.html

*【美國駐海地特使譴責拜登違反人道精神 遣反海地難民 憤而辭職】
1400名從墨西哥和中美洲入境德州的海地移民被遣送回國，美國駐海地特使Daniel Foote譴責拜登政府的決定，稱將難民送回一個因地震和政治危機陷入混亂的國家是不人道的行為。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/us/politics/haiti-diplomat-resign-biden.html

*【美國法定債務上限違約已迫在眉睫，葉倫出任財政部長後面臨迄今為止最大的考驗】
2014年，葉倫擔任美聯準會主席時，面對共和黨人的盤問：如果美國的借款限額被突破，並且繼續支付國家帳單的措施被用盡，聯邦政府是否有計劃。葉倫說：這完全取決於財政部。現在同樣的災難，變成是葉倫的責任，她正面臨著作為拜登總統財政部長八個月來所面臨的最大考驗，面對國庫即將用罄，她必須說服拒絕提高舉債上限的共和黨議員，以防止債務違約可能導致歷史性的金融危機。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/us/politics/debt-limit-fight-yellen.html

*【美國疾管中心建議65歲以上老人加強第三針注射，展開對抗病毒的新行動】
美國疾病預防控制中心（C.D.C.）的科學顧問批准了針對美國老年人的輝瑞生物技術公司疫苗的額外劑量，但不針對醫療工作者，這與FDA美國食藥署的決定產生分歧。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/health/covid-boosters-vaccine-cdc.html

*【Covid-19實時更新】
#阿拉斯加的醫院努力應對不斷惡化的疫情。根據《紐約時報》最近收集的數據趨勢，截至週四，該州平均每天每 10 萬人中有 125 例新病例，比全國其他任何地方都多。這個數字在過去兩週飆升了 42%，自 7 月初以來增加了 20 多倍。
#美國CDC尚未接獲要求判斷Moderna和嬌生疫苗接種者，是否可以針對接種輝瑞疫苗者。美國食品和藥物管理署正在審查 Moderna 加強針的數據，但尚未收到嬌生公司的申請。幾位專家支持混合搭配策略，並表示隨著新數據出現，他們將重新審視Pfizer-BNT是否可以混打Moderna 加強針。
#非洲衛生專家歡呼拜登的疫苗承諾，但呼籲提高贈與的透明度。
#古巴預計將在 12 月 31 日之前使用國產疫苗實現“全面免疫”。
#世界衛生組織警告說，在阿富汗治療冠毒的醫院中，近四分之一已經關閉。
#澳洲人口第二多的維多利亞州宣布，一些因大流行而滯留在其他地區的居民將從 9 月 30 日起可以回家。
https://www.nytimes.com/live/2021/09/23/world/covid-delta-variant-vaccine

*【德國大選在即，梅克爾為基民盟候選人拉票】
投票通道將於周日開啟，梅克爾在全國各地的訪問表明，基民盟候選人Armin Laschet當前處於劣勢；此前梅克爾一直拒絕對繼任者表態。民意調查顯示，社會民主黨仍以約3%的微弱優勢領先。對德國和梅克爾的政治影響力來說，這場大選誰將獲勝意義重大。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/world/europe/merkel-germany-election.html

*【觀點：美中“秘密電話”背後的更深層問題】
美國企業研究所外交和國防政策研究主任Kori Schake認為，米利的行為可能違反美國軍政關係規範。身心有恙的總統對民主構成威脅，但如果軍隊認為自己是民選領導人合法權力的仲裁者，也是危險的。
https://cn.nytimes.com/opinion/20210923/general-milley-woodward/

*【在對抗中國的問題上，澳洲押注美國很冒險】
洛伊研究所國際安全項目主任Sam Roggeveen寫道，澳洲似乎認定美國將長期參與亞洲事務，並準備在必要時打壓中國，但事實並非如此。美國是主動選擇進入亞洲，澳洲沒有這種選擇餘地。
https://cn.nytimes.com/opinion/20210923/aukus-australia-us-china/

*【塔利班示好中國，阿富汗維吾爾人開始擔憂人身安全】
近幾個月來，隨著美國撤軍、塔利班與北京關係升溫，許多早些時候從中國逃往阿富汗的維吾爾人急切地想要再次逃離。他們擔心自己會被塔利班當作棋子引渡至中國，以換取經濟援助和投資。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/world/asia/afghanistan-uyghurs-china-taliban.html

*【恆大命運懸而未決，投資者押注政府救市，公司股價意外回升】
截至週四，恆大仍未對是否已支付一批當日到期的債券做出公開表態，中國政府也一直沒有鬆口，同時強調沒有一家公司大到不能倒。但隨著經濟增長放緩，當局已經開始採取行動提振市場信心，包括向該國銀行系統注入資金。儘管仍然存在不確定性，但這家背負巨額債務的大型房地產開發商股價週四上漲了18%。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/business/china-evergrande-bond-payment.html

*【中國打造“內迴圈”經濟，外商立場現分歧】
中國歐盟商會一份報告中指出，中國對半導體、商用飛機、電動車等多個行業提供大力補貼，相關政策阻礙了外國在華投資。但一些在華經營的美國公司則更支持北京的政策。上海美國商會稱，三分之一的商會成員認為中國自力更生的戰略將有助於他們的收入。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/business/china-business-survey.html

*【美國2020年謀殺案激增近30%】
FBI的統計資料顯示，這是自1960年有記錄以來該數位最為猛烈的增長。這一趨勢延續至今年，但增速有所放緩。
https://www.nytimes.com/2021/09/22/upshot/murder-rise-2020.html

*【美國田納西州一超市發生槍案，造成一死12傷】
警方在商店後面找到槍手遺體，據悉，該名男子在行凶後開槍自盡。當地官員稱槍手是在該超市工作的外部供應商員工，警方表示受害者傷勢“非常嚴重”。
https://www.nytimes.com/live/2021/09/23/us/shooting-collierville-kroger-tennessee

*【歐盟計畫統一手機充電器規格，或將打擊蘋果】
歐盟宣佈，計畫將USB-C連接器作為所有手機、平板、相機和其他電子設備的標準充電埠，以減少環境浪費，簡化設備之間充電器的切換。新法規很可能在2024年生效。這將給擁有不同介面的iPhone設備帶來極大影響。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/business/european-union-apple-charging-port.html

*【國會防暴委員會傳喚川普的高級顧問，強化了對1月6日暴力事件的調查】
調查 1 月 6 日國會大廈襲擊事件的特別委員會，傳喚川普總統最親密的四名顧問，加強了對這位前總統，在這場致命騷亂之前和期間所做的事情的審查。
https://www.nytimes.com/2021/09/23/us/politics/jan-6-committee-trump-white-house.html

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我們認為, 現在是世界歷史的重要關口, 能和近代歷史中的重大變化相比較。 2019年及2020年的事件均顯示出香港人對於民主、自由價值觀的追求, 並同時令這股浪潮捲進全世界, 不可逆轉。

保留實力, 等待黎明!

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