【長遠有發展的雅生活】

雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.

股票代號：3319
市盈率：26倍
每股盈利：$1.03
市值：$400億
業務類別：地產相關
集團主席：黃奉潮、陳卓雄
主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
集團網址：http://www.agileliving.com.cn

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企業簡介--

雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

--業務發展--

【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

--業務3大類別--

【圖2】--雅生活主要業務

雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

--行業分析--

在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

--背景因素--

雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

--競爭優勢--

正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

--財務數據理想--

從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

--發展前景--

中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

--投資策略--

綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上部，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【長遠有發展的雅生活】

雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.

股票代號：3319
市盈率：26倍
每股盈利：$1.03
市值：$400億
業務類別：地產相關
集團主席：黃奉潮、陳卓雄
主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
集團網址：http://www.agileliving.com.cn

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企業簡介--

雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

--業務發展--

【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

--業務3大類別--

【圖2】--雅生活主要業務

雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

--行業分析--

在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

--背景因素--

雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

--競爭優勢--

正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

--財務數據理想--

從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

--發展前景--

中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

--投資策略--

綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【長遠有發展的雅生活】

雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.

股票代號：3319
市盈率：26倍
每股盈利：$1.03
市值：$400億
業務類別：地產相關
集團主席：黃奉潮、陳卓雄
主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
集團網址：http://www.agileliving.com.cn

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企業簡介--

雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

--業務發展--

【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

--業務3大類別--

【圖2】--雅生活主要業務

雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

--行業分析--

在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

--背景因素--

雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

--競爭優勢--

正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

--財務數據理想--

從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

--發展前景--

中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

--投資策略--

綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【智翔的議會質詢-農業局、秘書處、原民處（10/23）】

＃龍杰虐狗案

今天因為龍杰虐狗案，主要詢問農業局與動保處，先來說明一下前情提要，龍杰虐狗案發生已達十數天，針對多次與政府合作，甚至揚名於訓犬界的龍杰，是否接受政府補助、過去動保處針對龍杰的稽查紀錄，以及訓練所目前犬隻狀況等事項，智翔要求動保處提供資料，所以才有10/15、10/17兩篇臉書貼文。

結果延遲至今天早上（10/22），智翔的辦公室才收到動保處回覆的公文，而且公文內文提及，龍杰一案將以動保法25-2條進行開罰，但其實昨天晚上，新聞媒體就已報導將開罰20萬的事情，為何昨天已經出現新狀況，今天送到的公文卻僅有說視狀況開罰，不禁讓人質疑，動保處是否用這種偷襲的方式，並刻意隱瞞資訊，來干擾議會內的質詢？

對於遭爆料有多項疏失的龍杰訓練所祭出20萬裁罰，雖然符合25-2規定中，10萬～300萬的裁罰範圍，但由日前爆料者提供龍杰非法買賣的訊息截圖中可以發現，犬隻販賣單隻可達10萬元的售價，裁罰20萬有合乎比例原則嗎？

再者，動保法25-2條規定後續寫道「前項供繁殖或買賣之特定寵物，主管機關得沒入之」，今天動保處卻在公文內自行添加「惟犬隻是否沒入，尚須視現場稽查結果」的文句，難道行政機關可以在公文內逕行對法律條文自行增減？

動保處在先前事件的處理上，雖然對龍杰勒令停業，但內部犬隻卻全數認定為家犬，且陳姓負責人持續辦理送養，所以動保處依此認為沒有沒入的必要嗎？ 對於爆出虐狗、非法販賣犬隻，甚至收費都不開發票的龍杰，動保處接連的處置，難道是要讓龍杰表面上送養，實則繼續非法販賣來繳納罰鍰嗎？對於非法販賣的不肖業者來說，賣兩隻狗出去就賺到被罰款的錢，實在太過划算。

因此我強調，剩餘的犬隻盡可能先送進收容中心，因為依照經驗，品種犬的領養速度其實非常快，讓收容中心的專業人員負責照料即送養，也能提供一般民眾領養而非特定人士。動保處雖然一再重複，說稽查龍杰的結果是認為沒有危害之虞，但至今沒有人知道稽查狀況為何，究竟動保處有沒有詳實紀錄，智翔跟動保處索取這些資訊至今依舊沒有下文。

另外不針對龍杰，桃園目前還有其他訓犬所，動保處是否去稽查，這些在「特定寵物業管理辦法」沒被規範的「訓練所」、「寵物美容訓練」、「比賽犬玩家」等，在實行寄養、繁殖、販賣等營業項目，透過由動保員陪同確實稽查，降低動保的漏洞。

所以智翔也認為，桃園市應全面盤點相關寵物業（寄養、繁殖、販賣）是否合法與設備完善，也包含各類的寵物業者（鳥、魚、爬蟲類、齧齒類），在查核與評鑑中，業者名稱、違規事由與裁罰金額，都必須公開透明。

最後，從源頭來管理棄養問題，是否可效仿台北市的寵物保險措施，動保處今天也回應將花時間研議，智翔拭目以待，也請各位關心動保的市民朋友們持續關注。

相關貼文：
【動保處不要淪為非法寵物業者防火牆 面對問題才能展現決心】
https://npptw.org/82eK0v
【龍杰虐狗案無聲無息 動保處動起來】
https://npptw.org/L9kLLM
「政府動保大漏洞，全台查核要落實」記者會
https://npptw.org/YbQjFD

🎞完整質詢影片請看：https://youtu.be/1JfF7Cr2fkA
🎞youtube頻道請搜尋：桃園市議員簡智翔

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白天鵝賓館座落在廣州鬧市中的沙面白鵝潭，由霍英東先生與廣東省政府投資合作興建而成，酒店於1983年開業，是中國第一家中外合作的五星級賓館，被譽為印證改革開放成功典範。正因白天鵝賓館建築於江面上，根基年年歲歲受江水衝擊侵蝕，2012年施工隊掏開賓館的地下才發現，舊樁都不能再用，補了2000多根樁才把白天鵝重新撐起來。2015年7月15日已完成維修再正式開門營業。
　　粵海關於1685年成立，官署設在省城（廣州）天字碼頭，在黃埔村（黃埔洲）設黃埔掛號口和稅。關部行台則設在澳門關前街和關後街之間的地段。大同酒家這座樓宇，原屬聯華影業置業公司的物業。 據說原設計的樓層高度與愛羣大酒店相等，後因日軍侵佔廣州，建至第八層就停工，直到1958年才在頂層上加了九樓和十樓。大同酒家與鄰近的長堤大馬路大三元酒家、大公餐廳合稱廣州「三大」酒家。廣州少年兒童圖書館是副省級公共圖書館，館舍有沿江館和海珠分館，兩館之間實行通借通還，資源分享，為廣州地區3——18歲少年兒童、家長和少兒工作者提供服務。沿江館位於沿江西路149號（原永安堂），由華僑胡仙女士捐贈館舍。
中山大學附屬第二醫院(又名孫逸仙紀念醫院，簡稱中山二院)坐落在廣州市的珠江河畔，是一所具有悠久歷史的大型綜合性醫院。其建於1835年11月，由美國傳教士伯駕(dr.parker)先生創辦，是中國最早的西醫院。這裏曾留下孫中山先生學醫的足跡，也曾挽救了無數患者的性命，為祖國西醫學的發展培養了無數的醫學人才。
解放大橋簡稱解放橋，為連接珠江兩岸的橋樑，於1994年12月動工，1998年2月通車。建造解放大橋的原用處是用來緩解海珠橋的交通壓力，北起越秀區解放南路，南接海珠區同福路、同慶路。大橋全長923米，寬25米，雙向4車道，兩側各有3米寬的人行道。解放大橋原為收費橋，後在2001年劃歸市政府，停止收費。
海珠橋位於中國廣東省廣州市區，是跨越珠江的一座橋樑，連接越秀區及海珠區，北連廣州起義路，南接江南大道北。2013年12月6日上午，廣州市文物管理委員會和廣州市歷史文化名城保護委員會2013年第三次會議審議並通過《廣州市歷史建築（第一批）推薦名單》，海珠橋成為300餘處首批被認定的歷史建築之一。早在清光緒年間已有人提議在珠江上興建橋樑，當時的設想是在距離稍窄的海珠石上豎立橋躉，橫架橋樑以貫通南北，但因欠缺完整的計劃和資金，方案最終未能實現。1920年代末，廣州市政府決定興建跨江橋樑，經過廣州城市設計委員會公開徵集設計圖則及廣州市工務局的測量後決定在市區珠江河段的河面最窄處，即珠江北岸的維新路（今起義路）至珠江南岸的廠前街（今江南大道），建造第一座連接兩岸的鋼結構開合式跨江大橋。1938年6月日軍派遣飛機轟炸廣州，把橋體的開合器震壞。從此大橋已不可以開合。
天字碼頭俗稱「廣州第一碼頭」，位於廣州市越秀區沿江中路及北京路交界，有渡輪渡過珠江來往對岸海珠區的紡織碼頭及提供水上巴士服務，現除了用於渡江外，最大的用途是用於旅遊觀光，珠江夜遊的船隻多在這裡啟航。於清雍正年間（1723年－1735年）形成，天字碼頭在清代時是專為迎送官員而設，是目前廣州使用歷史最久的碼頭。附近的接官亭（現在是北京南路的一條巷）正是當時迎接官員的地點。1839年林則徐到廣東禁煙在此上岸，孫中山也曾在此坐船逃往香港。
廣州塔碼頭是廣州的一個客運碼頭，在海珠區廣州塔附近的藝苑路西北處，往東旁邊不遠處就是廣州塔站。這裏有過江渡輪可以去到北京路、芳村、黃沙、海心沙和南方大廈那邊。另外，每晚的珠江夜遊最遠去到這裏，然後就會返程。