掃地工提醒各位陰陽師大人們，
距離現世同遊café結束只剩下幾個禮拜了，
還沒前去拜訪的大人可別錯過啦！除了限量的週邊合作商品外，
點選餐點及甜點類，可獲得虛寶卡、隨機角色卡。
點選飲品類，可獲得隨機角色杯墊。

另外，用餐隨附的牙籤旗、餐墊及杯身貼紙等，都是可以讓大人們帶回做紀念的！至於店內所擺設的立牌、裝飾物、菜單及三角桌牌為寮辦所有物，
請大人們來訪時，不要誤將以上物品給帶回，也不要進行交易行為唷！

掃地工(鞠躬~~，感謝大人們的配合！
最後，大人們別忘了參加夏日祭café的上傳照片抽獎活動，
在指定文章內上傳照片，就有機會抽中官方週邊大禮包喔！
傳送門：https://bit.ly/2RJJNjU
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現世同遊café第七彈《夏日祭café》
* 活動期間： 2020/8/5(三) – 2020/9/30(三)
* 活動地點： Futi Fudi 果滴滴
地址：台北市大安區延吉街153-10號
電話： 02 2772 9977
營業時間：
週一至五 10:00–22:00／週六 11:00-22:00／週日 11:00-21:00
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#現世同遊 #陰陽師夏日祭 #陰陽師

🎂
𝘏𝘢𝘱𝘱𝘺 𝘌𝘟𝘖 𝘋𝘢𝘺 #event_1

2020 4/8 是EXO的八週年
這八年來EXO 和L們一起經歷一切的喜怒哀樂
為了慶祝這重大的節日
燦恩 @aliee_chu 和 @ohwinniexx96 合作舉辦應援活動
邀請各個愛麗前來 
一起為EXO慶生

#event_1資訊

•地點｜Listen Café
•時間｜2020 4/5-4/30

•發放
1｜EXO 牙籤旗幟-25份
2｜貼紙 EXO ver. -300份
3｜貼紙Member ver. -100份

•領取條件
牙籤旗幟｜點一份飲料以外的餐點

EXO款貼紙｜達低消

成員款貼紙｜出示追蹤 @aliee_chu @ohwinniexx96 畫面


•notice
領取時別忘了跟服務你的店員說謝謝
且清楚表達/顯示手機的畫面 

拿到應援物的大家請多多發文認證分享❤️
且標註我們&成員的IG帳號 
還有hashtag
#엑소_8주년_축하해 #오래오래_사랑하자

•這是本次應援的event 1 
之後還有event 2 請大家多多關注🙌🏻♥️

我愛露營其中一個很大的原因，
就是可以好好的『野餐』!

不需要把食物、杯杯盤盤、桌椅和餐墊
大費周章地搬到目的地，
也不用趕著收拾善後急著離開。

起床後，伸伸懶腰，
直接在藍天綠地煎個雞蛋放在盤中，
煮一壺開水手沖咖啡，
慢慢的享受野餐、慢慢浪費時間。

讓露營早餐有野餐感其實很快又簡單，
將麵糊調好，在平鍋上煎幾個小小鬆餅疊起來，
請孩子鋪上水果和核桃，再插上小手做的牙籤旗，
就很有野餐存在感了啊~

4個簡單的巧克力蛋糕，其外觀讓人想起城堡、建築工地、營火和恐龍

簡單的巧克力蛋糕是流行的經典之一。但它可能無法討好孩子們的心。除非你能為他們提供裝飾精美的巧克力蛋糕時，他們的眼睛才會充滿閃耀。

無論是營火、夢幻般的城堡、有趣的建築工地還是幾乎快挖出來的恐龍，它們都能讓普通的巧克力蛋糕看起來非凡無比。

食譜：https://www.yokofu.tw/chocolate-cake/

對於巧克力蛋糕，你需要的食材：
3 顆 蛋 
125 ml 油
250 g 糖 
250 g 麵粉
1 茶匙 泡打粉 
3 湯匙 可可粉 
180 ml 牛奶 

根據選擇的設計，你需要一次或三次基本食材。因此，在準備配料之前，請先閱讀作法。對於小烤盤，通常使用與大烤盤相同數量的麵團。

巧克力蛋糕作法
打蛋、油和糖打到起泡沫。然後加入麵粉、泡打粉、可可粉和牛奶攪拌均勻。然後將麵糊倒入塗有油脂的烤盤裡，放進170°C烤箱50至60分鐘。然後讓巧克力蛋糕以適當的形狀完全冷卻。

巧克力奶油食譜
150 g 鮮奶油
300 g 全脂牛奶或黑巧克力 
200 g 奶油

巧克力奶油作法
將奶油打到起泡。然後將巧克力切碎並與鮮奶油一起融化，在平底鍋中不斷攪拌，然後將其與打發的奶油混合，使其成為巧克力奶油並讓其冷卻。

1.) 建築蛋糕
所需食材：
1 個 巧克力蛋糕(烤盤直徑16公分)
1 個 巧克力蛋糕(烤盤直徑24公分)
全脂牛奶巧克力奶油
花生奶油巧克力
巧克力餅乾
焦糖巧克力
玩具挖土機
作法
1.1) 巧克力蛋糕烤好後，讓其冷卻在將其從蛋糕模具裡取出。然後將小的巧克力蛋糕放在大的巧克力蛋糕中間，並用叉子劃出「採石場」。
1.2) 除了「採石場」外，所有巧克力蛋糕表面都塗上巧克力奶油。
1.3) 將巧克力餅乾碾碎，並將其散佈在蛋糕的外圍，當泥土。
1.4) 隨意粉碎一些巧克力餅乾、花生奶油巧克力和焦糖巧克力，並將它們作為「碎石」放在採石場的地方。最後放上玩具挖土機裝飾施工現場。完成，這蛋糕保證會讓小男孩的心跳加快。

2.) 營火蛋糕
所需食材
1 個 巧克力蛋糕(烤盤直徑18公分)
150克 全脂牛奶巧克力奶油
150克 黑巧克力奶油
10 根 捲心酥 

焦糖部分
250 g 糖
75 ml 水 
1 湯匙 蜂蜜 
紅色、黃色和橘色食用色素  

其它
烘培紙

作法
2.1) 將烘焙紙放在平坦的表面上。將糖和水一起煮沸，然後加入蜂蜜煮至呈現金黃色的黏液狀。然後加入一些黃色、紅色和橘色的食用色素，小心地將此液體淋在烘焙紙上。接著讓焦糖硬化。
2.2) 將巧克力蛋糕倒放，用黑巧克力奶油從下到上塗抹邊緣。
2.3) 蛋糕上方輪流放上巧克力奶油和全脂巧克力奶油，然後用烘焙紙輕輕擠壓，直到蛋糕頂部完全覆蓋住巧克力奶油大理石花紋。小提示：將蛋糕放入冰箱約30分鐘，將可以更容易將烘培紙從巧克力奶油上拿下。
2.4) 用隻乾淨的梳子，在蛋糕上面畫出花紋。
2.5) 將捲心酥折半，放在蛋糕中間。將焦糖敲碎成尖角並將其裝飾成火焰，營火蛋糕準備就緒。

3.) 恐龍化石出土蛋糕
所需食材
1 個 巧克力蛋糕(長方形烤盤24公分，食材請用兩倍 ）
500克 巧克力棒
150克 全脂牛奶巧克力奶油
1 個 恐龍骨架玩具
巧克力餅乾
自畫一個國旗並黏在兩根牙籤上

作法
3.1) 蛋糕中間挖個洞。
3.2) 將恐龍骨架放入其中，並用蛋糕屑覆蓋。
3.3) 用巧克力奶油塗抹蛋糕的邊緣，然後放上巧克力棒，作為挖掘現場的圍欄。
3.4) 巧克力餅乾弄碎，撒在蛋糕上，然後將挖出的蛋糕，弄成蛋糕屑，並撒在蛋糕上。然後用刷子將恐龍骨架上的屑屑刷開。插上國旗。美味的蛋糕看起來就像一個考古遺址，它將吸引小考古學家的注意。

4.) 城堡蛋糕
所需食材
1 個 巧克力蛋糕(烤盤直徑16公分)
1 個 巧克力蛋糕(長方形烤盤24公分)
5 個 巧克力瑪芬
5 個 冰淇淋甜筒
400克 白巧克力
藍色食用色素
150克 打發鮮奶油
300克 白巧克力棒
小旗幟
瓶蓋

草莓奶油
180 g 軟奶油
320 g 糖粉
草莓果醬

作法
4.1) 將奶油和糖粉攪拌成奶油。然後加入草莓醬，使奶油具有果味和粉紅色。然後用草莓奶油塗抹整個矩形巧克力蛋糕。
4.2) 將圓形巧克力蛋糕放在長方形上，並塗上草莓奶油。
4.3) 在長方形蛋糕的四個角上，各自放一個巧克力瑪芬，並將最後一個瑪芬放在圓形蛋糕的中間。
4.4) 將白巧克力棒切成窗戶、門和城牌，以裝飾城堡。
4.5) 將白巧克力隔水加熱融化，並添加藍色食用色素。將冰淇淋甜筒浸入藍色巧克力中，然後將其放在瑪芬上作為城堡的尖頂。用打發奶油和小旗子裝飾城堡。



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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

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#買舖博重建如何計數，#香港史上最詳盡的舖樓收購影影，#收購舖

完整食譜: http://www.yokofu.tw/big-football-party

所需材料:

三明治部分(1人份)):

1 份法國長棍麵包
2 湯匙 奶油乳酪
芝麻葉
2 片 火雞肉或火腿片
2 片 起司
6 片醃黃瓜
2-3 條紅椒

做法:

將一條法國長棍麵包橫切成上下兩半，再縱切成想要的三明治長度。在麵包內側塗上奶油乳酪，一片麵包當底層，放上起司、火腿片、芝麻葉、酸黃瓜和幾條紅椒，另一半麵包蓋上去，疊成三明治。

當然，取決於你想要多大尺寸的足球場、邀請多少人來派對，你可能需要先計算你要做幾份三明治。

酥皮菠菜卷部分:

1 份酥皮麵皮
1 碗奶油乳酪(可混合韭菜和香菜)
起司粉混合切碎的菠菜末

作法:

首先，在料理台上將酥皮麵皮攤平，上面抹上一層奶油乳酪。撒上菠菜末和起司粉，用湯匙壓實。將麵皮從長邊側捲起，在縱切成約16份。將菠菜漩渦捲拿去烤箱175°C 烤25分鐘即可。

球場部分:

500g 奶油乳酪(可和優格混合)
3束 香菜 切末
3束 韭菜 切末
少許奶油乳酪(放擠花袋裡裝飾用)
迷你麵包球
紅色和黃色小番茄
6 根小麵包棒

作法:

1. 首先準備一個烤盤、鋁箔紙或烘焙紙，尺寸等於你希望的球場大小。在上面塗滿混合好的奶油乳酪和優格
2. 表面撒上韭菜和香菜末，使球場看起來覆滿綠色
3. 用擠花袋裝奶油乳酪畫出球場線
4. 用麵包球和小番茄製作足球員，麵包球和番茄可用牙籤固定
5. 最後，用6根麵包棒蓋成兩邊長方形的球門

其他材料:

其他點心:(可買現成的或依自己的喜好替換)
火腿小酥點
迷你熱狗麵包
臘腸卷
小比薩切片
多力多滋
培根捲
迷你比薩

旗幟和球場螢幕:

起司棒
紅椒
竹籤

用紙盒來製作觀眾席，你可以找文件夾或外面的紙製商品盒取代。將小點心放進紙盒中，在球場外圍一圈。最外牆在擺上三明治。用竹籤和起司棒、小紙板自製轉播螢幕，用竹籤和紅椒自製旗幟，插在觀眾席中即可。