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營造成本計算 在 jOjO撩珠寶 Instagram 的最佳貼文
2021-02-22 08:31:42
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請問一下，假若蓋透天，網路上常講的一坪約幾萬，請問這是包含工錢嗎？小弟做功課，
目前得知，南部透天成本計算如下。
土地坪數*市價+建坪*每坪造價+管銷=成本。
請問以現在行情，南部透天住宅，一坪品質中等約一坪造價多少萬？管銷費用又怎麼計算
？而這些費用有包含衛浴、廚具設備嗎？
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→ macrossholo: 建築成本現在很難估、就像鋁窗的老闆幾個星期前跟我 05/15 18:44
→ macrossholo: 說，他們價格去年底到今年調漲了4次，一直漲價，如 05/15 18:44
→ macrossholo: 果可以暫時先避開站段期間蓋房，等穩定之後再說 05/15 18:44
推 Gikber: 中等的現在至少是抓到12-13萬一坪，管銷通常在1.15-1.2 05/15 18:50
→ i386: 講蓋一坪幾萬只是最後用總價/建坪講個大概而已 05/15 18:52
→ i386: 光是你建物牆面複雜度，有沒有圍牆，就可能讓總價差了200萬 05/15 18:54
推 ceca: 自己蓋基本款一棟,你抓800~1000萬. 05/15 18:57
→ ceca: 獨棟.. 05/15 18:57
推 jinny891: 厲害的還會跟你說依實價來算！以為在賣海鮮喔！XD 05/15 19:07
→ normangood: 請問c大，有包含土地成本嗎 05/15 19:08
→ Qcloud: 肯定沒有 05/15 19:10
推 piliwu: 我爸預算1000買不到可用建地 05/15 19:11
推 xup6fm06: 獨棟含電梯不含土地,接近1000萬 05/15 19:11
→ normangood: 管銷費用是指什麼呢？ 05/15 19:18
→ ceca: 沒包含土地成本. 05/15 20:16
→ ceca: 前幾年可能在700...現在營造成本暴漲. 05/15 20:17
→ ceca: 但是如果你可以一次蓋五間,那成本會大幅下降. 05/15 20:17
→ ceca: 這是牽扯到,叫工人一趟做1間還是5間的差異. 05/15 20:17
→ ceca: 你只蓋一間,你的工人要領的還是一整天的錢. 05/15 20:17
→ ceca: 所以他可能做兩個小時沒事就回去了,你要支付一天的錢. 05/15 20:18
→ ceca: 你蓋五間,那請的人可以讓他一天工作滿8小時. 05/15 20:18
→ ceca: 另外原物料成本也是,你量夠就會打折,小量就會貴. 05/15 20:18
→ ceca: 成本差異可以超過20%以上. 05/15 20:18
→ ceca: 但是如果你是連棟透天,打掉重蓋. 05/15 20:19
→ ceca: 這樣基本上結構就是前後牆面和樓地板. 05/15 20:19
→ ceca: 成本會差不少,之前可以壓在400內. 05/15 20:19
→ ceca: 現在好像大概在五百. 05/15 20:19
→ normangood: 等等，這樣子算的話，土地抓一坪10萬，建坪照價抓11萬 05/15 20:25
→ normangood: ，管銷抓1萬，土地42坪，成本420萬，建坪60，含管銷 05/15 20:25
→ normangood: 約720萬傯價約1140萬，建商蓋1年半，賣你1500萬，好 05/15 20:25
→ normangood: 像價格還算合理 05/15 20:25
→ normangood: 或是成本約1200萬，建商賣1500萬，利潤300萬，應該是 05/15 20:26
→ normangood: 蠻ok的 05/15 20:26
→ ceca: 建商還要加上管銷(廣告銷售人事成本) 05/15 20:29
→ ceca: 以錢的時候,蓋一間基本款透天是賺100~200萬..XD 05/15 20:29
→ ceca: 不過當建商可以"募資""法人貸款""不計算房地合一" 05/15 20:30
→ normangood: 那感覺建商其實不比投資客好做！因為要弄工程一堆事 05/15 20:30
→ ceca: 然後重點還是賺土地的錢. 05/15 20:30
→ ceca: 你純炒地皮,土地買的便宜,但你要賣高就很辛苦. 05/15 20:30
→ ceca: 所以你買到便宜的土地,大漲了怎麼辦? 05/15 20:30
→ ceca: 就自己蓋嚕.. 05/15 20:31
→ normangood: 那現在建商是賺以前屯地的錢，而不是建築物的錢囉 05/15 20:31
→ ceca: 當然對營造廠而言,他還有一筆營造的利潤. 05/15 20:31
→ ceca: 因此很多透天建商,他背後本身是營造廠. 05/15 20:31
→ ceca: 建商主要賺"集資"或找金主... 05/15 20:32
→ ceca: 你炒房要集資,其實是違法的. 05/15 20:32
→ ceca: 你炒房找金主,也是違法的..XD 05/15 20:32
→ ceca: 國稅局有沒有要找你麻煩而已.. 05/15 20:32
→ ceca: 但你當建商就合法. 05/15 20:32
→ ceca: 另外他不受房地合一規範. 05/15 20:33
→ normangood: 為什麼違法！不是就是一群人投資變成大資金，再買賣？ 05/15 20:34
→ normangood: 為什麼違法？ 05/15 20:35
→ ceca: 你買房用個人名義,那其他人錢給她不就是贈與. 05/15 20:35
→ ceca: 賺錢分回去就在贈與. 05/15 20:35
→ ceca: 國稅局要查你贈與稅. 05/15 20:35
→ ceca: 你每個人出50萬買公寓ok. 05/15 20:35
→ ceca: 你今天要做大型一點的例如5000萬的店面. 05/15 20:36
→ ceca: 你錢這樣洗來洗去,就會備查金流. 05/15 20:36
→ normangood: 唷喔，乾，國税局真的很會抽錢 05/15 20:36
→ ceca: 但是你如果是建商,那募資,或是合股,都是合法的. 05/15 20:36
→ ceca: 另外,土地的話,你直接買賣要抽房地合一稅. 05/15 20:37
→ ceca: 你當建商蓋...就不用計算房地合一稅. 05/15 20:37
→ ceca: 稅的算法不一樣. 05/15 20:37
→ ceca: 建商好像是利潤的8%還是多少有點忘了. 05/15 20:37
→ normangood: 那C大現在買新透天，跟新大樓，是不是透天有土地保值 05/15 20:38
→ normangood: 可以傳給下一代，老大樓就因為使用年限問題，且持分 05/15 20:38
→ normangood: 少，以後比較不保值，這樣算合理嗎 05/15 20:38
→ ceca: 再者,建商用公司貸款土建融資.. 05/15 20:38
→ ceca: 所以他貸款不綁個人信用. 05/15 20:38
→ ceca: 不會干涉你自己私人買房子. 05/15 20:38
→ ceca: 另外,你回顧歷史,其實同一個地方,透天和大樓漲幅差不多..XD 05/15 20:38
→ ceca: 漲幅差不多代表,你愛買甚麼就買甚麼...XD 05/15 20:38
→ normangood: 原來啊 05/15 20:39
→ ceca: 透天土地都被切割零碎. 05/15 20:39
→ ceca: 除非你是有機氯被建商做整併. 05/15 20:39
→ ceca: 不然價格都是"住宅價值"去定義他. 05/15 20:39
→ ceca: 住宅價值,透天和大樓式平等上升下降的. 05/15 20:39
→ normangood: 那麼不是終究有個傯價的上限問題，如1000萬透天漲到20 05/15 20:40
→ normangood: 00萬，跟2個500萬每個各漲500萬，那因為2000萬傯價太 05/15 20:40
→ normangood: 高沒人買，反而1000萬大樓有人買 05/15 20:40
→ ceca: 總價高一般來講漲比較少. 05/15 20:41
→ ceca: 主要是奢侈品屬性高的關係. 05/15 20:41
→ ceca: 當然指長期非特定時間炒做(例如以前炒帝寶) 05/15 20:41
→ ceca: 這牽扯到一件事情就是..高價奢侈品,買家很愛新的. 05/15 20:41
→ normangood: 那應該是買2個大樓比較好，哈哈 05/15 20:42
→ ceca: 例如1億的花園別墅. 05/15 20:42
→ ceca: 買家不太喜歡買別人二手,而是自己弄塊地來蓋. 05/15 20:42
→ ceca: 因此你漲幅會被壓制. 05/15 20:42
→ ceca: 不過..因為市中心的車庫別墅半絕種狀態. 05/15 20:42
→ ceca: 所以市中心的基本款車庫別墅漲幅很驚人. 05/15 20:42
→ ceca: 這是供需問題. 05/15 20:42
→ ceca: 所以向台中高雄,2000~4000萬這一階段的車庫別墅. 05/15 20:43
→ ceca: 最近表現都比同價格的大樓好. 05/15 20:43
→ ceca: 所以細部要看一下市場結構. 05/15 20:43
→ normangood: 請問連動透天也是嗎？因為別墅是獨棟很稀有 05/15 20:43
→ ceca: 連棟透天通常面寬只有四米. 05/15 20:44
→ ceca: 競爭力沒那麼強...因此就跟大樓差不多. 05/15 20:44
→ ceca: 車庫別墅基本面寬六米. 05/15 20:44
→ ceca: 因此如果你可以買三棟透天打掉蓋兩棟別墅,你會多賺不少錢. 05/15 20:44
→ ceca: 但這種...很搶手很難找. 05/15 20:44
→ normangood: 小弟買屏東市透天，5年前跟現在比，真的漲的很可怕， 05/15 20:44
→ normangood: 這後悔沒有早買 05/15 20:44
→ normangood: 那小弟面寬5.15米雙車庫，算有競爭力嗎？ 05/15 20:45
→ ceca: 5.1就普通...沒有六米強勢. 05/15 20:48
→ ceca: 最近版上有人買六米面寬透天(不限別墅型態),他很有感.XD 05/15 20:48
→ ceca: 看他會不會想上來發言. 05/15 20:48
→ normangood: 天啊，都是錢 05/15 20:50
→ ceca: 對投資來講,這種細部變化要注意,對利潤影響不小. 05/15 20:50
→ ceca: 當然對自住來講,還是爽要優先. 05/15 20:50
→ ceca: 例如你就一個人或是兩個人住,你買六米面寬車庫透天. 05/15 20:51
→ ceca: 有時候不如把錢拿去做其他爽的事情..XD 05/15 20:51
→ ceca: 畢竟價差很大. 05/15 20:51
→ ceca: 但投資,隨便差個一些就是百萬起跳. 05/15 20:51
→ normangood: 小弟最近才入手新透天在屏東市區，一開始是想說買個 05/15 20:53
→ normangood: 中古，剩下的投資美術館大樓，結果老婆要新房子，只好 05/15 20:53
→ normangood: 作罷 05/15 20:53
→ normangood: c大看好屏東市發展嗎？ 05/15 20:54
→ ceca: 屏東就普通... 05/15 21:15
→ ceca: 如果說屏東要大幅拉抬. 05/15 21:15
→ ceca: 你可以關心高雄國道七號..XD 05/15 21:15
→ ceca: 國道七號目的是大寮那一大塊地方,將來會做工業區. 05/15 21:15
→ ceca: 那一大塊地方做工業區,到屏東和到高雄市中心距離差不多. 05/15 21:16
→ ceca: 因此必然帶動屏東一波大炒作. 05/15 21:16
→ ceca: so...長期來看,屏東的西側會比較強勢. 05/15 21:16
推 william826: 別墅 8間內 隨便蓋 現在12-14 05/15 21:23
→ william826: 但如果幾棟大樓加一排透天 自有營造廠 透天還是可以 05/15 21:24
→ william826: 壓在10萬（沒電梯、符合法規最低標準） 05/15 21:24
→ william826: 剛問前老闆的 他們家族去年建照300多間 不過他們本業 05/15 21:25
→ william826: 有廟有娛樂 05/15 21:25
→ normangood: 12-14好貴的成本 05/15 22:01
→ normangood: 謝謝c大跟w大的解說 05/15 22:11