其實，龍巖是一檔好股票 撰文者:温國信
它半年來股價緩步下跌，
現在漲2支停板，回到半年前水準。
它在108年賣出彰銀股票，每股售價23.04元，收入90.21億元，成本每股14.3元，因為數量高達391，486張，所以大賺34.22億元!

它最新的投資策略是買進最好的公司!
109年3月，龍巖公司陸續買入台積電(每股275元買進1121張)、大立光(每股4247元買進77張)、波克夏(每股184.95美元買進波克夏B股54.9張)和谷歌母公司Alphabet(每股1241.06美元買進Alphabet股8.11張)股票，由於進場時機不錯，目前除了大立光以外，獲利良好。

民國109年7月22日，龍巖宣布以每股30元、總金額4.2億元買入錠嵂企業股份有限公司普通股14,014,200股。
根據報導，龍巖參股錠嵂保經公司，主要是看好它是國內前三大保險經紀公司之一，營收及獲利穩定、財務也十分健全，是很好的財務投資。

一、龍巖公司的配息率不高，將錢留在公司做投資，故淨值增加而ROE降低。因為股本並沒有增加，所以投資人的報酬率經由股利的分派，還算不錯。如109年股價約57元，對應3元現金股利，報酬率5.3%。
二、生前契約收到客戶的預付款，依規定必須75%交付信託，這部分經由受託銀行購買風險性低的固定收益金融商品，所得利息屬於公司的營業外收入，對公司有利。

三、龍巖公司與客戶訂的生前契約、收取預收款，預收款是負債，一般是要還的，但就生前契約來說，這項預收款於客戶往生之後，負債科目轉為營業收入、銷貨成本和盈餘，公司並不需償還現金。因為這些負債可以替公司生利息，是貢獻盈餘的好債。

四、龍巖公司興建陰宅，銷售塔位，在陰宅未完工交貨的情形下所收取的預收款，也是可以替公司生利息，是貢獻盈餘的好債，這項預收款於未來完工交付陰宅後，負債科目轉為營業收入、銷貨成本和盈餘，公司並不需償還現金，對公司也是好債。

檢視龍巖公司109年3月31日的資產負債表，列有「合約負債」(指收取預付款，而未來將以勞務來履行它的義務)392億元。

五、龍巖公司毛利率高，且有多項獲利引擎，盈餘具有成長性，若有合理價位，不妨多留意。

六、在公司的法說會上，主持人說明該公司之企業價值，並非淨值而已，另外還有生前契約履約利益等七項隱含利益，潛在價值每股估計xxx元以上。

今天，我想來點 #自償率 🙋🏻‍♀️
　
這幾天大家都很關心台北市的 #居住正義 和 #社會住宅 ，針對租金爭議。柯市長說「都發局蓋社會住宅，要有自己的帳本，自負盈虧。」，也就是關鍵的自償率。
　
我想和市長說，當然可以去檢討社會住宅的自負盈虧問題。
　
但自償率不能從租戶身上開刀！😡
但自償率不能從租戶身上開刀！😡
但自償率不能從租戶身上開刀！😡
　
這個概念，過去的市長本人也非常清楚。因為柯市長在2015年針對社會住宅租金就曾說：「那個租金有夠貴的，一個月要2萬多塊，我看去租的都是有錢人。」
　
而我去年5月工務部門質詢時，針對社會住宅議題質詢現任都發局長黃景茂：
　
#社會住宅是要解決那些族群的居住問題？　
#這些族群能夠承受的租金水準是多少？
　
局長就回答：「公共住宅要解決沒有房子的人的居住問題，包括年輕人、社會弱勢以及在臺北 市工作、就業、就學的外縣市居民。 」、「所得的三分之一。」
　
顯見社會住宅到底應該幫助哪些人，租金怎麼訂。市長和局長都很清楚該怎麼做，為什麼到現在卻又變了呢？🤷🏻‍♀️
　
－－－－－
　
💡回到 #自償率
　
今年9月，市長室召開會議，由柯文哲市長主持。決定「社宅以自償率不低於 100%為租金訂定原則」更改了台北市社會住宅的租金公式。
　
要求自償率不是錯，我也同意 #財政紀律 很重要。但難道，政府的財政平衡只能從租戶身上回收？從平均收入在台北市50%分位點以下的家庭回收？
　
我認為，這樣做完全和居住正義的精神背道而馳。市府該做的，是從其他管道達成自償率的目標，例如 #台北捷運 的例子。
　
🚈 根據台北捷運公司110年度的預算書，台北捷運（以下簡稱北捷）的運輸＋營業成本高達191億6432萬，而北捷本身的營運收入卻只有175億9038萬。乍看之下，北捷是 #虧損 的，但是北捷靠著業外收入，像是小巨蛋的場館收入，地下街、停車場、廣告等什項營業收入，場地出租、車站金融服務等零零總總的營業外收入，相加以後，北捷居然是 #轉虧為盈 ，一年下來反而可以 #倒賺將近7億元 。
　
這才是市府推動社會住宅應該思考的方向，北捷並沒有因為建設成本高昂、營運維護有負擔，就回頭把財務壓力轉嫁到乘客票價上，而是另行從其他地方填補。因為捷運承擔的是大眾運輸的 #公共服務 ，如果完全以市場機制處理，只會喪失了最初的公益精神。
　
那麼，社會／公共住宅是不是也該如此呢？
　
當然，北捷家大業大、附屬事業也多，單一公宅很難比較。其實明倫社宅接下來靠著出租停車場和店鋪，一年可以有超過1200萬以上的收入。

市府該思考的，是開發更多元的管道實現自償率，或從台北市住宅基金整合各個社會住宅資源，而不是直接 #調漲租金 ！
　
－－－－－
　
最後，如果大家認真的把我的發文看到了這裡（好感動😭😭😭
我想說的是，明倫社宅租金為什麼重要，在於它不是只是個案，而是代表了接下來台北市 #所有社會住宅 的租金訂定原則。
　
如果不限身分、不限財力人人都可以搭乘的北捷尚且不會完全讓使用者承擔財務平衡。那麼為什麼要讓 #限定戶籍在台北市、 #在北市就讀就業、 #限定平均收入在50%分位點以下 的台北市經濟能力中段以下的租戶，來承擔社會住宅的財務壓力呢？
　
這麼做，不是完全都喪失了市府本來建設社宅的用意了？市長你同意嗎？🎤

「海外接單、國內生產的中天統戰集團」
　
中天新聞換照審查在即，除了新聞台的自律機制，大家最關切的，就是中天新聞台是否有收受中國補助，在台灣幫中國做大外宣的國安疑慮。趁著週五晚上，就來跟大家談談這個嚴肅的問題。
　
1⃣ 中國旺旺年領中國18億補助再與中天簽署廣告框架協議
　
在香港上市的中國旺旺控股，每年領取中國政府補助18億元，10年來領取超過150億的補助。同時，中國旺旺又與中天電視簽署廣告框架協議，每年付給中天電視1.1億元。除此之外，再透過辦公室租金的方式，每年付給中天電視大股東神旺投資2億元。
　
也就是說，扣除廣告框架協議，每年獲利1億多的中天電視，就會從賺錢變成賠錢。如此仰賴中國補助的中天電視，難道沒有國安疑慮嗎？
　
2⃣ 中天亞洲台神秘的鉅額業外收入與支出
　
大家可能不知道，中天電視這家公司，除了中天新聞、中天綜合、中天娛樂以外，還有中天亞洲台，專門在中國、新加坡、馬來西亞等國播送。
　
中天亞洲台，毫無疑問是中國的大外宣頻道。歷年中國各級政府的台辦，皆與中天亞洲台合作，製作「魅力東方」等中國外宣節目。中天亞洲台在拍攝節目時，也會找中天新聞、中國時報等媒體的記者，一起合作採訪。
　
然而從2014年到2019年，中天亞洲台每年的營業收入多在1.5億上下，卻都有一筆更大的營業外收入與營業外支出，收入約略大於支出，金額多在2億上下。
　
什麼樣的企業旗下事業體，會有這麼穩定的營業外收入與支出？
　
這些錢，有沒有經過各種廣告交換、業務合作，從「中天亞洲台」留到「中天新聞台」？
　
手上握著中天財報的NCC，有沒有調查「中天亞洲台」與「中天新聞台」之間的金流？有沒有徹查中天新聞「海外接單、國內生產」的統戰模式可能造成的國安疑慮？
　
這些問題，我希望NCC的委員，能在中天換照審查時好好釐清。

210909超級研究事 Delta肆虐全台經濟剉哩等！藝人餐飲副業慘！鬧區商圈熄燈號！
超視原影→https://youtu.be/B0Nkq0sxL3k

主持人-徐俊相、黃文華

來賓-媒體人狄志為、王尚智、胸腔內科醫師何建輝、外拍女模汶汶、東龍不動產資深經理陳泰源……↓

餐飲大亨納豆經營的餐飲副業陸續收攤、溫昇豪的餐酒館也收了、心湄姊的川菜館也停了。

飯店業的股王晶華酒店，你意想不到的飯店求生術。

小店家如何求生？夜市賣飲料+炸物+自己外送、擺地攤加賣調理包、從精華商圈退至社區型店面承租，店面改住店，隔出一雅房省房租。

診所打疫苗獲得政府補助，但其實多數診所營業額不到50萬，把相關成本扣掉之後，絕對倒賠。復健科醫師也很慘，一個月收入正常有300~400萬，5月時業績只掉到剩下一成。

之前疫情，外拍瞬間零收入，陸續解封後，報復性拍照，收入比平常增加五成！

疫情之下逆勢崛起，寵物用品、美容、醫院、寄宿，士林夜市星巴克熄燈號，後來承租的是金吉利寵物用品店；信義計畫區旁忠孝東路五段也是寵物用品店承租，兩個店面打通承租月租金18萬元。

還有一個是線上拜拜，因為不能群聚，所以有數位法會，網路線上點燈系統，直播給信徒看，異常興盛！

陳泰源YT→https://youtu.be/WLdFim_QBvE
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210909-delta.html

210905八大 西門町金店面法拍 流標機率高？
八大原影→https://youtu.be/1K8fN6tppOI

假日早上的西門町街頭，只有零星店家開門營業，位在西門町西寧南路一級戰區的韓式料理店將在7號進行法拍，底價為7752萬元。

記者/許雅筑、賴辰瑋 採訪報導……↓

東龍不動產資深經理陳泰源：流標的機率其實是蠻大的，並不是一個獨立產權的不動產，將來不論要賣藥租或者是都更整合所有的意見它都必須要跟另外產權三分之二的地主共同來討論。

金店面法拍恐怕會掉漆，原因是這四層的透天建物，雖然超過一百坪，但這回法拍僅持有三分之一，目前該店面以10萬元出租，換算下來投報率根本不到0.6%而且加上疫情衝擊，西門町人潮也還沒完全回溫，讓不少投資人可能卻步。

東龍不動產資深經理陳泰源：月租金10萬元產權三分之一大概就是月租金3萬多塊錢的收入，他寧願買一個頂多總價兩千多萬元的產品，更何況這個是總價高達七千多萬元。

西門町商圈不再燙金，其實天母商圈也曾面臨同樣問題，像是當地經營超過30年的麥當勞，兩年前退租後至今依舊空租，不過現在商圈轉型在地化經營讓空置率下降，恐怕商圈現在都得找出新的經營方式，才有機會在疫情寒冬中重新回溫。

陳泰源YT→https://youtu.be/pBg0yAgxVPo
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210905.html

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