今天9/24（二）蘋果日報刊登我第38篇專欄文章「囤房稅是否能有效平抑房價？」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

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張金鶚專欄：囤房稅是否能有效平抑房價？
（張金鶚，政治大學退休教授）

最近總統大選，過去長期十大民怨之首的「高房價」再度引起重視，我進一步提出台灣長期房市「三高」（高房價、高空屋率、高自有率）的不合理、矛盾與問題嚴重。當今執政者及各總統、政黨立委候選人必須嚴肅面對三高困境，特別應將「高房價」列為當前選舉的重要議題（Agenda ），提出解決對策並確保能夠積極落實，以作為選民投票的重要觀察指標！

然而有些政治人物擔心，因為台灣有八成以上的房屋自有率，若房價下跌，大部分民眾的資產縮水，反而會引發民怨。但是八成自有房屋有六成以上只有一間房屋，房價上漲表面資產増值，但實際上房屋越來越老舊，無法賣舊屋換新屋（因為新屋上漲遠高於舊屋），個人最近必須要賣二舊屋加上第三屋抵押貸款才能換新屋，親身感受特別強烈。高房價對一殻蝸牛反而是輸家，只有那些極少數的多殻蝸牛，才是贏家。

另外政治人物配合建築業者說法，認為房地產是火車頭產業，高房價是總體經濟繁榮的表象，若是房價下跌，將影響房地產相關行業，總體經濟將面臨衰退。殊不知台灣長期經濟停滯，貧富差距越來越擴大，即是台灣過度投資房地產所致，不但空屋林立，浪費資源，社區品質惡化，更造成其他高科技乃至傳統產業資源都被房地產所排擠，反成為台灣阻礙經濟發展的根源，更別提學術界早有實証研究說明台灣房地產絕非火車頭產業。

影響極少數多殼者

面對高房價政府與政治人物又應該如何真正嚴肅面對？根據個人三十多年長期教學研究並在歐美日等國際長期訪問交流的學術經驗，同時也曾有機會在中央營建署國宅組及台北市副市長的實務經驗，深感台灣房市在「大市場、小政府」的背景條件下，惟有針對高房價的關鍵問題，優先處理，積極面對，才能逐漸化解困境。

個人明確簡要的提出下列「房市三箭」，以為政府、政黨及相關政治人物的參考與回應：

1、健全房屋市場機制，嚴懲欺騙行為，落實實價登錄2.0；
2、抑制房市投機炒作，落實「囤房稅」，並大幅降低非自住的房貸成數；
3、整頓租屋黑市，加強租屋資源及協助，包括租金補貼、包租代管、社會住宅等。

其中有關「囤房稅」特別關鍵，最近更引發一些正反爭議，有些人認為不易執行，有些人認為沒有效果，容我特別矛以釐清。

首先，「囤房稅」並不是「空屋稅」，前者是針對多殻蝸牛非自住房屋課徵累進稅率，並無認定與執行上的困難；這和空屋必須要確認無人居住使用課稅，完全不同。若有人想利用人頭避稅，其成本風險極高，未必划算，何況台北市早已施行且執行成效良好，可為借鏡。

其次，囤房稅只針對極少數多殻非自住房屋課徵累進稅，完全不影響絕大多數自住房屋的居住使用，在政治上，特別在選舉當前數人頭的情況下，絕對具有政治可行性。若能確保中央明確立法，以避免選後地方不願落實應是關鍵。

第三，囤房稅只針對少數非自住房屋課稅，有人認為影響房價不大，不會有效。然而，從過去台北市2014年實施的成效來看，台北實施囤房稅後，房價立即明顯反應下滑，而且是從蛋黃區豪宅開始，非常有效，這和以往房價從新北蛋白區率先下滑完全不同。也因為新北沒有積極落實囤房稅，而台北市後來也放寬建商業者的囤房稅，更別提其他大部分縣市都沒有落實囤房稅，導致房價至今看回不回。反過來說，若是囤房稅無效，為何會遭到少數利益團體的強烈阻礙，而無法落實？

具政治經濟可行性

最後，透過囤房稅的落實，不但可以抑制投機炒作，逐漸減少囤房誘因，釋出非自住房屋，增加供給，減少投資需求，讓高房價逐漸下滑，同時減少空屋所浪費的資源，更重要的是囤房稅影響的只有極少數的多殻屋主，也可避免房價硬著陸，極具政治與經濟的可行性，值得社會各界重視推動！

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後記：

雖然也有許多人針對「高房價」建議其他寶貴意見，包括：「實價課稅」、「提高稅基」、「房地合一課稅」、更嚴格的非自住標準，包括「戶數」及「面積」、及更嚴格的累進稅率等。這些寶貴意見都很好，但我必須強調「理想只是口號，實踐才是王道」，找出關鍵、漸進改革，同時要顧及政治、經濟與社會不要產生過大的衝撃，房市改革才有可能成功。

若是有太多紛雜意見，不易整合，無法形成共識。這樣政治人物便有很好的藉口，會研議、再研議⋯，一但拖過「數人頭」的選舉期間，到選後「數拳（權）頭」階段，那要平抑高房價就更加困難了。

最近黃國昌立委已具體提案的囤房稅（房屋稅條例修正），如果有興趣進一步了解有關囤房稅的修法提案內容可參考下列連結：
https://lci.ly.gov.tw/LyLCEW/agenda1/02/pdf/09/08/02/LCEWA01_090802_00008.pdf?fbclid=IwAR2Xc5uGKMuCi6_dXtAg5aWuiwBehLoTihvD0D9jw3xPYLqf-NfnxBCWXk8

相關PPT手板也可參考下列連結：
https://drive.google.com/drive/folders/1-21xzACiyUymkWL_7QxcWtPxh-0vsLXJ

https://tw.news.appledaily.com/forum/realtime/20190923/1637725/

【萬華區青年公共住宅新建工程開工動土典禮】

今天（2015-12-24）參加【臺北市萬華區青年公共住宅新建工程】開工動土儀式，柯文哲市長、內政部林慈玲次長、營建署國宅組朱慶倫組長、都發局林洲民局長、社會局許立民局長、臺北市萬華區公所黃國彥區長、萬華區日祥里鍾駿里長、郭昭巖議員、吳志剛議員、國記營造梁治董事長、新記機電林世治董事長及九典聯合建築師事務所郭英釗建築師等共同出席祈福祝禱工程如期如質圓滿成功。

柯文哲市長致詞時，再次強調台北市公共住宅要同時達到四項目標，包含居住正義的實現、城市美學營造、引導智慧科技應用產業發展實驗的場域以及社會營運方式的輔助。期望在公共住宅建築設計上，除一改過往國宅時期方盒子的建築，並以建築經費之3%~5%引入創新的智慧科技，打造智慧建築，讓相關產業有實踐的場域；另外在地面1~2層樓設置托嬰、拖老、公園綠地或區里民活動中心等，提供公共服務使用，以作為社會營運方式的輔助。柯文哲市長亦指出，台北市預計四年興建2萬戶公共住宅，土地取得都需向中央有償撥用，成本相當高，因此特別感謝內政部補助本基地土地取得款(約莫4.8億元)的協助，等於是中央無償提供該土地給市府興建公共住宅，期待內政部能繼續支持地方，以此模式合作。內政部林慈玲次長在致詞時也回應，內政部願意繼續支持台北市推動公共住宅的興建。

【臺北市萬華區青年公共住宅】位於萬華區青年路及水源路交叉口之基地，緊鄰青年公園及新店溪畔的河濱公園擁有綠意盎然之環境，本基地規劃戶數為273戶，其中小套房型170戶、二房型73戶、三房型30戶(其中含通用設計房型15戶)，其中並規劃有「區民活動中心」及「托育中心」等公共服務空間規劃，負責設計之建築師團隊考量基地的都市紋理、交通停車、老樹保存、微氣候環境及尊重都市區位等條件，並納入綠建築、智慧建築、社區空間「整合、共享、開放」等概念進行設計，預計107年8月完工。

本次規劃設計及監造工作由九典聯合建築師事務所負責執行，工程團隊由「國記營造股份有限公司」/「新記機電股份有限公司」進行施工，共同打造擁有黃金級綠建築、銀級智慧建築及通用無障礙的公共住宅。市府都發局表示公共住宅工程興建將持續追求「高品質、高水準」之目標，展現全新世代公共住宅形象，滿足臺北市民的居住需求。

前幾天接受中時民意論壇邀稿，今天刊登，連結分享如下。

最近大量興建社會住宅的競選政策，讓我想起三十年前類似大量興建國宅的慘痛經驗。我當時曽在營建署國宅組工作兩年，看到國宅的許多困境。

想當時，國宅有國宅條例專法，全國各縣市都有國宅專責機構，許多政府人力的投入外，還提供許多軍方及公有土地，政府自行興建也和民間合作興建，另外，政府編列預算還有土地增值稅的提撥成立國宅基金，最後國宅興建還列為國家十二項重大建設計畫，不但如此，中央地方派人到國外各處考察，特別新加坡為學習典範，希望「他山之石，可以攻錯」。

最後結果，國宅興建成果完全不如預期，不但數量有限，而且品質也被詬病。然而因國宅價格便宜且大量補貼，有一陣子景氣好時，全民搶購抽簽如中樂透，然後轉售圖利；但因為興建缓不濟急，碰到不景氣，再加區位、品質不佳，國宅銷售不掉，形成大量空屋，造成政府財政負擔嚴重。

簡言之，經過過去三十多年的國宅經驗，不但沒有解決住宅問題，反而製造了更多住宅問題。

當然，我完全理解過去出售的國宅與當前出租的社會住宅不同，我們也的確需要更多完善配套完整的社會住宅。但我只想提醒的是：政府大量資源的投入，如果未能掌握問題關鍵，了解政府官僚體制的困境，屆時不但無法達成目標，更沒有解決問題，反而製造更多問題。

住宅問題與政策必須全面關照，無法分成社會住宅政策和一般住宅政策，也不能分成住宅政策和房地產政策，更不是打房還是健全房市的一些口語表象爭辯。期待政治人物真誠面對問題，解決問題！

最近的感想：學術理想不應只是口號，努力實踐才是王道！



http://www.chinatimes.com/newspapers/20150903000638-260109

120501TVBS選前喊青年安心成家選後擺爛不公告？
影片網址→http://youtu.be/eIfOZ3S5r4U

感謝記者陳乃瑜的採訪，這可是她從中天調到TVBS去上班第2天所做的新聞唷！話說回來，這個「青年安心成家優惠房貸」也未免拖太久了吧？之前每次這個優惠一出來，許多銀行的門口就會掛紅布條，希望大家都來辦理，結果現在竟然一拖再拖？眼看房價直直飆，偏偏就是一群首購、自住的年輕人想趕快買房子安定下來，真的很令人不爽呢！

以下是新聞報導......↓

記者:呂振成 攝影:李國正　陳乃瑜 台北-台中 報導

「青年安心成家方案」，提供20-40歲新婚或育有子女的家庭，購屋優惠房貸利率，不過有民眾投訴，今年都已經過了1/3， 卻遲遲沒有公告辦理，詢問主管機關，竟然只消極回應「已經聽到民眾的聲音」，聽起來是不是有點耳熟？沒錯，「青年安心成家方案」就是總統馬英九選前重要政見之一，也讓民眾質疑，怎麼選後福利慢慢拖，反倒是油價搶先漲。

張小姐：「我買那邊，那邊。」

張小姐在台中買了預售屋，本來想申請政府「青年安心成家」購屋優惠房貸，只不過...。張小姐：「(內政部網站)每個月都公告下個月開始申請，2月公告3月，3月公告4月，4月又公告5月。」

畢竟60萬工程款都已經投下去了，張小姐急得像熱鍋上的螞蟻，依照往年慣例，青年安心成家方案都是年初公告，2、3月開放辦理，不過現在都5月了，一年已經過了1/3，還遲遲不見公告。民眾：「優惠的政策，速度都非常緩慢，然後如果要漲油價都很快。」

房仲業者陳泰源：「(客戶)都會特別問說，這個青年房貸怎麼還沒下來。」

「青年安心成家方案」，提供新婚或育有子女的家庭，租屋津貼以及低利房貸，不僅最高可貸200萬，前2年還零利率，過去曾經嘉惠全台8萬多個家庭，現在卻讓想買房成家的青年，真的很難安心，根據內政部私下透露，行政院高層已經下了封口令，甚至叫營建署自己想辦法圓場。營建署國宅組長王安強：「不便對這個政策做說明，我們都了解民眾的聲音，有做反應了。」

口吻就跟馬總統一模一樣，畢竟「青年安心成家」是馬總統選前重要政見，眼看房價、物價漲勢不可擋，民眾的焦急，內政部聽是聽到了，不過行政動作好像還是慢慢來。

新聞網址→http://www.tvbs.com.tw/news/news_list.asp?no=betty0045520120501190059

部落格網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/49479635