w10 2021/9/14 星期二
好久沒有便當文了。
搬到新的地方雖然小，物資也不齊全，
但好歹孩子們的便當還是得做的，
從以前有兩個大冰箱和一個冷凍櫃的我，
變成只能有一個約160公分不到的雙門小冰箱，
每天的食材得提早一天購買，
所以菜色的規劃，都得提前想好。

昨天買了超市的雞肉串，早上放在平底鍋用中小火加橄欖油去慢火煎熟，可以保持雞肉的濕度和嫩度，不乾不柴，所以火侯很重要喔。

把雞肉和大量的蔬菜包入吐司，夾入雞蛋和起司，
淋上一點美乃滋混BBQ sauce做成三明治，
碳水，蔬菜，蛋白質都達到平衡的午餐，
幫孩子做的時候，記得也幫自己做一份。

🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️🙆🏻‍♀️

「你選哪一個？？」（不是心理測驗喔😂😂）
因為疫情的關係，昆洲今年房市大好，賣家市場蓬勃，
房價高居不下，我們因為要移居國外，剛好也搭上這一波賣房熱潮。
今天要聊的不是房市，這些我不太懂，而是在賣房子的過程中，接觸了一些仲介，見面談話和選擇的過程很有趣，
第一次賣房，第一次接觸這麼多仲介，本以為都是市場公定價，其實不然，
想跟大家聊一下這個，然後以下有幾個選擇，如果是你，你會選擇哪個仲介為你賣房子？？

A 南區網路排名NO1 超級 Sales（男）

網路排名今年房子賣得最多的仲介，因此得名。
佣金$2%，廣告費/網路平台露出 $0 攝影費用$0 空間平面圖$0

面談當天，只花了10分鐘看了一下房子，開始介紹自己的公司和合約，
不到20分鐘完成房屋估價工作。（因為他是「超級」版，所以很忙，馬上要去談下一個工作早早離開）

行銷策略：開出較低的定價吸引潛在客戶來競爭價格，使其價格提高賣出。

B 中年版神鵰俠侶組合（1男1女）
近期賣掉本社區最難賣的房子，由於該房子是長期出租，屋況普通，前一兩年屋主都嘗試賣房，但換了多個仲介，都無法賣出心儀的價格，終於這次賣出了比屋主預期還要高的金額，神鵰俠侶做到了。

佣金2.4% 廣告/攝影/網路平台露出/攝影費用/空間平面圖 $1200

行銷策略：以消費者價格心裡，以定價尾數9990up的方式，吸引消費者出價，衝破底價門檻。

神鵰俠侶組合的特色是：楊過專門服務賣方客戶，解決賣方所有問題 ; 小龍女負責處理買方客戶的要求和疑慮，雙管齊下，不同于其他仲介單打獨鬥，兩面周旋。
看房當天跟著我們的帶領看了房子約25分鐘，暢談一小時，針對我們提出的問題，都很仔細的回答。

C 最上鏡頭之年輕貌美開高走高女業務

今年初＜首位將本區的某棟無泳池的民宅以本區最高售價賣出，價格引起當地住民一片嘩然，引起討論。
面談當天，花了80分鐘，將房子裡裡外外看個仔細，給了很多意見，但建議都是需要投資金錢下去改造，
可大可小，屋主可依照自己的能力去評估執行。許多意見很實際誠懇，參考價值高，但讓人頗有壓力。

佣金2.5% 廣告/照片攝影/動態攝影/網路露出/平面圖 $1500 （開價抽佣都最高）

行銷策略：沒有底價，讓買家依照自己的喜好程度出價。

D 熟門熟路大廠牌老業務（男）

知名的仲介連鎖公司本區業務。當年就是在他手裡買下這個房子，所以他對這個房子知根知底，
連看都沒有看，也就房子周圍繞了一圈，發現我們連牆壁都沒有換顏色，他說這個簡單，
花園整理一下，就可以簽約了。

佣金2.4% 廣告/照片攝影/網路露出 $500~700(依照公司規定，價格浮動不確定)

行銷策略：開出較低的定價吸引潛在客戶來競爭價格，使其價格提高賣出。

當年我們是以買家的身分去接觸這位業務，他給了我們一些引導，使我們爭取到了合理的價格買到這個好宅，因為很熟悉彼此，所以聊起來很乾脆，不用太多的觀察和自我介紹。

以上，你選誰？

我選誰？明天再來揭曉！

花蓮青農相挺原鄉油茶💪（簽約契作）～110.08.05

今(5)日很高興邀請花蓮在地青農林一州先生，蒞臨紅葉部落作第四場次「計畫輔導苦茶農課程」說明的指導講師，本次課程由執行單位：花蓮縣萬榮鄉青年會主辦，輔導課程從今年4月26日的第一場次到今天最後的第四場次，在地族人每一次的課程與講師在研討說明中，實獲益良多。林老師不僅在課程中傳授種植苦茶樹的重點，也會實際前往茶農耕種地來實地勘察，並給予茶農們經驗上的交流。

智隆三年前就在苦尋如何幫助在地茶農找到產銷出口，當時很高興結識了林一州這樣有為的在地青農，其研發的苦茶油品，正好給予種植苦茶的族人一個很好的產銷平台，有了去年第一次愉快的合作經驗後，這次更是以簽約契作的方式，以每公斤保證收購60元的價格收購族人種植的苦茶籽，而且一州在簽約儀式結束後，跟族人保證不只是今年簽約契作，明年也保證收購族人的苦茶籽，在目前因疫情造成的低迷市場環境之下，今年市場的收購價格勢必較往年更低，今天花蓮青農林一州願意以契作簽約的方式，保證收購在地苦茶籽，讓在地茶農族人興奮不已。

大家可能很好奇想問，這位青農是誰？讓我簡略的為各位介紹一下，林一州家住花蓮，打從七年前的食安風暴後，民眾選擇食用油更加謹慎，一州高中時看到了食安問題，就立志從事油品開發，十八歲時已經開創自己的苦茶油事業，更因對苦茶油的熱情，選擇就讀文化大學園藝暨生物技術學系，而他在大四時所創立的「東一嚴選苦茶油」，於2018年獲得素有食品界米其林之稱的「比利時國際風味暨品質評鑑」二星頂級殊榮，接續的四年內陸續榮獲三項國際評鑑大獎，今年又獲得荷蘭評鑑機構的二星獎，在全球四大美食評鑑中，已經拿下了三項，也是少數取得「品油師」認證的青農廠商，其東一嚴選苦茶油在國內各大通路均已上市熱銷，花蓮苦茶油王子的美名實至名歸。

部落的農產行銷不會只有苦茶油，還有許多潛在具有優勢的農產品待開發及行銷，我們原鄉的種植面積無法跟西部的大平原來比較，精緻農業是我們可以思考的方向，其包含精緻農業附屬的部落體驗等等，都是我們可以努力的方向，今天我們做好一個項目，並一步一步腳踏實地的去做，累積的成果勢必會讓族人看見及體會，讓我們繼續加油下去。

在此為各位簡略介紹苦茶油的功效，苦茶油被譽為「東方橄欖油」，實際上苦茶油的優點多於橄欖油。苦茶油是從苦茶樹所孕出來的種籽-苦茶籽，所壓榨的天然油質。東一嚴選苦茶油精選最頂級苦茶籽壓榨，保留苦茶籽原始風味，油質穩定，呈現金黃色的天然色澤，而苦茶油對人體的腸胃以及心血管疾管都有顯著的幫助，實深受健康食品的民眾所愛用。

最後，再次謝謝花蓮青農林一州先生，在這四場次的輔導課程當中，給予在地族人相當有感的收穫，也願意與在地茶農合作，今年及明年都保證收購茶農的苦茶籽，爾後部落族人也能很驕傲的跟別人說，東一嚴選的苦茶油也使用我們紅葉部落出產的苦茶籽，實與有榮焉！

※感謝補助單位：原住民委員會
※感謝指導單位：花蓮縣政府
※感謝執行單位：花蓮縣萬榮鄉青年會
※經費來源：財政部公益彩券回饋金

花蓮25歲青農自創品牌苦茶油　再獲國際獎項肯定
https://pse.is/3kfqgx

十八歲青農 懷抱苦茶油之夢
追求茶籽品質 終獲二星評鑑肯定
https://pse.is/3m6ct9

苦茶油改善胃痙攣 大二生製苦茶油創業－民視新聞
http://yt1.piee.pw/3kuht4

全球晶片龍頭台積電創辦人張忠謀以蔡英文總統代表的身份參加APEC年度領袖會議，不是暢談台灣傲人的科技，而是向世界發出Taiwan Needs Help的求助，真是情何以堪！

「我們需要幫助，目前我們的疫苗注射覆蓋率低於20%，雖然美國與日本已慷慨捐贈疫苗，我們的民間機構也已成功採購1千萬劑BNT疫苗，我們仍需要更多數量的疫苗，而且需要儘快取得！」

2020年大多數台灣人原本體會到「台灣寶島」的幸福，因為全球都陷入瘟疫的非典型世界大戰，唯獨我們彷如置身世外。孰料今年5月開始風雲變色，該超前部署的全無部署，該提供國人施打的疫苗幾乎全靠施捨，轉眼枉死了近8百條人命。

由於整個疫情過程潛藏許多「政治病毒」，使得疫苗的採購一波三折，撲朔迷離。首因蔡總統傾力主導國產疫苗的研發和生產，而且預設1千萬劑的施打目標，卻引發諸多爭議。二因疫苗採購涉及龐大商機，不只國內，更有國外因素糾結，包括美中疫苗外交戰。

根據媒體報導，簡單回溯疫苗採購波折：

1. 去年東洋製藥就與德國BNT洽購疫苗，原擬訂購3千萬劑，後來行政院有「專家」建議只買2百萬劑就好，交易因此泡湯。
2. 綠營某立委找信東製藥與香港雅各臣洽議，據悉要以每劑45美元向衛福部報價，但遭上海復星總代理制止，交易未成。
3. 5月23日永齡基金會提出BNT疫苗捐贈方案，6月1日正式送件，受到政府冷落。
4. 6月10日台積電也暗中提出捐贈案。
5. 6月18日郭台銘臉書指明要見總統。蔡總統於當天下午同時約見台積電及郭台銘，會談後宣布協助採購BNT。
6. 6月23日，慈濟基金會呈送捐贈文件，26日證嚴上人與總統視訊。

翻騰一個半月的BNT風波，終於7月11日由BNT與擁有「大中華區總代理權」的上海復星醫藥正式宣布，銷售1千萬劑給台灣，每劑30美元，於9月底交貨。接著，7月20日慈濟訂購的5百萬劑也已成交，將捐贈政府。

在青黃不接的6月23日，由已故美國眾議院亞太小組主席Lester Wolff與國防委員會主席Robert Leggett共同創辦的兩個NGO「世界和平獎委員會」及「世界和諧基金會」董事會秉持兩位創辦人對台灣的遺愛，同意協助台灣取得嬌生或輝瑞BNT疫苗，以解台灣的燃眉之急。在我確認他們的愛心及疫苗品質，供應能量大抵無誤之後，我建議他們直接寫信給蔡總統，並透過臉書發布此一跨國之愛。總統府立即回信致謝，隨後總統府秘書長也另函表示已發交行政院及衛福部處理。

衛福部第一時間的反應很酸，大嚷買疫苗是天大難事。6月24日衛福部發出中如下回信，暗示「疫苗多多，何勞費神？」：
「中央流行疫情指揮中心採取國際投資，經洽廠商購買及國內自製等方案同時進行。截至目前，指揮中心已簽署採購近3千萬劑疫苗，包括COVAX 476萬劑、AZ 1千萬劑、Moderna 505萬劑及國產疫苗1千萬劑，而政府亦持續視各疫苗研發進度與其他國內外廠商洽購。」

奇怪的是，6月25日記者會上陳時中部長說「我覺得成功的機率不大」，卻又補充「不過我還沒看到相關文件。」既沒看到信，又怎麼先斷定成功機率不大？又怎麼先前一天衛福部就去信回絕？兩家藥廠保證「原廠新貨，直運台灣，兩週送達，而且每劑不到美金30元。」但必須衛福部長去函洽購，以示政府對政府交易。

事實上5月初我就想轉達這個訊息，部長辦公室推說部長很忙，他會打電話聯絡，但我從未接到電話。這回只要他信上表示洽購意願，3千萬劑可在簽約後兩週交貨，

大家印象很深，每次被詰問疫苗時，政府常意有所指暗示中國干擾。奇怪的是，明知德國BNT藥廠的大股東是上海復星，掌有大中華區代理權，也明知美國輝瑞是總公司，授權給德國BNT。美台關係這麼好，要避開中國干擾，直接跟美國輝瑞洽購不就沒事了？我努力搭好這座橋，衛福部卻拒絕。

天堂有路偏不走，還要麻煩世界半導體鉅子向APEC開金口，討疫苗；更要逼得青壯年國家棟樑去當國產疫苗的白老鼠。你說貓膩不貓膩？

今年房市回溫，導致預售屋炒作亂象頻傳，甚至引起了消保官的關注！到底買預售屋有哪些陷阱跟地雷？今天我們就找來房市專家Sway，還有買預售屋經驗豐富的設計師Phyllis，到底買預售屋前要做哪些功課？讓他們來告訴你！
#買房 #預售屋 #打房

02:17 排隊買房營造「飢餓行銷」?房市專家批:唬爛!
04:38 潛銷期買預售屋撿便宜?達人戳破3大銷售話術
06:39 走到哪買到哪? 達人6字分享預售屋下單關鍵!
08:02 下單達8次!買預售屋省更多?專家提6大優點!
09:31 熱愛預售屋關鍵!設計師用客變優勢省6位數?
12:29 交屋才知是爛房?預售屋5地雷暗藏交易風險!
16:17 精美樣品屋暗藏陷阱?注意3大眉角讓你不吃虧
20:56 搶到預售屋變受災戶? 消保處:契約9成不合格
24:53 搶預售屋變受災戶?專家破解契約書魔鬼細節!
25:40 首購族買預售屋? 不想捶心肝2大關鍵要注意!

27:43來賓口誤更正：正確意思是蓋到距離自己的樓層還有三層以上時，通常都還有機會客變。

✓ 點我加入《風傳媒》Line 好友（ID：@dyp8323m）　http://bit.ly/2hETgWE
✓ 點我訂閱《風傳媒》YouTube 頻道　http://bit.ly/2grkAJ6
✓ 點我追蹤《下班經濟學》IG頻道（ID：@worked_money） https://bit.ly/2WZ1Dnb
✓ 點我加入《下班經濟學》telegram頻道　https://t.me/storm_money

【Facebook粉絲團】
風傳媒►► https://www.facebook.com/stormmedia
風生活►► https://www.facebook.com/SMediaLife
下班經濟學►►https://www.facebook.com/workedmoney

201118非凡 賣房有話術噱頭藏陷阱？專家破解教你聰明買
非凡原影→https://youtu.be/QNkj2IfkzUQ

記者/蔡佳芸：「房市交易熱絡第4季買氣持續增溫，不過買房子這項人生中的最大消費，除了要貨比三家、謹慎思考之外也要留意代銷業者的行銷手法，破解賣房話術才能聰明買房。」

記者/蔡家芸、尤彩礽 採訪報導……↓

明星學區、潛力商圈、未來捷運站，透過慣用話術營造購屋氛圍吸引消費者買單，是房屋買賣中常見的銷售手段。不過資深房仲業者就點破，經過華麗包裝的說詞，需要格外當心。

房仲業者/陳泰源 表示：「建商都會給自己留一手，美輪美奐地描述說，我們這裡將來會有健身房、KTV、游泳池等等，但是他卻沒有告訴你說，將來的前提管理費一定要調漲到多少，入住之後大家所有集體住戶說，蛤～管理費要從100塊漲到200塊喔，那不不不，我們就寧願讓它變成蚊子公設。」

房仲教民眾破解廣告噱頭的背後可能隱藏灰色地帶，像是刻意標榜「距離市中心10分鐘」，實際上代表位置並不在市中心，而10分鐘也不是走路的時間，還有像是新興詞「魔術空間」其實就暗示著可能有夾層，且要留意是否隱含違法私設做夾層，另外主打「衛浴採光好」就要打聽清楚是否同時具備對外窗。

房仲業者/陳泰源 表示：「建商也會告訴你說，我這邊是未來捷運線，捷運預計幾年後會開通，左邊會有大賣場、還有商城、電影院等等，這些他都只是告訴你『預計會』，但是都還沒有動工的情況之下，對消費者而言它就是一個賭注。」

隨著近來都市更新熱絡，還有一種話術是鼓吹購屋人搶先疑步買進重劃區，等到周邊建設興起市值就會翻倍，專家就點出，要是過度聽信而衝動下單，恐怕得背負不少風險。

住宅消保會創會理事長/吳翃毅 表示：「一個噱頭就讓你每坪多花了好幾十萬，一定要記得那個叫『形容詞』，它並不是真的，很多期待的這些話術都是未來的願景並不是當下的結果，那願景會不會達成是一件事情，就算沒有達成，在法律上可能他（建商/賣方）也沒有一些責任。」

就是因為買賣雙方在簽約時你情我願，若是後續再對於房子的「妝前妝後」產生糾紛也就很難界定誰對誰錯，對此，住宅消保會創會理事長/吳翃毅就建議購屋人，無論當下再喜歡都要事先審議好合約再下定。

住宅消保會創會理事長/吳翃毅 表示：「因為所有的糾紛爭議一發生，一定都要看合約書，因為消費者在合約書上也都簽名了，一切都會來不及，所以合約審閱最重要。」

買房人生大事，擦亮雙眼、破解話術，不輕易沉醉於賣方話術所營造的粉紅泡泡，才能聰明買到理想的愛屋。

陳泰源youtube→https://youtu.be/_45scLxGIi4

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/11/201118.html

客戶其實不喜歡你，你知道為什麼嗎？假設你每拜訪10個潛在客戶，可以拿到兩筆訂單，成交率是20%。所以你只要拜訪100個潛在客戶，就可以拿到20筆訂單。聽起來好像還可以，但你知道為什麼另外80%的客戶，不跟你簽約的真正原因嗎？

《業務開發SOP：自媒體的社群業務開發術》
讓更多客戶認識你、喜歡你、信賴你、也主動來找你！
https://changmike.com/prospecting_yt/

《成交的技術：銷售技術 Know-How 大公開》
學會如何談下更多的案子，簽下更多的訂單！
https://changmike.com/closers_yt/

《絕對成交的銷售簡報術》
學會介紹產品與銷售簡報的成交秘訣
https://changmike.com/presentation_yt/

我要問張邁可問題：https://lin.ee/kV9Fvyz
有業務銷售或工作的問題嗎？歡迎發訊息給我！

▼張邁可的人氣影片▼
華爾街之狼最強銷售技術：把這隻筆賣給我
https://youtu.be/hCl4SBhb0Zc
當顧客抱怨你的價格時，該如何回應？
https://youtu.be/F9luLdz-Two
當顧客拒絕你時，他真正的意思是...
https://youtu.be/VBF7OYClOWo
客戶說：我要跟家人商量一下
https://youtu.be/MCW7NT90Tw0
客戶說：我已經有配合廠商了
https://youtu.be/ixlxdyg3Io0
如何在30秒內把任何產品銷售給任何人
https://youtu.be/jRU2eap1rzY

歡迎追蹤我
►官方網站｜https://changmike.com/
►Facebook粉絲專頁｜https://www.facebook.com/ChangMikeTV
►Instagram｜https://www.instagram.com/changmiketv/
►Line@｜@cmike｜https://lin.ee/kV9Fvyz

喜歡我的影片請幫我點個喜歡+訂閱
別忘了開起小鈴鐺~ 能第一時間收到影片更新通知唷！

製作團隊
►腳本｜張邁可
►演出｜張邁可
►剪輯＆後製｜陳姿淇