200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
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惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

菸味害他看醫生 法官：居住正義 > 吸菸自由

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

若私下勸阻無用，也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示，在社區裡有個房客是老菸槍，一直抽菸，抽到樓上鄰居受不了，從警衛到管委會來勸阻，老菸槍都不聽。

鄰居只好買空氣清淨機，又因身體不舒服去看醫生。最後，鄰居實在受不了決定上法院提告，要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸，並要求精神損害賠償。

這個案子到法院後，法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶（老菸槍）的問題，且不論是管委會或警察，來勸導也無法處理。最後，法官就判這個抽菸的鄰居敗訴，禁止他菸味飄到樓上，並要他賠償空氣清淨機的錢，還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了，社區住不下去就搬走了。

蘇家宏律師指出，這個判決最重要的意義在於，法官在判決書提到：每個人都有抽菸的自由，但是相對居住自由，居住自由和正義大於抽菸的自由。

社區抗菸：里長爭取「綠地禁菸」成功案例

除了走訴訟途徑，大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。

大學里坐落於台大對面的溫州社區，里內有許多商家和咖啡廳，常有客人在社區綠地抽菸聊天，干擾社區安寧。

所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘，透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」，從七月一日開始禁煙。

「那其他綠地可以抽煙嗎？」主持人蘇位榮問。

「那塊綠地是特別爭取來的！」吳沛璇里長表示，台北市綠地很多，其他綠地或許可以抽煙，但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。

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十一月份理當是歐洲旅遊的淡季，在羅馬卻不成立，街道上擦身而過的語言多是美式英文，和其他歐洲語言。

走進中央車站旁的傳統市場，菜販多是印度巴基斯坦人，肉舖揮著肉刀，忙著結帳的是中國人，偶爾看到幾攤賣蔬果的，才有著該是義大利人的臉孔。

車站附近的成衣批發，雖然蓋在老舊傳統城區，1樓的店面清一色被翻新，彷彿在中國某個城市，門口招牌大大寫著中文和英文店名，許多店甚至只有標識中文，在這裡看見九零年以廉價勞工身分，來到義大利普拉托紡織業的溫州人（現今總人口約22萬的普拉托，生活著約4萬人左右的中國人，其中80%的中國移民來自溫州地區。）打工仔學成技術後經商開業，反雇義大利人振興當地經濟的勵志故事。在這羅馬小區裡不說義大利文，只說中文也能活得好好。

巷口雜貨店遇到的上海大姐，說她早期來義大利讀書，就順勢待了下，在這裡買了幾棟樓開了幾間民宿飯店，，連台大椰林PPT都有人替她打廣告，台灣學生教授來羅馬都選擇著住她那。問我要去哪吃早餐，要介紹我巷口好吃的燒餅油條，還有羅馬的中餐廳川菜都不道地，因為多是溫州人開。（被大姐說的中，唯一吃的川菜館的確很雷。）

同時和當地薪資水準相較下高昂的房價和租金，也讓羅馬人普遍在結婚前（平均約30歲左右）還與父母同住，女朋友說羅馬人十之八九都是媽寶，其實還有事實根據的。

下雨的早晨，在室內頂樓餐廳吃米奇林廚師兼營養師Fabio Ciervo設計的拿波里式Sunday Brunch，標榜從野菜到水產肉類，都是精選當季當地。

美國貴婦媽媽帶著他兩個女兒來旅遊，旁邊兩位英國男士商旅來訪，討論著要去哪裡參加觀光行程，左前方的那一桌義大利家族，爸爸像極了教父裡的黑手黨老大，時不時地接起電話邊講邊向角落走去，穿著緊身裙玲瓏有致的義大利女孩，踩著高跟像是米蘭時裝秀出來的人物。

羅馬不只是開放式博物館型城市，這裡出現的人群比我想像還要多元，有著早期中國廉價勞工的血淚史，現今溫商滿街創業勵志的痕跡，有著為了生存被迫離開家園的巴基斯坦人移工進行式，和觀光區裡遇不到的黑手黨般的家庭聚會，謝謝你給我美好假期的回憶。

#飯店義大利服務生說許願池錢幣應該投兩個明明就是三個。
#大眾景點都沒逛到這樣下次才有藉口重遊
#羅馬 #Rome #hoteleden

先蓋五星級旅館作樣板、再用好幾層樓的溫州美食街引進人潮、最後才是大量的住宅開賣（目的）。很公式的行銷手法，在台灣或中國大陸大概都差不多。

這𥚃是新疆烏魯木齊的某一飯店內，一座精緻的模型，有人說這一平方米五千多元，貴不貴還來不及市調硏究，遊覽車就要開去吐魯番了，可是昨天假日時我去觀光客必去的國際大巴札，遊客不太多哩，賣果乾的大嬸瞄了我一眼，就繼續埋回手機的劇裡。

想買頂俄式毛帽，相中一家小伙子服務人員也不積極的店，我隨口說說：「找個假毛假皮的就好，去世界各國比較方便。」我用了一個爛理由，希望有暗示到剛隨手翻看可能都是假毛假皮或半羊皮超不純。
「這頂多少錢？」（想買）
「850元」（4千多台幣？你去搶比較快）
導遊說出半價再一點一點加，但這帽我頂多願意出到200元人民幣，先前網路查或台北的夜市大概1000～1500台幣以內，可是半價400元我仍是覺得太貴。
我時間不夠，也不想用磨的團購的，誠懇的對他說：「你不要太勉強，我也不想跟你來回出價殺價，這帽我200元就覺的到頂了，你不賣我也就算了，買頂假毛也是好玩而已。」
「你這價不可能」
「我知道，你不要太勉強，老闆會不高興扣你薪水，但是你戴比我戴還帥氣好看喔。」
「出個價吧，明天我們放假，今天客人不太多。」
「我不要害你被老闆罵啦，你真的不要勉強。」
我很喜歡這頂帽子，但仍然還他，眼睛開始看其他店家，慢慢走了出去，腳才踏出店外快要被別家店捕獲，「你回來」他在包了。
才花五分鐘850元就到200元，我心想這開價法跟台灣建商一樣嘛，再磨下去一定更低，但我不想多耗下去。

新疆大量開發，人口沒有等比成長，你到處都會看到如台中、淡海的場景：一大片荒地、馬路開的筆直、幾棟超高大樓、沒有人，你會懷疑怎會有人想住在這裏但建商及投資客滿懷希望，非洲賣鞋的故事也可以套用在兩岸的房地產。

所以中國早解除一胎化政策，沒人就沒希望。
台灣正在進行搶人大戰呢，搶東南亞的人來台唸大學，各直轄市搶勞工，高房價高物價只會把人推出去。可是世界各國都在搶人，你必須真有心，才搶的到人。

想要早點結束房地產不景氣，只有大降價及倒幾間大建商，這回，自住客可是鐵了心喔。
絲路旅遊中，看我能吸收多少一帶一路的一部份，7/3回家，回文會慢些，又還要翻牆，嘖嘖，抱歉啦。