✨✨跨境食在有意思✨✨

通往印尼食品市場的鑰匙—清真認證

印尼是東協國家中人口數量最多的國家，超過2.7億的人口紅利創造出龐大的食品商機，但印尼有近九成為穆斯林人口，飲食習慣深受伊斯蘭教『古蘭經』的影響，印尼政府為了確保穆斯林國民的飲食符合伊斯蘭教義，要求進入印尼清真市場的日常生活食品或碰觸身體的產品，必須具備印尼政府認證的清真認證，從原物料開始到產品處理都必須嚴格把關。

印尼政府自2019年10月全面落實清真認證新制，廣泛要求食品、飲料、藥品、化學、生物、基因改造等產品，皆需獲得清真認證，實施後有5年緩衝期，即自2024年10月17日開始，在印尼流通的食品飲料若欲宣稱為清真產品，須依據第33號法案第4條規定，接受BPJPH (清真產品認證局)之清真認證，至於食品飲料以外的清真產品(例如藥品、醫材、化妝品等)，自2021年10月17日開始納入緩衝期管理。

目前雖然還未強制規定上述商品必須符合HALAL認證，但未來有可能在BPOM申請時必須具備HALAL認證的資格才能取得准證，若是業者計畫在印尼長期發展，在印尼市場通過HALAL認證，或是依照HALAL認證的規範開發商品，可說是非常重要的準備工作喔。

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【🕌清真認證推廣有成👍】

看準清真19億人口市場，以及2024年將飆高至3.2兆美元的清真商機💲💲💲#經濟部國際貿易局、#外貿協會 今天(14日)攜手舉辦 #首屆清真產品台灣週 推廣活動，推升台灣清真產品出口動能‼

貿協秘書長 #林芳苗 指出，台灣已有９百多家廠商取得 #清真認證，也與各新南向清真市場建立清真相互認證機制，目前以 #清真食品、#美妝 等出口為大宗‼面對已有國家開始舉辦實體展，貿協強調，只要廠商有意願，會全力協助廠商以線上或實體形式參展，爭取商機‼

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#商機

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🎉中南部的鄉親朋友~
貿易局要去辦活動了👏🏻👏🏻

兩場活動講座報你知🙌🏻

📍產證管理說明會-屏東場
協助南部業者瞭解原產地證明書及加工證明書管理規定與海關通關實務，掌握產證規範及通關作業程序。

日期👉9/24(五) 14:00
地點👉加工出口區管理處屏東分處4樓國際會議廳
截止👉9/21(二)(限額70名)
立即報名：https://is.gd/MnaH1e

📍穆斯林市場拓展商機說明會-彰化場
讓業者瞭解清真市場、清真產品包裝趨勢及清真驗證申請優惠與拓銷活動，有效拓展穆斯林市場開創商機。

日期👉9/29(三) 13:30
地點👉彰化縣工業會4樓禮堂(彰化市民族路209號)
截止👉9/26(日)(限額50名)
立即報名：https://is.gd/A41DKf

※活動原則皆以實體為主，視疫情變化調整為線上講座

「#超級美食家團團饌」這次推薦我最喜歡也最常去的台灣溫體牛專賣店，新北市「#饗牛二館」的溫體牛肉水餃、牛肉丸與可頌牛肉起司包。

其實就是直接分享台灣溫體牛肉的美味，如此複雜的組合包，是因為王瑞瑤很貪心，想把好東西一次介紹出去，也讓大家認識好吃的台灣牛肉餐廳，以及認真賣牛的店老闆余大明。

專心經營溫體牛肉的余大明，只有一家店仍有專用18度C的冷藏車每周四至五次，固定凌晨五點從台北出發到嘉義肉品市場，載回現宰半頭至一頭指定牧場的不灌水24個月閹公牛。
專車趕在下午1點前必須回頭，三點左右返抵，溫體牛肉立即進入部位分切，鮮涮，後熟，加工同時進行。

「溫體牛得來不易，每個部位都要充分運用，即使是做成冷凍水餃也要搶時間，溫體牛肉經過摔打，簡單調味，混入手切蔬菜，才能呈現鮮甜帶乳香的在地本質。」余大明說

牛肉水餃本就少見，#台灣溫體牛肉水餃，更是絕品，余大明研究水餃一年以上才敢上市，肉汁多不多？蔬菜脆不脆？要不要符合清真規範？全是他在乎的，最後以口味為上，添加了些許豬油做出洋蔥，韭黃和高麗菜三種口味。

饗牛二館的 #牛肉丸，是放在木桶中搥鬆的，除了吃火鍋以外，煮泡麵或粉絲也能加，營養均衡小孩最愛，美味關鍵仍在台灣牛的新鮮度，以及最少的添加來製作。（牛肉丸沒有單賣，只出現在組合包）

還沒上市就先團購的獨家新品 #可頌牛肉起司包，其實不是烤的是蒸的，以外觀像鹽可頌而起名。牛肉醬和起司被捲進發麵皮裡，咬下去一層層的很香又柔軟，好像包夾了牛肉乾的軟饅頭。

團購只有一周，除了我最愛的牛水餃＋牛肉丸＋牛肉包以外，還有只買水餃和只買牛肉包。（詳情請看訂購連結）

商品折扣很大，大到嚇我一跳，尤其是牛水餃＋牛肉丸＋牛肉包 #原價1300元，直接零頭不要，#團購價1000元，余大明說難得開團購，又和大姊大合作，沒賺也沒關係。
不過沒賺也不能賠，敲定團購後，宅配條件變嚴格了，紙箱大一點點都不行，所以影片中出現的宅配費有調整喔！

【饗牛二館x超級美食家團團饌】訂購連結 ：
https://forms.gle/yvBUhxeB9TEb7DPe9

#自己要吃才能賣給別人吃
#台灣溫體牛肉做的水餃和肉丸
#獨家開賣的牛肉起司包
#牛肉鐵質高營養也高
#冰箱常備美食

#黑糖道 #2020黑糖料理影片比賽 #黑糖脆皮蘋果豬

黑糖是家戶皆知的傳統美味，近年更因飲品與甜點的製作形成市場上一陣每個人都無法置身事外的「黑金風暴」，而宛如料理界珍貴黑金的黑糖更是因此奠定了在消費者生活中舉足輕重的地位。但黑糖產業的復興與升級卻是刻不容緩的重要議題，透過台灣製造、國際認證才能將台灣黑糖的黑金價值提升到國際高水準的地位，除此還要發揮黑糖的多用途並融入生活環節，才能真正讓黑糖復興之路走得更揚眉吐氣！

黑糖道醇黑糖除了通過ISO 22000和HACCP認證，還獲得「A.A.無添加三星」、「A.A.Taste Awards 全球純粹風味評鑑二星」、「世界品質評鑑大賞銀牌獎」，甚至是規範難度再高上一級的「清真認證Halal」與「印尼MUI認證」都已然解鎖。期望透過舉辦黑糖料理比賽，讓國人了解黑糖的好處，並帶動黑糖產業的升級與發展。

【唔敢俾分?】第2032(堅)成交: 尖沙咀栢麗大道D段地下G29及G30地舖連1樓15號舖，合共建築面積3470呎，以公司買賣形式易手，作價約2.1億。

原業主李耀華於2012年用4.4億買入，林子峰接貨。 他們確認了成交，但沒有作實成交價。

如果成交價屬實，栢麗大道李耀華沽貨這單將會香港舖蝕讓歷史 No. 2。帳面蝕2.3億。

No. 1 是內地投資者劉軍，2017年2月沽出波斯富街108至120號寶榮大廈地下a-b舖及1，2樓(前泉章居)。 沽出價錢6.78億，持貨五年，帳面蝕 4.64億。2012年6月以11.42億買入。

。。。。。。。

以下是我之前提及柏麗大道成交的報道:

錄影日期: 2019年10月17日(星期五)12:01pm
感覺2.5分(內部轉讓價)，6000萬 x 3，持貨33年升7.9倍《回歸15年前價》

第1567-9(堅)成交: 尖沙咀彌敦道111至181號地下55 (租客(Millie's)，56(Caesar)，57(Jipi Japa)號舖，每間各成交6000萬， 簽約日期2019年9月18日。內部轉讓。業權份數各是 18/2308 x 3 。每間闊約16呎，深約46呎。建築約900呎，實用約766呎。實用呎價約7.83萬。今時今日，市值租金約每間10萬，3厘回報，市值每間約4000萬 (我無心得罪人! Please forgive me!)。

此舖成交紀錄:
- 55號舖，1986年3月17日以689萬第一手買入
- 56號舖，1986年3月17日以689萬第一手買入
- 57號舖，1986年3月17日以651萬第一手買入
三間合共2029萬。

柏麗大道舖成交比較:
- 2012年3月，地下29及30號舖，連1樓15號舖，成交4.4億。 現租客Vodka, Union 及Peaceful World, 建築3470呎，原業主長江製衣放1986年以1614萬第一手買入孖舖地下及一樓。 買家李耀業已是柏麗大道地下18號舖的業主。 建築呎價12.68萬。 當時租金為每年1656萬，回報3.76厘。2014年高峰期，這鋪位月租為138萬，租客Aimer高級內衣店。 高峰期曾以7.5億在市場放售。 2017年5月獲散貨場承租，每月租金20萬， 減租八成半。消息指2017年3月李耀華以4.8億成功轉手售出此舖，當時已交吉兩年。
- 2012年2月底，G18號舖及1樓9號舖9B部份，成交2.53億，賣家為李耀華，當時持貨兩年賺1.1億。現租客Ecco 鞋店
- 2007年4月，G27號舖連1樓，以1.1億成交，現租客 Clarks 鞋店
- 2006年，G26號舖及一樓，以9800萬買入，買家為資深投資者朱鴻鈞。現租客 Clarks 鞋店
- 2005年8月，G63號舖，以5500萬成交，當時月租18萬，回報3.9厘。現Her Own Words 內衣店
- 2005年1月，G62號舖，現 Ocean and Shark, 以5038萬成交。此舖由2004年3月至2005年1月共轉手4次，售價由3280萬升至5038萬。

柏麗大道舖租值比較:
- G8及G7舖， 謝瑞麟珠寶, 2018年9月租出月租$246154及$353846
- G64舖，亞洲金城(現龍記珠寶，無開門)，2016年8月租出月租11萬
- G8及1樓3A及3B舖，2015年9月租出84萬， 謝瑞麟珠寶
- G62舖，2015年1月租出月租18萬, 現 Ocean and Shark

有關柏麗大道:
尖沙咀柏麗大道有68個舖位，分成ABCD段，其中約20個由大業主持有。除1986年賣散過一批舖，近年買賣一向疏落。

不要搞錯，不是北角新時代廣場的英皇柏麗大道商場(本來是裕華國貨，1993年劏為180間細舖)。

尖沙咀柏麗大道(Park Lane Shopper's Boulevard) 位於九龍公園東側，亦是彌敦道的其中一段。這條長約300公尺的購物大道，是由白色磚牆而成，兩旁種植著整齊的樹木，更有特別的雕塑豎立著中央，帶給人們耀眼而優閒的感覺。在晚上更掛著閃閃生輝地燈光，令人眼前一亮。在其中有著各種商店，多以名牌及年青人為主。而行到尾段（近尖沙咀），有著九龍公園及在盡頭全港最大的清真寺。是彌敦道最值得一遊的地方。消費群是主力旅客，上班一族。

最接近尖沙咀的D段，無論售價或租金均較爲高，而A段鄰近佐敦區，租金相對較廉宜。

今時今日，D段地舖，每間市值租約20-30萬，賣約一億，BC段地舖每間租值約15萬，賣五/六千萬 ，A段地舖市值租約10萬，每間賣值約三/四千萬。

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第1697成交(堅)《勁蝕超過3000萬(連手續費)，史上街舖最甘!》感覺4.5分。尖沙咀彌敦道柏麗大道64號舖， 龍記鐘錶珠寶， 建築面積766呎，闊約15呎，深約45呎，租9萬至2020年7月，成交約4000萬(業主唔肯講實)，回報2.6%。原叫價7500萬。(好肯定不是市傳的6500萬成交)

原業主2010年1月以6800萬買入。連手續費大蝕讓超過3000萬? 憑我記憶，是香港史上單一純街舖蝕得最甘(in terms of $)!

業主今時今日肺炎疫情下能賣出四千萬算執到! 柏麗大道是重災區的重災區。 沒有遊客，沒有本地消費，沒有飲食，根本沒有人!

如果你在現場睇，這間舖相連的九間舖，七間是交吉、散貨、執笠中或拉閘? 只有兩間無任何 sign.

尖沙咀柏麗大道有68個舖位，分成ABCD段，其中約20個由大業主持有。除1986年賣散過一批舖，近年買賣一向疏落。

最接近尖沙咀的D段，無論售價或租金均較爲高，而A段鄰近佐敦區，租金相對較廉宜。

今時今日，D段地舖，每間市值租約20-30萬，賣約一億(但無貨)，BC段地舖每間租值約15萬，賣五/六千萬，A段地舖市值租約10萬都無，每間賣值約三/四千萬。

這間舖位於A段，附近的相連幾間舖，全部都是短租、散貨、吉舖或結業中。 以我所知新叫租，8萬都一直租不出。 回報只得兩厘多，租金再有好大下調壓力。這間舖近尖沙咀警署， 經常被包圍，肺炎疫情過後，社運繼續的話會非常影響生意 。因此我覺得業主賣出約4000萬算唔錯。

柏麗大道成交比較:
- 2019年10月(內部轉讓)，尖沙咀彌敦道111至181號地下55 (租客(Millie's)，56(Caesar)，57(Jipi Japa)號舖，每間各成交6000萬， 簽約日期2019年9月18日。內部轉讓。業權份數各是 18/2308 x 3 。每間闊約16呎，深約46呎。建築約900呎，實用約766呎。實用呎價約7.83萬。今時今日，市值租金約每間10萬，3厘回報，市值每間約4000萬。
- 2012年3月，地下29及30號舖，連1樓15號舖，成交4.4億。 現租客Vodka, Union 及Peaceful World, 建築3470呎，原業主長江製衣放1986年以1614萬第一手買入孖舖地下及一樓。 買家李耀業已是柏麗大道地下18號舖的業主。 建築呎價12.68萬。 當時租金為每年1656萬，回報3.76厘。2014年高峰期，這鋪位月租為138萬，租客Aimer高級內衣店。 高峰期曾以7.5億在市場放售。 2017年5月獲散貨場承租，每月租金20萬， 減租八成半。消息指2017年3月李耀華以4.8億成功轉手售出此舖，當時已交吉兩年。
- 2012年2月底，G18號舖及1樓9號舖9B部份，成交2.53億，賣家為李耀華，當時持貨兩年賺1.1億。現租客Ecco 鞋店
- 2007年4月，G27號舖連1樓，以1.1億成交，現租客 Clarks 鞋店
- 2006年，G26號舖及一樓，以9800萬買入，買家為資深投資者朱鴻鈞。現租客 Clarks 鞋店
- 2005年8月，G63號舖，以5500萬成交，當時月租18萬，回報3.9厘。現Her Own Words 內衣店
- 2005年1月，G62號舖，現 Ocean and Shark, 以5038萬成交。此舖由2004年3月至2005年1月共轉手4次，售價由3280萬升至5038萬。

柏麗大道舖租值比較:
- G8及G7舖， 謝瑞麟珠寶, 2018年9月租出月租$246154及$353846
- G64舖，亞洲金城(現龍記珠寶，無開門)，2016年8月租出月租11萬
- G8及1樓3A及3B舖，2015年9月租出84萬， 謝瑞麟珠寶
- G62舖，2015年1月租出月租18萬, 現 Ocean and Shark

#香港史上蝕得最甘的街舖

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You know ... 好多嘢唔方便公開講。我唔想製造謠言，只是市場第一手資訊。