娜醬3Y10M 太郎1Y1M24D

太郎前幾天(4/9)跨出第一步了，獨自走了幾步

第二胎了還是超級感動

娜醬最開心了，整天都想牽著太郎走路

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還記得娜醬小時候就很謹慎，出門總是緊緊跟著我

也有過好幾次被陌生人嚇哭

但太郎完全不一樣，太郎不只不怕陌生人，還很親人

出門他總是一下子就爬去抱其他人

超自然地坐在人家腿上或懷裡

我跟渡部桑說的時候

他「我知道了，那些路人全部都是女生對吧！

我「對！你怎麼知道？」

他「我懂、我懂」

渡部桑給我一個挑眉拋媚眼的表情

我這才發現他的意思

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拿了件寶寶的襯衫要給太郎穿

娜醬非常驚訝衝過來問

「太郎要去上班了嗎？！」

她以為穿襯衫就是和爸爸一樣要去上班的意思

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每天娜醬準備自己和太郎的衣服

都會問「媽媽，今天是冷還是熱？」

來決定要穿厚的還是薄的

有時被她問我都會笑出來，因為氣溫很明顯

小孩子真的不知道冷熱

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娜醬每天都幫太郎穿衣服

比我還認真觀察寶寶的身體

太郎的胎記、痣都被她掌握

一點點紅紅的，她就問

「媽媽，太郎這邊是不是受傷了會痛？要不要擦藥？」

昨天她又緊張問我

「媽媽，太郎大腿這裡怎麼了？受傷了嗎？」

我一看，是大腿肉肉變多，擠出了一條線，不是受傷

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剛煮完晚餐，我才離開廚房一下下

回來就看到兩姊弟共同作案現場

娜醬偷拎了菜塞到太郎嘴裡

太郎墊腳捧場表示還要還要

我「喂你們兩個！」

娜醬拿著飯匙正要餵嘴巴張大大的太郎

根本是兩隻偷吃的小老鼠

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看到飄揚的鯉魚旗好漂亮

娜醬「哇好多魚在曬衣服哦！」

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我們開車時，娜醬不時會在後座說要小心

有次煞車稍微急了一點點

娜醬很誇張跟太郎說「哇喔喔喔喔好危險哦，不怕不怕哦！你嚇到了吼，我保護你哦我在這裡，不用怕」

讓我們大笑，演技也太誇大了

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一樣又是開車時，看到一台混凝土攪拌車

娜醬說「lam-á-khóng！lam-á-khóng！」(藍媽控、藍媽控)

渡部桑「妳怎麼知道裡面是裝lam-á-khóng，這麼厲害」

我「她是在說台語，說混凝土攪拌車啊」

渡部桑「我以為是在說日文，lam-á-khóng就是生コン、生コンクリート的意思」

混凝土攪拌車日文是アジテータ車、ミキサー車、トラックミキサ、生コン車，也有聽過コンクリートミキサー車

我們通常是說ミキサー車

但其實ミキサー車和アジテータ車是有分別的

ミキサー車是將混凝土所有的材料像是水泥、水、骨材、摻料等，直接裝進去卡車的圓筒型攪拌筒，邊開車邊運轉攪拌，以前的混凝土攪拌車很多都是這種

アジテータ車則是一開始就將拌好的混凝土裝進圓筒型攪拌筒

因為現在規定變嚴格了，在工廠先拌好做測試才會裝車，所以全都是アジテータ車

雖然叫アジテータ車才是正確的，但大家還是叫習慣的說法

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洗澡時問了娜醬今天幾月幾號

她很明顯忘記了，想了一下子問我

「媽媽，昨天是幾月幾號？」

我「昨天是4月11號」

她「今天是4月12號！」

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和娜醬聊到白天看到一個小孩在找媽媽

我就順便問

我「如果妳在外面迷路了，要怎麼辦？」

她「嗯~我不要亂跑」

我「然後？」

她「有警察或是穿制服的人，我要去找他」

我「那妳要怎麼跟警察說呢？」

她「警察先生，如果我迷路了，請幫我打給爸爸媽媽，電話是0…」

情境演練果然很重要

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

臺北市成都路與漢中街口（西門圓環西南隅）1968 vs 2019

上圖攝於1968年，畫面最左側「香港醫院」所在建物緊鄰漢中街派出所，現已不存在；旁邊轉角處「南洋百貨」所在的三層樓建築位在西門紅樓前方，目前是 Nike Jordan 西門町門市；畫面最右側是新世界商業大樓（1967年6月完工），當時裡面有新世界戲院、華僑百貨公司與七重天豪華大歌廳，現為 H&M 台北西門旗艦店和真善美劇院所在地。可以看到新世界大樓和隔壁轉角的房子（現為屈臣氏）的外頭掛著許多電影看板，包括《神刀》、《一代劍王》、《雲泥》、《大丐俠》和《桃園三結義》。

緊鄰新世界大樓的矮房是「蘇州采芝齋」，從招牌上方的「金華火腿、蘇州茶食」就可知道它在賣什麼；小時候每次行經那裡，都會看到店口懸掛著大大的金華火腿，非常顯眼，味道亦很重。往昔臺灣一些中餐廳的店名都會加上地名以示來處，例如：上海老天祿、北平會賓樓、四川吳抄手、廣東汕頭沙茶火鍋，和這家蘇州采芝齋。

下圖由張哲生於2019年9月6日晚間在同地拍攝。

《新世界商業大樓的歷史》

1920年12月29日（日治時期），位於今台北市漢中街116號的「新世界館」落成，是當時台灣最大的電影院。

1922年，台灣總督府以社會事業費購買日本電影，於全台各地巡迴放映，「新世界館」為其中之一。

1935年台灣博覽會之後，台灣經濟發展至戰前的最高峰，西門町陸續出現大型的一流豪華劇場，環繞在今成都路、峨眉街一帶，西門町也因此成為台灣電影的首輪放映之地。

戰後，中國國民黨在臺北市接收五家原為日本人擁有的戲院，新世界即為其中一家，其他還有：大世界、台灣、大光明與芳明戲院。

1948年9月10日，新世界戲院耗費鉅資裝修，設置最新放映機，改善座椅，預售對號入座的電影票，重新開幕的首部電影為大中華出品、楊工良導演、陳娟娟主演的《龍鳳呈祥》。

1956年，新世界戲院提供場地作為劇場兩年，演出台灣當代劇作家的優秀作品，即所謂「新世界劇運」；由張道藩、李曼瑰成立的「中央話劇運動委員會」辦理第十三屆戲劇節，在新世界展開歷時一年半的「新世界劇運」，至1957年6月為止，共上演了15部戲作，名導演李行當時曾參與其中4部的演出。（1958年與張方霞、田豐聯合執導的台語片《王哥柳哥遊台灣》是李行第一次擔任電影導演的作品。）

新世界劇運結束之後，新世界戲院被中影收回改映電影，在新世界的話劇運動又歸於沈寂。

1965年7月，中影董事會議通過，將坐落於西門町的新世界戲院改建為八層樓高的鋼筋混凝土造建築，由姚元中設計、天壇營造廠承造，1965年12月16日動工，1967年6月5日竣工，工程造價約為新台幣1050萬元。

1975年3月28日，中影創辦的台灣第一家「迷你戲院」真善美劇院在新世界商業大樓7樓開幕。

1999年，新世界戲院停業。

2002年，誠品進駐新世界商業大樓，以該大樓地址（漢中街116號）的號碼為名，取名為「誠品116」。

2015年12月31日，「誠品116」因為租金高漲而結束營業，改由瑞典服飾「H&M」進駐。

2016年11月25日，號稱「亞洲最大旗艦店」的 H&M 西門店正式開幕。