建商都賣完了嗎？看來是沒有，被建商故意隱藏起來，等待時機偷偷丟出房仲店頭裡賣，你看得懂嗎？你已經是冤大頭了嗎？

1. 預售完銷：完銷是不賣了，不是賣完了，建商會製造快速完銷，讓你搶買，接著真的封盤與拆除接待中心，你就會喜孜孜地以為自己會賺到錢。
2. 最後一半加價賣：讓你以為銷售過半之後。建商會加價，你越早買就越感覺可以賺到錢，但其實不同樓層早有不同價格，期初賣低樓層感覺價格低，後期賣高樓層你就以為加價，其實根本沒差。
3. 銷售衝很快就漲價：建商製造快速銷售的情境，讓你以為上車就會賺，而真的很多人都上了車，建商自然真的漲價，讓你有賺錢的機會與下車的機會，也讓你從單純自住客，變成賺價差的黑心投資客。
4. 成屋後第一階段拋售期：建商如果貨夠多，一定會表面漲價，來讓前期投資客可以有機會下車，但建商手上的貨要出不出，有客戶願意高價接，才賣，此時是讓投資客出貨的時候。
5. 成屋後第二階段：等同區其他高價或大坪數建案，價格因產品往上拉，就是建商手上餘屋出貨的時刻，這時可能前期投資客該賠的該賺的，也出的差不多，建商手上那些用人頭高價買入掛名的餘屋，就可以製造出看起來賠售、但實際上原價出售，來一一下車。怎下車？自然是分散在各房仲店頭囉，因為預售已經喊完銷，是不能露出破綻的。而買下的人會很開心，因為感覺殺了很多價！

我喜歡今天我寫的這則淡水房市 一跌四成 看有哪個新聞單位敢跟的 不過 鴨子自爆比較有趣些 而廣告收入更好賺

「爽報」淡水買房，不一定好賺

猶記多年前周杰倫的媽媽葉惠美女士，報載買了淡海景觀第1排的房子，因為認為看到墳墓而怒槓建商，重點是1坪花了27萬元，而今有沒有真的去住或早就賣掉，我不知，只看到同區差不多時期的成屋，多數在每坪20萬元上下，最低已慘跌至1坪16萬6，而且還是夏天登錄的數字。

真是慘賠啊！如果她們自住，自然沒有賠錢的問題，頂多紙上慘賠，對照那些置入新聞整天說買房有多好賺，再對照預售屋的廣告說小資別怕買不起，又想想大家是如何用捷運來洗腦，說房價多有前景，看來，在淡水根本不是那麼一回事，至於入住的點燈率，我看不用數了。

「爽報」淡水買房，不一定好賺

猶記多年前周杰倫的媽媽葉惠美女士，報載買了淡海景觀第1排的房子，因為認為看到墳墓而怒槓建商，重點是1坪花了27萬元，而今有沒有真的去住或早就賣掉，我不知，只看到同區差不多時期的成屋，多數在每坪20萬元上下，最低已慘跌至1坪16萬6，而且還是夏天登錄的數字。

真是慘賠啊！如果她們自住，自然沒有賠錢的問題，頂多紙上慘賠，對照那些置入新聞整天說買房有多好賺，再對照預售屋的廣告說小資別怕買不起，又想想大家是如何用捷運來洗腦，說房價多有前景，看來，在淡水根本不是那麼一回事，至於入住的點燈率，我看不用數了。

150518東森財經 地上權夯 內湖出現單價4字頭建案
影片網址→https://youtu.be/ebuvkSAm7yc

1.「派樂地」近期規劃21年地上使用權產品，價格約僅該案正常產品的65折。換算下來有比較划算嗎？

實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約3萬元左右；而周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每坪1000~1200元，合計租金每月2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。

內湖四期一帶，目前生活機能還沒有很成熟，所以現在來看，可能租比買划算；但是未來生活機能成熟後，人潮多了，捷運民生汐止線也興建通車了，未來租金行情勢必上漲(風險1)，另外，一般租房子，續約時也要承擔房東要調漲房租或收回房子的可能(風險2)，所以地上權21年產品，可以當做是跟房東簽長期租約，而且租金保證不調漲，也因為是自己的房子，愛怎麼裝潢就怎麼裝黃，多方因素考量後，也未必一定真的租比買划算。

2.脫手容易嗎？

容易的角度：沒有土地持份，房子又會折舊，房價會逐年遞減，同享一樣的生活機能，卻享受低總價。

不好脫手的角度：因為沒有土地持份，房子又會折舊，所以很多銀行不願意承做貸款，或者貸款金額很少，自備款現金需準備的水位要很高。

以下是新聞報導……↓

記者 陳文婕：在內湖區這棟大樓，每坪開價就要8字頭，但現在隔壁的預售案因為是地上權的關係，每坪只要4字頭，現在更出現了隱藏性產品。

原本設定50年的地上權案，最低22坪，總價1100萬，建商腦筋動得快，趁勢推出更便宜的方案，年限縮短到21年，總價也砍了快一半。

縮短年限賣，合不合法，其實建商收回，再出租或出售，和政府的規定沒有牴觸，千萬有找，入住內湖新大樓，難怪年輕人都心動。

有屋沒有地，類似長期租屋，實際換算，購買21年使用權的產品，每個月包括貸款、地租、房屋稅約3萬元；而周邊新成屋大樓的租屋行情，每月每坪100~1200元，租金每個月約2萬~2.4萬，租屋看似負擔比較輕。

房仲業者 陳泰源 表示：我又不用像一般短租的，可能會遇到惡房東，甚至可能每次要續約的時候，房東漲租金嘛！
但買地上權，貸款最多只能貸五5成，轉手有一定難度。

房仲業者 陳泰源 表示：房子會逐年的折舊，所以它的房價是逐年遞減的。
台灣建商面臨成交量危機，沒想到大陸建商也碰壁。

大陸房地產龍頭，萬通地產集團，在淡水小坪頂的公寓住宅號稱賣了九成，但是現在70多位陸籍買家，半年來沒有一戶通過內政部審查，面臨交屋卡關，一旦最後都退屋，公司也將面臨倒閉。

台灣房市烏雲罩頂，台陸建商各自面臨危機。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91935277

131212TVBS公設餵蚊 小心違法2次施工 未點交
影片網址→http://youtu.be/aqaySSYZMRM

感謝記者 韓上棆 的採訪，關於避免買到二次施工的違法/建公設，其實很簡單。

第一：買預售屋時，因為這種擺明要違法的事情，建商or代銷一定會用話術告訴你，大家都這樣做(就跟頂加、夾層一樣)，那你要不要？建商不給白紙黑字，口頭上告知，買方自行承擔風險囉！我的意思是，當初在買預售屋的時候，其實買的人早就知道了啦！不然怎麼可能會拖超過2年才開始告建商？

第二：建商與管委會(住戶)代表要進行點交的時候，住戶們可以邀請相關建築專業人士陪同一起點交。

第三：房子蓋好後，想要知道哪是否外推、或者是機房回填？甚至是機車停車格改成KTV、健身房公設等，花個幾十元，調個「建物測量成果圖」便知。

第四：保留當初的廣告宣傳DM，如有不符之處，告！

以下是新聞報導......↓

明明買房子就是要使用公設，但卻碰到一些狀況導致無法使用，有房仲業者說，有些公設屬於2次施工，根本就不合法，或是建案公設，建商還沒有跟管委會點交，也只能閒置在那裡餵蚊子。如果要避免的話，買預售屋可以到戶政單位申請藍圖，要是購買的是成屋也可申請建物測量成果圖，一一比對公設空間是否有違法施工，以免搬進去社區後，公設遭人檢舉是違建，淪落到被拆除的命運。

建案廣告裡，不論是夏天可以玩水消暑的游泳池，還是增加親子互動，有許多玩具、書籍的閱讀室，甚至是一家人可以看電影的閱聽室，社區擁有這些公設總讓人心動，想要住在這裡，但如果這些公設是2次施工就是不合法，到頭來可能連用都不能用，賣房話術可得留意。

房仲陳泰源：「會跟你說隔壁大樓也是，對面社區也是都這樣做，大家都是2次施工，我不會白紙黑字留給你，我就是口頭上告知你，未來房子會有這些2次施工的公設，風險你自己承擔。」

除了2次施工，也有建案公設，因為管委會和建商還沒點交，設備閒置在那裡無法使用。

來到淡水這個300多戶的社區，可以放鬆的SPA空間，明明水電都有，卻空蕩蕩，包含一樓木頭打造的蒸氣三溫暖室，以及讓行動不方便民眾使用的殘障電梯，全都因為還沒完成點交，4年多了，只能看著美美的公設餵蚊子。

房仲業者提醒，其實民眾買預售屋怕買到違法公設，可以到戶政單位申請建案的規劃藍圖，就算房子已經完工也可以拿建物測量成果圖，一一比對公設空間的設計是否和當初說的一樣，一旦建商違法2次施工，住戶權益受損，也可以委託律師提告，爭取住得舒服的權益。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/513838

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71571740