【#政治口水少，#法規改革好，#防災無煩惱 】

#錢櫃KTV重大火災之消防問題探討分析

4/26日錢櫃KTV林森店發生重大火災意外，因現場室內施工，消防安全設備關閉無法作動、防火區劃破壞等違反公共安全情形，以致大量濃煙上竄民眾逃生不易，造成嚴重傷亡事件。初步判定是在5樓西北角的儲藏室起火，目前正由檢察官偵查當中。至於是誰關閉包括室內消防栓、自動撒水設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備和排煙設備等5大消防安全設備，也一併由檢察官調查當中。造成多人死傷的真正原因是「業者擅自關閉煙霧偵測系統等五項消防設施」

關掉消防設備的是業者，衝進火場救人的是消防員，被指著鼻子痛罵的是台北市府，要被懲處的是消防局人員，其實真正的問題消防安檢制度跟消防法及其他建築相關法規應該修正。

🔴#真正主要問題

🚭現實遇到的問題
KTV消防警報器關閉成常態？議員爆：因民眾包廂內會抽菸：https://www.nownews.com/news/column/4058202
事實上KTV消防警報器關閉根本就是常態，大家常遇到，KTV消費者，在包廂抽菸遇過警察臨檢，警察當下只是勸導，服務員也不會制止或制止再犯，根本默許民眾在包廂內抽菸、關警報器，積習已久。關掉消防緊報器主因是怕一但誤觸自動灑水系統打開，#每一間K房包廂裝潢加上高級音響設備系統上百萬至千萬，一次全毀消費者也不願賠償。

🚫法規問題--修正相關建築及消防法規
🔥#消防法
1. #防火管理人無任何罰則之規定。
消防法施行細則§14，造成只需每月固定巡檢跟依類組定期申報書面資料而已，根本無法落實負責管理。

2. #防火管理權人亦接近無任何罰則之規定。(合法申報及設置丶維護)
消防法§35雖規定防火管理權人若未依規定設置或維護，於發生火災時致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。
但以目前法規來檢討大多數場域在取得使用執照與建照後，加上配合相關消防安檢及建築物公共安全檢查簽證及申報都通過就無處罰。加上這次「業者擅自關閉煙霧偵測系統等五項消防設施」目前尚查不出誰關閉，最終只能依刑法業務過失傷害罪送辦。

3. #自衛消防編組應另訂相關訓練及抽查辦法
消防法§15自衛消防編組：滅火班、通報班、避難引導班、安全防護班、救護班平時演練不周及火災發生時無法發揮效應。尤其是避難器具#緩降機通常檢測規避，廠商人員示範拍照交差而非場所人員自行演練，導致真正遇到火災時無人會使用。

4. #消防法過於寬鬆(大多只能要求限期改善)，消防法沒有一條法條可以要求業者即刻停業(北市這次是用行政執行法要求停止使用)消防法§37、38、39、40皆只要求限期改善(違反消防法案件改善計畫書/勸導單)，並未直接開罰或制定罰則。更應加入「關閉或未改善以致於消防設備，無法正常使用，相關刑責提高。」

🔥#建築法
建築法§74中修正：申請變更使用執照，應備具申請書並檢附「#施工中消防防護計畫」

🔥#建築物室內裝修管理辦法
室裝法§26中修正：一定模模以上建物施工前取得「#施工中消防防護計畫」核備合格文件。

室裝法§28中修正：不管未涉及或涉及消防安全設備變更者施工前應依消防法規規定辦理，並應於施工前取得當地消防主管機關#審核合格之文件。


🔴建議改善現行問題
1.建議消防署可以仿内政部建築研究所成立的#財團法人建築中心（現行綠建築標章、防火建材認證核發單位）成立#財團法人消防中心來處理上述工作且日後的消防安檢委託消防中心所定期及不定期配合消防局檢查及第三方公正單位稽核與爭議事件處理。

2.財團法人消防中心由內政部消防署、建築師公會、消防設備師公會、消防設備士公會等合作成立，專責消防及安檢工作檢查分級分責查驗或認證後之消防公司。現行安檢皆由各種顧問工程公司負責，低價承攬安全檢查工作。大規模建物一棟大樓只花低廉價格如何能詳細負責的完成，因此作假情事就是容易如此發生，如本次KTV十樓安檢随便看個一樓就罷。

3.#救災電子E化系統
台北市政府的所謂E化只有目前所指救護車的救護平面E化系統，實際上各大樓及一定規模以上的建築場域，消防的E化係是大樓各層平面圖，電子化亦即將各層樓的安全梯消防栓警報系統全部電腦化標示正確位置，消防署圖面電腦化甚至於2D、3D化。如此在各級消防控制中心遇火警時能立即傳輸給第一線救災人員立刻能夠了解現場平面狀況甚至進入火場，更可藉GPS定位救災人員位置，更保障救護安全。否則在一片煙霧瀰漫又漆黑裡那𥚃得知自身位置，但目前因消防署中央人員、經費不足無法進行此項工作。

4.應該區域消防局設置分區🆘「#消防受信總機訊號遠端監控機制」，即便當受信總機被關閉或故障📴，即時通報。此外，應該強制一定規模以上之業者裝設📵「#119火災通報裝置」，當火災發生感應時，自動通報消防機關，如今發生憾事，各縣市應該亡羊補牢。

5.#消防人員專責化，救護專責、安檢專責、救災專責，每個人擅長都不同，但把人員特性區別出來，專責化丶分責分權制度，地方政府提高員額和預算編列，職務津貼。


🔴#北市建管處跟台北市建築師公會
制定法律人民有遵守義務，日前消防局、建管處分開申請報(簡便於民)核確實有漏洞，北市府已經於災後幾天內檢討並立即修正是值得鼓勵：
5/2建管處邀集消防局及台北市建築師公會（室內裝修審查機構）共同研議，會議中並修正SOP，決議未來台北市建築物申請室內裝修或用途變更，必須依法檢附「施工中消防防護計畫」送消防機關備查。若非屬一定規模以上之建築物（住宅除外），建管處或建築師公會於核准變更或室內裝修許可時，仍將橫向通報消防局知照。

台北市建築師公會自5/4起，簡裝室內裝修恢復收件審查，不論自任審或公會審，送件時，一律檢附(臺北市建築物涉及施工中消防防護計畫檢核表)檢核表。（住宅除外）倘屬應辦施工中消防防護計畫核備者，應繳交消防局核備證明文件後本會方核發施工許可證。https://www.ettoday.net/news/20200502/1704998.htm#ixzz6M7lsjX96


🔴#爭議事件處置
這次事件是整個公務體系制度與中央法規的問題，該負責的人沒出來（關安全緊報設備之人），最後怎麼會由救火的消防局來負責任，盼市府、民代及外界能搞清楚究責方向，勿因政治化不問是非就錯殺基層好人，本因施工或電線走火造成火警傷亡，消防盡心盡力救人，最後怎麼所有指責都到消防單位身上，要消防來扛責任。建管丶消防抽查單位也是配合原有中央法規遵循而建立聯合稽查制度，原有分開申請報核(簡便於民)亦是依循中央法令規範。

KTV大火事件更交應由「第三方公會與府方聯合鑑定」（建管丶建築丶消防），不失正當公平公正性。交由第三方的鑑定 而不是慣性交由「府方高層」及「政風單位」調查，更不應受獵巫影響，政府也不應讓公務基層士氣低落。此舉才能夠全面完善而客觀審理所有看法、衡平論點，避免貿然採信單一事證，不失公允。 https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/3155652

特別感謝建築師公會丶技師顧問專家的指導和提供專業諮詢丶研判丶分析丶照片。
我也懇請大家能給基層消防人員和市府承辦人員跟相關建管單位一個慰勉丶鼓勵。
「消防法」目前真的很有問題必須多傾聽產丶官丶學丶民的多方意見召開多次的檢討會以及研討會去修法！不合時宜的法規遵循應給予修正而不是「政治化」的罵聲獵巫，為出征而出征，「罵聲不會讓台灣社會更好」，掌聲才能讓台灣世界驕傲」。


參考文獻
https://www.ettoday.net/news/20200502/1704998.htm
相關建築、消防法規、建築師公會

#時事│#新型冠狀病毒 #武漢肺炎（COVID-19）│【#居家防疫】
【#建築師的十項肺炎防疫建議】
1.保持室內通風
2.檢查所有存水彎
3.電梯通風，不走漆黑不通風的樓梯間
4.緊閉「天井」窗戶
5.水箱防治二次汙染
6.遠離屋頂平台出風口
7.有確診病例時避免使用中央空調
8.注意廚房防漏
9.加強全熱交換器排風系統
10.加強物業管理

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時事│新型冠狀病毒 武漢肺炎（COVID-19）│【居家防疫】
【建築師的十項肺炎防疫建議】

1⃣.#保持室內通風
#清除交通幹道雜物 #垃圾蒐集站避開人流

對現有的居住區域和公共建築群進行安全衛生檢查與評估，條件差的住宅應立即安裝通風設備，不符合規範要求的住宅應及時改正 。

清除交通道上的雜物，增設衛生設備，調整現有垃圾蒐集站位置，避開人流集中區域 。

2⃣.#檢查所有存水彎
#檢查水封 #適當消毒

集合式建築中的下水管線和地排形成的「空氣倒流」是民眾最應該警惕的問題，現在的住宅由於面積增大洗手間數量增加，地排的數量也隨之增加， 建築物內存水彎的「水封 」深度應有3-5cm 。

目前老舊建築物爲了避免增加樓地板厚度而提高成本，普遍採用3cm水封的地排，必須注意日常要有用水，水封才不會破裂，也建議使用消毒水 。

3⃣.#電梯通風，#不走漆黑不通風的樓梯間
#電梯消毒 #減少封閉空間停留

現在很多高層建築設計，特別是塔樓的消防通道（樓梯）從一層到樓頂都沒有對外的窗戶，對通風非常不利。在防疫情期間，人們應減少在封閉空間——樓梯、電梯停留的時間。

電梯轎廂內的通風設備、電梯按鍵、外呼按鍵要全面、有效的定期消毒。對電梯內呼按鍵可採用保鮮膜隔離，每日更換。

4⃣.#緊閉「#天井」#窗戶
#開啟直接對外窗戶

在高層建築中，還存在部分帶「天井」的住宅，這些「天井」一般位於塔樓中部，用於廚房、洗手間的換氣，但在實際使用中，這種建築由於在結構上形成一個巨大的「風力拉拔現象」。

在疫情蔓延之際，為避免「空氣串流」和「天井」內不潔物質的蒸發，人們應該關緊「天井」的窗戶，開啟其他一些直接對外的窗戶，以保證建築物內的良好通風。

5⃣.#水箱防治二次汙染
#及時清理 #紫外線消毒

二次加壓供水水箱及時清洗消毒，紫外線消毒燈要全部開啟，不得擅自關閉。同時，要每三個月更換一次，以保證紫外線消毒的有效性。

6⃣.#遠離屋頂平台出風口
#不上屋頂 #遠離出風口

集中住宅所有通風管道的出風口都在頂層，平台上的通風管道高度應達到1.8m~2m，出風口做得過低的平台， 在防疫特殊時期， 民眾不宜上平台， 或盡量減少在出風口周圍活動。

7⃣.#有確診病例時避免使用中央空調
#關閉空調 #按防疫標準調整

目前，採用中央空調之建築物愈來愈多，而採用循環送風的中央空調由於無法對循環風進行消毒， 在防治疫情的特殊情況下， 爲防止「空氣串流」應關閉空調或按防疫標準調整。

8⃣. #注意廚房防漏
#及時修補 #噴藥消毒

很多建築因下水管道穿透樓板敷設，上下層樓板間常有不同程度的滲漏。這種滲漏有可能造成病毒傳播。

防止滲漏應對滲漏和冷凝水結露有所區別，如果有滴漏的情況，應及時修補，如果只是滲潤式的滲漏，用戶則可採用噴藥消毒的辦法保證室內的清潔衛生。

9⃣. #加強全熱交換器排風系統＋pm2.5瀘凈器

安裝了「全熱交換器」的中央空調應確保系統最大檔排風，如果中央空調沒有足夠補進新風，應關閉。

同時應該調整中央空調出風口，加上二氧化氯或紫外等消毒裝置或pm2.5瀘凈器。如果有（感染）疫情，則應停止使用中央空調，在綜合評估之後才能確定是否重新開啟。

對於通風能力差的區域如車庫，每天開啟排煙風機以保證空氣流通。

🔟. #加強物業管理

改善老式住宅的環境通風條件，清除樓梯間道內堆積的廢棄物。

對建築物內門禁按鍵、扶手等設施每天擦拭消毒2次。

在地排內倒入消毒劑，避免病菌通過地排傳播。

171214美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/27號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A】

《幾樓以上的房子要有2座逃生梯？》

2003年8月31日，蘆洲大囍市社區發生火災，在煙囪效應導致火勢迅速蔓延，而住戶們來不及逃生，造成多人死亡。

於是，中華民國內政部營建署在2005年修正《建築技術規則》，規範八層以上住宅建築須設置兩座安全梯，加強設置逃生與消防設施，同時，地方政府也開始在狹小巷弄劃設紅線，以利消防通道暢行。補充說明的是，十五樓以上的大樓，一樓要設置防災中心，十六樓以上或者建物高度超過50米以上，要規畫特別安全梯，而且升降梯載重人數則要達到17人。

至於法規修改後，因為多了逃生梯、排煙室、消防箱、通風管等等，這些全部都納入公設，造成日後房子高公設比現象，尤其是小基地的房子，公設比更高，導致近年來不斷有人呼籲房價計算改走實坪制，以防建商虛灌坪數。

《業務進度》

A已開始和當初帶她進來的學長，一起拜訪客戶、一起守現場發傳單，雖然目前去591撥打電話找屋主都被拒絕，但已開始主動作業了，持續摸索中，期待下次能分享多一些跟業務有關的實質內容。

【學員B】

《什麼是定金？什麼是履約保證？》

B最近在跟客戶聊天時，客戶主動提到關於定金與履約保證，因為B資歷尚淺不懂，於是自己主動去做了解。

定金：斡旋金可以反悔，定金不能，假設付斡旋金10萬元，一旦屋主簽字同意出售後即刻轉為定金，若買家事後反悔不買，10萬元則要被屋主沒收，反之亦然。

履約保證：就是保障買賣雙方的交易安全，避免「買家把錢都付給了屋主，卻沒過戶，屋主就先把錢花掉。」或「已經過戶了，可是賣方卻沒有拿到全部的價款。」

因此，設立履約保證專戶，可以大幅降低交易風險，錢的部分，賣方是看得到用不到，而權狀也會交由代書保管，保障雙方，至於履保費用，通常是總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

《陪同帶看之觀察心得》

最近只要學長姐有帶看的行程，B都會陪同，並且從旁觀察。

案例1─
明明客戶事先預約看屋，並非臨時約看，接案人卻穿著過於休閒的服裝來接待，客戶到的時候，接案人在客戶面前將菸蒂往水溝處丟棄，也因為有抽菸習慣，近距離接觸時也明顯感受到煙味口氣，而且現場也沒有為買家準備紙本資料。

雖然接案人有自信是好事，但B卻也查覺到客戶觀感不佳。

案例2─
某間房子，屋主希望親自介紹，B察覺到屋主蠻懂得避重就輕，挑喜歡的講，不會像一般房仲只會說「這裡是房間、那裡是廚房、這是馬桶」。

而且屋主還會提到自己當初規劃房子的想法、設計理念，說話語調不浮誇，B覺得屋主介紹自己房子的方式很棒！想學起來。以後跟客戶介紹房子時，可以多談談空間運用、設計理念等想法，不要老是拘泥於坪數、價格、以及那個是廁所、這是床等爛介紹方式。

【學員C】

《都更，是中性題材》

非常巧合的是，B跟C在本周分享的心得，案例不同，心得卻不謀而合。

B在某次陪同帶看中，得知買家是「自用型」的，偏偏接案人不知道，以為是「投資客」，因此告訴買家「這間房子要都更了，後面大樓都已經拆了，將來房子蓋好，房子會變得很漂亮！現在買正是時候！」

結果被買方說：「這樣，我們萬一用不到2年就要都更，那，還買來幹嘛？」

至於C，近期守現場某物件，屋齡也3X年接近40年，剛好有路過買家詢問，C主動提及此物件有都更效益，是個不錯的投資標的。結果一樣發現原來客戶是自住、自用需求，聽到「都更有望」反而不考慮了。

結論：許多資訊，無所謂好壞，其實是中性的，房仲在進行推銷時，應該要先搞懂買家的需求、屬性到底是什麼？才能做出正確判斷，對的應答才能提高成交率。

【學員D】

不知道為什麼？竟然完全沒有問題？

既沒成交，也不開發，似乎也篤定我絕對不會生氣？所以也沒準備分享內容？D只說自己已經有被安排交付其他任務與工作，所以這次會議單純就是來聆聽。......我想，可能D是兼差性質的關係，只好不勉強。

【我】

1.「時間就是金錢」，大家可曾認真用心去體會這句話？很多人很認真，每天忙到很晚下班，但成績普通，到底是為什麼？建議每個人都可以翻開自己的行事曆，檢視自己每日行程，哪些是有效的，是會為自己帶來業績的？哪些則是屬於雜事？

呼籲在場的每位學員，都能將自己每日行程po到飛鷹計畫的line群組裡，以供大家檢視。

2.會議結束前，我試圖要求大家，從現在開始，無論多忙，一定要勉強自己做到「一周一開發」，結果，大家明顯感覺得出來有些抗拒。因此，我決定以身作則，從現在開始，我會強迫自己做到「一周一開發」。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171214era-flying-eagle.html