🥭玉井、台江創生新可能
#里山里海工作室　引領旅人走進社區　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

引用自日文的「里山」、「里海」，指的是鄰近家鄉的山、海自然地景，在理想藍圖中，是生產、生活、生態三者和諧共生的實踐場域。然而，目前臺灣普遍遇到的困境在於鄉村的土地產值與價值不相當，迫使土地轉作他用。

如何破解這道難解的方程式，開發出土地的多元產值，進而提升在地產業收益，讓地景得以維持原始的樣貌，並與環境生態共存？一個來自成功大學的團隊「里山里海工作室」，正在努力嘗試，尋找解方。

🌳關心曾文溪流域 謀求環境與產業的平衡
里山里海工作室經理人李佳蓉說，團隊的誕生源於成大中文系教授林朝成的發起，由關心曾文溪流域為出發點，融入日本里山倡議觀點，從2015年開始，陸續開設「里山里海的方案規劃與實踐」與「山里海社會創新實踐」兩門大學通識課程，吸引來自各領域的學生，藉由田野調查、社區訪談、分組討論、企劃執行，共同思考如何在友善環境與地方產業間，取得平衡的生活模式。

在 #台江國家公園 擔任志工多年的黃建雄和陳純敏是課程合作師資之一，他們觀察到學生的背景臥虎藏龍，各有所長，但是缺乏舞台揮灑，於是採取大量討論和實作的上課模式，培養學生的企劃力和執行力，讓學生站到第一線，遇到危機也不出手，交由學生以實務累積社會經驗和技能，老師扮演適時從旁引導的角色。

🐾深入玉井、台江 為傳統產業尋找新出路
玉井、台江是曾文溪流域上的里山和里海，也是團隊主要關注並深耕的兩大場域。位於玉井的 #台鹿農牧場，是當地唯一的養鹿場，主要收益來自鹿茸，隨著時代發展，鹿農面臨的困境在於市場逐漸萎縮及世代交接問題，因此如何開發養鹿的其他收入，同時將 #水鹿產業精緻化，是團隊進入社區後不斷思考的方向。

首先，他們引入 #香草種植，利用香草蒸餾所得的純露，彌補非鹿茸季的產值和營收，並且結合在地特色如芒果樹、農家餐、蘭花園等，規劃套裝行程，藉由 #生態旅遊模式 吸引旅人走進里山，從遊憩中認識食農教育、體驗動手做的樂趣，或是舉辦工作假期，讓地方看見創生的可能。

靠海的台江地區經濟命脈以 #水產養殖 為主，由於養蝦失敗率高，養虱目魚收益低於成本，造成很多魚塭棄養、閒置，甚至填平改做工商業使用，但是這些魚塭就位於國際級的四草濕地周邊，就生態和景觀而言，值得保留。

團隊分析當地產業結構後嘗試從通路下手，把消費者帶到魚塭，如此一來可以省去中盤商的利潤，對生產者有益，消費者也能購買到最新鮮的漁產，魚塭留下來了，對環境和生態也是好事，可謂三贏。為了凸顯在地漁獲品質，學生們設計了多種海味食譜，如虱目魚煲湯、魚排漢堡、魚鱗果凍等，展現新世代的創意。

隨著課程持續發展，至今已邁入第五年，累積的經驗與成果不僅為地方發展注入更多的助力，也讓學生們相信自己手中握有改變的潛能，這股力量，指日可待。

🍀文／李佳芳　攝影／王士豪

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到底月入六萬供唔供起樓，我們上期指出很多人分析多用息口及供應量。但筆者認為是失業率及可支配收入會更加了解市場。而我們本期會集中討論如果月入六萬供唔供起八百萬的樓。

續上期，筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入。筆者以2015年為止過去19年的平均按息作分析，最高利率為1997年10.9%，而最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368。要了解業主的承擔能力，我們可以計算不同的收入及利率下，並扣除一般統一約$5000的固定開支(差餉及管理費)，看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。當然我們在此因為方便計算，不會考慮通漲，工資上升及壓力測試。

讀者可見如果入息六萬，每月在利率2.15的情況下，每月樓按還款為HKD27,155.92，而扣除了HKD5000的基本開支之後，餘下HKD27,845。另一方面，如果利率在4.2的情況下，每月還款即時上升至HKD35,209。同時扣除HKD5,000之後，每月可支配收入為HKD19,791。但是留意，本金及利息總支出為一千二百萬，比之前2.15利率時間上升了約三百萬。

但是我們仍需要考慮每個家庭的支出。為了客觀公正，我引用了我在網上搜查到2016年中大通識教育領袖培育組課程副主任梁啟智博士根據統計處2014/15年度數字，解構分區的消費模式後。作出港島，九龍及新界三區的住戶支出。港島居民住戶每月平均開支高達38,643元，九龍及新界則分別為25,274元及25,448元。當中我們引用新界區的住戶支出，當中有HKD8,266是住屋支出，我們先扣除。那新界區的住戶支出將是HKD17,182。當然今天的生活支出遠比當年高，我們暫且仍引用當年數據。

那如果第一組利率2,15，每月樓按還款為HKD27,155.92，而扣除了HKD5,000的基本開支及HKD17,182的生活開支。將餘下HKD10,663。假設升息至4.2%，那餘下是HKD2,609。

上面的計算，表示六萬收入，在買八百萬的樓，九成按揭後每月家庭只餘下一萬。以今年為例，很多人突然收入大減及失業。對於上述例如，將會遇上極大的壓力。我2019年的五個分析: 包括(1)資產價格跌到某個水平止跌, 但市民的收入開始減少, 但是物價仍然保持貴的水平; (2)2020 年全球放水，媒體及市場的分析會給予壓力希望你以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿;(3)大部分人收入用作供樓或還債，很多人受壓力下高估了自己供款和還款能力;(4)中線來說資產價格一直跌，但利息一直升,，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓;(5)失業潮會慢慢出現，同時明年經濟會出現假陽春。五點中全球大放水及)資產價格跌到某個水平止跌, 但市民的收入開始減少已經對現。，只有一點「中線來說資產價格一直跌，但利息一直升,，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓。」未對現。

但誰知道我會否五點全中? 至於息口有人說一世都唔會升，這是太陽之下的新事。投資量力而為。

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