▍當代無性婚姻，一場高級的出家

--千萬別拿別人來做對照組，否則沒氣死，也少了半條命。--

當代婚姻中，「無性」比例是多少，我們不知道，也不敢問。但是現代人對「無性婚姻」的敏感度有多高，基本上我們心裡有數。
凡是提到無性婚姻，不管已婚的、未婚的，都豎起了耳朵。無性婚姻的比例應該不小。大家好奇，正是因為想看看有多少人和自己一樣，以便確定自己是否正常。

也許很多人覺得「無性婚姻」是一種困擾。我之前也經常思考，婚姻的品質是否會受此影響。
但後來我想明白了。就像兩個挑食的人，我不吃大蒜，你不吃香菜，因為這兩道忌口，我們兩人就不能一起生活嗎？大可不必。因為大蒜和香菜都不是主食。我們吃的主食已經太多，讓人的精力和胃口都到了極限，那麼大蒜和香菜的有無，其實可以忽略不計。
現代婚姻差不多就是這樣。那麼多瑣碎的煩心事擺在眼前，愈來愈多人沒空去思考「性」的存在。
今時不同往日，現代婚姻有新的結構，不要偏離本質就行。至少不要因此過於困惑，也不要跟別人比。我有些朋友，孩子都挺大了，她們屬於那種會對別人發出驚呼的「什麼，你們居然一週才三次？」。所以你看，婚內性生活的頻率，千萬別拿別人來做對照組，否則沒氣死，也少了半條命。

那無性婚姻和出軌離婚，是不是因果關係？是先無性再出軌，還是先出軌才無性？是先有雞，還是先有蛋？
出軌者並不一定是因為婚內無性，而是因為他就是要出軌。離婚也不一定是「無性」導致，大多數離婚，還是因為個性或精神層面不能融合。
說七年級的夫妻無性，六年級的朋友不高興，覺得自己被忽視了，連八年級的都跳起來，「瞧不起誰呢？誰不是結了個佛系婚啊！」
這年頭，好多人結婚就跟出家差不多。這就是一場修行，而且不沾葷腥。本來是外面的不沾，現在連家裡的也不沾了。
純修佛性，多年後會發現自己肉欲少了，妄念沒了，平淡是真了。
如果唐三藏生活在現在，他完全可以和女兒國國王結婚，反正結了婚也依然守身如玉，二人如兄妹般相敬守禮，共同切磋佛法。就像我們現代夫妻一起切磋數學題和語文考卷一樣純潔，這可是至高水準的大和諧啊！
這屆婚姻可比三藏那時候優越得多，主要是大家更開明、更講道理，男人女人已經突破千百年封建保守意識的束縛，把「性」這件事端上了檯面。
這可是一大進步啊！只不過落花有意，流水無情。大家剛培養了性解放的意識，但是性已經不需要解放了，它只想靜靜。

其實在婚姻裡，男女雙方在「性」這件事上，並不是完全對等的。比如當一個女人表現淡漠、愛理不理、毫無興致的時候，男人通常不會想太多。可是當男人表現淡漠、愛理不理、毫無興致的時候，女人卻會套用三種理論。

‧理論一：「他不愛我了。」
‧理論二：「他出軌了。」
‧理論三：「他身體不行了。」

基本上沒有例外。
這被男人認為「神經質」、「歇斯底里」、「無理取鬧」的三點，是女人的大腦結構和生理特質所決定的，而不是由什麼理智、邏輯、證據決定。
所以男人哪，長點心吧，別老是「我怎麼怎麼樣」。你結婚了，你要考慮的應該是「我們怎麼怎麼樣」，不然你老婆太委屈了。
但女性也應該理解，現代男性真的和以往任何一代男性都不太一樣。他們非常多元，存在各種奇形怪狀的個體差異，有著我們完全難以想像的特質，也真的不是「只要我願意，沒有得不到」。
現代男人漸漸演變成不再完全用下半身思考的動物，這是進化史上的一個突破，但可能是婚姻史上的一個「黑洞」。

結婚前，大家說「沒有愛的性」是不負責任。
結婚後，我們才發現「沒有性的愛」也是不負責任。
當了媽後，很多人終於明白婚姻的形態原來可以如此多元，兄弟情、戰友情、親情、人道主義、助人為樂、討拍，都有，但就是愛不明顯了，性也不明顯了，甚至連性別也不明顯了。但婚姻依然還是一個婚姻，以它隱蔽的、不為外人所知的姿態堅持著。許多中年夫妻的婚姻狀況是：無愛，無性，有小孩。但他們真的覺得自己很悲哀、很痛苦嗎？也並不一定。
有句話說「優秀的女人都是無性的」。起初我認為這句話可能是從性別角度吧，優秀的女人，雌雄同體，不分男女，什麼事情都做得到，因此才優秀。後來我發現，這個「無性」不光指性別的模糊，也是真的無性啊。為什麼呢？因為她們忙啊！
我認識一個三十歲的妹子，她對我們坦言：白天忙工作，面對各種人，每天都很緊湊，晚飯也隨便吃吃，回到家坐定下來已經十點，洗個澡睡覺，根本不想滾床單。她可是新婚啊！
我們問：「那你老公呢？」
「他很開心地去打遊戲了。」
原來很忙的不只是女人，男人也有了更多選擇。新婚燕爾都比上一屆更佛系，更別說中年夫妻了。
所以啊，別給自己那麼多責任和壓力。吃多了會膩是人類的本能。更何況我們每天面對的，是那個容顏不斷蒼老、腰圍持續增加、霸占馬桶不放、不會帶孩子只幫倒忙、要麼雲霧縹緲要麼指手畫腳、看見就想吵的另一半──讓你彷若初見、毫無心理障礙地突然下手，你做得了？

過去，「性生活是否和諧」是判斷婚姻好壞的標準之一。那些書籍雜誌，會把性生活不和諧描繪成洪水猛獸。
時至今日，愈來愈多的人已經沒空去重鑄「性對婚姻的意義」了。現代女性忙於事業的愈來愈多，腦子裡想的大事列表比老公想的還多，同時還要兼顧家裡的瑣瑣碎碎，她們並不需要「採陽補陰」啊。她們只想靜靜。
男性也不再和過去那些時代裡的男性一樣，要展現雄風，靠性生活的「按時定點定量」給女性安全感。女性自己給自己的安全感已遠超於此。

綜上所述，結婚多年後，性生活從形態上和功能上都變了。也許可以錦上添花，但不是必需品。也許可以起到助興作用，火上加油，但肯定不是壓軸重頭戲和雪中送炭。
這種高級的佛系，有些人理解不了，說：「扯那麼多幹麼？無性就是關係不和諧啊！」
那也不一定，婚姻的和諧，有多種表現形式，這同樣要與時俱進。過去的人時間充裕，娛樂貧乏，長夜漫漫，沒事好做，要不就睡覺吧；睡覺也沒啥可思考的，要不就滾床單吧。但現代人不一樣，大晚上的，大好時光，用來滾床單？男的打遊戲、玩手機、跑步、健身不好嗎？女的追劇、看八卦、聊天、學習智鬥小三酣暢淋漓不過癮嗎？再不行，看一下小孩作業，低血糖和低血壓一下子全好了，這還不健康嗎？
當我們焚香沐浴，如出水芙蓉般走近六尺大床，你是更想靜候佳人，還是更想獨自放空？
摸著你的肚皮，好好思考一下再回答。

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本文摘自
《#了不起的硬核媽媽》
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作者：格十三

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各位朋友好：

對我來說，「性」的範圍很廣。兩個相愛的人，彼此深情凝視，即是一種「性」的表達。

所以即便不一定會做愛，真正要保有無性婚姻，在我的角度來說其實很難。夫妻真的不做愛也無妨，愛也可以用言語表達。

性生活，從肢體碰觸就可以開始啦，根本不一定要走到最後一步，要看當時有多少時間多少力氣，這勉強不來。能天天做愛，早中晚都做愛，那也不錯啊，雙方都有這樣的活力也給予祝福，但一定年紀之後要注意是不是會爆血管？！

婚後還能保有友誼，我就覺得很讚啦～～～～～～～
有沒有持續做愛，那實在不完全是重點！

祝願您，能用更寬廣的態度看待伴侶關係！

＃神父的鹽
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環南市場自治會長，飆罵萬華立委，根本是搞錯對象．
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昨日，經濟部長、農委會主委，甚至連指揮官都到了現場，這代表中央準備伸出更多的援手，正式介入萬華市場的疫情，每個人背後，都代表一個部會等級的資源．
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然而，環南市場為何會到如今這般地步，我想自治會長本身很清楚，台北市不匡列、不疫調，疫情不透明，重大群聚案件搞黑箱，都是在事發之後，人民才知道，原來事情這麼嚴重，市長一直營造自己防疫成功的假象，然後不斷的討疫苗，對中央施壓，一方面，卻又拒絕中央的介入，為了自己的政治利益．
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什麼是為了一己之私？這，就是為了一己之私．
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我來告訴會長，環南為什麼會大爆發好了．
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６月１２日的新聞，
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「環南市場自治會長林勝東批評，北市府就像作秀，環南市場有一千多名攤商，僅篩２７０人後就撤離，僅說要去熱區篩檢，之後才會再回來篩，但他質疑搭棚子、準備都要時間，為何不篩完再走，這樣來來去去浪費時間精力，事情做一半，民眾採買也不會安心．」
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這，就是爆發的原因，他篩檢只做一半，然後讓你認為，只有「零星個案」．
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「黃珊珊下午在記者會上回應，機動快篩隊不是只有篩檢一天，９日和１１日都有做快篩，總共檢驗４３８人，而且也是會長自行提出的名單．
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黃珊珊表示，正當名單內的人都篩檢完畢時，對方又突然間拿出３００多人的名單，但當天已經有其他安排的任務，所以才安排下週再去環南市場，不明白他為什麼要說跟事實不符的事情，快篩隊不需要在大熱天下汗流浹背作秀」
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恩，會長，你當初沒能拉住她，讓快篩隊繼續留下來，還被推責任臭罵了一頓，說對方突然拿出名單．
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６月１９日，她發臉書，是這樣說的，
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「環南市場是萬華重要的市場，更是大台北地區重要食材的集散地，就算是三級警戒的狀態下，重要的民生物資拍賣是無法暫停的．這次是快篩機動隊第二次進駐環南市場替攤商快篩，９日、１１日總共檢驗４３８人，今天自治會提供名冊５１８名，但最後前來快篩的僅有３５２人，報到率６７.９％，我想還是市長那句老話『心存善念，盡力而為』吧！」
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黃珊珊說環南市場不能暫停營業，接著她埋怨報到率，然後依然是沒篩完，明明沒有做完事，也沒有做好事，居然還稱「心存善念，盡力而為」，篩檢就沒後續了，儼然就是一副放牛吃草的態度．
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我們可以從６月１８日的新聞，看出端倪，
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「台北農產公司傳出１８人確診，密切往來的環南市場，也成為關注焦點，要求全面普篩，１８日快篩隊三度進駐．不過有人不滿，當初說好六梯次篩檢，結果最後只剩三梯次，導致有些人報名卻無法篩檢．」
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「環南市場一樓發生口角，引起注目....不停咆哮大吼，這名穿著藍色上衣的就是攤商，一旁友人不停勸阻。而這一切起因，就是因為不滿，台北市快篩隊進駐環南市場，幫朋友報名確無法快篩．」
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「報名和篩檢數有陸落差，是因為有些人報名、卻不敢篩檢...環南市場自治會會長林勝東：『自己覺得篩到，如果是陽性的話，他要被隔離１４天啊，他生意沒辦法做啊，他用這個鴕鳥心態在做事情．』」
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「只是一開始規劃６梯次篩檢，最後卻只剩３梯，讓有些攤販不滿． 環南市場自治會會長林勝東：『攤商莫名其妙，叫你篩你不篩，現在人家醫護人員吃緊，現在要去打疫苗了，沒辦法來市場幫你服務了，你就去篩站做快篩就好了．』」
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「市府回應，自治會後續如果再要求，也會派專車，將人送到和平醫院快篩，不讓市場成為防疫破口．」
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６月２３日，議員爆出了環南累計２２人確診，
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「環南市場沒快篩完？ 黃珊珊：其他人說可自行去篩檢」
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「黃珊珊２３日下午在記者會上表示，環南市場在６月初就完成快篩，總共去了三天，市場方的造冊也很完整，接下去的部分，其他人說可以自行去篩檢，所以在快篩隊做完最後一天後，北市就希望其他 人到和平或中興的快篩站．」
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我們不知道快篩的專車到底有沒有開，但很明顯，原本６梯次變３梯次，而且根本沒篩完，攤商抗議，自治會長卻反駁攤商「莫名其妙，叫你篩你不篩」，然後不能篩的原因，居然是因為快篩團隊要去打疫苗．
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明明有人篩不到，會長卻叫人自己去篩，換到黃珊珊的說法，卻變成「其他人說可自行去篩」當作沒有篩完的理由，這當中，攤商的意見完全被壟斷了，他們的聲音沒有被反應，他們的權益，沒有人幫他們爭取，而會長搞錯了一件事，真正有鴕鳥心態的，不是攤商，是台北市政府，有人想篩，沒得篩，有些人心裡害怕，報名了卻沒去篩，這些，都是市政府要解決的問題，不能作為撤出快篩隊的理由，快篩隊不是這樣來來去去的，篩檢也不是做到一半，就調去打疫苗，這整個防疫策略，是完完全全的大錯特錯，你要先做完全部人的篩檢，你才可以走，「環南市場那裡必須要有一個常駐的快篩站」，不是來來去去，今天篩完就走，改天再來，有人求，才來篩，這樣子做半套的篩檢，根本沒有辦法遏止傳播鏈，相反的，是在擴散傳染源，因為他們假定，這個地方篩過了，只有「零星感染個案」，所以沒事，問題已經解決了，繼續營業．
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然後攤商繼續活在恐懼裡．
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６月２３日的新聞，可以反映真實的狀況．
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許淑華議員「２８００名攤商只篩７９０人佔２８％是不夠的！剩下７２％可能早有潛在確診者，放任不管就是放任疫情爆炸！」
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攤商對記者說「我們這幾個都沒有篩啊，你也沒有篩我們也沒有都沒有篩到，有報名也沒有辦法篩，所以真的是沒有地方讓我們篩，機動隊來兩天就走囉，休四天我們休四天它來做的啊，休四天誰在這裡啊．」
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快篩隊撤走後，記者問，有報名的快篩怎麼辦，攤商回答「他叫我們自己想辦法」，
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有攤商說，「我去台大做沒有和平醫院沒有，萬大路那邊也沒有（辦法做）．」
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環南市場自治會長林勝東說：「無症狀感染是比較難處理的事情，我們環南市場市政府昨天已經通知我們說，這個禮拜要全面施打疫苗．」
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明明就是快篩根本沒做完的事情，怎麼會是用通知打疫苗解決？
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同樣６月２３日，我們看會長怎麼說的，
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「環南市場自治會長林勝東２３日接受《ｘｘ新聞雲》採訪時則表示，這不是２２個攤商爆發確診，是陸陸續續的各個零星個案，從４月底累積到６月２３日為２２人確診．」
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「至於目前快篩狀況，林勝東說，環南市場快篩是４月、５月初就強制攤商和工作人員強制快篩，並換取識別證；台北市副市長黃珊珊很關心環南市場，因此派了３批機動快篩隊來快篩，結果是零星個案，後續因醫護人員吃緊便撤離，環南市場是安全的．」
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欸，會長，不對吧，環南市場有強制快篩嗎？明明有些人就沒篩還被你罵鴕鳥阿？快篩隊也不是４、５月進去篩吧？快篩隊６月９日才進駐，而且沒篩完就走了阿？５月２２日才傳出攤商女兒確診，會長你還說是攤商的女兒在外面上班確診，攤商主動告知要開始休息，全家先在家健康管理，等篩檢完畢後確定陰性正常後，該攤商才會繼續營業，你５月哪來的快篩換取識別證阿？是跟鬼換嗎？
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更扯的是，還有攤商家人去跟議員說，自治會說謊，確診的至少有３家沒有讓攤商休息，只有攤商休息，家人繼續營業，你真的敢說環南市場防疫做得比全台市場好嗎？
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身為萬華人，神父必須嚴正的說，這已經不只是環南市場的事情了，這已經關乎全萬華人的事了，這環南市場，每天都有人確診，到現在已經累積到１００多人了，你那時還跟大家說，「環南市場是安全的」，是安全在哪？還說副市長很關心環南市場，關心個屁！６梯次變３梯次篩檢，根本沒篩檢完，原來篩檢是可以打折的喔？然後市府宣稱是「零星個案」，自治會長還相信這種說法，宣稱很安全，我的天！
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６月１４日是端午節，萬華很多地方媽媽，為了準備拜拜，幾乎在那之前，都會去過環南市場，指揮中心介入後，匡列了該區６月８日去過環南周邊的人，我相信，很多媽媽都收到了簡訊．
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事實上，當快篩一個接著一個不斷出現確診者，就該停市了，然後要徹底快篩所有人，而不是連２８％都不到，抓出所有確診者，然後徹底清消，像現在指揮中心篩出４０多個人一樣，關閉環南，徹底消毒，不是像過去的那段時間，要篩不篩，每天宣稱有消毒，然後每天繼續營業，或是像黃珊珊副市長，說什麼重要的民生物資拍賣是無法暫停的，然後篩檢做一半就撤出，怪攤商沒來篩，所以只能「心存善念，盡力而為」．
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這不但愚蠢，而且邪惡．
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當初若基本篩檢做得徹底，提早關，我想，病毒不會在環南裡頭繼續流竄，越滾越大，面對議員的吹哨，市長、副市長、自治會長，一律稱，很安全，不嚴重，有消毒，所以我們繼續營業．
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在這段時間，病毒從環南流出去，因此受害的萬華人，不知有多少，而他們現在，可能不知道自己身上有沒有病，當初，消息被蓋著，人們不知情的，去環南市場買菜，看到土地公廟有人在做快篩，還覺得很放心，很安全，感覺政府都有在做事，篩一篩可以預防感染，結果沒想到，當初根本就已經出事了，所以才在篩，篩了又不徹底，篩完，還否定有社群傳播，不斷出現個案，卻擅自假定成「零星個案」．
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人們不知道，沒有人跟他們說，只說，很安全，一切都在控制中，不知情的他們，照常去買菜．
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所以柯文哲才稱，環南市場周圍的里要普篩吧，萬一搞到那樣，這些人也不用在萬華混下去了．
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後來我才知道，為什麼肥迪說「一開始不做ＰＣＲ篩檢，現在不就還是要ＰＣＲ全面篩檢？請市長不要再講廢話．」自治會長會暴怒了．
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原來，當初沒有徹底篩檢，自治會長恐怕也有一份功勞吧，你說，「從以前到現在有關心在地百姓發言過嗎」，神父倒要問問，攤商在反應沒有篩檢到的時候，你這個環南自治會長有反應他們的聲音嗎？
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說肥迪在捧中央覽，你這個自治會長才被黃珊珊誤導了吧？什麼「台北市副市長黃珊珊很關心環南市場，因此派了３批機動快篩隊來快篩，結果是零星個案」，現在１００多人了，比北農還多，周遭的攤商還沒篩完，到底是誰在捧覽？哪來的零星個案？根本就是大規模群聚，就整個被騙了阿！
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神父深切的希望，不要有任何萬華人，成為台北市政府維穩、轉移焦點的工具．
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因為，這是被賣了，還在幫人數錢，被害了，還在幫兇手圍事．
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今天肥迪帶來了救兵，結果反而被自治會長洗臉，坦白說，這就是一個檢討幫助者，袒護加害人，不明就裡的情況．
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最令人憤怒的是，黃珊珊的一個動作，他在自治會長搶過柯文哲麥克風時，不但沒有制止，還用手指著對方，彷彿一個大姊叫小弟出來當打手，彷彿，一切都在預料之中．
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她應該是那個主責者，應該要負起環南市場群聚的責任，她根本就不應該沒篩完就撤走快篩隊，然後假裝一切都沒事，然後叫攤商自己去篩．
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最後，神父要說，台北市政府整體政策錯誤在哪．
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正常的情況，應該是屏東模式，全面進行ＰＣＲ篩檢完後，再施打疫苗．柯珊模式，是倒過來做，快篩陰性後就打疫苗，打完疫苗才做ＰＣＲ檢測．
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「快篩陰性後就打疫苗」，這還是勉強可以不算讓錯誤過於錯誤，不過，台北市的柯珊模式，誇張的地方就在於，北市府進行到途中，就「不等篩檢結果」幫所有攤商打疫苗，這導致有人打完疫苗後才被通知確診，他在排疫苗的時候，尚不知自己確診的情況下，不知又傳染給多少人．
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然後，柯文哲依然沒有學到好心肝事件的教訓，他喊出，給攤商的一萬劑疫苗四天內要打完，然後臨時通知突襲，導致１０００人群聚在一起打疫苗．
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打疫苗，是要預防被疾病感染的，在柯珊模式的操作下，變成了感染病毒的路徑，應該是救人的，卻變成害人的，一股「打疫苗是治病萬靈丹」的謬想，造成了防疫順序的顛倒，防疫工作的徹底失敗．
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柯珊模式還有一個早期的特點，篩檢篩到一半，說，要去打疫苗，所以不篩了，這完全是因噎廢食的作法，拿打疫苗來當作停止快篩的理由，這跟當初撤除剝皮寮快篩站的方式如出一轍，完全就是外行人的做法．
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為何說環南自治會長罵人完全搞錯對象？你應該罵的，不是萬華的立委，為何不替萬華人發言，事實上，他當下正在發言，替萬華人發聲，告訴市長，你錯了，因為「柯文哲市長現場表示因為批發市場人流複雜，所以一開始不做ＰＣＲ全面篩檢，而是先打疫苗」這就是所有問題的根源，而這位自治會長幹的事，就是在阻止其他人替萬華人發聲，阻止問題被揭穿，只為了阻止其他人批評北市府．
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「不滿林昶佐只為檢討北市府」
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我笑了，這就是問題來源，也就是造成環南市場如今的原因，然後，你不滿別人去檢討錯誤的原因？
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這位環南自治會長，你應該罵的，是你隔壁用手指著你的那個傢伙，你應該要問她，「為什麼一開始不做ＰＣＲ全面篩檢？只做一半就去打疫苗？」、「為什麼說好篩檢６次變３次？」、「說服所有攤商篩檢，確保所有攤商都能篩到，這是市府的責任還是環南攤商自己的責任？」、「有人照冊沒到，你可以就這樣撤走嗎？」、「為什麼不是像現在一樣固定的快篩站，讓每個人都篩到，而是要來不來的跑來跑去，變成攤商的苛求，攤商自己的問題？」
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「為什麼你要假裝環南已經安全了，只是零星個案？」
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最後一句，神父幫你問，
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為什麼老把萬華當墊背，說別人甩鍋給萬華？然後逃避問題，掩蓋自己的錯誤？
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你怎麼會把萬華當鍋蓋，一直卸責和甩問題給別人？
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萬華人給你這樣用？用完，破百例感染，這就是你給萬華的回報？
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你到底有沒有把萬華人當人看？ＢＲＯＴＨＥＲ．
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【龔成問答信箱】（Q21241-Q21260）

Q21241：

致龔Sir，我是股票班舊生，感謝你的教導，開課前買了不少跟風炒作的新股，因為有試過贏，所以後來輸更多，完成課堂後，我就沽出沒有盈利及風險較大的B仔股止蝕，亦沽出了多年前跟風炒作，直至現在沒有盈利還大玩財技的股票，又沽出自己不懂分析的股票。

新股都是我長久以來輸得很多的類別，上課後才知這有如新樓盤一樣，能令有錢人決定售出的資產，一定貴，難怪輸多贏少。

順豐房託是我在未買就分析的新股，沒有抽新股，到現在還未持有的，我的分析如下，請賜教：

預計1.3億可分派利潤
發售基金單位：5.3億
股息率5.3％-5.9％
定價$4.98

計一計數
每股可分派約$0.25
除以股息率
估算合理價在4.23-4.72之間

雖然定價較高，但因應市況不境，還算克制，新上市即大跌一成半，證明老師所說的沒錯，股價終歸會回到合理價值

基金組合包括香港、佛山及蕪湖物業
可租面積30.8萬平方米，估值60億，出租率95.3％

2019年全年溢利1.74億
2020年全年溢利下降84.6％至267萬

集團解釋下跌主要受投資物業充值下跌及融資成本大增影響，但若撇除投資公允值變動後的運營溢利，則按年增4.5%；而同期，集團物業收入淨額，即租金收入扣除物業運營開支，則有2.16億元，按年升4.29%，增長平穩。

如果物業充值下跌只不過是會計上的估值，就應該不用擔心

展望集團在未來能透過收購併購壯大資產，或通過母公司順豐注入物業項目。

母公司順豐控股於中國50個城市擁有物業項目，規劃總建築面積440萬平方米，已竣工建築面積170萬平方米，大部分為物流綜合設施。單以後者計算，便相當於目前順豐房託可出租建築面積的5.4倍。

總結分析，派息不差，物業質素好，出租率高，幢憬未來併購及母公司注入資產，增添了普通房託缺乏的增長動力，由於未來發展只是估計，以現時資產，股價在約4元以較有投資價值。

謝謝老師看完我的分析，如分析有任何偏差及計算錯誤，請告知，定當虛心學習，進階班見！

龔成老師：

順豐房託基金（2191）質素都有，但又不是好強。

順豐房託的投資組合初步包括位於香港、佛山及蕪湖的以下三處物業，所有該等物業均為現代物流地產，包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。

1. 香港物業：位於青衣，為一個15層高的「坡道式」現代物流地產，具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道。

2. 佛山物業：為配備有智能技術及量身訂造的設施，如自動分揀及供應鏈支持設施。

3. 蕪湖物業：於2019年竣工的位於鳩江經濟開發區的現代物流地產。

比起其他房託，佢會更受經濟及物流業發展影響，因此會更加波動。以過往的數據來說，不差的。

投資價值都有，相信長遠物流業發展對佢都有利，投資值博率算是中上，但都不能太大期望在股價發展，暫時可以集中收息為主加基本增長力。

我睇翻你的估值方法，合理，反映你已有一定的知識及明白課堂所講，我地估值時，最重要明白背後建基於甚麼因素推算，你估值的數，能反映企業價值。

而你表示展望集團在未來能透過收購併購壯大資產，或通過母公司順豐注入物業項目。這個因素將會長期帶動這房託的增長，但我地作為投資者，都要理性分析，這個情況將會怎樣發生，當中的可能性，收購的程度，到時2191幫母公司買物業，作價是否有著數還是只是正常價因素去發展，就這點，我自己不會過份樂觀，只會視這股為有質素，合理價的房託，而暫時增長力不會定義為好強。

其實你的分析不差，招股書有好多有用資料可以分析的，你可以再深入睇多D。進階班見！

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Q21242：

呀Sir, 請問你點睇00270 粵海投資呀？最近跌多唔少。投資專家睇淡。

香港人移民固然影響東江水少咗人用。但佢投資大灣區既projects 我又覺得可能一年內會升番

因為宜家我一手都冇，想趁低吸納，之後佛系式咁等升同收息。亞sir 你見解係？...

龔成老師：

粵海投資（0270）正面的，最近業績較一般，但從長遠來說，仍是有質素。佢主要因為水務以外的業務，影響左佢業績。

至於東江水，其實長遠仍是穩定的，不會大跌，當然，增長力不是強的類別，是平穩增長型。

這企業有多個業務，同時都處於賺錢的狀態，整體不錯。加上最大的水務部分，更是香港東江水，即是不斷賺香港人錢。

佢係供港東江水部份，賺錢能力已經比以往弱左。係疫情下，內地工商用水需求會下跌，影響收入。而且，集團收入除了水資源外，還有其他好似物業投資、酒店、百貨等，在疫情下難免會受影響。

至於增加資本開支投入建設，如果能提升現有效能，就會對佢盈利有正面影響。整體而言，集團業務依然係算穩定，預期維持平穏發展，故有長遠投資價值。

此股現時在合理區，投資時要分注進行。

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Q21243：

老師 本人係單親媽媽

過住二十年獨力帶大女兒根本無儲蓄 現女兒已出身每月可儲蓄大約2.5萬 本人一點投資知識都沒有希望十年後退休後有一千萬作生活費

現有現金十萬及每月可儲蓄2.5萬 想請教老師怎樣才可達成目標 本人今年47歲

龔成老師：

你現時47歲，在累積財富方面，可以以「平穩增長股」作為核心，到你10年後，目標是有一筆財富，再轉為現金流類別。

你可以考慮平穩增長股：考慮盈富（2800）。

另外再加：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

每月月供$15000，餘下$10000儲現金，等機會投資。

每月$25000，一年$30萬，投資10年，如果假設回報為10%，你將會滾存到$480萬。

或者你可以增加投資年期，例如去到15年，就會滾存到$950萬，較接近你的目標。

又或者，你可以選擇加大金額，都是一個方法。

又或，你可以提高你的回報率，例如投資較多潛力股，當然，這會令你風險度提高，以及要求你有更多的投資知識，你都要明白這點。

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Q21244：

1810最近因投入大量資金造車，而造車像Tesla要10年以上才有回報，稍一不慎有機會虧本，趁高位而沽。用沽出的資金再買入其他較有潛力的優質股

本來也睇好，打算長線持有的小米，造手機及其他家电市場是有潛力的。但因把賺了的錢大量投入造車市場才引到担心影響業績，所以才打算沽出後換馬

龔成老師：

的確有你所講的風險，佢發展新業務，這一定會有不確定性，最後成功與否，無人知。

不過，如果成功，就會有倍計回報，如果你太著重這刻的回報，只集中睇眼前的分析，就會錯過了一些倍升股。

而小米（1810）佢過往的研發能力，產品定位，市場化的能力都很強，所以我對佢其實都有信心（當然，不確定性一定有）。

而我地投資者，如果要有倍計回報，就要有長遠眼光，在可承受風險的情況下，取得回報。

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Q21245：

老師你好，請問一下2269小數股東損益有$300萬這麼大負數。這個代表什麼？

是否這個負數影響2019年的每股盈利？

龔成老師：

我睇翻藥明生物（2269）2019年的年報，你所指的部分是「小數股東權益」，或叫「非控股權益」，2019年出現了$346萬的數字要扣除。

其實這個數並不是一個正式影響藥明股東的盈虧，你可以理解這是一些會計上，之前計多左，要扣除的數目。

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Q21246：

2238 的廣汽集團
2333 的長城汽車

都注重發展電動車
你認為哪一個企業會比較值得投資？

龔成老師：

廣汽集團（2238）本身都有質素的。

佢係中國汽車製造商之一，主要業務包括製造及銷售乘用車、商用車、發動機及汽車零部件，亦從事一系列汽車相關服務及其他業務。

佢透過共同控制實體廣汽豐田及廣汽本田生產多個系列的乘用車。

業務發展不過不失，但增長力就不算強。

長遠仍有發展，但不是高增長型。現價合理。

長城汽車（2333）有質素的，業務都不差，不過，過往的增長力不算好強，長遠業務發展雖然正面，但未必是潛力型。這股都有長線投資價值。

現價合理區頂，小注都得，如果想正式入貨，最好回少少先考慮。

其實兩隻都不差，而長遠發展，長城汽車會略好。

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Q21247：

你好老師,平時沒投資股票,有儲蓄$習慣.通常儲到一定金額去行銀買人壽一放就10年.

我返飲食行業留意近埋同事有投資,想了解股票慢慢令財富增加.睇左老師留言我月供盈富基金，

作為我返工10小時新手,好似老師當年睇好比亞迪一樣，

目標平穩增長又吾想單一月供盈富，我認同老師講法買股票是企業增長同業務，因為我新手想問去邊找到資料來做功課,從而分析企業選優質股

龔成老師︰

有定期儲蓄架習慣係好事，但儲蓄保險係財富增值角度，唔係一個理想架選項。

因為"保險"只係理財中防守部份，其實你買足夠保障就可以，增值可以留比優質資產來做。

而我地可以去決定一間企業是否優質，會從企業質素、行業前景、財務狀況等因素，多方面去作出一個全方位的分析。

相關資料，你可以睇翻公司年報、公司網站、財經新聞等地方找到。

盈富(2800)係包括55間質素不錯上市公司股票的組合，對於無選股能力的初學者，會係一個唔錯架選擇。

當然，如果你有一定經驗，可以慢慢創建一個適合自已的增值組合。但在現時經驗尚淺的時候，未懂選股前，先用盈富(2800)作為增值目標，會係較穏當架做法。

另外，你要記住，投資最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。質素不好，增長力弱，就有可能賣出，蝕都要賣。

長遠，你要懂分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

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Q21248：

老師好！我而家應該賣左結婚時D金器作股票投資用嗎？

龔成老師︰

我地先從黃金本質來分析，黃金是貴金屬，有「終極貨幣」之稱，是人類自古以來的貨幣，因此，有持有價值，而現時我地的現金，一定長期貶值，所以黃金長期會向上。

不過，黃金沒有現金流，持有無法創造出經濟價值，其主要作用是對沖黑天鵝事件。

所以，不用佔財富比例太多(<3%)，而且持有的應該為實金。

如果佢佔組合太多，反而會減弱左你財富增值架效果。但由於"結婚金器"有點特別，它除左係黃金外，也存在金錢以外的意義。

所以，你係決定是否賣出用作投資前，除了從投資角度計算外，也要從金錢以外角度去作出考量。

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Q21249：

龔sir, 你好，本人三十多歲，月入$3萬，丈夫月入$7萬，收入穩定，由於過去十年投資比較保守，主要買入一些收息股票為主。如下：

港交所 2000股
領展 1000股
友邦 4000股
煤氣 1000股

讀了你文章後開始月供股票盈富基金、港鐵、恒生科技各$1萬。這些組合可以嗎？

但本人需要增長股的幫助，希望目標在五年內能買入多一層現時價$1200萬的物業作為自住，而將現住物業出租（貸款還餘$300萬）。

因為本人不知全數賣出現有股票去買$1200萬好，還是繼續買股票增值好，希望老師有時間回覆，謝謝！

龔成老師︰

若果你係打算3-5年後，才買入一個新物業。中間都尚有一段時間，可以利用用優質股作增值。到你要實行置業計劃，才慢慢分段沽出股票。

你現時持股，其實都係有一定增長力，而且都係有質素的。但有個較大問題，組合上太偏重左係港交所(0388)。

任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於3成，而單一企業不要高過15%。

港交所(0388)明顯係佔比重偏高，但而一刻唔需要沽出，因為佢始終係高質素。我地用將來投入架新資金，去將個組合慢慢咁平衡翻，咁就可以了。

你所講架月供組合，盈富基金(2800)、港鐵(0066)、恒生科技(3067)每月各$1萬，適合你現時情況。

其實這幾隻適合你的，有平穩增長股及潛力股（3067），如果你投資目標，希望增長方面加強翻，其實可以3067比例多翻D，不過，要留意恒生科技(3067)雖然優質，但同時都會有一定波動性，你要明白有這個風險。

另外，現時大市只在合理區，每月可儲蓄的資金唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$10000 + 現有持股(約值135萬)，5年後大約會增值至400萬。相信這筆資金，對你置業有一定幫助。

但緊記，在買入新物業時，股票最好唔好盡沽，必需留有部份，用作增值之用。

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Q21250：

老師，我而家30歲，頭幾年返工一直係月光族。而且，三四年前股票高位入d股票，點知買完一直跌，其後我又急住買樓蝕住賣套現，結果輸左好多錢。

我一直耿耿於懷，因為當時低位賣既優質股（700, 2318, 175等）而家已經升左好多好多，同時我買左層樓又樓價開始一直跌，我覺得自己好黑好灰心，近兩年我拒絕睇任何財經既資訊。

直至朋友介紹下認識你，買左好多本你既書，之後我決定要改變自己理財既心態，希望你俾d意見我。

1. 我想好好建立自己既財富組合，想係3年內有120萬，你覺得有可能嗎？

以下係我既財政狀況：
月入45k，供樓10k，家用及個人開支20k，每月最多可儲10-15k。

而家手頭有現金20萬，同大概9萬既股票
1177 x 4000
3319 x 500
823 x 3我200
1313 x 2000
7500 x 3000)

2.有無d現價合理又有潛力既股票？

3.我想報7月既基礎班，但會考慮有每星期一堂？

謝謝你既耐心解答，同時感激你既書令我有得益，我仲學習做一個有耐心既人

龔成老師︰

投資最重要是理性，你太過執著於過往，其實無意思，最重要是分析，這一刻怎樣建立一個優質、適合你、平衡的組合。

1) 以你現時情況，每月儲$15000 + 現有持股和現金(約29萬)。我假設回報率為10%(連股息再投資)，你3年後大致上會增值至100萬。

若你想達成這個120萬架目標，你就要加大儲蓄力度，大約提升至每月供$20000，才可以做到。

同時，你要明白3年唔算係一個長時間，中短期股價係會出現波動，影響你最終回報，你要明白有這個風險。

另外，你現時持股中，ＦＩ二南方恒指（7500）係反向追蹤恆生指數每日表現。當恆指跌1%，你就會獲利2%(另扣管理費)。但若然恆指向上，你就會虧損。

我對這類產品有保留，恆指在過去數10年反覆向上，所以長遠計持有這股對你"不利"，一定多於"有利"。

建議你長遠就算不全數沽出，也最好沽出大部份，換碼至其他優質股較好。

增值策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。但「潛力股」由於波動性較大，所以你可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。

你每月5成儲蓄，即是用$7500做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。

增長力較強的，可選安碩恒生科技(3067)、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)、ＧＸ中國電車基金（2845）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

餘下20萬資金，可再投入多5,6萬，分注入貨。餘下資金和每月儲蓄，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨。

2) 部份潛力股已有輕微過熱情況，只有安碩恒生科技(3067)、ＧＸ中國電車基金（2845）、 阿里（9988）、中生製藥（1177）、福壽園(1448)勉強算在合理區頂部，可分注入貨，其餘要等等。

但若然係做月供，這些潛力股都係可以。

3) 你預7,8會有機會有，你可以留意我FB公佈。

其實你過往投資架股票，都係有質素。但你在成個理財計劃上，出現左問題，令到成件事架效果事倍功半。

我建議你除了學好選股外，也要學好成個理財觀念，咁成個財富增值計劃的效果，才會更明顯。

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Q21251：

同埋好想請教老師你，納米盤如果四百幾萬係新樓但係得180尺開放式單位，或者可能最多得一房 200尺，呢啲盤好似上車容易好吸引

（因為只係比500,000左右首期，仲可以做九成按揭，又容易過到壓力測試）其實我哋應唔應該買入呢啲單位？

定抑或喺二手市場搵一個700幾萬嘅單位但係有兩房 五百幾呎，兩者比較邊一個更適合或者反而更化算？

龔成老師：

記住，唔好比「易上車」，吸引，這只是其中一樣我地的分析點，最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

因為總物業金額、首期，並不是衡量物業平貴的核心。

因此，你要小心做功課，然後先決定是否投資。

另外，250呎以上的物業，一般投資價值較高，因為是一個基本家庭所需的面積。

如果以你上述的比較，二手市場搵一個700幾萬嘅單位但係有兩房，五百幾呎，會比該新樓較好（當然，你仍要作出比較）。

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Q21252：

老師想請教你剛剛見到你寫嘅文章，如果你話「真正的股災是在你想不到的情況出現，大家想到的股災就絕對不是股災」

如果照呢種講法嘅話咁係唔係你平時話價值投資嗰啲優質股都要放咗佢？

如果我哋等到自己預料唔到嘅情況突然之間出現股災咁連呢啲優質股都會瞬間貶值，咁係唔係我哋應該要早啲賣晒啲股票？連休即古都要賣晒佢？

但又好似有啲矛盾因為我哋成日話長線投資，唔應該短線獲利，

但股災又會突如其來出現？咁會唔會好矛盾？究竟應唔應該長線投資？定係短線獲利就要走啦？

需唔需要成日擔心會出現股災？
謝謝老師

龔成老師：

第一，股災無人能預測的，所以你根本做不到「預日賣出」這動作，因為無人知幾時真正大跌。

第二，股災其實是股價大幅下跌，這是指「股價」不是是「質素」。

如果一間企業有質素，股價下跌，根本不會影響到佢業務營運及企業發展，因此只是一個表面因素，對我地的核心財富，往往只是中短期的情況。

因此你唔需要太過擔心股災，只要持有的是優質股，企業運作正常，在長期角度，股災對佢無乜影響的。

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Q21253：

想問吓老師心態嘅問題
例如美團3690

剛開始睇嘅時候4XX最高位
跌下來365元入第一注
之後跌倒2XX

其實應該在跌時候溝貨（有預留資金）還是應該升返320多的時候止蝕離場。

我選擇咗後者，重新檢視返個組合同埋比例，因為如果再繼續加注會去到成個組合嘅30%

龔成老師：

首先，一定要睇企業質素，如果無質素，就不會加注，同時不值得佔組合比例太多。

第二，我地會分析平貴，如果美團（3690）在$280仍是貴，當你在$365買入，而佢現時跌到$280，你都未必值得加注，因為你本身已有一定的貨，再買入時就應該以較平或合理翻D的價位先會考慮。

至於上翻去是否離場，其實要睇翻這股佔你組合的比例，如果佔比較多，而佢上翻去時又已經貴，其實應該減持部分。

其實，一隻股票佔你組合15%以下會較好，去到30%已經是較多的水平。

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Q21254：

你好，我有意換樓，近來都有人睇樓，但本人願意出售的價錢比估價高3～4%，原因本單位有景有裝修，放售約1個月，請問以現時市況，我應該堅持，或減價加快放售呢？請俾俾意見，謝謝

出售樓：估價502萬，九龍灣區
換樓目標：750萬，何文田區

HKG:9988 阿里巴巴－ＳＷ 100 @$190
HKG:9618 京東集團－Ｓ 50 @$330
HKG:1833 平安好醫生 100 @$96.5
HKG:6618 京東健康 50 @$72
HKG:9992 泡泡瑪特 200 @$39

HKG:0522 ASM PACIFIC 200 @$111
HKG:3067 安碩恒生科技ETF 700 @$18.6
HKG:0823 領展房產基金 400 @$67.55
HKG:1299 友邦保險 200 @$66
HKG:0636 嘉里物流 500 @$23

另外, 上面係我在2020年4月開始建倉, 本人可以相對高風險, 請問是否有野要執呢?

龔成老師：

如果九龍灣區，應該有一定的質素，加上現時香港樓市其實唔算差，你唔需要太急去減價賣。建議你找多幾間地產代理代，幫你放盤，等多D客去睇樓，我相信當你貼近市價時，要賣出不難的。

如果你目標價想比市價高，就以這價開多1、2個月，睇下市場反應，之後再慢慢減價。

另外，何文田區都是有質素的地區。

你上述持有的，都是有質素的股票，基本上都可以長線持有。雖然潛力股部分有少少多，但不是過多，同時有質素問題不大。

嘉里物流（0636）你原有貨持有就得，但就不要太心急加注，因為近一年升左好多，股價較波動。這股不差的，順豐入股後長遠發展更正面。

佢本身由嘉里建設（0683）分拆上市，係亞洲的物流服務供應商，主要從事綜合物流及國際貨運業務，亞洲、澳洲、歐洲及南北美洲的35個國家及地區設有逾400個業務點。

業務以第三方物流服務供應商身份為世界各地的製造商、零售商及其他客戶提供綜合物流服務，包括主要在亞洲提供廣泛的物流服務，如倉儲及增值服務、陸運及配送、退貨管理及各種配套服務。

另外，亦有從事國際貨運：提供的國際貨運服務絕大部份位於亞洲區內以及亞歐大陸之間，涉及空運、海運及跨境陸運服務。

現時的經濟及疫情，對佢都有一定的影響，而市場對佢的估值都會因而減少。

另外，Pop Mart泡泡瑪特（9992）暫時不宜加注，佢是一家覆蓋潮流玩具全產業鏈的一體化平台，當中包括藝術家發掘、IP運營、消費者觸達及潮流玩具文化的推廣。

根據弗若斯特沙利文報告，分別以2019年的零售價值（市場份額為8.5%）及2017年至2019年的收益增長計，集團是中國最大且增長最快的潮流玩具公司。

合作伙伴中不乏知名品牌，好似迪士尼、HELLO KITTY等等。而產品中，最為人所認識就是"盲盒"，此銷售模式為集團貢獻不少。

整體而言，這企業都有質素和發展前景。睇佢數據，過往幾年增長唔錯。

但始終是新股，參考數據唔多，未來能否一直維持咁高增長，要有待觀察。所以投資時，我地要保守D，唔好太進取。

現價貴，但有潛力，你持有就得。

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Q21255：

老師我見到你上左去富途果度做節目，我自己用過幾日就del app因為果個完全係一個為短炒既人而設計既apps真係會害死人。

但我絕對理解同埋明白你叫人月供盈富基金既目的，係對於完全冇投資知識唔識選股既人而言真係一個幾好既選擇。

我都明白價值投資法係香港推廣係好難做，特別而家市場上既股評人都係技術分析為主導。但都希望你可以堅持落去

都好多謝你出現左係我人生入邊，你同埋另一個價值投資法既股評人(洪龍荃)都真係幫左我好多

特別學習估值/分析企業方面，你地兩位有好多投資理念都90%接近(當然佢可能因為基金經理真係進取好多)
另外larry其實佢係佢一個收費既理財教學節目都有建議初學者月供股票

佢都有建議月供盈富/煤氣或者買一D有質素既ETF，佢話當年屋企人都係因為月供股票，然後慢慢幾年後發現D錢竟然夠買層樓既首期。(如果有需要可以share條收費片比你)

而未來港交所亦會更加進取，會放更多有高增長既成份股入恆指，令盈富基金更有升幅。

我最近呢一兩年都不斷用價值投資法去影響我屋企人同埋身邊既朋友

希望佢地謝絕短炒同埋技術分析。
我都希望你可以繼續努力將巴菲特既投資理念推廣出去
如果有人質疑你既，你叫佢show個持倉成績出黎比較下就OK~

龔成老師：

其實，價值投資法一向是最賺錢的方法，你見全球全賺錢的人巴菲特，以及一些出名基金經理，都是用價值投資法。

不過，就算這方法已經是最賺錢，但香港散戶，仍是集中在短炒，因為佢覺得短炒會好快賺到錢，但事實就不是。

有錢人始終是少數，就是一般人的知識有限，明知有一個賺錢方法/但都唔會用。

其實，我一向都好明香港人心態，一般散戶唔中意價值投資，中意快，所以，價值投資一向在香港都唔受歡迎。其實我無乜所謂，做左要做的現財教育就得，至於散戶是否聽，就是佢自己的決定。

大家加油！繼續做好自己就得！

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Q21256：

1.運用老師上堂教的，自己嘗試計美圖（1357）的估值，大概合理範圍$2.37-4.29,這樣的估值合理嗎？老師認為合理價又是多少？

2.美圖（1357）主要收入是否廣告牌和高級訂閱？佢好似已經過左最壞時期，這股潛力好嗎？值博率高嗎？

3.見佢2018開始投資活動現金流都係正數，係咪姐係佢冇再投資發展？咁佢算唔算係水桶1？

另外睇到佢2016損益表有項（其他項目公平值變動及減值）係5606109（k¥), 令佢果年既股東應佔虧損6260880（k¥）,e項究竟點解？

龔成老師：

1）+2）美圖公司（1357）正面，佢過左最差時期，現時正向好。

佢主要從事提供在線廣告及其他互聯網增值服務；以及開發、製造及銷售智能硬件產品。

見佢財務數據改善，這企業仍有發展力，有長線投資價值。不過業務變化始終大，不建議大注投資。

至於估值，坦白講，我未深入研究，同時這企業業務變化大，過往持續虧損，但見佢開好有正現金流，因此預期向好，但估值難，如果業績向好，估值可以好高，但如果差，估值都可以大跌，因為這刻的財務數據基礎不足，無盈利令到估值有好大不確定性。

3）至於投資活動報表，我睇翻只是一些定期轉換問題，其實與之前無太大變化，因此仍是有投資的。

至於損益表，我睇翻佢當年的資料，該項目為「可轉換可續回優先股」而出現虧損，而這你可以理解是一些會計上的項目，不用太過擔心，我地分析時會集中在營運上的盈利。

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Q21257：

Sir，我係你舊生，我以590計算,2015至2018中間四年市盈率為6.99-18.26, 以平均盈利在過往近四年（2016-2019）是1.97

咁我是用行業市盈率11至14定還是調高少少？

我仲係唔係好掌握到，點樣推算隻股票合理市盈率
望指教

龔成老師：

由於佢的市盈率範圍好闊，這反映市場對佢估值分歧較大，所以當運用6.99-18.26市盈率時，會較為小心。

因為太闊即是參考價值會低左，我地未必能視為好有代表性的數據

因此，會同時運用行業的市盈率，配合佢自身市盈率去運用。

你預六福（0590），如果去翻正常經營環境，大約有代表性的盈利$1.8-$2.0，可以作為參考。

至於市盈範圍，大約9-13倍都可以作為參考。

因此，你預$20是這股的合理區中間左右。

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Q21258：

龔sir,想請教一下，本人今年45歲，剛剛由於私人理由辭職，現況：

物業：第一幢剛賣出，取回現金約600萬
第2幢自住，7年前買入價1400萬，現約值1600萬 （按揭尚欠650萬）
第3個為澳洲物業，買價約為350萬，出租中，沒有按揭，每月租金約為8500）

股票約值：220萬
現金：650萬 （包括第一幢賣樓所得）
MPF: 現值110萬

現考慮移民，希望利用以往獲得的資產，在外國用低成本享高質生活，龔sir 有什麼建議？賣樓的600多萬可以如何善用（若移民可取回MPF 的110萬）

第二幢亦在放盤中，但比較難賣，若出租可能收月租大約30000左右。在外國亦在考慮應該租還是買樓？

龔sir 有何建議？可以如何善做配置？我是否應該留香港多幾年賺多些錢才可以去外國過半退休生活呢？

龔成老師：

你到外國初期，不用太心急買樓，可以租住外國樓先，等過幾年，睇到時情況及需要先決定在當地買樓。

至於現時的自住物業，不用改變狀態，可以先放租，令你得到租金方面的現金流。

至於$600萬，建議你投資物業以外的資產，並建立一個更平衡的投資組合。你可以將這$600萬，分成5部分。這些都是較低風險，著重現金流類別，相信較適合你過半退休生活。

第一部分投資收息股，你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

（你可睇下《50穩健收息股》當中仲有好多）。

你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。

第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。

第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你的產品，零風險，可以有穩定回報。

第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。

第五，持有現金，除了可做定期外，現金亦可以為你的後盾，以備不時之選。同時，若投資市場大跌，你可以在這時買到更多的收息股，股息率會進一步上升。

你可以將$600萬資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。

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Q21259：

即係0016繼續keep住，定係咩位放咗佢好？
因為我都屬於新手，多多指教

同03380呢隻點睇？

龔成老師：

新地（0016）仍是有質素，當然，增長力減少左，預期佢中短期都是弱，不過，這股是睇長線及超長線的。

佢較多業務在傳統經濟，增長力一定不強，但不是無質素。是平穩增長類。投資收息及少少增長，可以。但就唔好對股價有太大期望。

如果你追求平穩增長，這股可持有。

龍光集團（3380）都有質素的。

佢係中國一家於粵港澳大灣區住宅市場的一體化物業發展商，並發展長三角核心都市圈及西南、中部城市等區域。

主要於中國從事物業開發、物業投資、建築及裝飾以及一級土地開發：物業發展分部開發、物業租賃分部、建築及裝飾等。

過往業務發展不差，生意與盈利都有增長，不過負債就少少高，略有風險。這股都有長線投資價值，你可考慮，不過，由於佢同新地都是地產類，你不宜過份集中。

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Q21260：

龔sir你好,我有個問題想請教一下你,澳門供緊樓貸款餘130萬左右,每月供9千,

現金80萬左右,每月可存1萬,這狀態下,好唔好係大陸珠海香洲供個單位好?

龔成老師：

唔建議太急去集中物業。

我地建立財富組合，最重要是「平衡配置」，例如建立一個股樓平衡的組合。

你現時有物業，之後的配置，可以先考慮股票，等股票有一定的數量比例後，之後再投資物業。

至於珠海地區，有質素的，是大陸其中一個有長遠發展力的地方，如果找到一些交通配套等都不差的物業，日後都可以考慮。

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