【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​
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想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​
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▌公寓、大樓怎麼選 ​
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我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​
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▌屋齡與居安考量​
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不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​
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▌公寓優缺評比​
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低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​
◆ #各樓層都有不同的優缺點：​
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​
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三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​
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四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​
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五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​
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◆ #自備款拉高：​
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​
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對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​
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故事太長，買房人生 to be continued...​
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7月5日那天，醫生對子漢的妻子鈺盈說：「您先生的腿必須截肢，不然會有生命危險。」鈺盈簽下手術協議書，看著先生被送入手術房。隔天，子漢因敗血症過世。傷心的鈺盈想要取回先生的腿，想讓先生完整的離開，卻發現腿失去蹤影，為了找回先生的腿，她得要打通重重關卡，才能尋回失物......
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如果要用一句話來總結張耀升導演的《腿》，大概是：一「失足」成千古恨吧。「失足」指的是失去腿的子漢和鈺盈。「失足」也指人生中犯下的錯誤，一個蹌踉，竟造成無法挽回的遺憾。電影分成兩條支線進行，一是鈺盈尋腿的過程，一是子漢回憶他和妻子從相識相戀到失和的過往。
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鈺盈的支線先讓觀眾看到醫護人員的「禮貌」，嘴上都是了解鈺盈的悲傷，並對醫院的疏失感到歉意，但在內心底，他們終究不是鈺盈，不會明白她的苦痛，因此好言相勸得不到效果時，惡言相向也就在所難免。儘管《腿》有呈現醫療體制踢皮球的一面，但我覺得鈺盈跟醫護人員、院長、警察的互動，是在表現人與人之間必然存在的隔閡，即便是體諒，也只能做到一定程度(超過了就會反彈)，當事人的悲傷，永遠只有當事人才能理解。
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電影裡，為了找回子漢的腿，鈺盈越來越「盧」，而且戲劇魂大爆發，惹得醫院上上下下都怕了她這號人物。不管是盧、不接受答案、反反覆覆等，都只是在表現鈺盈內心的矛盾，既是責備自己：妳怎麼會這麼不小心，讓自己「失去」子漢？妳怎麼沒早一步發現你們之間的問題？也是讓銀幕外的觀眾看見愛如何使人變得瘋狂、執著，或說...充滿勇氣？怎麼不是勇氣呢？要在無數的器官肢體中找回屬於先生的腿，那一點都不容易啊。
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鈺盈想要找回子漢的腿，除了有讓先生「一路好走」的意義外，也有「完整」兩人愛情的意義。鈺盈是國標舞者，子漢為了追求鈺盈特地學了國標舞。鈺盈說她第一次和子漢共舞，心情像是在飛翔一樣。子漢腳受傷後，兩人不再共舞。表面上，受傷的是子漢的腳，但事實上，真正傷到骨子裡去的，是他們的愛情(愛情從高空墜地)。
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#底下會提及關鍵劇情請斟酌閱讀
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子漢的故事線，回顧了他和鈺盈的相遇。好友約翰的相館外，一張照片吸引了子漢的目光(台版《似曾相識》)，他愛上相片中翩翩起舞的女子，並向對方展開熱烈追求。子漢跟鈺盈走在一起後，有過一段幸福日子，子漢說：「沒想到幸福這麼容易得到，容易到讓我懷疑幸福是怎麼回事。」某方面來說，子漢和鈺盈是受到上天祝福的人，他愛她，她也愛他，一拍即合，幸福快速降臨。但子漢內心有著放不下的焦慮，覺得太簡單得到的幸福一定有鬼，為了更鞏固這份幸福，他決定去地下賭場豪賭一把，想要大賺一筆，給妻子過上更好的日子。
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十賭九輸，子漢最後倒輸了6百萬，他自覺沒臉面對妻子，也沒錢還賭債，只好躲到鄉下小旅社避風頭，沒想到黑道神通廣大還是找到了他的藏身處，情急下，子漢從旅社二樓跳下，傷了腳踝，開啟了死亡之路。鈺盈為解決丈夫的債務問題，請家人付清賭債，同時租了間房子當作舞蹈教室，開班授課。
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「你怎麼看起來怪怪的，你的心都不在這裡。」鈺盈。
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愛情關係裡的戀人，看得到他們感情踏錯的那一步，並且來得及扭轉乾坤嗎？亦或者，人們是盲目的，終究會一步步邁向無法挽回的悲劇？子漢和鈺盈感情的最大打擊來自子漢與舞蹈教室的女職員出軌時被鈺盈抓包。即便兩人沒有離婚卻也協議分居。在這場偷情戲前，導演先剪了一段鈺盈和子漢各講一則笑話的段落。
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鈺盈的笑話是兩隻枝頭上的鳥在聊天，樹下一隻羊忽然倒地死去，A鳥便對B鳥的說：「我下面羊死了。」；子漢的笑話是青蛙去嫖妓，他的袋鼠友人在隔壁房間聽見青蛙一直喊說：「一二三嘿，一二三嘿。」隔天早上，袋鼠語帶崇拜的對青蛙說：「你體力居然好到能做一整晚的愛？」青蛙無奈的回應，他不是做了一整晚的愛，而是一直想跳上床，卻怎麼都跳不上去。
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這兩個笑話當然都意有所指，鈺盈的笑話是在暗示子漢：「#我們好久沒發生關係了。」但子漢的笑話卻是在說：「#我心有餘而力不足啊。」從賭博失利、受傷的腳讓他無法跳舞，無法完成對妻子的承諾(帶妻子去英國黑池參加國際國標舞賽)，到後來買法拍屋又差點出包，只能靠妻子出面解決問題...生活中一連串的錯誤決定，逐漸消磨掉子漢的自信心，他成了自己笑話裡的青蛙，很想跳上妻子的床(滿足妻子)，但怎麼都辦不到。
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《腿》最荒謬(感傷)的劇情設計，是子漢的腳踝實在痛得不得了，只好去看醫生。醫生請他快去大醫院就診，懷疑子漢可能罹患骨癌。想到自己可能不久人世、想到妻子日後無所依靠，子漢請約翰幫忙申請癌症險，希望自己死後可以留一筆錢給鈺盈。子漢拖著受傷的腳不看醫生，最後小問題演變成大問題，必須截肢，且在截肢過程引發敗血症而過世。子漢過世後，鈺盈接到保險公司的來電，才知道子漢保了癌症險，由於子漢是敗血症過世，因此保險公司不會理賠。鈺盈問約翰為何子漢要保癌險？才知道子漢放著受傷的腳不管，是要等待保險生效。
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記得影片開場未久，子漢說過的話嗎？「沒想到幸福這麼容易得到，容易到讓我懷疑幸福是怎麼回事。」子漢在地下賭場輸掉大筆錢後，說了另一段話：「我只想跟妳在一起，要給妳過好日子，只是我不知道怎麼這麼簡單的事情，竟然這麼困難。」男人的愛，我是說，老派男性對愛情的想像，好像都是跟金錢和物質有關，以為只要家裡有更多的錢，妻子就會開心，他們的愛情就會穩固。殊不知妻子要的不是錢，從頭到尾，鈺盈只要子漢，簡簡單單，就是幸福。片中，鈺盈從約翰口中得知丈夫保癌症險、堅持不就醫的真正理由後，啞然失笑地說：「他的死亡跟癌症一點關係都沒有啊...」
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到底是什麼讓簡單的幸福溜走？我猜，大概是把很簡單的東西給複雜化，看不見自己眼前擁有的幸福，已經是愛情最好的模樣。《腿》是悲傷的電影，它的悲傷來自戀人對於生活與愛情的不同想像，終讓他們走上截然不同的方向。鈺盈的遺憾是一度以為兩人未來的日子還長，怎料幸福如此短暫，一不注意就會消失，就像她曾經簽下放棄領回子漢的腿的協議書，不夠珍惜就可能面臨失去的危機。子漢的遺憾則是錯看愛情，以為自己罹患的是癌症(以為愛情關係建立在自己必須有所成就)，沒想到他只是腳受傷，只要好好醫治，根本沒有致命的危險，一如子漢在做錯一件事後，沒能好好跟妻子討論他的心情，沒有好好釐清兩人對未來的想像，一意孤行，導致這段愛情(以及他的生命)提早結束。
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《腿》從失去的腿看失去的愛，又從找回腿這件事，找回當初愛上彼此的感覺。張耀升首次執導電影，整體成績有打動我，穩穩地講好一個故事。本片的演員陣容豪華，鍾孟宏導演班底全數上陣，誠意十足，劉冠廷出場不多，但「千山遠行，一路順風」有讓我笑出來。另外，金士傑飾演的院長，從禮貌到翻臉不認人，一氣呵成，非常厲害。憑本片入圍金馬獎男配角的張少懷，演得不差，但約翰這個角色跟張少懷過往的銀幕形象太相近，所以沒覺得驚艷。飾演子漢的楊祐寧，當他聽到妻子說：「你得到的不是癌症啊。」臉上既震驚又無奈又哭笑不得的表情，有打動我。至於本片女主角桂綸鎂，意外的適合這個為達目的不擇手段，可以癡狂可以深情，不按牌理出牌的角色！

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最近掀起一股拍賣風潮
房地產市場放緩，許多新建不久的房子拿來被拍賣
而且價錢會比市場價還要便宜
許多人紛紛就購買拍賣屋，希望能撿到便宜又好的貨
想買拍賣屋，但是卻不知道如何下手？
什麼時候才是購買的好時機？
便宜的拍賣物要去什麼網站看？
競標拍賣屋之前需要準備什麼？
所以我就邀請了亿赞Act Fast拍賣行技術總監——Frankie Goh
來跟大家細談購買拍賣屋的整個過程
影片時常過長
請大家斟酌觀看

影片概括：
0:00 Start
0:58 房地產未來的趨勢
2:13 什麼時段是拍賣的最高峰
3:42 普通人要通過怎樣的手續購買拍賣房
5:06 怎樣尋找拍賣屋
6:16 還有什麼平台可以找到拍賣屋
7:11 我們要怎樣知道便宜價格的拍賣屋未來的趨勢
11:03 判斷出了價格後，下一步該怎麼做
14:19 拍賣的種類
18:11 確定了有地契的拍賣房，下一步
20:24 拍賣屋有欠款要自己還，怎麼辦
23:57 購買拍賣屋前要注意的事
28:36 進入拍賣會場前要注意的事
30:28 借款與轉名的手續和所遇到的問題
33:55 BidNow是個怎樣的平台
35:06 總結
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151230蘋果掀房事第四十三集 名宅法拍大搜查
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【豪宅房市有回溫的跡象嗎？】
1. 豪宅市場在2015年第四季有稍微回溫一點，主要是因為「舊制節稅」、「年前賣，避土增稅調漲，提前讓利給買方」等2大因素，而現在進場的，都是剛性自住自用需求、而且是中長期持有的買方，才願意選擇年前進場。

2. 有成交量不代表價格有支撐，最近陸續看到的幾個特殊的物件，例如《宜華國際》39樓成交破290萬，其實同社區低樓層也有14x~170萬，主要是因為樓層高低景觀有所不同，另外，現在高總價、高單價，下修其實是蠻明顯的，幅度大約都有1成左右。

【淺談國美貝森朵夫、寶徠花園廣場、禾康世家、新都廳、元大一品苑等豪宅的特色行情，帶到整體雙北豪宅市況。】......↓

貝森朵夫：台北市中山區復興北路28號
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禾康世家：台北市大安區仁愛路三段122號
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寶徠花園廣場：台北市信義區信義路五段91巷2～8號
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元大一品苑：台北市中正區愛國西路30號
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【分享豪宅法拍小故事】
故事一：
台北市某個知名豪宅遭到法拍，一戶總價就至少要超過2億元以上。有一個年輕人，基於某些原因(不方便提及)，不小心標到了。

因為總價破2億，銀行若要代墊款，要送總行審核，需要時間比較長，無法在短時間內申請通過。這位年輕人因為確實頗年輕的，對於財力證明/資金流向難以舉證(無法證明自己為何年紀輕輕就有錢到可以去買豪宅)，所以會有「贈與稅」的問題(如果錢是長輩給/借的話)。

於是，這位年輕人只好選擇棄標，導致這個豪宅標案，大概過了一兩個月後又再一次重新招標。

最後的結果是：媽媽代替兒子標了下來，但是因為標價足足少了1000萬元，所以媽媽雖然用比兒子還便宜1000萬的價錢買到了，但兒子還是要從當初的保證金當中扣除1000萬給法院做為賠償。
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故事二：
某個老闆，因為經營不善，導致「廠房」被法拍，雖然不是豪宅，而且總價也不是上億，大概是4xxx萬，然而這個法拍事件的特殊點在於↓

點交時，因為裡面有許多化學物品，所以還特別找了環保署的人來檢查，評估裡面的東西要如何處理，最後，還特別找了處理化學物品的公司來回收。

因為一般的法拍屋，仍在屋子裡面有價值的動產，通常就直接拿去做「動產拍賣」，可是這次的動產因為是屬於特殊的化學原料，無法拍賣，或者應該說，拍了也沒人要，可是卻又不能當廢棄物處理，會危害環境汙染。

所以這個事件，在當時也是非常有名，難得遇到動產不能/無法法拍，還特別請了環保署的人來檢查評估，最後還特別請了專門處理化學原料的公司來做回收處理。
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故事三：
以前有一個報社大樓被法拍，因為樓高是一到四層樓，而且整棟都是自動化的報紙生產機器，所以在點交的程序，也是難得罕見拖了將近1年左右才點交完畢。

一般法拍屋的點交，過程大約花3~4個月，可是就是因為裡頭動產的特殊性，導致這個法拍物件拖1年才點交完畢。後來還是因為是原業者，用低於市價行情的價錢，去購買回來處理。
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【怎麼挑法拍好宅？】
1. 雖然近幾年輿論、媒體總是在吵買法拍屋的最大的風險就在于無法進去屋內檢查屋況，甚至還發生過不小心買到凶宅、輻射屋、漏水屋等等。不過現在法院還是一樣，沒有擔保物件瑕疵責任，也因為沒有辦法100%去查詢，所以能做的也只能土法煉鋼，盡量問，左右鄰居、管理員、或者是附近資深仲介。在投標前，除了到處問之外，假設沒有管理員，也可以按門鈴，搞不好湊巧遇到屋主自住在裡面，這樣就更清楚狀況啦！

2. 盡量挑有點交的法拍屋，通常是屋主自住或者是空屋，狀況也比較不多，行情約為市價的8折，點交的時間大3~4個月；不點交的法拍屋通常更便宜！大約是價6~7折，但遇到的問題會比較多，可能會遇到海蟑螂，被迫收超低廉的房租，租給現有房客直到租約期滿，一直到可以回收到自己使用，通常要花半年、一年、甚至更久的時間。

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