【智富雜誌】放寬按保 中產上車／換樓時機？

2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空，其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼，補貼額由1/4調升至1/3，補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民，估計將可多領20、30元，夠吃個早餐。

土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》，將加大「搵地」力度；房屋方面，特區政府增加各類公營房屋供應，尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋；私樓則放寬首置按保上限至九成，單位總價限制亦由400萬元改為800萬元，八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機？經濟學者林本利接受訪問，剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

基建則是施政報告的次重點，提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告，特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

整份施政報告無驚喜，特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴，市民又會否「收貨」？

放寬按保細節

‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元，放寬至800萬元；八成按揭則由600萬元，提升至1,000萬元，八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

‧ 適用於已落成的住宅物業，不適用於樓花

‧ 供款佔入息比率以50%為上限，壓力測試以60%為上限

‧ 按原有保費（根據按揭成數及供款年期而定）額外再加15%（樓價800萬元，供款期30年，按揭成數90%，原有保費為4.35% ）

‧ 即日生效，以申請按揭日計算

‧ 目標為協助首置人士，不用借用發展商按揭上車，增加上車選擇

換樓客中產成新政贏家 林本利：不會大幅推升樓價

為協助首次置業人士，特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭，僅限於已落成物業。

物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為，對年輕首置者來說，未必需要買超過400萬元的單位，故今次放寬按揭成數，最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒，林本利直言今次令市民多了選擇，「沒有人迫你買樓，即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元，卻因為首期不夠，仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元，不合資格申請居屋，例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等，「如果這些夫婦，做公營機構工作，月入已過6萬元，他們應該『自求多福』，用九成按揭買私樓，對政府（興建資助出售房屋）的壓力也少一些。」

切記考慮收入風險

不過，林本利認為，今次按保成數鬆縳，最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭，樓價上限由600萬元升至1,000萬元，「這個做得很好，很明顯放寬到這麼高，不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位，要投入500萬元的首期，即使你手上有層樓升至700、800萬元，供剩100、200萬元，套現後要付500萬元首期，還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣，還要付15%額外印花稅，賣了樓才可向稅局取回（退稅），這窒礙了很多樓宇流轉！」

他認為，上述例子中，過往買1,000萬元的物業，需要預備500萬元首期，現在預備200萬元首期就夠，這些換樓客便多了300萬元可以用來投資，隨時可以多買一個物業。

當然，林本利也提醒這類換樓客，個人入息要夠穩定，若是購買1,000萬元物業做八成按揭，也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠，若果買1,000萬樓，欠800萬元也是很大筆錢，最緊要未來收入穩定！」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠，即使經濟下行，被裁員的風險也較低。

供應增 不應吊高賣

坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫，以後800萬元也是首置盤。事實上，新政策公布當日，一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價，因業主恃着買家最新可造八成按揭。

不過，林本利相信政策不會大幅推升樓價，「需知道現在的土地和房屋供應大增，希望吊高來賣的人（業主）要考慮一下，未來供應會大增下，會不會重蹈八萬五的覆轍，很多人開頭不信，怎料後來（八萬五推倒樓市）威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標，結果樓市供應大增，加上1998年遭逢亞洲金融風暴，1997年至2003年間樓價跌足六成。

他奉勸有意賣樓的業主，要考慮未來樓市供應可能會大增，再加上現時香港反修例示威愈演愈烈，而中美貿易談判雖有初步共識，仍要慎防美國總統特朗普反悔，內外交困之下，「要賣樓就賣樓，不應吊高來賣。」

林本利直言，今次放寬按保僅限二手樓，其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按，讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事，「可以帶動到換樓，二手樓也好，一手樓也好，買家可以自己選擇。

想繼續做五成六成按揭也可繼續，不像過去限死了，現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機？林本利認為市民要考慮自身情況，包括供樓負擔能力，是否決心留在香港長期定居。

土地政策方向正確

今份施政報告對土地政策着墨不少，包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等，林本利認為土地政策方向正確，「全部都要做」，因建立土儲，有助穩定樓價。

「回看過去數據，香港樓價最平穩是2004年至2011年，大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾，好多樓200萬元也買到，當時樓價為何平穩？因為有很多居屋未賣到，而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去，因為有很多房屋存量，樓價才可以平穩發展，所以香港要建立足夠的土地和房屋供應，便不怕樓價飈升。若樓價急跌，（居屋）就遲啲賣，政府自己可主導。若私樓平過居屋，就私人市場主導，最重要是房屋供應充足，政府可以調控。」

引例收地政府勝訴多

「我常說香港土地很足夠，問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」，收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》，2018年5月她出席立法會時表示，《收回土地條例》可能引致司法覆核，處理官司須一段長時間，最終土地無法有效釋放。

今次林鄭「打倒昨日的我」，林本利直言︰「現在證明（林鄭）過往所講的都是大話。」他指出，過往每次動用《收回土地條例》，即使上到法庭，因為興建公營房屋，涉及公眾利益，政府大多勝訴。

房屋及土地 供應政策全面睇

房屋

• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；八成按揭貸款（包括自用樓換樓）的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

• 大增過渡性房屋︰預留50億元，未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位；擬明年進一步增加「白居二」配額

• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目，由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位，並放寬現行要求，容許租戶遞交或保留其個人公屋申請，在配額及計分制下繼續累積分數

土地

• 動用《收回土地條例》︰加快規劃，然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地，發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地；於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但仍未有發展計劃的私人土地；及位於市區的寮屋區私人土地

• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島，探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架，以期在2020年年初起接受申請

• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展，包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地，以「一地多用」模式發展，並協助非政府機構善用其持有的土地

壓測「肥佬」仍可酌情批

除了放寬按保，按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求，供款佔收入比率（DSR）不可高於50%，比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用，若業主未符合通過銀行壓力測試，仍可酌情處理批出，惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引，現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試，即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

假設還款期30年、息率2.375厘計，若採用新按保，800萬元物業可造九成按揭，首期由原先320萬元（六成按揭）減至80萬元，家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元，首期由原本至少500萬元（五成按揭）降至200萬元，壓測後月入要求不少於7.4萬元。

人人上車 解社會怨氣？

觀乎特區政府近年的房屋政策，由綠置居，加快公屋「租置」，到今次放寬首置按揭成數，均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣？「有層樓，對個地方歸屬感一定會強些，始終自己放了這麼多資產在此地，不會想亂。增加市民置業機會，這是應該的，但這是機會來的，市民不一定要選擇，最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒，林本利直言，「沒有人迫你買（樓），不要買了樓，將來樓價大跌便怨政府，一定要搞清楚概念，買樓是投資，不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據，過去十多年置業比率低了，他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」，一直未能重新上車，「希望這政策，可以鼓勵他們上返車，也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車，租金無咁貴，創業都容易啲，讓年輕人消消氣。」

不過，林本利直言現時香港最核心問題不是住屋，「市民不是單單希望安居樂業，特別是香港經濟發展到一個高度水平，自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求，一定要處理政制不公平，警隊形象低落等問題，如果搞唔掂，多多政策也不能吸引市民在此長期定居，很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識，切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭，5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位，地方已不敷應用，打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數，買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭，惟壓力測試下，家庭月入至少要7萬元，Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位，「用二、三萬元供樓，這比例（佔7萬元家庭月入）也接受到，因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起，他也不打算這樣做，因為借800萬元，可算是一筆龐大的債務。

公布當日即加近一成

Alex自9月起已四出睇樓，目標是荃灣及美孚的三房單位，預算約800多萬元，他的盤算是近期樓價稍為回落，或可乘機執到筍盤。可是，他在施政報告公布前，看中的一個美孚新邨單位突然反價，該三房600多平方呎單位，業主原叫價850萬元，在施政報告公布當日，業主立即加價至930萬元，加價達9.4%。

「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元，現在全部已升至900多萬至1,000多萬元！」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價，「本身賣850萬元，買家只能借五成，升到930萬元買家仍可借八成，業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

Alex搵樓的同時，也在放售自住的荃錦中心單位，「本身單位值600多萬元，因全屋裝修新淨，放盤時代理建議我賣600萬元，因為買家難借錢。」放寬按保計劃前，樓價600萬元仍可承造八成按揭，超過600萬元便要造六成按揭，故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元，首置人士仍可承造九成按揭，他預計準買家可借多一些，出手也會鬆手一些，故也打算賣貴8%至10%，以抵銷換樓單位的升幅。

推三大基建項目 明日大嶼再上榜

今年《施政報告》的焦點是土地及房屋，推《土地收回條例》加大「搵地」力度，繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目，包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後，對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕，建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款，稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。

鐵路延線早已公布

《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內，這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵（00066）更已就東涌延線向政府提交建議書，該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。

另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶，該處居住人口約9萬。5月時有消息指，政府會採用「鐵路及物業發展模式」，由政府另撥地給港鐵建樓，賣樓所得抵銷建鐵路的經費，估計工程造價約160億元。

有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓，預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位，但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路，全長10.7公里，配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區，預計新發展區人口逾7萬人。

政府未棄填海造地

《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展，屯門西乃指龍鼓灘一帶，該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等，屬未發展區域，亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究，考慮將河內碼頭沿海做住宅發展，這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。

早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區，可興建2.2萬個住宅單位，佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施，這當然包括青山發電廠。

去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現，但人工島方案曾引起社會極大爭議，《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃，並爭取立會撥款做研究。

「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠

今年《施政報告》在風雨中「出台」，人人期望獲「派錢」的願望落空，「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭，唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。

一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼

受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士

調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%，兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭，可增至每月4,200元。

受惠者︰低收入家庭

增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率，由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。

受惠者︰全港打工仔

增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等

受惠者︰5,700名學童及其家庭

學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元

受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生

#經濟 #民生 #地產

【智富雜誌】放寬按保 中產上車／換樓時機？

2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空，其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼，補貼額由1/4調升至1/3，補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民，估計將可多領20、30元，夠吃個早餐。

土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》，將加大「搵地」力度；房屋方面，特區政府增加各類公營房屋供應，尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋；私樓則放寬首置按保上限至九成，單位總價限制亦由400萬元改為800萬元，八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機？經濟學者林本利接受訪問，剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

基建則是施政報告的次重點，提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告，特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

整份施政報告無驚喜，特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴，市民又會否「收貨」？

放寬按保細節

‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元，放寬至800萬元；八成按揭則由600萬元，提升至1,000萬元，八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

‧ 適用於已落成的住宅物業，不適用於樓花

‧ 供款佔入息比率以50%為上限，壓力測試以60%為上限

‧ 按原有保費（根據按揭成數及供款年期而定）額外再加15%（樓價800萬元，供款期30年，按揭成數90%，原有保費為4.35% ）

‧ 即日生效，以申請按揭日計算

‧ 目標為協助首置人士，不用借用發展商按揭上車，增加上車選擇

換樓客中產成新政贏家 林本利：不會大幅推升樓價

為協助首次置業人士，特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭，僅限於已落成物業。

物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為，對年輕首置者來說，未必需要買超過400萬元的單位，故今次放寬按揭成數，最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒，林本利直言今次令市民多了選擇，「沒有人迫你買樓，即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元，卻因為首期不夠，仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元，不合資格申請居屋，例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等，「如果這些夫婦，做公營機構工作，月入已過6萬元，他們應該『自求多福』，用九成按揭買私樓，對政府（興建資助出售房屋）的壓力也少一些。」

切記考慮收入風險

不過，林本利認為，今次按保成數鬆縳，最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭，樓價上限由600萬元升至1,000萬元，「這個做得很好，很明顯放寬到這麼高，不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位，要投入500萬元的首期，即使你手上有層樓升至700、800萬元，供剩100、200萬元，套現後要付500萬元首期，還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣，還要付15%額外印花稅，賣了樓才可向稅局取回（退稅），這窒礙了很多樓宇流轉！」

他認為，上述例子中，過往買1,000萬元的物業，需要預備500萬元首期，現在預備200萬元首期就夠，這些換樓客便多了300萬元可以用來投資，隨時可以多買一個物業。

當然，林本利也提醒這類換樓客，個人入息要夠穩定，若是購買1,000萬元物業做八成按揭，也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠，若果買1,000萬樓，欠800萬元也是很大筆錢，最緊要未來收入穩定！」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠，即使經濟下行，被裁員的風險也較低。

供應增 不應吊高賣

坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫，以後800萬元也是首置盤。事實上，新政策公布當日，一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價，因業主恃着買家最新可造八成按揭。

不過，林本利相信政策不會大幅推升樓價，「需知道現在的土地和房屋供應大增，希望吊高來賣的人（業主）要考慮一下，未來供應會大增下，會不會重蹈八萬五的覆轍，很多人開頭不信，怎料後來（八萬五推倒樓市）威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標，結果樓市供應大增，加上1998年遭逢亞洲金融風暴，1997年至2003年間樓價跌足六成。

他奉勸有意賣樓的業主，要考慮未來樓市供應可能會大增，再加上現時香港反修例示威愈演愈烈，而中美貿易談判雖有初步共識，仍要慎防美國總統特朗普反悔，內外交困之下，「要賣樓就賣樓，不應吊高來賣。」

林本利直言，今次放寬按保僅限二手樓，其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按，讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事，「可以帶動到換樓，二手樓也好，一手樓也好，買家可以自己選擇。

想繼續做五成六成按揭也可繼續，不像過去限死了，現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機？林本利認為市民要考慮自身情況，包括供樓負擔能力，是否決心留在香港長期定居。

土地政策方向正確

今份施政報告對土地政策着墨不少，包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等，林本利認為土地政策方向正確，「全部都要做」，因建立土儲，有助穩定樓價。

「回看過去數據，香港樓價最平穩是2004年至2011年，大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾，好多樓200萬元也買到，當時樓價為何平穩？因為有很多居屋未賣到，而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去，因為有很多房屋存量，樓價才可以平穩發展，所以香港要建立足夠的土地和房屋供應，便不怕樓價飈升。若樓價急跌，（居屋）就遲啲賣，政府自己可主導。若私樓平過居屋，就私人市場主導，最重要是房屋供應充足，政府可以調控。」

引例收地政府勝訴多

「我常說香港土地很足夠，問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」，收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》，2018年5月她出席立法會時表示，《收回土地條例》可能引致司法覆核，處理官司須一段長時間，最終土地無法有效釋放。

今次林鄭「打倒昨日的我」，林本利直言︰「現在證明（林鄭）過往所講的都是大話。」他指出，過往每次動用《收回土地條例》，即使上到法庭，因為興建公營房屋，涉及公眾利益，政府大多勝訴。

房屋及土地 供應政策全面睇

房屋

• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；八成按揭貸款（包括自用樓換樓）的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

• 大增過渡性房屋︰預留50億元，未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位；擬明年進一步增加「白居二」配額

• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目，由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位，並放寬現行要求，容許租戶遞交或保留其個人公屋申請，在配額及計分制下繼續累積分數

土地

• 動用《收回土地條例》︰加快規劃，然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地，發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地；於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但仍未有發展計劃的私人土地；及位於市區的寮屋區私人土地

• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島，探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架，以期在2020年年初起接受申請

• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展，包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地，以「一地多用」模式發展，並協助非政府機構善用其持有的土地

壓測「肥佬」仍可酌情批

除了放寬按保，按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求，供款佔收入比率（DSR）不可高於50%，比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用，若業主未符合通過銀行壓力測試，仍可酌情處理批出，惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引，現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試，即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

假設還款期30年、息率2.375厘計，若採用新按保，800萬元物業可造九成按揭，首期由原先320萬元（六成按揭）減至80萬元，家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元，首期由原本至少500萬元（五成按揭）降至200萬元，壓測後月入要求不少於7.4萬元。

人人上車 解社會怨氣？

觀乎特區政府近年的房屋政策，由綠置居，加快公屋「租置」，到今次放寬首置按揭成數，均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣？「有層樓，對個地方歸屬感一定會強些，始終自己放了這麼多資產在此地，不會想亂。增加市民置業機會，這是應該的，但這是機會來的，市民不一定要選擇，最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒，林本利直言，「沒有人迫你買（樓），不要買了樓，將來樓價大跌便怨政府，一定要搞清楚概念，買樓是投資，不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據，過去十多年置業比率低了，他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」，一直未能重新上車，「希望這政策，可以鼓勵他們上返車，也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車，租金無咁貴，創業都容易啲，讓年輕人消消氣。」

不過，林本利直言現時香港最核心問題不是住屋，「市民不是單單希望安居樂業，特別是香港經濟發展到一個高度水平，自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求，一定要處理政制不公平，警隊形象低落等問題，如果搞唔掂，多多政策也不能吸引市民在此長期定居，很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識，切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭，5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位，地方已不敷應用，打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數，買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭，惟壓力測試下，家庭月入至少要7萬元，Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位，「用二、三萬元供樓，這比例（佔7萬元家庭月入）也接受到，因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起，他也不打算這樣做，因為借800萬元，可算是一筆龐大的債務。

公布當日即加近一成

Alex自9月起已四出睇樓，目標是荃灣及美孚的三房單位，預算約800多萬元，他的盤算是近期樓價稍為回落，或可乘機執到筍盤。可是，他在施政報告公布前，看中的一個美孚新邨單位突然反價，該三房600多平方呎單位，業主原叫價850萬元，在施政報告公布當日，業主立即加價至930萬元，加價達9.4%。

「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元，現在全部已升至900多萬至1,000多萬元！」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價，「本身賣850萬元，買家只能借五成，升到930萬元買家仍可借八成，業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

Alex搵樓的同時，也在放售自住的荃錦中心單位，「本身單位值600多萬元，因全屋裝修新淨，放盤時代理建議我賣600萬元，因為買家難借錢。」放寬按保計劃前，樓價600萬元仍可承造八成按揭，超過600萬元便要造六成按揭，故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元，首置人士仍可承造九成按揭，他預計準買家可借多一些，出手也會鬆手一些，故也打算賣貴8%至10%，以抵銷換樓單位的升幅。

推三大基建項目 明日大嶼再上榜

今年《施政報告》的焦點是土地及房屋，推《土地收回條例》加大「搵地」力度，繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目，包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後，對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕，建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款，稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。

鐵路延線早已公布

《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內，這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵（00066）更已就東涌延線向政府提交建議書，該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。

另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶，該處居住人口約9萬。5月時有消息指，政府會採用「鐵路及物業發展模式」，由政府另撥地給港鐵建樓，賣樓所得抵銷建鐵路的經費，估計工程造價約160億元。

有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓，預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位，但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路，全長10.7公里，配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區，預計新發展區人口逾7萬人。

政府未棄填海造地

《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展，屯門西乃指龍鼓灘一帶，該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等，屬未發展區域，亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究，考慮將河內碼頭沿海做住宅發展，這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。

早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區，可興建2.2萬個住宅單位，佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施，這當然包括青山發電廠。

去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現，但人工島方案曾引起社會極大爭議，《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃，並爭取立會撥款做研究。

「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠

今年《施政報告》在風雨中「出台」，人人期望獲「派錢」的願望落空，「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭，唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。

一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼

受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士

調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%，兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭，可增至每月4,200元。

受惠者︰低收入家庭

增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率，由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。

受惠者︰全港打工仔

增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等

受惠者︰5,700名學童及其家庭

學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元

受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生

#經濟 #民生 #地產

記者會
『捍衛台灣主權，不顧北京反對，讓世界看見台灣』
採訪通知時間：108年2月25日星期一下午1:30
記者會地點：台北凱達格蘭大道 進二二八公園靠近北一女總統府左側停車場景觀台。
訴求:
1.『捍衛台灣主權，不顧北京反對，讓世界看見台灣』
2.位於屏東市的和平公園預定興建社區活動中心。社區居民希望「維持綠地、取消工程」
說明:
1.留言運動MTDF十位台大學生發起人共同表示 :
不顧北京反對，新聞稿硬是分成兩種版本XD
留言時間：台灣標準時間 2 月 28 日 星期四（00 : 00 ~ 24 : 00）
詼諧有趣版
※不顧北京反對，台灣中國，一邊一國。
※不顧北京反對，討厭92共識，一國兩制。
※不顧北京反對，力挺蔡英文總統。
※不顧北京反對，我就是要加蔡總統的line + FB。
※不顧北京反對，美國總統也曾，不支持兩岸和平協議。
※不顧北京反對，Youtube頻道，就是要訂閱Vlog心聲。
※不顧北京反對，加拿大多倫多大學學生會長選舉，藏族女性當選。
※不顧北京反對，台灣自由度報告榮獲93分。咦? 11分的鄰居您好，媽媽自幼教導我們交友要慎選，等您超過60分，並且不會再揍我了，我們再來一家親。
※不顧北京反對，老師請我舉謊言的例子時，我勇敢說出，馬桶裡有馬，中國的和平協議有和平。
※不顧北京反對，我就是要天天一直說"不顧北京反對"。
※不顧北京反對，台灣總統，將會去美國國會發表演說。
所以， 我們不顧北京反對，發起了這個留言運動MTDF。
正經八百篇
想知道什麼是MTDF留言運動嗎? 歡迎google搜尋關鍵字 : 芋傳媒 + MTDF
https://taronews.tw/2019/02/19/258639

以下是支持留言活動的連署名單
fb社團 : 辣台派挺英團結聯盟，打馬悍將粉絲團，只是堵藍，亂報， 峰狂打臉94爽，小英臉書戰友團，蔡英文網路後援會，抓到了!這梗很綠 。
政治人物 : 屏東縣蔣月惠議員服務處 。
※心路歷程 : 這個禮拜以來的宣傳，礙於我們的身分無法曝光，所以不順遂的路途，是可以預見的。
因為，我們害怕紅色親中媒體的反撲，害怕校內持有特定立場教授的不公平對待，說不害怕，是騙人
的。連高中英文老師都可以出題侮辱總統了，又有什麼是不可能的?我們雖孱弱渺小，不認識知名人物，
沒有政黨奧援，憑藉著蔣月惠議員與芋傳媒的幫忙，仍然走到了今天。對於他們，我們表達由衷的感
謝。這一次，我們選擇勇敢，因為，台灣，只有一個。
明年的總統大選，要投誰呢? 就讓我們一起”不顧北京反對”吧，就對了!
PS.”不顧北京反對”的文章創作靈感，發想並模擬自旺旺中時集團，感恩無極限。
2.位於屏東縣屏東市的和平公園預定興建社區活動中心。社區居民希望「維持綠地、取消工程」，
組成「屏東和平公園護綠聯盟」，並有以下質疑：
（一） 公園是全民資產，社區活動中心蓋在公園內，損害大眾使用權利；
（二） 本案關乎社區福祉，在規劃過程中，無任何公民參與機會便已發包；
（三） 地方政府無法提出必要興建的評估數據；
（四） 缺少〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉提及「整體性計畫」與「應保留和平公園總面積二分之一以上之綠覆地」核准條件證明；
（五） 缺少備具「公共設施用地多目標使用計畫」並經縣府申請核准。
（詳請請見綠盟網站：https://goo.gl/Tq9x5C）
聯絡人: 蔣月惠0936812315
感謝!!!可愛記者群來關懷!!!
這一場名為 MTDF 的留言運動
寄信留言活動：
• 留言時間：台灣標準時間 2 月 28 日 星期四（00 : 00 ~ 24 : 00）
• 留言對象：美國參議員 Ted Cruz + 美國各主流媒體（CNN + Fox News）
• 參議員與主流媒體的留言管道：透過 FB 進入議員與主流媒體 FB 頁面後的最佳留言處 : 稍加瀏覽後，選擇一篇最多台灣人留言的 po 文進行 po 文
我們是一群默默無名的大學生，此次，我們著手寫了「一封給與美國參議員 Ted Cruz 的公開信——來自一群台灣大學生」。企盼能促成蔡總統的美國國會演說之行。在此誠摯邀請每一位朋友的相助，在 2/28 當日一人一信，一同用留言的方式，讓世界看見台灣。
To 比我們年輕的高中，國中，國小莘莘學子：
不關心政治的處罰，就是可能在未來的某個時空裡被糟糕的人（共產黨）統治。也許你們並無投票實權，但你們對社群網站的嫻熟，絕對不亞於我們。歡迎你在 228 加入我們留言的活動。（快幫忙宣傳阿，只要簡單的複製 + 貼上）
To 比我們年長的社會中堅分子與年邁長者：
我們此刻之所以能高談闊論，歸功於你們過去無私的付出。為了下一代民主自由的環境，我們挺身而出，承襲你們過去的意志，請一同響應此次的留言行動。
此次行動訴求為 Make Taiwan Democratic Forever.
#MTDF #MTDF #MTDF (很重要，所以說 3 次)
英文信件分成以下兩個版本：
• 版本一：寄給美國參議員 Ted Cruz
• 版本二：寄給美國各主流媒體（CNN + Fox News）
注意：當我們在 FB 搜尋關鍵字時�是 CNN，不是 CNN International �是 Fox News，不是 Fox
美國參議院友台派議員 Ted Cruz，先前提議邀請台灣總統蔡英文至美國國會發表演說。
圖片來源：Ted Cruz Twitter
支持蔡總統之緣由
不論您是華獨，台獨，抑或是維持現狀者，我們都是對岸共產黨政權口中的台獨人士，而蔡總統是我們的最大公約數。面對中國 92 共識，一國兩制的惡意要脅，蔡總統立場堅定，始終如一。對照國內政壇要角，有人立場搖擺，有人始終不棄 92 共識，誰最能保護台灣利益，答案自是不言可喻。
若您此刻還不是蔡總統的堅定支持者，請沏壺茶小憩片刻，瀏覽下方文章。閱畢之後，也許重拾豁然開朗的心境。
對我們而言，台灣不只是我們的——故鄉，更是我們生死相依的地方。�我們只是一群極其平凡的學生，這次，我們選擇不再沉默。那，你呢？�請捲起衣袖，理清我們的思緒，勇敢地走出同温層。
你，並不孤單。因為，你，有我們並肩同行。
歷史殷鑑不遠，切莫讓台灣成為下一個新疆，下一個西藏，下一個香港。
#自己的總統自己挺，自己的國家自己救
PS. 我們只是一群平凡的 NTU 大學生，並非專業外交人員，文章並無請教外籍人士抑或是請益校內教授，我們嘗試呈現學生族群最原始的面貌與聲音，如有任何文法錯誤，尚祈各界不吝指正。
英文留言中文版（此翻譯著重平鋪直敘，並無刻意雕琢與美化）
《一封給與美國參議員 Ted Cruz 的公開信——來自一群台灣大學生》
致親愛的參議員 Ted Cruz，
首先，若是您收到為數眾多的信件與留言，我們無意造成您的任何不便。我們留言是為了表達我們的感謝，而隻字片語難以表達我們的感受。我們非常感謝您過去為了台灣所做的一切，也感謝您現在與未來即將為我們付出的努力。
再來，時機已然成熟。此時正是完全正確的時刻，一個台灣的蔡總統能被邀請至美國國會發表演說的時刻。如果真的成真，將是我們有史以來最大的榮幸。
因此，我們在此請求您更進一步的協助，請求您號召更多同志或同黨好友去支持這一場具有特別意義與前所未有的演說，請求您舉辦一場記者會，讓信件的內容和我們的聲音能在美國被聽見。2300萬的台灣人民對於您所提供的幫助，將永誌難忘。此外，除了上述所言，我們想要從兩位美國最偉大的總統（川普 + 歐巴馬）那引用幾句話
第一小節引用的話來自川普總統 2019 年國情咨文的演說。
「美國是建立在自由與獨立的基礎上，而不是政府的脅迫、統治或控制。我們生來就是自由的，我們將永保自由。今晚，我們重申我們的決心，美國永遠不會是一個社會主義國家。」
第二小節引用的話來自前任歐巴馬總統 2012 年的勝選演說。
「我們永遠不會忘記當我們說話的時候，許多國家的人民仍然冒著巨大風險，希望能夠找到解決問題的方法，希望能夠爭取投票的權利。」
這兩小節的引用話語說明也提醒了我們，美國和台灣擁有著相同的核心價值，那就是民主、自由與人權。不是嗎?
當我們面對霸凌者（或稱之為反民主力量）的時候，我們會保持自信與勇敢的態度，因為我們知道怯弱只會讓霸凌者更囂張。
現在我們全體台灣人通力合作，勇敢地面對霸凌這個課題。請為我們發聲，請幫助我們守護台灣得來不易的民主與自由。有你與我們同在，我們將更勝霸凌，與來自台灣海峽對岸的仇恨相比，我們將更顯強壯。藉由比以前更加的成長茁壯，這也是唯一的方式讓我們確保，沒有恐懼，沒有侵略，沒有殘酷的戰爭。最後，我們想對每一位正直與勇敢的美國人說，不論您是共和黨支持者，民主黨支持者，抑或是一位獨立選民，我們真誠地相信偉大的情操存在於每一位美國公民的心中。就在此處，世界上最強盛的國家，偉大的定義必然等同於民主、自由與人權。
請發聲支持台灣民主制度下所選出的政府
請確保台灣永遠是一個民主國家
我們想用馬丁．路德．金恩先生的名言為這封信劃下句點，他說，「做對的事，任何時機都是好時機。」
感謝您。上帝保佑您，議員 Ted Cruz。天佑美國。天佑台灣。非常的感謝。
敬祝 順心出筆自一群來自台灣的大學生

留言對象：美國參議員 Ted Cruz
https://www.facebook.com/tedcruzpage/

英文留言複製處：版本一
《An Open Letter to Senator Ted Cruz from A Bunch of College Students in Taiwan》
Dear Sen. Ted Cruz,
First thing first, we don't mean to cause you any inconvenience if you have been flooded with numerous messages and letters. We are writing to express our gratitude, and words are beyond description. We are so grateful for everything that you've done in the past and all the incredible work that you are about to carry out in the present and future.

Second, the time has come. The time is perfectly right for Taiwan's President Tsai to be invited to address the US Congress. If it does happen, it will be our greatest privilege ever.

Therefore, we are hereby seeking further assistance, which you call on more cohorts to support this meaningful and unprecedented speech. And we beg you to hold a press conference to make our voices heard in the US. The 23 million people of Taiwan shall never forget the favors you have done to us.

On top of that, we would like to quote a few lines from the two greatest US Presidents, Donald Trump and Barack Obama.

The first passage is a quote from President Trump's 2019 State of the Union Address, “America was founded on liberty and independence, and not government coercion, domination, and control. We are born free, and we will stay free. Tonight, we renew our resolve that America will never be a socialist country.”

The second passage is another quote from Former President Obama's victory speech in 2012, “We can never forget that as we speak people in distant nations are risking their lives right now just for a chance to argue about the issues that matter, the chance to cast their ballots like we did today.”

These two passages serve as a valuable reminder that US and Taiwan share the same core values, democracy, freedom, and human rights, don't they?

When it comes to bullies, aka anti-democratic forces, we'll remain self-confident and brave as we know weakness only invites greater aggression.

Now we Taiwanese are pulling together to face the bullying issue head-on. Please speak up for Taiwan and help us safeguard our hard-earned freedom and democracy. With you by our side, we are stronger than bullying, and we are stronger than hate across from the Taiwan Strait. Being stronger than before, we know this is the only way to be sure that there would be no fears, no aggression, and no more brutal wars.

Finally, we would like to say to all honorable and courageous Americans, no matter you consider yourself a Republican, a Democrat, or an independent, we genuinely believe that greatness lies in every single US citizen. And right here, the greatest nation on earth, greatness by definition is synonymous with democracy, freedom, and human rights.

Please speak up for the democratically-elected government in Taiwan.
Please Make Taiwan Democratic Forever. #MTDF #MTDF #MTDF

Time to conclude this letter with the world-renowned quote, “The time is always right to do what is right.”– Martin Luther King, Jr.

Thank you. God bless you, Sen. Ted Cruz. God bless America. God bless Taiwan(ROC). Thank you so much.
Best Regards,
Written by a bunch of college students in Taiwan

留言對象： 美國各主流媒體（CNN + Fox News）
https://www.facebook.com/cnn/
https://www.facebook.com/FoxNews/

版本二
A repost of 《An Open Letter to Senator Ted Cruz from A Bunch of College Students in Taiwan》

Dear Sen. Ted Cruz,

First thing first, we don't mean to cause you any inconvenience if you have been flooded with numerous messages and letters. We are writing to express our gratitude, and words are beyond description. We are so grateful for everything that you've done in the past and all the incredible work that you are about to carry out in the present and future.

Second, the time has come. The time is perfectly right for Taiwan's President Tsai to be invited to address the US Congress. If it does happen, it will be our greatest privilege ever.

Therefore, we are hereby seeking further assistance, which you call on more cohorts to support this meaningful and unprecedented speech. And we beg you to hold a press conference to make our voices heard in the US. The 23 million people of Taiwan shall never forget the favors you have done to us.

On top of that, we would like to quote a few lines from the two greatest US Presidents, Donald Trump and Barack Obama.

The first passage is a quote from President Trump's 2019 State of the Union Address, “America was founded on liberty and independence, and not government coercion, domination, and control. We are born free, and we will stay free. Tonight, we renew our resolve that America will never be a socialist country.”

The second passage is another quote from Former President Obama's victory speech in 2012, “We can never forget that as we speak people in distant nations are risking their lives right now just for a chance to argue about the issues that matter, the chance to cast their ballots like we did today.”

These two passages serve as a valuable reminder that US and Taiwan share the same core values, democracy, freedom, and human rights, don't they?

When it comes to bullies, aka anti-democratic forces, we'll remain self-confident and brave as we know weakness only invites greater aggression.

Now we Taiwanese are pulling together to face the bullying issue head-on. Please speak up for Taiwan and help us safeguard our hard-earned freedom and democracy. With you by our side, we are stronger than bullying, and we are stronger than hate across from the Taiwan Strait. Being stronger than before, we know this is the only way to be sure that there would be no fears, no aggression, and no more brutal wars.

Finally, we would like to say to all honorable and courageous Americans, no matter you consider yourself a Republican, a Democrat, or an independent, we genuinely believe that greatness lies in every single US citizen. And right here, the greatest nation on earth, greatness by definition is synonymous with democracy, freedom, and human rights.

Please speak up for the democratically-elected government in Taiwan.
Please Make Taiwan Democratic Forever. #MTDF #MTDF #MTDF

Time to conclude this letter with the world-renowned quote, “The time is always right to do what is right.”– Martin Luther King, Jr.

Thank you. God bless you, Sen. Ted Cruz. God bless America. God bless Taiwan(ROC). Thank you so much.

Best Regards,

Written by a bunch of college students in Taiwan

屏東市和平公園建社區活動中心 民團籲綠地、設施不應二擇一
2019-02-22
文/公庫特約記者洪育增
屏東市公所從去（2018）年開始預計在和平公園內的綠地區興建2層樓的社區活動中心，提供周邊華山里及中正里里民使用。社區活動中心規畫佔地約72.6坪、總經費為1700多萬元，主要提供長照2.0等相關服務。這項規畫在去年9月已發包完成，並在11月6日完成動土典禮，由於當地居民意見不同，因此屏東市公所在昨（22）日舉辦說明會，邀請里民到場表達意見。會議過程中贊成與反對雙方意見分歧，市長林恊松在最後總結時表示，由於工程已發包完成，因此必定會執行，將擇日開工。
地方未達共識 行政單位已準備開工
說明會一開始除了由事務所設計建築師說明未來活動中心內部空間以及規劃方向之外，屏東市公所主任秘書李英宗也說明，和平公園為屏東縣政府用地，因此興建活動中心一案也是向縣政府商議後才進行的。目前已成功向衛福部爭取到相關經費，也獲得縣府核准建照，以往也有舉辦過相關的說明會，他表示，本次的說明會並非補正程序，而是由於瞭解到地方上有不同的聲音，希望在工程開工之前能更為廣泛地聽取民意。面對地方上反對於公園內興建活動中心的聲浪，華山里里長謝沅庭更在會議一開始時呼籲：「不能因為少數人的反對，而造成中正里、華山里福利的損失！」
圖：活動中心預定地，已在去年11月進行動土典禮。
會議過程中贊成方與反對方意見相差甚遠，甚至在會後產生些微口角爭執。面對這樣的會議結果，屏東和平公園護綠聯盟〈以下簡稱護綠聯盟〉成員吳淑媛表示，自己是華山里里民，每天都在和平公園運動、散步，非常喜歡和平公園的環境。他指出，護綠聯盟也很希望能夠成立活動中心，增加對於居民的照顧服務，但是不應該透過破壞公園、犧牲綠地的方式達到目的。然而活動中心的選址問題應該由市公所審慎地思考、規劃，但是最後市長林恊松卻以發包為由堅持動工，吳淑媛痛批，市公所與市長根本沒有要解決問題，反而藉此機會造成兩方里民的對立。
資源盤點與意見表達空間不足 居民難以參與討論
護綠聯盟成員鍾昕妤提到，從去年10月開始關注此興建工程，當時由於公園綠地圍上鐵皮，居民打電話詢問華山里里長謝沅庭才得知此消息，截至目前為止在前任代理市長程清水任內開過3次會，後來也與新任市長林恊松開過1次會，居民也曾拜訪過縣政府、議員、里長等，過程中產生許多狀況。
圖：護綠聯盟的成員吳淑媛（左）、鍾昕妤（右）。
他舉例說明，如市公所原先預計在去（2018）年12月12日召開協商會，卻擅自在會議前一天更改日期至14日，並僅以信箱投遞通知單的方式處理，導致護綠聯盟的成員全都撲了空。又或者會議通知單上明列主持人為市長林協松，護綠聯盟也期盼能與林面對面溝通，但林卻在會議當天神隱改由主秘出席。縱使林後來有出席會議，但這一路走來屢次應付市公所的小動作與消極，鍾昕妤直呼：「完全是黑箱作業，沒有人權的狀況！」
護綠聯盟成員魏先生也表示，在和平公園內已有社會福利綜合館、長青學苑等硬體建築，甚至公園對面的和平國小內也仍有閒置空間。他認為市公所應該先盤點附近有哪些硬體設備之後，再進一步考量是否有犧牲綠地興建活動中心的必要。
民間自主民調與追溯法源 市公所未能正面回應
護綠聯盟成員陳品君也提到，護綠聯盟先前曾經進行實體與網路連署調查，累積共有超過500位民眾反對選址於公園綠地內興建活動中心，而其中有8成的連署民眾曾有使用和平公園的經驗，此外具備中正里、華山里里民身分者則有上百位。
陳品君指出，市公所在進行興建規劃時有兩大法律疑慮，首先是關於中央法規屬性的〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉，活動中心的設置屬於該項辦法所管轄的範圍，依據辦法中第3條附表分類「乙、平面多目標使用」中的「公園」項目來看，市公所必須提出整體性計畫，以及保留公園總面積1/2以上的綠覆地，但目前市公所並無法提供相關證明。其次，說明會過程中主任秘書李英宗提到，該項工程符合相關都市計畫規範中建蔽率不超過15%的規定，因此向屏東縣政府都市計劃科申請時也是符合相關規定的。但護綠聯盟質疑，市公所援引的法律來源為地方法規屬性的〈屏東縣公園管理自治條例〉又為何忽略在中央法規〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉中對於設置活動中心的規範。
即便市長林協松在會議尾聲表示將持續進行工程，但護綠聯盟表示將會持續抗爭到底，並呼籲市公所需要更審慎的思考與規劃，而非讓公園與活動中心成為二擇一的問題。
綠地環境，與社區照顧政策一樣重要
主旨：針對「屏東市中正里及華山里社區活動中心新建工程」，屏東和平公園護綠聯盟調查一旦活動中心興建後，公園綠覆率將未達法定標準，且市公所未依都市計畫法子法備有使用計畫向縣府申請核准，嚴重影響民眾使用公園權益。綠盟請求本案「維持綠地，取消工程」，謹請鑒察。

說明：位於屏東縣屏東市區和平公園一角，經屏東縣政府撥用土地、屏東市公所已發包的72.6坪「中正里及華山里社區活動中心」預定興建。社區居民組成「和平公園護綠聯盟」 ，希望維持都市難得的綠地環境；另一方面，市公所則反映本案為地方里長推動社區照護和里民活動之需求。這是一個社區環境的兩難，還是可以達成公部門、社區、環境三贏？

針對本案，綠盟有以下質疑：

（一） 「社區活動中心」規劃，發包前未徵詢社區居民意見
本案自2018年8月3日第1次招標，歷經6次招標決標。建案名為「社區活動中心」，實際上附近居民在本案發包前根本沒有被徵詢、參與過一場規劃說明會。以綠盟住在公園附近的成員而言，直到10月下旬看到鐵皮圍牆豎起，多方詢問下才知道是要興建社區活動中心。
（二） 缺少「活動中心」必要興建的評估數據
縣府與市公所推動社區照護立意良善，但市公所有必要興建的評估數據嗎？宜先盤點現有公園內社會福利館、老人活動中心內的空間、附近社區整合型服務中心等類似功能的公共場所，以及週邊可租用的公私有場地（如學校、宗教場所等），是否已充分使用？真的完全沒有閒置空間能讓居民活動與社區照護使用嗎？非得造價1000多萬，減少戶外寬敞綠地空間蓋一棟水泥建物嗎？

根據2018年12月20日本案協商會議紀錄（附件一），屏東市公所興建活動中心旨意「係配合中央政策全力推行長照2.0及增設關懷據點，落實高齡長者的照護，讓長者可以就近在熟悉的環境中參加社區活動、接受志工服務，享受樂活的生活，保持身心健康，並可增設青少年 K書中心、圖書館，舉辦各類活動，提供當地居民休閒休憩優良環境」。我們從「屏東縣福利地圖」 （https://bit.ly/2GGvoBx）篩選中正里、華山里地理範圍內可能提供租用「社區活動、長照2.0服務」任一功能之開放場所，含有：社會福利館、老人文康活動中心（前兩者皆位於和平公園內）、屏東基督教醫院、屏東市社區整合型服務中心（Ａ級單位）、屏基護理之家、和平國小、台灣基督教信義會屏東教會（目前中正里社區關懷聚點使用場地）、聚樂部，上述並未計入區域內所有宗教場所。
市公所須盤點上述類似場所及公部門現有資源是否已經充分使用。若仍有需求，除了說明必要興建評估數據，也要依法備妥資料向縣府申請使用計畫。
（三） 缺少具備〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉提及「整體性計畫」、「應保留和平公園總面積1/2以上之綠覆地」的核准條件證明
市公所興建「中正里、華山里社區活動中心」之決策，受〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉第3條之限制，應有「整體性計畫」與「應保留和平公園總面積1/2以上之綠覆地」，請市公所提出文書資料。
(1) 「中正里、華山里社區活動中心」之設置，屬於行政程序法第92條第2項第2段所規定「有關公物之設定」之對物一般處分。「對物一般處分」為行政處分之一種，又按行政程序法第2條第1項，行政處分屬於行政行為之一種。行政行為，依行政程序法第4條，應受法律及一般法律原則之拘束，市公所為行政機關，其為和平公園內里民活動中心之公物設定，屬對物一般處分，應受「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」之限制。
(2) 再按〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉第3條，公共設施用地多目標使用之用地類別、使用項目及准許條件應受附表限制，附表中「乙、平面多目標使用」的公園類別第4點「民眾活動中心」之多目標使用，主管機關之核准條件包括應有「整體性計畫」、「應保留公園總面積1/2以上之綠覆地」。
(3) 本案缺少「應保留和平公園總面積1/2以上之綠覆地」之證明
我們採用美國國家森林局開發出的i-Tree Canopy軟體（臺灣農委會林試所亦引入使用）檢驗和平公園的綠覆地（區域內植栽垂直投影於地面之面積均屬之）。數據顯示一旦興建社區活動中心，推估公園內綠覆率介於41.43%至44.87%之間，違反〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉提及「保留和平公園總面積1/2以上之綠覆地」。
（四） 公所未回應是否依前法第4條，備具申請書及「公共設施用地多目標使用計畫」向縣府申請核准
縱然屏東市公所備有〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉第3條提及「整體性計畫」、「應保留和平公園總面積1/2以上之綠覆地」核准條件，還需依該法第4條申請書及「公共設施用地多目標使用計畫」向縣府申請核准，迄今綠盟未能獲得相關單位回應。
（五） 屏東縣公園管理自治條例第5條不得作為本工程之合法依據，否則違反行政機關依法行政之原則
屏東市公所稱社區活動中心所適用之《屏東縣公園管理自治條例》第5條第1款第11目為公園「必要的附屬設施」，性質解釋上應與同款第1目至第10目之性質有類似性，即設施係指「開放於公眾使用，且是與公園的功能有關聯性，使公園功能更完善」的設施，而社區活動中心只針對兩里特定區域的居民，而且社區活動中心與公園開放給公眾活動的功能沒有關聯性，非屬第5條必要之附屬設施，市公所不得以本條作為里民活動中心之興建依據。
（六） 屏東市公所主張其興建行為得排除〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉之適用，其法律見解顯然錯誤
按〈屏東縣公園管理自治條例〉第5條，公園內得視規模性質及環境需要設置必要之附屬設施。縱如市公所主張，興建活動中心為本條「必要之附屬設施」，惟本條僅謂公園內「得設置」，並未規定設置必要之附屬設施前應行之程序，該應行之程序，係規定於上開〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉第3條之附表，即應有「整體性計畫」、「應保留公園總面積1/2以上之綠覆地」。
市公所認為，〈屏東縣公園自治管理條例〉第5條已授與其興建活動中心之權限，因此本件興建行為得排除都市計畫公共設施用地多目標使用辦法之適用，進而忽視上開〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉之規定，逕以〈屏東縣公園管理自治條例〉第5條作為本工程之法依據，其法律見解不僅逸脫上開法條文義，亦違反〈都市計畫法〉、〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉、〈屏東縣公園管理自治條例〉之立法意旨，顯然錯誤。
（七） 未評估綠地破壞即興建「中正里、華山里社區活動中心」，違反比例原則
按〈行政程序法〉第7條，行政行為應遵循比例原則為之，其中，行政行為採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。興建里民活動中心造成之損害為公園綠地、植披之破壞，而其欲達成之目的為增加里民於活動中心活動的空間。若為增加里民活動的空間，宜先檢討現有的社會福利綜合館、老人活動中心內空間，以及週邊的公私有設施（如學校、宗教場所等），是否已充分使用？是否目前已不敷使用，才須另興建活動中心？如上述問題均未經評估即動工，則興建里民中心所欲達成之目的，以及其所造成綠地被破壞之結果，兩者相較顯失均衡。
依上述6點質疑，我們有以下訴求：維持和平公園綠地，屏東市公所應立即取消「屏東市中正里及華山里社區活動中心新建工程」。
（一） 請屏東市公所提出必要興建的評估數據
市公所與兩里里長應盤點周遭社福資源與設備，結合社區需求規劃地方照護服務，提供財務、人力等援助。若仍有興建活動中心之需求，請市公所出示必要興建的評估數據。
（二） 依都市計畫法子法規定，市公所應提出興建整體計畫向縣府申請核准
呈前述，即便市公所具備合理、合法的必要興建評估數據，也應該遵循〈都市計畫公共設施用地多目標使用辦法〉第3條應提出興建活動中心的「整體性計畫」與「保留和平公園總面積1/2以上之綠覆地」的核准條件證明，並依該法第4條，備具申請書及「公共設施用地多目標使用計畫」向屏東縣政府申請核准後才能動工。

屏東和平公園護綠聯盟聯繫人：陳品君 0928-352858
聯盟網站：https://sites.google.com/view/pchpga


附件一