【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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🥩自己下廚：牛排沙拉🥗、烤十三香雞腿排、香草雞腿排

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✅豬絞肉(低脂和五花)各1包
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其中先直接料理嫩煎牛排，很簡單的料理法，牛排退冰後，擦乾灑上鹽巴與黑胡椒，我是用平底鍋加油，中大火煎兩分鐘左右，沒仔細算時間，記得時間很快喔，不要煎到全熟很可惜！再搭配上生菜沙拉，這樣一道牛排沙拉就完成囉！你可以準備你愛的醬汁做搭配，嫩肩牛排中間有一條筋，不喜歡吃到筋的人，可以去掉中間的筋再下鍋，牛排的肉汁很足，而且肉香十足！整個超幸福！一包有兩塊共$158，如果買到10拼（包），單包只要$138喔！他們採取買越多越划算的購買方式。

另外還煮了雞腿排兩款口味：「十三香+香草」，一個中式風格，一個義式風格，簡單的料理法就是直接放烤箱，底部襯張烘焙紙比較不黏底喔！溫度250度15分鐘！時間一到就變成多汁味美的美味雞排，我覺得非常適合帶便當！因為調味很足，其實很下飯，或是搭配沙拉、烤蔬菜也很配喔！就是餐桌上的百搭料理。

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日前3Q陳柏惟在立法院，質詢國防部邱國正部長的時候，因為使用全台語質詢，又在通譯安排的細節上，兩人發生了一些摩擦。
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在這個罷免案山雨欲來的時間點，看到民進黨與基進黨的支持者們，因為這個小摩擦而互相批評，我的心情是很難過的。作為一個台派的外圍支持群眾，雖然人微言輕，但總有些心裡話要說。
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🟤 給3Q與支持基進的朋友們：
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軍人的職業特性就是「硬」。往好處講就是剛毅木訥，往壞處講就是僵化固執。尤其邱部長素以「陸軍硬漢」的人品著稱，這樣的職業特性在他身上也會特別明顯。
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我們也都明白，國軍高層人士，大多是來自華語社區的背景。邱部長也不例外。台語對他來說，是隔著一道竹籬笆的語言。而立院通譯又是剛剛上路的新措施；剛毅木訥的本色軍人，遇到不熟悉的語言和不熟悉的新措施，會心生排斥是正常的。
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有些比較急切的基進朋友們，難免會冒出火藥味。我是覺得「跟國民黨的官員實在差不多」這種說法，實在不太好。
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我可以理解，台派對於過去「只有有黨不知有國」的國軍文化深惡痛絕。而那些國民黨背景的高階退將，一旦失去執政權就跑去北京跪拜朝貢，把對國家的承諾拋諸腦後，更是令人心寒齒冷。
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但邱部長顯然並不是這種人。他是那種會跟兒子說「要不就在家裡面等老爸光榮歸來；要不就到戰場上去找你老爸屍體」的人。我不知道邱部長是不是有史以來最優秀的國防部長，但我相信他絕對能克盡軍人職責，把血統背景、政治立場與對國家的責任分得清清楚楚。
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誠然，邱部長在立院的表現不是最圓融。但大家各退一步，興許能讓國軍改革的步調更順利一些。與3Q與支持基進的朋友們共勉之。
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🟢 給民進黨與支持民進黨的朋友們：
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罷免案山雨欲來，相信不只是支持基進黨，包括支持民進黨的朋友們在內，都感到非常焦慮。而3Q這次的台語質詢事件，難免會讓一些朋友們有「大家都在想辦法幫你一把，你卻在緊要關頭節外生枝」的怨嘆。尤其有些基進朋友們講話比較激動，讓部份意見領袖一氣之下，聲稱不想再贊助或支持基進。
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我雖然不是黨員也人微言輕，但我想呼籲民進黨與支持民進黨的朋友們，心放寬一點，繼續幫忙3Q與基進。
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誠然，很多支持民進黨的朋友們，有很深的1124創傷症候群，見證了柯文哲與時力在2018以後急速的滑坡走鐘。也因此，對於小黨總是有著濃厚的戒心。我也看到部份民進黨支持者，對3Q台語質詢事件，認定為小黨在給民進黨找麻煩。
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這樣的認定真的不必要。我明白柯文哲與時力傷大家的心傷得很深。但事情一碼歸一碼。柯文哲與時力掀起的2018政潮，是處心積慮的背叛，除了重創民進黨以外，柯與時力本身也背叛了自己的初衷，到了再也回不去的程度。
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3Q這件事，是堅持推動本土語言的理念，是真正的「不忘初衷」，值得我們的肯定。他頂多只能算是政治上處理得不夠圓滑，在推動本土語言的理想上走得有點太急、時機不到位；如果是驚弓之鳥式地，把3Q與基進貼上「跟柯文哲和時力差不多的小黨」的標籤，那就真的是扯太遠，無謂地撕開了大小黨之間的裂痕。
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回頭看民進黨三十五年的發展史，又何嘗沒有那個橫衝直撞，一般群眾覺得「這是個不成熟的黨」的時期呢？甚至從歷史後見之明的角度來講，我們都可以說李登輝領導下的國民黨本土派，暗中也包容了民進黨、幫了民進黨不少忙。政黨組織發展，本來就是一個不斷在跌跌撞撞的實踐中學習成長的過程。心量放寬一點，民進黨看到現在的基進，或許會有一種看到過去那個青澀的自己，酸甜苦辣鹹的感覺。
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再來看罷免案。民進黨要不要幫忙3Q？我的答案是：一定要幫。我就坦白說了，不管大家服不服氣，客觀形勢上民進黨就是台派兄貴，基進黨就是台派舍弟。兄貴的天職，就是保護舍弟，包容舍弟小小的不成熟，一起把台派的餅做大，直到舍弟足夠成熟了，可以和平分家為止。
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而不客氣地說，民進黨如果不出來幫3Q的忙，傷害到的是己身台派兄貴的威望。兄貴在舍弟被人無理霸凌的時候，如果還一心想著要獨善其身，這個人是沒有盡到封建義務，是沒有資格領導一個團體的。當然，也許機關算盡之下，會有種「我們就反動員，讓罷免投票流掉」的想法。但這種消極的做法，等於是把3Q，與民進黨的命運，放給國民黨和顏家去主導。真正的兄貴，應該把舍弟與自己的命運都抓在手中！
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更何況，黃捷都可以幫忙了，為什麼3Q不行？
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2️⃣ 給台中市第二選區的鄉親們：
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我們都說，人民是政治人物的頭家。
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這邊很多人都做過生意。做頭家的，要的是怎麼樣的薪勞？是充滿幹勁，盡十二萬分的力氣，加班加點把本職工作做到最好，偶爾會犯點小錯但大方向從不迷糊的少年家？還是靠家族庇蔭，工作不認真，三不無時曠工開小差，腦袋也模模糊糊不知所謂的媽寶？
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我們也知道，媽寶的家族，是在地人熟悉的老朋友，熱心為鄉親提供一些法律之外的方便。見面三分情，人家靠老交情來拉你去投罷免票，你很難說一個「不」字。
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但表面上服務鄉親，檯面下卻濫用職權、浪費鄉親的納稅錢、不當地輸送利益。這樣的交情，只是選票的交情，並不是真正的鄉親情。
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3Q可能個性不是最圓滑的，又沒有在地基礎，也沒有錢請一大堆助理再加上廟寺，台中二選區又是包山包海、大到不行，難免會讓在地人覺得選民服務不夠到位。但是，他是真骨力在做。我們也明白，鄉親沒有那麼多時間在研究政治人物的成績。但，在這裡，我想懇請大家，花個十分鐘去翻一下3Q的臉書，你會發現，他已經盡了全力在服務鄉親。
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我還記得，白沙屯媽祖那天駐駕沙鹿鹿寮。大家都知道，白沙屯媽祖駐駕，完全是臨時決定。3Q在台北一接到消息，馬上放下手邊千頭萬緒的立法院公務，拼著命也要從台北坐最快的高鐵下來，跟媽祖祈求選區閤境平安順適。隔天天沒亮就起駕、3Q隨駕一路走到光田醫院，才趕第一班高鐵回台北辦公。
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敬天、愛人。正是這個初衷不忘，催促著3Q，盡十二萬分的力氣、用十二萬分的時間、懷十二萬分的感恩，來為鄉親服務。
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而我也必須說一句重話：如果你去投罷免贊成票，這是在貶低你的智商。不管你喜不喜歡3Q，他是真骨力在做。但是顏家跟國民黨，卻是用各種造謠、抹黑的手段，在對付陳柏惟。選區服務好不好，有主觀的因素在；但是人家有做的事情、有爭取的預算、有照片為證的勘察，明明白白公佈在臉書上，你卻說人家一點事情都沒有做，這個就太下流了。除此之外，3Q當立委的這一年多來，哪種明槍暗箭沒挨過？鋼鐵韓粉詹江村，無端抹黑陳柏惟「你是當共幹欸」、「賺紅錢」，結果被法院認證誹謗。而講一句難聽的，連「陳柏惟比顏家有錢」、「陳柏惟是黑道」、「陳柏惟威脅恐嚇刪Ｑ總部」、「陳柏惟一天到晚在跑高雄」，這些顯然不符事實、瞎到深處無怨尤的話，都講得出來；你還乖乖聽人家的話去投罷免贊成票，看在別的選區的人眼裡，你的智商到哪裡，恐怕評價不會太好…
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3Q沒錢沒勢，有的只是一顆為鄉民服務的心，和一雙包山包海跑到斷的腿。在這裡懇請台中市第二選區的鄉親序大，給年輕人一個機會、給沒有背景的年輕人一個機會、給有點不成熟但是肯拼肯衝的年輕人一個機會。一張罷免反對票，一世鄉親服務情。感謝，勞力！
​
（圖片來源：《鬼滅之刃．無限列車篇》）

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