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聯合報昨晚6/12刊登專題報導《【失落世代4】救救失落世代 青年無屋有解嗎？》（內容詳如下網站聯結）。有關我對此問題的看法，可以參考見專題報導。因為專訪內容文章需要登記註冊，為方便閲讀，我將內容轉貼如下，以方便閲讀。

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政大研究指出，當今台灣人最主要的資產是房地產，平均占總財產75%。然而1978至1993年出生的失落世代碰上低薪、房屋飆漲，買房大不易，財富累積就更輸其他世代。學者表示，要改善青年居住問題，得靠房市透明、房地稅務革新、健全租屋市場等多管齊下，才能有成效。

政大台灣研究中心主任連賢明率領的財稅研究團隊發現，房地產是台灣人在2004至2014間價值成長最迅速的資產。研究顯示，除了極端的前0.01%富豪仍以股票為持有比重最高的資產，財富是後50%人口的房地產淨值，都在2012年後取代股票，成為占比第二高的資產、僅略次於銀行存款，其他民眾則都以房地產為最重要的資產。

「房地產在這段時間漲四成，相當不正常。」連賢明說，在其他資產都沒增加這麼多情況下，房地產一支獨秀，有其人為因素。緣由是金融海嘯時，全球包括台灣實施銀行低利率政策，銀行大量放款；台灣房地稅原本就低，加上低利率房貸誘使，形成強大購屋誘因，台灣房價就這樣一飛沖天至今。

在此情況下，台北市房價所得比從2002年6.01倍飆升為2018年15.32倍，17年增加254%，但撞上這段期間的失落世代起薪、整體實質薪資都衰退，多與買房無緣，加大世代貧富差距。清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示，台灣高房價問題關鍵在市場機制失靈，有隻看不見的手在後面操弄，如果房市資訊能真正透明公開，就不會到這地步。

張金鶚說，台灣雖已實施不動產實價登錄，但常見以少報多，比如之前傳出賣價1000萬卻報2000萬、甚至300萬報3000萬，在備註欄註明是親友買賣、違建者更達三分之一，企圖逃避政府查核。偏偏政府查核能力有限，且就算查到，也罰得很輕，不像歐美罰得很重。

張金鶚表示，實價登錄問題還包括登錄資訊往往過時，許多出現的價格常是數年前賣價，又以預售屋問題最大，因為建商都是等持有戶全部賣完後一個月才登錄，造成出現資料都是三年前賣出價。去年規畫的實價登錄2.0版雖想改善此問題，但在房產業者反對下，又沒下文。

台灣實價登錄不像國外公開全部地址，也是一大問題。張金鶚說，美國等國實價登錄都很公開，地址、買賣價、買賣方、買賣幾次都一目了然，絕非個資保護範疇，台灣至今對地址卻遮遮掩掩，結果造福的是從中謀利者，也造成民眾不信任。

他說，實價登錄以少報多，可向銀行超貸，拿現金另做他用；未來賣房時須繳的土地增值稅也可少繳點。雖然買家這樣做不見得是要炒房，但在房價虛抬下，最後現象就變成炒房。

要讓台灣房價合理化，還待相關稅務合理化。張金鶚說，台灣房屋稅、地價稅、土地增值稅等都太低，像美國房屋持有稅是房價的1%至3%，但台灣僅千分之一，甚至遠低於汽車持有稅，變成「不炒房是笨蛋」。

改革房地相關稅務，張金鶚表示，首先應區分土地自住、非自住，若是自住，稅率就可較優惠；若是非自住，就課累進稅，房屋也一樣。用以決定稅基的公告地價也該漸漸接近市價，而非像現在這樣不顧現實；全台也該落實囤房稅且像德國那樣用刑法罰，而非像現在北市雖實施，卻大幅放寬。「囤口罩、衛生紙都用刑法罰，為何囤房不用罰？」

張金鶚也主張，未來應推動房地合一課徵「房地產持有稅」，以市場為基礎課稅，避免現在房地分離交給各縣市人為估價，容易產生弊端。

租屋市場也該受關注。張金鶚表示，政府應釐清要解決的是住的問題，而非資產自有問題。國際上，先進國家如歐美房屋自有比率只有六成，大家覺得租房子就好，反而是較落後國家房屋自有率高。台灣政府也該關心租屋市場，讓租屋資訊像不動產實價登錄那樣公開，而非只是發租金津貼，結果反而讓租金浮上來。

政府宣稱要蓋社會住宅解決青年無屋問題，張金鶚較保留。他表示，社會住宅無法以量制價，建商雖然很歡迎，但實際效果不彰。因為社會住宅往往一蓋多年，等蓋好了，年輕人常常已用不到；且社會住宅應該是給弱勢用，但台灣只提供三成給弱勢住。中研院社會所研究員林宗弘也認為，社會住宅應像公立托兒所這樣，應由社會底層40%人口優先。

在世代間貧富差距外，代內貧富差距也很明顯。連賢明表示，2004至2014 年間，台灣薪資成長停滯，但20至39歲間代表貧富差距的吉尼係數卻較台灣整體社會的係數高。他推測，35歲前的財富成長，應與父母贈與有關，特別是台灣在2009年曾大幅調降贈與稅的免稅額與稅率。

35歲的Winnie小孩快兩歲，正是父母幫忙下的受惠者。她表示，自己和丈夫雙薪雖不低，但要買房還是不可能，由於爸爸有家族事業，願意支持，他們才有可能買房。她身邊不少朋友也都是靠父母贈屋或給頭期款，才有可能擁房。

34歲的小林夫婦則是另個極端。他們從事小生意，小孩一歲，平時光養一家都很辛苦，但還得先幫爸媽付房貸。「我們是最苦的三明治世代！」小林說，先前遇到疫情時，他們一度差點斷炊，「吃飯都不容易了，怎麼敢想買房？」

針對代內貧富差距問題，連賢明表示，除了房地稅外，許多國家會靠扣遺產贈與稅改善，台灣還待研究。林宗弘說，除了已直接贈與者，失落世代雖有可能靠上一代繼承移轉改善經濟狀況，但現代人平均壽命高，青年世代恐要等40年才能繼承，何況居住地點也往往不同，變數還很多。

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