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【重要】2021年7月20日開始，約定利息年利率超過16%，無效
　
今年1月20日公布的民法第205條，在公布後六個月的今天生效啦。
　
有些重要的法律小知識，我認為大家一定要知道。
　
1️⃣ 新法和舊法有什麼不一樣？
　
民國18年就存在的民法第205條規定：「約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。」
　
依據這條規定，利率上限是一年20%。超過的部分，在債務人還沒付錢的狀況下，債權人去法院告雖然不會贏（無請求權），但是如果債務人已經付給債權人了，債權人還是可以合法受領。
　
修正後民法第205條則規定：「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。」
　
這次的修法，是為了保護經濟弱勢的債務人，避免受到高額利息的剝削。除了利息從20%降到16%，超過的部分也從「無請求權」變成「無效」。
　
也就是說，就算債務人把超過16%的部分給付給債權人，超過部分的約定既然無效，債權人就沒有法律上的原因受領這些錢，債務人也可以依據不當得利等請求權請求返還。
　　
2️⃣ 舊契約施行後的新利息也適用新法！
　
民法債編施行法第10-1條規定：「修正之民法第二百零五條之規定，於民法債編修正施行前約定，而於修正施行後發生之利息債務，亦適用之。」
　
換句話說，7月19日以前約定的契約，在7月20日以後發生的利息債務，也都變最高16%，而且超過的部分也是無效。
　
3️⃣ 契約約定利息，不會因為新法施行而變高
　
民法規定的是「最高利率」，也就是「天花板」。
　
如果契約當事人約定比較低的利息甚至沒有利息，當然是可以的。更不會因為「天花板」降低而增加利息。
　
4️⃣ 特別法規定的利息不受影響！
　
有些特別法的利息，和民法（普通法）規定的不一樣。
　
例如銀行法第47-1條第2項規定：「自一百零四年九月一日起，銀行辦理現金卡之利率或信用卡業務機構辦理信用卡之循環信用利率不得超過年利率百分之十五。」（一年15%）
　
又例如當鋪業法第11條第2項規定：「前項第三款之年率，最高不得超過百分之三十。」（一年最高30%）
　
而依據特別法優先普通法的原則，這些特別法的利息規定會優先適用。
　
5️⃣ 如果真的還不出錢，那要怎麼辦？
　
如果真的還不出錢，可以依據「消費者債務清理條例」辦理更生或清算，或依「破產法」的規定，辦理和解或破產。
　
請不起律師的人，也可以和「財團法人法律扶助基金會」（https://www.laf.org.tw/），申請法律扶助。
（⚠️有一堆不是法扶但是名字很像的民間團體，千萬不要找錯了⚠️）
　
最後，這條法律的通過，要感謝包括 法律扶助基金會 Legal Aid Foundation of Taiwan 執行長周漢威律師（https://reurl.cc/Q9GVjZ）等各界的倡議、立法院第一二會期司法法制委員會召集委員 李貴敏 委員的提案和排審，以及過程中 司法院 、 法務部等相關機關的理解和合作。
　
希望新法的設計，能夠更好的保護經濟弱勢的債務人。

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舊文回顧：2020.04.23 民法第205條的修法
https://www.facebook.com/LawyerHandyChiu/posts/2610946575812385

❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
❤️【Podcast】【EP29】【索羅斯也投資~配息7.5%的 類債券ETF配息王】
富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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121002東森 新貸戶3.16%起跳 影響房市買氣
影片網址→http://youtu.be/MYlFQlWtPO0

感謝記者劉盈盈的採訪，奇怪？盈盈不是【東森美食一姐】嗎？怎麼最近做房產新聞的頻率增加了？但還是很專業唷！

順道補充一下，除了多比較銀行的房貸利率之外，還有房子本身條件新一點，個人本身的信用培養與資產累積證明也要做足夠唷！不然，保佑你待的公司是前500大企業，也是有加分的啦，還有還有，可以找星展銀行啊！新房子，最長房貸可以長達40年，每月最多少繳3成房貸！想要我介紹房貸專員，可以問我唷！

以下是新聞報導......↓

搓搓搓，怎麼搓，現在都變不出富爸爸，想買房恐怕更買不下手，房價還沒往下調，但第一銀行、彰化銀行同時宣布調漲一般房貸利率，而且漲破3%。

有多買不下去？假設買1000萬房屋，貸款700萬，20年攤還，以現行利率2.3%計算，每月本金利息需繳3.6萬多，但調升到3.16%後，要攤還3.9萬多，等於每個月要多付近3000元，這讓新購族壓力更大。

房仲業者陳泰源表示：妳就是多比較，每一家銀行它的利率優惠確實還是不一樣，盡量買新的房子，因為房子本身的條件，越新，生活機能越好，離捷運站越近，它可以貸款的成數、利率條件更優惠。

領頭羊，大型合庫銀行帶頭漲，其他民間銀行也跟進，上個月房子移轉棟數下跌15%，房貸再調漲，房市恐怕也跟著入秋轉冷。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/56968868

110704年代看屋費？！房仲喊苦帶客戶看屋得自掏腰包
影片網址→http://youtu.be/D5SWPsMA9kE

目前為止，再大直地區，收費最高的就是300元，良茂建設蓋的「巴黎花園」，其次是「大直逸廊」200元，最後就是「JOJO紐約寓所」的50元，真討厭，收什麼錢阿！怎麼可以無法可管阿！民意代表都死哪去啦！哪位立委立法不准收費，我就號召我的朋友一起支持她！

豪宅帶看費 房仲吃不消 管委會恐觸法
豪宅帶看費 最貴1戶千元「繳上萬元 卻沒成交」房仲吃不消

什麼？看房子要付錢？台北市豪宅社區近幾個月向房仲經紀人收「帶看費」，有房仲經紀人吐露，近3個多月豪宅帶看收費在市場迅速蔓延，「6個月已繳1萬多元的帶看費，卻沒成交1戶。」經查訪，最貴的「豪宅帶看費」是敦化南路「元大栢悅」社區，帶看一次1000元。......↓

社區管委會向房屋仲介業索取進入社區看屋費用，早已是產業行規，不過最早象徵性收取50~100元清潔費，現在被豪宅社區拉高行情。台北市仲介公會理事長黃鵬指出，近期已接獲10餘件收費案件，不少仲介敢怒不敢言，默默繳交高額費用。

目前帶看費最貴的是大安區敦化南路、安和路口的「元大栢悅」，帶看一次1000元，國民黨榮譽主席連戰的夫人連方瑀，今年年初才買下1戶。藝人周杰倫居住的「元大一品苑」一次也要價500元，並限時看屋時間僅30分鐘。

比101觀景台貴至於正對大安森林公園的豪宅「勤美璞真」，因地段及綠海視野佳，每坪市場行情200~220萬元，帶看費是以「戶」計算，看一戶的代價是800元，限制每次的總看屋人數不能超過5人。帶看仲介因此揶揄，「看一次大安森林公園鳥瞰，比台北101觀景台貴上1倍。」台北101觀景台收費，每名成人是400元。

批社區巧立名目此外，非豪宅的一般大樓社區帶看收費，也悄悄地調漲，仲介直指內湖區收費情形最為嚴重。內湖區「琉森花園」一次收費100元，「捷年新東方」200~300元不等，星雲街的「榮耀四季」一次200元，即便沒有像豪宅社區高價收費，但帶看次數一多，也足夠讓仲介吃不消。

黃鵬指出，這已經超越過去50~100元的「清潔費」，社區巧立名目收費，相當不合理。

內湖地區的仲介則說，可以接受月繳1000元，當作回饋社區的費用，但金額一旦拉高，加上目前房市成交量縮，負擔也變重。

「無法源可管理」面對這種情形，台北市地政處地權及不動產交易科科長蕭子慧指出，若社區管委會人員有「帶看介紹」的情形，才違背《不動產仲介管理條例》非法執業，依法可罰10~30萬元。

台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示，建管處讓各個社區管委會獨立經營，此收費行為屬於民間交易，現在並無法源可援引管理。意即目前屬於社區管委會訂立收費規矩，公權力不能介入。 【蔡佩蓉╱台北報導】

豪宅管委索帶看費 恐觸法針對台北市有豪宅社區向房仲經紀人收取「帶看費」，台北市房仲公會理事長黃鵬(言希)指出，管委會不應要求房仲業者付費才能放行，若管委會堅持收取帶看費，可能觸犯刑法第325條的強盜罪。

黃鵬(言希)說，管委會收取帶看費的法源，不外公寓大廈管理條例第36條第1款規定的「區分所有權人會議決議」；但公寓大廈管理條例並未規定區分所有權人會議得決議房仲業者進入社區時須支付帶看費或其他名目費用。

黃鵬(言希)指出，房仲業者與委賣方簽訂委賣契約，存有「委任」關係，依民法第546條第1項規定：「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。」

他表示，可見管委會要求房仲業者支付帶看費是「搞錯對象」，依法應該向委賣的社區住戶收取，但賣方已經按時支付「管理費」，以分攤社區清潔或其他事務的支出，所以除非雙方另有約定，否則也不能要求賣方另行負擔帶看費。

黃鵬(言希)強調，房仲業者為達成銷售使命，可能忍痛支付帶看費，但管委會這種以「通行」為要脅的收費方式，已觸犯刑法第325條強盜罪第1項規定，「意圖為自己或第3人不法之所有，而搶奪他人之動產者，處6月以上5年以下有期徒刑。」

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】2011/07/07

新聞網址→http://ea0033692468811.blogspot.com/2011/07/blog-post_854.html

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/41893795