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2019-07-09 14:16:29錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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每平方米 在 港。故 kongguhk Youtube 的最讚貼文
2019-03-24 18:10:21「騰躍於鬧市海港,愛在舊城窄巷。誰也經歷過迷惘,人間的波折阻不了盼望」,還記得香港政府當年推出的「家是香港」宣傳運動主題曲《同舟之情》,唱出了香港由漁港發展為國際金融中心、香港人在獅子山下同舟共濟的情景。
而在幾年後的今天,有一群人仍在盼望,希望有好的天氣、好的水質,好讓家裏的魚兒可以健康成長。而最近,他們又多了一個盼望,盼這個曾答應為市民護航的人,可以體諒一下他們的苦況,不要用苛刻的門檻來阻擋他們的盼望。
半途出家追漁民夢
47歲的陳健,從小就喜歡大海,嚮往漁民的生活,對他來說,經營魚排是他人生的志向。於是,他花了200多萬購入魚排牌照,嘗試了六年的休閒養殖後,在四年前,毅然離開工作了廿二年的IT行業,全職追夢。「但係當我全職養魚之後,先發覺靠養殖根本係生存唔到。」陳健對着鏡頭,說出了經營魚排所面對的困難。
經營魚排 困難重重
第一,自然災害是養殖業無法避免的問題。颱風、紅潮、或是各種污染和病毒,都會令他們損失慘重。而政府並不會就這些天然災害所導致的損失提供任何補償。
第二,香港沒有入口限制,也沒有為本港魚價訂立最低收購價。導致香港漁民在面對周邊國家的大量傾銷下,無力招架。
第三,由於香港漁業的衰落,在香港已經很難找到出售漁糧、漁網等養殖工具的公司。漁民要到其他地方購買漁網,或者以高價購買漁糧,變相加重經營成本。陳健以石斑魚為例,內地供港的售約25元一斤,但在香港養殖,單計飼料的成本可能已要30元一斤。
第四,隨着漁民人數減少,在運輸方面的成本慢慢增加。以前可以幾家人合租一條運輸船,將魚送往魚市場。現在要找隔壁的養殖戶,還要先敲門看看有沒有人。
第五,填海對海床的污染很嚴重,海床上的魚苗生態都被嚴重破壞。海床、海灘、泥灘,沒有了這些讓魚生長的地方,也嚴重影響養殖業的生計。
「依家經營都係見步行步,基本上就係漁民一家大細嚟養。咁就一家人靠海食海,食自己養嘅魚。」陳健說了一句這樣的玩笑話,伴隨着幾聲苦笑。或許當一個笑話成真的時候,就不好笑了。
續牌條件擬被收緊
再多波折、再多迷惘,陳健等漁民們仍是心存盼望,盼望政府可以聆聽他們的苦況。但在周邊地區實行漁業補貼政策的時候,香港政府就擬收緊魚排的續牌條件,要求魚排要以至少七成的面積來養魚,以及每平方米有十公斤的產量,以鼓勵漁民增加養魚量。
「我去養魚,都冇可能肯定有十公斤嘅魚,一個紅潮可以全部死曬,到時一個颱風,可能我個牌就冇咗。」陳健用一句話,道出了新條件的荒謬。
漁民批新例「離地」
陳健的漁民朋友也覺得新例非常「離地」。從事漁業四十年的郭志光表示,就算有養殖經驗的人,也避不開自然的災害,更不用說完全沒有經驗的新手。他認為,養魚並不是看幾本書,上幾節課就可以學會的事。新條件不但把有經驗的人逼上絕路,更把新人拒於門外,根本無助漁業發展。
而經營魚排養殖三十幾年的蘇俊昇,就對政府感到不解和失望:「以前香港都係海港,漁港變成香港。點解搞搞吓連漁港呢個聲譽都保留唔到?」
兩頭不到岸 悔不當初
陳健當年堅持進入自己理想的行業,但政府擬制訂的新門檻又將他趕往絕路。「我都非常無奈,後悔都冇辦法。只係希望特首可以真心去聽吓漁民嘅聲音。」看着自己用心經營的魚排,陳健無奈地嘆了一口氣。
究竟逼死漁民的,是時代的洪流、是自然的災害、還是離地的政府?今集《港。故》用7分鐘,讓大家聽一下漁民和養殖戶們的訴求。
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2018-08-27 13:00:01市政府觀光課之內居然有「燒鳥課」?長門市就是這麼以「雞」自豪的一個城市。
生活在山口縣長門市近郊大自然當中的長州黑土雞(黒かしわ),是繼承國家天然紀念物「黑柏雞」血統的山口獨家品種,在農舍內飼養約100天,比一般食用雞壽命長一倍,在每平方米只有10頭的空間當中,自由成長,由飼育到屠宰到包裝,都有極嚴格的標準。肉身脂肪少、有咬口,愈嚼愈有雞味,與我們平時追求的軟滑雞肉大不相同。
擁有如此獨特的食材,長門人亦沒有讓雞農失望,成為以人口密度來說,日本最多串燒店的城市,市政府中的觀光課更設有「燒鳥課」,推廣長門市「串燒之城」的身份。小城中有約20間串燒店,間間有不同個性,當中ちくぜん(Chikuzen)總本店由清一色女生主理,用上長州黑土雞與長州雞各個不同部位作串燒,炭火烤火候十足,雞味極濃,不過對食慣滑雞的香港人來說可能硬了一點,喜歡有嚼勁的話就肯定愛不釋手。
採訪:麥世榮
拍攝:梁偉德
鳴謝:山口縣政府、HK Express
ちくぜん(Chikuzen)總本店
地址:山口縣長門市東深川駅前892-1
電話:+81-(0)837-22-0735
焼きとり こうもり (Koumori)
地址:山口縣長門市東深川 911
電話:+81-(0)837-22-0617
とまりぎ (Tomarigi)
地址:山口縣長門市東深川湊946-14
電話:+81-(0)837-22-7174
長州黑土雞(黒かしわ)
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Prek Pnov区的土地购买在最近几个月反弹
2021年9月30日
金边:尽管柬埔寨Covid-19的情况仍然存在问题,但近几个月来,金边北部的Khan Prek Pnov开始看到土地收购的复苏。
根据Zillion Holding Real Estate Company的报告,Prek Phnov区在过去三个月中的土地收购显著增加,其中包括过去三个月在Prek Phnov区的土地收购业务。从 6 月到2021年8月,有约140笔交易,较今年前三个月增长约60%。
这种销售额的增长是投资者抓住机会在Prek Phnov区投资土地的信心,这是Prek Phnov经济适用房的投资目的地。
根据同一房地产公司的数据,今年前8个月Prek Pnov区的土地交易量超过250宗,最高交易量在8月份接近70宗。
根据世纪21在Prek Phnov区的数据,Prek Phnov区用于住房开发的土地价格在每平方米80美元至2,300美元之间。
许多房地产专家也看到金边北部的潜力,因为该地区正在发展住房,其中卫星城地区正在吸引更多的投资潜力在Prek Pnov地区。
CPL 首席执行官Oknha Cheng Kheng表示:“我们认为北部地区具有吸引力,我们看到Moradok Techo国家体育场和胜利纪念碑项目显示出吸引投资者的潜力。进一步到金边北部,而今天,该地区的基础设施也更加发达。
Centurt21柬埔寨董事Grace Rachy Fong表示,由于土地投资的日益普及,100万美元至1,000万美元之间的土地交易比2019年增加约40%。土地提供明确的长期利益。
“随着Covid-19的情况有所缓解,富人现在有更多的投资,房地产的增长将继续增加,这很好,因为它非常有利可图,”她说。
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政府早前向立法會提交《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》的修正案文本,以落實「劏房」的租務管制。究竟新的劏房租管條例,能否保護劏房租客,受到基層租戶的歡迎?
從初步的市場反應來看,答案是較偏向否定的,罵的聲音好像較支持為多,特別是基層團體及劏房租戶。由於條例主要是規管「租金加幅」而非「起始租金」,近期看到較普遍的情況,是很多劏房業主「加定租先」,在最近數個月訂立新租約或舊租戶續租的時候,將租金的金額大為提升,有些續租案例更大幅加租兩至三成。這明顯是業主希望將起始租金設定在較高水平,就算將來實施劏房租管後限制加租幅度,但現在的起始租金已經提升,就唔使驚將來唔准加咁多。
我相信最大的問題,是政府在劏房租管的「吹風期」太長,從林鄭在二零二零年一月十四日宣布成立工作小組,到工作小組在二零二零年四月成立,研究一段長時間後提交報告,再等立法會通過之後,在憲報刊登當日起計的三個月後實施(這時間寫在立法會參考資料摘要第27點),最快都應該要在明年初才能落實。所以由開始吹風的日子計算,到條例正式執行長達兩年,導致出現很長時間的「空窗期」,讓業主在實施租管之前,將租管變成為加租藉口,預先加定租!
過去兩年受到政治事件及新冠肺炎的影響,香港接近所有類型的物業,租金都呈現下跌趨勢,雖然最近幾個月住宅樓開始止跌回升,但仍低於兩年前的水平約一成左右。但劏房在目前的租金,普遍較兩年前為高,特別是最近幾個月升得更加厲害,與大市的租金趨勢相反。
很多基層團體都提出一個問題:當規定加租幅度上限10%之後,會否在經濟轉差的情況下,整體市場都會加租至封頂值的10%?就算本來業主只想加6%,但全世界都加10%,變咗都跟大隊加10%?暫時冇人知道答案,要條例推出後才能揭曉。
根據政府給立法會的參考資料摘要文件,目前全港約有11萬間劏房,超過22.6萬人居住,月租中位數為 4800元,每平方米月租中位數為417元,即是每呎大約39元。當政府及一些團體作出分析時,會用這個39元呎租/每米417元的價格,比較全香港平均呎租水平,但其實這樣比較是不太正確的,因為絕大部分劏房都興建在殘舊唐樓及工廈,地點也在老舊地區,81.9%樓齡達50年或以上,這些唐樓如果不是做劏房的話,呎租可能只有二十元一呎,工廈就更加只有十多元或以下,所以平均每呎39元的租金,比起唔劏的話起碼高出一倍,甚至更多。
不過我想最大問題還是劏房工廈。現在絕大部分用來睡覺的劏房工廈,租約都寫明是「非住宅用途」,例如擺貨或工業用途,但實際上大家都「心知肚明」,因為業主要保護自己,到出事的時候就說是租客自己用來睡覺,與業者無關。相信新推出的租管,應該不能保護這些用來睡覺的劏房工廈租客。
https://eastweek.my-magazine.me/main/106308
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马德望省的Thmor Koul区吸引住房开发项目和土地分割出售
2021年9月27日
金边:随着5号国道东盟公路从Serey Sophorn区到全长84公里的马德望省镇开通,一期工程使马德望省Thmor Kol区的镇成为最突出区域。
在西北区,由于该区在西北区的大型碾米厂之外,因此该地区不断发展,当地投资者投资建设Borey Delo等购物中心。
马德望省Century 21 zillion的物业经理Keo Saran于9月27日向Property Area Asia证实,在5号国道开通的同时,Thmor Koul区正在观察一些重大开发项目。其中,Tycoon Leng Navatra在Thmor Koul区500公顷的房地产开发项目,在Otaki Bridge地区的社区市场和住房开发项目。
“目前,马德望省的房地产业,特别是Thmor Koul区,显示出良好的迹象,但需求仍然有限,”他说,“每公顷50,000美元,城市地区的土地价格在35美元到每平方米50美元。”
据该地区当地投资者介绍,由于马德望省厅总体规划明确,在市中心建设60米东盟公路,使得该地区的地价更具吸引力。