Prek Pnov区的土地购买在最近几个月反弹
2021年9月30日

金边：尽管柬埔寨Covid-19的情况仍然存在问题，但近几个月来，金边北部的Khan Prek Pnov开始看到土地收购的复苏。

根据Zillion Holding Real Estate Company的报告，Prek Phnov区在过去三个月中的土地收购显著增加，其中包括过去三个月在Prek Phnov区的土地收购业务。从 6 月到2021年8月，有约140笔交易，较今年前三个月增长约60%。

这种销售额的增长是投资者抓住机会在Prek Phnov区投资土地的信心，这是Prek Phnov经济适用房的投资目的地。

根据同一房地产公司的数据，今年前8个月Prek Pnov区的土地交易量超过250宗，最高交易量在8月份接近70宗。

根据世纪21在Prek Phnov区的数据，Prek Phnov区用于住房开发的土地价格在每平方米80美元至2,300美元之间。

许多房地产专家也看到金边北部的潜力，因为该地区正在发展住房，其中卫星城地区正在吸引更多的投资潜力在Prek Pnov地区。

CPL 首席执行官Oknha Cheng Kheng表示：“我们认为北部地区具有吸引力，我们看到Moradok Techo国家体育场和胜利纪念碑项目显示出吸引投资者的潜力。进一步到金边北部，而今天，该地区的基础设施也更加发达。

Centurt21柬埔寨董事Grace Rachy Fong表示，由于土地投资的日益普及，100万美元至1,000万美元之间的土地交易比2019年增加约40%。土地提供明确的长期利益。

“随着Covid-19的情况有所缓解，富人现在有更多的投资，房地产的增长将继续增加，这很好，因为它非常有利可图，”她说。

政府早前向立法會提交《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》的修正案文本，以落實「劏房」的租務管制。究竟新的劏房租管條例，能否保護劏房租客，受到基層租戶的歡迎？

從初步的市場反應來看，答案是較偏向否定的，罵的聲音好像較支持為多，特別是基層團體及劏房租戶。由於條例主要是規管「租金加幅」而非「起始租金」，近期看到較普遍的情況，是很多劏房業主「加定租先」，在最近數個月訂立新租約或舊租戶續租的時候，將租金的金額大為提升，有些續租案例更大幅加租兩至三成。這明顯是業主希望將起始租金設定在較高水平，就算將來實施劏房租管後限制加租幅度，但現在的起始租金已經提升，就唔使驚將來唔准加咁多。

我相信最大的問題，是政府在劏房租管的「吹風期」太長，從林鄭在二零二零年一月十四日宣布成立工作小組，到工作小組在二零二零年四月成立，研究一段長時間後提交報告，再等立法會通過之後，在憲報刊登當日起計的三個月後實施（這時間寫在立法會參考資料摘要第27點），最快都應該要在明年初才能落實。所以由開始吹風的日子計算，到條例正式執行長達兩年，導致出現很長時間的「空窗期」，讓業主在實施租管之前，將租管變成為加租藉口，預先加定租！

過去兩年受到政治事件及新冠肺炎的影響，香港接近所有類型的物業，租金都呈現下跌趨勢，雖然最近幾個月住宅樓開始止跌回升，但仍低於兩年前的水平約一成左右。但劏房在目前的租金，普遍較兩年前為高，特別是最近幾個月升得更加厲害，與大市的租金趨勢相反。

很多基層團體都提出一個問題：當規定加租幅度上限10%之後，會否在經濟轉差的情況下，整體市場都會加租至封頂值的10%？就算本來業主只想加6%，但全世界都加10%，變咗都跟大隊加10%？暫時冇人知道答案，要條例推出後才能揭曉。

根據政府給立法會的參考資料摘要文件，目前全港約有11萬間劏房，超過22.6萬人居住，月租中位數為 4800元，每平方米月租中位數為417元，即是每呎大約39元。當政府及一些團體作出分析時，會用這個39元呎租/每米417元的價格，比較全香港平均呎租水平，但其實這樣比較是不太正確的，因為絕大部分劏房都興建在殘舊唐樓及工廈，地點也在老舊地區，81.9%樓齡達50年或以上，這些唐樓如果不是做劏房的話，呎租可能只有二十元一呎，工廈就更加只有十多元或以下，所以平均每呎39元的租金，比起唔劏的話起碼高出一倍，甚至更多。

不過我想最大問題還是劏房工廈。現在絕大部分用來睡覺的劏房工廈，租約都寫明是「非住宅用途」，例如擺貨或工業用途，但實際上大家都「心知肚明」，因為業主要保護自己，到出事的時候就說是租客自己用來睡覺，與業者無關。相信新推出的租管，應該不能保護這些用來睡覺的劏房工廈租客。

https://eastweek.my-magazine.me/main/106308

马德望省的Thmor Koul区吸引住房开发项目和土地分割出售
2021年9月27日

金边：随着5号国道东盟公路从Serey Sophorn区到全长84公里的马德望省镇开通，一期工程使马德望省Thmor Kol区的镇成为最突出区域。

在西北区，由于该区在西北区的大型碾米厂之外，因此该地区不断发展，当地投资者投资建设Borey Delo等购物中心。

马德望省Century 21 zillion的物业经理Keo Saran于9月27日向Property Area Asia证实，在5号国道开通的同时，Thmor Koul区正在观察一些重大开发项目。其中，Tycoon Leng Navatra在Thmor Koul区500公顷的房地产开发项目，在Otaki Bridge地区的社区市场和住房开发项目。

“目前，马德望省的房地产业，特别是Thmor Koul区，显示出良好的迹象，但需求仍然有限，”他说，“每公顷50,000美元，城市地区的土地价格在35美元到每平方米50美元。”

据该地区当地投资者介绍，由于马德望省厅总体规划明确，在市中心建设60米东盟公路，使得该地区的地价更具吸引力。

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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「騰躍於鬧市海港，愛在舊城窄巷。誰也經歷過迷惘，人間的波折阻不了盼望」，還記得香港政府當年推出的「家是香港」宣傳運動主題曲《同舟之情》，唱出了香港由漁港發展為國際金融中心、香港人在獅子山下同舟共濟的情景。

而在幾年後的今天，有一群人仍在盼望，希望有好的天氣、好的水質，好讓家裏的魚兒可以健康成長。而最近，他們又多了一個盼望，盼這個曾答應為市民護航的人，可以體諒一下他們的苦況，不要用苛刻的門檻來阻擋他們的盼望。

半途出家追漁民夢

47歲的陳健，從小就喜歡大海，嚮往漁民的生活，對他來說，經營魚排是他人生的志向。於是，他花了200多萬購入魚排牌照，嘗試了六年的休閒養殖後，在四年前，毅然離開工作了廿二年的IT行業，全職追夢。「但係當我全職養魚之後，先發覺靠養殖根本係生存唔到。」陳健對着鏡頭，說出了經營魚排所面對的困難。

經營魚排　困難重重

第一，自然災害是養殖業無法避免的問題。颱風、紅潮、或是各種污染和病毒，都會令他們損失慘重。而政府並不會就這些天然災害所導致的損失提供任何補償。

第二，香港沒有入口限制，也沒有為本港魚價訂立最低收購價。導致香港漁民在面對周邊國家的大量傾銷下，無力招架。

第三，由於香港漁業的衰落，在香港已經很難找到出售漁糧、漁網等養殖工具的公司。漁民要到其他地方購買漁網，或者以高價購買漁糧，變相加重經營成本。陳健以石斑魚為例，內地供港的售約25元一斤，但在香港養殖，單計飼料的成本可能已要30元一斤。

第四，隨着漁民人數減少，在運輸方面的成本慢慢增加。以前可以幾家人合租一條運輸船，將魚送往魚市場。現在要找隔壁的養殖戶，還要先敲門看看有沒有人。

第五，填海對海床的污染很嚴重，海床上的魚苗生態都被嚴重破壞。海床、海灘、泥灘，沒有了這些讓魚生長的地方，也嚴重影響養殖業的生計。

「依家經營都係見步行步，基本上就係漁民一家大細嚟養。咁就一家人靠海食海，食自己養嘅魚。」陳健說了一句這樣的玩笑話，伴隨着幾聲苦笑。或許當一個笑話成真的時候，就不好笑了。

續牌條件擬被收緊

再多波折、再多迷惘，陳健等漁民們仍是心存盼望，盼望政府可以聆聽他們的苦況。但在周邊地區實行漁業補貼政策的時候，香港政府就擬收緊魚排的續牌條件，要求魚排要以至少七成的面積來養魚，以及每平方米有十公斤的產量，以鼓勵漁民增加養魚量。

「我去養魚，都冇可能肯定有十公斤嘅魚，一個紅潮可以全部死曬，到時一個颱風，可能我個牌就冇咗。」陳健用一句話，道出了新條件的荒謬。

漁民批新例「離地」

陳健的漁民朋友也覺得新例非常「離地」。從事漁業四十年的郭志光表示，就算有養殖經驗的人，也避不開自然的災害，更不用說完全沒有經驗的新手。他認為，養魚並不是看幾本書，上幾節課就可以學會的事。新條件不但把有經驗的人逼上絕路，更把新人拒於門外，根本無助漁業發展。

而經營魚排養殖三十幾年的蘇俊昇，就對政府感到不解和失望：「以前香港都係海港，漁港變成香港。點解搞搞吓連漁港呢個聲譽都保留唔到？」

兩頭不到岸　悔不當初

陳健當年堅持進入自己理想的行業，但政府擬制訂的新門檻又將他趕往絕路。「我都非常無奈，後悔都冇辦法。只係希望特首可以真心去聽吓漁民嘅聲音。」看着自己用心經營的魚排，陳健無奈地嘆了一口氣。

究竟逼死漁民的，是時代的洪流、是自然的災害、還是離地的政府？今集《港。故》用7分鐘，讓大家聽一下漁民和養殖戶們的訴求。

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《港。故》：東網每周專題習作，講故事、講香港人的故事。
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市政府觀光課之內居然有「燒鳥課」？長門市就是這麼以「雞」自豪的一個城市。
生活在山口縣長門市近郊大自然當中的長州黑土雞(黒かしわ)，是繼承國家天然紀念物「黑柏雞」血統的山口獨家品種，在農舍內飼養約100天，比一般食用雞壽命長一倍，在每平方米只有10頭的空間當中，自由成長，由飼育到屠宰到包裝，都有極嚴格的標準。肉身脂肪少、有咬口，愈嚼愈有雞味，與我們平時追求的軟滑雞肉大不相同。
擁有如此獨特的食材，長門人亦沒有讓雞農失望，成為以人口密度來說，日本最多串燒店的城市，市政府中的觀光課更設有「燒鳥課」，推廣長門市「串燒之城」的身份。小城中有約20間串燒店，間間有不同個性，當中ちくぜん(Chikuzen)總本店由清一色女生主理，用上長州黑土雞與長州雞各個不同部位作串燒，炭火烤火候十足，雞味極濃，不過對食慣滑雞的香港人來說可能硬了一點，喜歡有嚼勁的話就肯定愛不釋手。


採訪：麥世榮
拍攝：梁偉德
鳴謝：山口縣政府、HK Express

ちくぜん(Chikuzen)總本店
地址：山口縣長門市東深川駅前892-1
電話：+81-(0)837-22-0735

焼きとり こうもり (Koumori)
地址：山口縣長門市東深川 911
電話：+81-(0)837-22-0617

とまりぎ (Tomarigi)
地址：山口縣長門市東深川湊946-14
電話：+81-(0)837-22-7174

長州黑土雞(黒かしわ)
網址： http://www.chosyu-kurokashiwa.com


山口縣觀光資訊： http://www.oidemase.or.jp

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