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檢舉房東沒報稅 在 賣厝阿明 Facebook 的最佳貼文
#阿明小教室 #安心租 #稅務問題
在大環境不景氣的情況下,
小惠在某天無預警地被公司裁員了!
幸好這個時候哥哥告訴她,
有一棟空店面可以給她做小本生意,
並且不收她任何租金。
小惠對此感激不已,
哥哥對於能將空房子再利用,
還能幫助到妹妹感到很開心。
哥哥沒想到隔年他居然被人檢舉
少申報租賃所得稅,
必須趕緊補稅否則會有罰緩,
明明沒收房租卻有報稅問題,
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檢舉房東沒報稅 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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檢舉房東沒報稅 在 法律白話文運動 Plain Law Movement Facebook 的精選貼文
【租屋新制,Are You Ready?】
▌故事是這樣的
昨天內政部的臉書成功引起小編的注意(霸道總裁邪魅狂狷笑)。
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內政部幫大家畫線了四個重點,也就是6/1開始包租契約跟轉租契約要遵守下面的規定:
1. 押金不能超過2個月
2. 房東不得禁止租戶遷戶籍
3. 電費不可超過台電標準
4. 不可限制房客報稅
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進入主題前,先介紹一下今天法條的主角們:#住宅租賃契約應約定及不得約定事項、#住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項、#住宅包租契約應約定及不得約定事項,都是由 #租賃住宅市場發展及管理條例第32條 授權內政部去訂定的。簡單說今天適用這些規定的是一般房東房客間、包租業者跟房客間以及包租業者跟房東間。
▌上面說的轉租,不是普通的轉租!
普通的轉租是指,房東租房子給我,我看著剩下的空房間想說:「不如出租。」也就是一般的二房東。承租人(二房東)跟次承租人的租賃契約與大房東(原出租人)沒有關係,而且依照 #民法第443條第1項但書,房屋原則上是可以一部轉租的,但既然叫一部轉租,就是說你自己也要留在那個房子裡,不可以做一個瀟灑的二房東,你跟你的房客們要榮辱與共啊!另外依照 #第444條第1項,在合法轉租的情況,二房東跟大房東之間租賃契約繼續有效。
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不過這裡的轉租,是指包租業者的轉租。到這裡我們簡單來認識一下現在執政者推行的政策之 #包租代管。因為這是一個高齡化、高房價的時代,有資本而老去的人們開始不願意當出租人,多租多麻煩反正也用不到這麼多錢,不如就讓它空著,空屋率就這樣上升了,但是年輕租群的需求去沒有減少,因此政府就出手了。
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「#代管」是指由租屋業者去替房東處理、管理租賃住宅業務,並協助房東與房客訂約;「#包租」是指政府委託租屋業者向房東承租住宅,轉租給其他人供居住使用,並對住宅進行管理。這裡面特別應該被注意的是在包租契約中,二房東(租屋業者)將房子轉租出去時,因為一方是企業經營者,而有消費者保護法的適用,也就是說如果違反內政部公告的應記載或不得記載事項,有消保法第56條之1的適用,這也是跟一般租屋契約一個很大的不同點。
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附帶一提,訂定包租契約的大房東,也就是提供房子的人,依照租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項,會獲得租金所得稅減徵的優惠,以希望大家多一點的提供房子,降低空屋率。
▌回到畫重點的這幾點。
#押金不能超過兩個月 這個在他們的母法第7條就有規定不得超過兩個月,因此這點根據法律優位原則,內政部所定的應記載不得記載事項也不能去打破他,寫在裡面也只是更明確而已。
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在 #遷戶籍 的部分,內政部公告的轉租定型化契約第11條包租業之義務與責任內,第1項第9款就有說:「應配合承租人設立戶籍需要,協助向原出租人取得可供設籍之相關證明。」但是相同的規定,在一般租賃定型化契約裡卻只規定在不得記載事項,其實事實上房東還是消極的不配合協助房客設立戶籍,因此可以看的出來在政府介入的包租形式,效果還是比一般租賃契約強一些。
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#電費 的部分,小編本來覺得很猛,想說一度五塊(昨天還聽到世代在進化,一度六塊不是夢)的時代要結束了嗎?一查才發現,台電公司公布的 #夏季用電量最高級距 的每度金額是6.41元。小編現在聽到最猛的應該就是一度六塊吧!所以感覺這點對大家也不會有特別的影響,頂多就是讓房東們不能更誇張。
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最後6/1以前如果你是包租、轉租形式的承租人,可能就要等到下一次更新租賃契約的時候才能換,但是,如果你是一般租賃契約,上面說的規定早在107年6月28日就開始施行了,如果你的房東有違反,記得檢舉他啊!但提醒大家,一般的房東再惡劣都不是企業經營者,新聞報的30萬不是在說他哦!
▌租房子前,都來看法白一下!
📍劉時宇|與「惡房東」的教戰守則
https://plainlaw.me/2017/02/06/landlord-1/
📍劉時宇|好房東的「惡房客」反擊手帳
https://plainlaw.me/2017/02/26/bad-tenant/