【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】 #永續港鐵霸權 #7月專研

港鐵霸權一大核心就是長期壟斷「鐵路上蓋物業發展權」，今時今日香港土地問題走到如斯局面，與經常被吹噓為「國際成功模式」的「鐵路加物業」(Rail + Property) 不無關係，但服務大眾的鐵路公司搖身一變成為追求利潤的發展商，絕對不是一夕間發生的合理事情。「鐵路上蓋物業」的原意又與今日有沒有變化? 是次研究專題將會透過回顧過上千頁有關香港地下鐵發展的英國解密檔案，還原70年代「物業帶動鐵路」發展模式的源起及原意，將有助進一步理解現時逐漸扭曲的港鐵發展形態。

▌構思初現：初期鐵路物業的背景與概念

「以地養鐵」更早可以在日本找到相類似發展模式 (Murakami, J., & Gregory, K. I.,2012)，然而最早「引進」香港的來源暫不可考。但從現有官方內部檔案中，可找到早於1970年交通諮詢委員會 (Transport Advisory Committee)提交的一份《集體運輸計劃總報告書》，報告中建議除了計劃興建已設計的4條鐵路路線，並分9期(nine distinct stages) 完成「理想」鐵路系統(preferred system)外，已有提及「發展上蓋物業」的構思。在報告提及鐵路系統的長期發展影響：

”Wherever subway systems have been built experience shows that property and land increase in value. This opens up the strong possibility that a part of the cost of providing station concourses could be met through arrangements which permit the private development of station superstructures and surrounds.”

當年報告所述，由於預視到鐵路系統的帶動下，當地物業及地價將會升值。因而報告提到有很大可能可以容許私人發展 (private development) 上蓋物業去補貼鐵路站的建設成本。值得注意的是，報告除了提出上蓋 (station superstructures)發展外，首次提到發展上蓋周邊 (surrounds) 的發展概念。可見，現時港鐵圈地/上蓋物業發展一早出現在早期鐵路系統構思之中。

70年代還有差點讓鐵路系統觸礁的財政艱難，更清晰定位鐵路中的「物業收益」有何功能。參考早期關於興建鐵路系統的英國解密檔案顯示，早於1972年，香港政府成立集體運輸臨時管理局(Mass Transit Railway Provisional Authority)，打算先行興建較全面、工程單一批予日資財團(Japanese consortium)的早期系統(initial system)，但後來石油危機爆發，日本經濟陷入危機，財團先是提出可否修訂興建成本價格上限由50億為60億，遭到管理局拒絕後則宣佈退出鐵路興建，檔案中可看到港英政府曾一度為此而與日資財團就賠償爭執，甚至有香港主要大班 (怡和除外) 都因財政理由反對繼續推展興建鐵路計劃。

當年港英內部評估1980年代交通系統會超負荷，即使鐵路系統已被日資延遲一年(have effectively delayed the MTR project for 12 months)，連帶物料通賬的財政問題，但卻認為必須「頂硬上」，調整鐵路系統的財政預算、規模以及未來發展方向，於是臨急推出後來實現的修正早期系統 (Modified Initial System)。在1975年一份關於修正早期系統行政局內部文件，港英將會排除必要鐵路系統以外的多餘支出 (eliminate all expenditures not strictly necessary for resultant simpler system)，不僅使整個鐵路規模「大縮水」，同時更建議以溢價債卷(Premium bond)作為融資措施，以及發展沿線上蓋物業(property development on lines)抵消(offset)財赤，皆為確保(safeguard)鐵路在任何情況下的財政可負擔性(the financial viability in any event)，讓減少後規模的總興建成本能夠保持於49億的水平。可見，當初「鐵路加物業」發展的概念是在財政大緊縮的特定歷史脈絡生成，目的為防止鐵路興建所帶來財政不穩定情況的其中一法。

▌立業辟地：港鐵上蓋四小龍

直到1975年，為了確保鐵路系統的財政可負擔性以及應急儲備，集體運輸臨時管理局向政府申請批出四個鐵路上蓋物業的綜合發展權(comprehensive development)。而當時行政局內部討論中，一份十分詳細記錄有關批予集體運輸臨時管理局四個上蓋發展權的行政局文件顯示，最早期物業上蓋發展的具體情況：

—九龍灣車廠上蓋物業(現時德福花園)：

當時除了作為首個利用鐵路車廠上蓋作物業發展的項目，而且亦成為物業上蓋住宅發展的先例，佔地165,800平方呎，打算興建大型屋苑，滿足18,000個人口的住宅需求。

—亞皆老站(即現今旺角站)上蓋物業(現時旺角中心第一期)：

首個非鐵路站上蓋作物業發展，只是相鄰於(adjacent to) 鐵路站，為首個利用鐵路通風樓(ventilation shaft)的物業發展。

—金鐘站上蓋物業(現時海富中心)：

佔地60,000平方呎的海富中心，當時金鐘站上蓋物業批地條例原來有列明非工業用途，包括興建酒店(non-industrial purposes which may include a hotel)。

—畢打/遮打站(即現今中環站)上蓋物業(Pedder/Chater)(現時環球中心)：

當時批中環商業靚地予鐵路公司的理據明顯為商業利益最大化(maximum exploitation of the commercial possibilities)，一來可以善用土地資源(物業建於鐵路站上蓋)，二來物業及鐵路站同時興建，可以減少工程興建時發展阻礙(development disturbance)。

其後地鐵公司分別與恆隆、合和、長實多間發展商共合發展上述四個上蓋物業，作為「鐵路加物業」發展模式的雛型，當時內部估計以上物業收入將會佔地鐵公司總收益的20%。當年批出九龍灣車廠上蓋物業上公頃的市區發展土地，整體政府部門都相當歡迎，認為可以平衡當區公屋主導的房屋格局，與及能夠為該區提供額外設施的機會，甚至具體要求屋苑內有至少10戶1車位的發展條件 (XCC(75)52)。此四幅最早批出的上蓋物業發展，從通風樓到車廠、由單一大廈到綜合發展，已是奠定了日後鐵路物業發展的主要選址方式與發展類型。

▌誰主上蓋物業？

這份行政局文件亦載有早期鐵路用地發展權的重要批地原則(principles to be adopted in respect to land grant to Mass Transmit Railway Corporation)，是還原物業上蓋發展歷史一份重要參照。文件清楚列出，上蓋物業不一定是地鐵公司「囊中物」，鐵路物業發展權是否批出，或批給誰，完全是政府「話事」 (the grant of comprehensive development rights on land affected by railway installations will be discretionary)。

文件亦同時指出，程序上地鐵公司需要先向政府申請(formally apply)批地，政府可以基於實際考慮 (practical consideration) 決定如何運用這些鐵路上蓋用地的發展潛力 (for government to decide on how to dispose of any development potential remaining in the land over and above its Mass Transit usage) 。換言之，港鐵的上蓋發展絕對可以由政府主導及決定，包括根據現時的實際考慮（公營房屋供應長期落後及不足）用作興建公屋，不一定用於與發展商合作興建私樓供港鐵公司利潤最大化。

▌物業收益應急而起

70年代尾，鐵路系統打算擴建至荃灣區。翻查1978年有關鐵路擴建荃灣(Mass Transit Railway extension to Tsuen Wan)的行政局文件顯示，當時除了提及車廠上蓋物業發展的選址爭議外，亦有提及港英對發展上蓋物業的財政原則。物業發展的收入原本並不用作補貼鐵路成本 (revenue from property development was not originally envisaged as being used as a means of financing the capital cost of the railway itself)，而是作為應急儲備及改善現金流(contingency reserve and to improve its cash flow)。而且更補充荃灣車廠上蓋物業發展的剩餘收入，可以用作應對以下4個應急情況：

—抵消「超支」建築成本(offset any excess construction costs)

—抵消收入財赤(offset any revenue deficiencies)

—加速還債(accelerate loan repayments)

—提早鐵路公司對港英政府的投資分股息的日子(bring forward the date when the Corporation begins to pay the Government as share holder on behalf of the public dividends on its investment)

可見，港英多次強調，鐵路上蓋物業收入為確保財政可負擔性(viability)及應急(contingency)，而非像現時政府愈來愈恆常化送地予港鐵興建私樓賺錢。

引述法國城市學者Aveline-Dubach整理地鐵公司至其後港鐵自1980至2016年收入可見，明顯看見90年代末東涌綫及其後的將軍澳線所帶動的物業發展收入比例愈來愈重，已經超越鐵路票務收入，現時每年物業收益足足佔港鐵總收入四成。可見，透過重現當初的批地原意，更能突顯漸走向扭曲的港鐵發展形態，形成尾大不掉之勢。

▌賣樓補車費：明言物業發展利潤補貼車費

港鐵不應用上蓋物業賺盡的討論，亦見於地下鐵路公司條例的立法階段的重要討論。一份1975年討論地下鐵路公司草案(Mass Transit Railway Corporation Bill)的行政局文件，提及鐵路公司需要按照審慎商業原則 (prudent commercial principles)。鐵路作為公共交通工具，不應最大化其投資回報 (maximize its return on investment)，只應賺取足夠(enough)收入作營運開支。

文件亦可見當年政府就發展上蓋物業項目的收益，會清晰公開回應指物業發展可為鐵路帶來的額外利潤，以維持一個「保守的車費政策」 (assist the railway by providing extra revenue to maintain a conservative fares policy）。比起今天已經與物業收益「脫勾」的「可加可減」車費制度，當日港英政府明顯認為物業收益有助更平宜的車費定價。

在40多年前的歷史時空，當初「鐵路加物業」發展模式跟現時已經不可同日而語，發展上蓋物業不論就其發展型態、財政狀況、規劃模式、補貼原意，明顯有其特定的歷史脈絡及原意。是次研究專題透過還原早期興建地鐵的歷史討論，帶出現時不斷被政府吹奏作為「國際級典範」—港鐵發展模式，並不是一套千秋萬世的發展方程式。

參考資料

1971 FCO 40 358 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 658 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 659 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1975 FCO 40 660 Construction of an underground railway system in Hong Kong

1978 FCO 40 974 Construction of an underground railway system in Hong Kong

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

Murakami, J., & Gregory, K. I. (2012). Transit value capture: New town codevelopment models and land market updates in Tokyo and Hong Kong. Value capture and land policies, 285-320.

研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

#抽書 #政治檔案會說話

威權統治時期，發生許多政治事件。而這些政治事件中，留下了許多檔案，因此，如何解讀這些檔案，還原歷史真相，成了研究者的重要課題。

然而，政治檔案自己不會說話，甚至傳遞出來的不一定是真實的資訊，需要有一些技巧，才能讓政治檔案說真話（欸）。

國家人權博物館和臺灣民間真相與和解促進會出了這本新書「政治檔案會說話」，教你如何看懂政治檔案、找到檔案的蛛絲馬跡、拼湊出歷史的樣貌。

感謝這次的乾爹春山出版提供我們幾本書來抽獎，三級警戒期間不要亂跑，在家讀書：

1⃣️ 按這篇貼文讚並公開分享。
2⃣️ 按我們以及春山出版讚。
3⃣️ 標記一個朋友告訴他為什麼疫情期間要好好在家看書。
——
我們將在明天（5/20）晚上六點抽出 5 位幸運兒，大家記得乖乖在家讀書，疫情之後才能跟朋友你在這段時間讀了多少書，絕對比他們想的還有料。

當然也可以直接去博客來把他下架：https://www.books.com.tw/products/0010889799

【關於性騷擾】
⠀⠀
每次要講個公共議題，我都比業配還緊張。畢竟公共議題沒收錢，還可能被罵，或斷自己財路。但我覺得既然有了一點點影響力，就希望讓更多人知道。
⠀⠀⠀⠀
會很想為這個議題發聲，除了我一直有跟 現代婦女基金會 合作之外，也是因為最近朋友在百貨遇到了個偷窺事件。(當天的情況據朋友描述是偷拍，但警方沒收手機之後，手機內只有兩張照片，目前檔案還原中，在沒證據的情況下只能說是偷窺)
⠀⠀
我覺得當時她非常勇敢了，雖然她說當場腦袋還是一片空白，但至少她還是想著要阻止對方。而當時她大力的按警鈴，但警鈴完全沒用。她說後來發現警鈴沒用，廁所沒人也不敢抓住對方。
⠀⠀
所以最後她報警，沒想到對方據說還是百貨的員工，而且之所以會抓到，是因為這人似乎是個慣犯。而等到找到人的時候，對方的手機已經只剩兩張照片了。
⠀⠀
也因為這樣，可能也沒辦法告對方偷拍，最多只能用偷窺罪來辦理。但我後來想，如果作案者馬上上傳照片，並且刪掉照片，那麼這樣對於被害者的傷害造成，卻沒辦法有效的造成嚇阻效果，我覺得滿糟糕的。
⠀⠀
而後來看到報導，業者說這個警鈴需要很大力按才會有效果，可能當時我朋友按太小力。好，就算不提這個，這個偷窺者不但是個慣犯，還是餐廳員工....
⠀⠀
所以當時聽到這件事情覺得非常生氣，雖然朋友有找了律師，我也去問基金會的社工遇到這件事情該怎麼辦。在討論的時候，有很多我自己都不知道的事情。(如果你知道請不要念我，我真的孤陋寡聞)
⠀⠀
例如警鈴其實是算在消防的安檢裡面，所以如果真的沒響，除了投訴業者之外，最重要的是要請消防安檢去檢查，讓下次不要發生(當然，真心希望不要有人遇到)
⠀⠀
另外就是如果在場所裡發生了性騷擾事件，場所主人也有責任幫助。所以如果大家有遇到騷擾事件，除了報警之外，也一定要先請場所主人保全證據。
⠀⠀
最後就是法律了，我發現懂不懂法律真的蠻可怕的，例如如果是偷窺慣犯，因為有些人可能是告社會秩序維護法，頂多就罰六千。而且最重要的是，這個就算累犯也不能加重刑責。但如果是偷拍，就能依照妨害秘密，或至少要用性騷擾來提告。那罰金至少都是萬起跳，並且可能要入獄服刑。
⠀⠀
當然，你可能會覺得不用搞這麼硬，但我覺得如果犯罪的風險很小，那麼這道理不就是鼓勵大家一起來犯罪嗎。所以我覺得如果遇到類似的情形，真的最好除了報警，也可以和律師聯繫。如果真的沒有資源，我也會建議可以跟一些社福機構聯繫幫忙。
⠀⠀
最後，這篇文不是要檢討業者，所以不用私訊問我是哪一間。因為我認為這個很多時候是整個系統的問題，就像是簡報中說的，我猜很多人可能也覺得這樣很正常，甚至不說別人，我自己也會跟很熟的人開黃腔。但我就算沒那個意思，也不代表別人不會感覺不好。(每次都在反省)
⠀⠀
而這邊要幫他們推廣一個職場性騷擾的問卷，不管你是男是女，只要你在職場中曾經有被性騷擾的經驗，希望有人為你發聲，那麼邀請你可以填寫問卷，讓他們能夠從系統做起，無論是在做公共議題發聲，或是公司內部教育訓練的時候能有更多方向。
⠀⠀
我們與性騷擾的距離：https://www.surveycake.com/s/dMK0B
⠀⠀
⠀⠀
最後的最後，也許會有人說很多人都會利用各種方式，假裝性騷擾來脅迫別人之類的。我當然相信，畢竟我有個朋友也有遇過，最後還因此離職...
⠀⠀
但我想說的是，性騷擾防治議題跟真假性騷擾議題是不衝突的，也就是說我們還是可以降低性騷擾可能，但當然也要讓有心人不要拿此大作文章，只是篇幅有限，所以就讓我一次討論一個議題吧~
⠀⠀
#忘形流簡報
#現代婦女基金會
#我們與性騷擾的距離
#希望所有人都不要遭受性騷擾
#聊過才知道我講話很不OK
#所以拜託大家不要開別人不舒服的玩笑啊

新一集 FlashingDroid 影片為大家測試軟件 iMyFone D-Back！D-Back 支援 Windows PC 和 Mac OS 設備，提供簡單而有效的資料還原方案，讓大家輕鬆恢復 iPhone、iPad 和 iPod Touch 上的 Whatsapp 對話記錄、短信、照片、短片、通話記錄，及更多寶貴資料！

軟件主頁：http://bit.ly/2nBuzyO
iMyFone D-Back 20% Off Voucher: IMYF-IFEG-DQOK
歡迎訂閱頻道，並留言參加 iMyFone D-Back 激活碼抽獎，10位得獎者將可免費享用 D-Back 軟件一年，抽獎結果將於 2018 年 2 月 12 日，於 FlashingDroid Facebook Page: https://www.facebook.com/FlashingDroid-235109546607873/

歡迎訂閱 Ray Ma 的 YouTube 頻道：http://www.youtube.com/flashingdroid

工作查詢 Email: flashingdroid@gmail.com

讚好 Facebook 專頁：http://on.fb.me/1fXZrMX

追蹤我的 Instagram : http://www.instagram.com/flashingdroid

Background Music: NoCopyrightSounds