【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​
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想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​
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▌公寓、大樓怎麼選 ​
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我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​
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▌屋齡與居安考量​
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不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​
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▌公寓優缺評比​
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低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​
◆ #各樓層都有不同的優缺點：​
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​
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三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​
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四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​
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五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​
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◆ #自備款拉高：​
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​
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對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​
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故事太長，買房人生 to be continued...​
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桃市府推動航空城計畫，秉持五心態度協助維護居民權益最大化，保障居住正義

桃園市長鄭文燦今（18）日上午主持市政會議，說明桃園航空城計畫地上物補償、安置搬遷等措施。鄭市長表示，在他上任後，桃園航空城計畫大幅轉變，為了透過更透明、民主的方式，讓計畫可以擺脫爭議形成共識，市府在與交通部溝通後，採用全區聽證的方式，辦理30場聽證會，超過2萬人次以上參與，確認航空城計畫對於國家建設的重要性、公益性及必要性，並於107年3月完成都市計畫審議，這是相當重大的里程碑，後續也逐步完成環評、區徵計畫的核定。後續市府同仁將秉持耐心、決心、細心、貼心及暖心的態度協助居民，維護居民權益最大化，保障居住正義。

鄭市長指出，過去桃園國際機場有噪音及禁限建問題，使地方產生交通及環境負擔，為建立機場與地方的共榮關係，市府以新的角度調整桃園航空城計畫，以居民居住正義的角度，提出先建後遷、一里一安置、離村不離鄉等原則，並提出產業發展優先、生態永續優先、文化保存優先等政策，讓航空城計畫在穩定基礎上邁向正軌。

鄭市長提到，目前桃園航空城計畫正處於區段徵收階段，經過徵詢居民選擇補償領地或領錢之意願及土地協議價購過程，約9成以上居民有意願領地，因此有關配地問題，市府規劃平均建地一坪換一坪，農地100坪換41坪建地，大多數土地與比準地地價差約在10%以內，避免全區產生過大的差異。此外，由於安置街廓最小興建面積為100平方公尺，約為30坪土地，若未來居民權利價值不足配回安置街廓最小單位者，不足坪數的補繳差額將按配地後地價8折計算；土地及建物徵收補償費不足購買最小坪數安置住宅者，不足部分的差額，也以8折計算，協助不足30坪的小坪數建物居民重建，達到小房換大房，舊房換新房的目標。另外，市民配地申請過程中，若涉及銀行抵押塗銷，市府也會依分配協議書在補償費額度內代為清償，更加便民。

鄭市長談及，有關地上物補償議題，過去機場捷運A10山鼻站、A20興南站皆按原建物評點補償標準完成拆遷補償，然而對於桃園航空城計畫，桃園於108年重新檢討建物補償標準，使建物評點單價從10.6提高到12.2元，成長15%，而航空城計畫經過複估後，其中合法加強磚造補償平均1坪為9.5萬，鋼筋混凝土1坪為10.2萬，經過評估皆可以滿足重建價格需要。

鄭市長進一步說明，除了居民建物評點單價12.2元外，市府透過優先搬遷獎勵、自願優先搬遷獎勵等方案，分3期搬遷順序先後加發建物補償金或救濟金25%、20%、15%，以加碼25%而言，相當於達到建物評點單價15.2元；又額外追加房租補貼66萬元至80萬元不等，整體加碼後，高於新北市及桃園過往標準，且新北市與台北市有違建不補償之規定，例如新北市對於88年後興建的違建是不補償的，台北市則是84年後興建的違建不補償。然而桃園由於航空城計畫所在地位於大園，曾歷經多項公共工程拆遷，包括桃園機場、機場捷運、國道2號徵收等，不少居民面臨二次拆遷，或是農地違建，因此市府採取新做法，只要居民滿足二次搬遷及程序違建的條件，額外加發特別救濟金，換算後，非合法建物由原有60%提高到90%，再加上50%自拆獎勵金，最高可領到重建價格的135%，也是歷來最優厚的因地制宜方案。

鄭市長強調，在桃園航空城計畫中，有將近6成建築有違章情形，市府不會放棄6成違建居民的權益，目前尚有4,000多件建築正在複估，多是涉及違建認定及拉高補償，因此市府組成認定小組協助認定程序，希望複估在明（110）年1月完成。

鄭市長也指出，桃園航空城預計於113年11月全區動工，市府有4年時間可完成拆遷安置，為加速工程進度，於第一期先取得基本的公共設施、聯外道路、安置區及部分第三跑道及三航廈前期工程所需求的土地，市府規劃第一期優先區搬遷獎勵，讓安置區先行產生，於明（110）年10月取得安置區土地，供興建安置街廓及住宅，以達到先建後遷的目標，工程也相對能夠分階段進展。

鄭市長補充說明，第一期優先搬遷居民必須優先配合搬遷，市府考量居民的權益，加發建物補償金或救濟金25%為優先搬遷獎勵金，房租補助費80萬元（非合法72萬元）及搬遷補助費，作為先行搬遷民眾的安置及補助費用，整體同意率非常高，後續期許地政局、工務局將第一期優先搬遷區同意率提高。而第二期、第三期自願優先搬遷區的認定方式，在尊重居民自願搬遷意願及兼顧可進場施工的效益下，就一定範圍建物自願先遷數量達60%以上，就可先行搬遷，不會產生6成居民與4成居民對立的情形，剩餘4成居民願意等待亦可，市府會再逐步溝通，目前早日期待完成遷建的聲浪愈來愈大，因此市府的優先區政策應更加務實且彈性。

鄭市長說，在安置優先措施上，市府預計興建2,400戶住宅，而桃園航空城計畫區內約有3,000戶，由於部分居民選擇另購房屋，因此統計及調查結果顯示2,400戶住宅足以涵蓋遷建居民需求，保證未來會有剩餘安置住宅；且未來剩餘住宅數，市府則會研議轉型為社會住宅，或進行部分售出等處理方式。針對第一期優先搬遷區者，由於涉及強制性，因此市府優先釋出蘆竹1號、蘆竹2號社會住宅，共530戶作為優先搬遷區的中繼住宅使用；其它第二、三期自願優先搬遷區，市府會透過包租代管方式協助介紹，讓民眾可以無縫接軌，順利搬遷。

鄭市長也說，市府成立安置搬遷服務小組進駐協助重建，以居民權益角度面對面解決問題，同時提供建築設計圖、委託推薦優良營造廠、提供建築師公會駐點免費諮詢及專案加速發照等服務，未來也會協助協調相關管線申請及配置服務，讓欲自行重建的居民有選擇性。

鄭市長提出，有關市府協助興建透天安置住宅的部分，由於興建透天住宅所需土地及建物興建成本相較選購安置住宅費用會大幅增加，然而根據意願調查，具有較高配地權利價值地主皆希望自行重建，不希望集中且標準化，未來高權值居民仍有意願，市府會協助遴選優良的營造廠，協助有意願的民眾自行興建。此外，考量居民重建或購買安置住宅需要辦理貸款，為讓民眾負擔減輕、降低貸款成本，市府與財政部、金管會、銀行合作，未來會成立安置融資服務平台，邀請銀行提供低利貸款方案讓市民選擇，減輕貸款成本負擔。

鄭市長談到，市府辦理航空城計畫經複雜研商後列10大優惠方案，未來居民安置地區皆位於捷運站旁，且擁有良好的公共建設，相信會大幅改善居民的生活環境，達成國家建設兼顧居住環境的目標。

#魚泡泡 #跟著魚游台南 台南旅店民宿踩雷心得評比（2020.10.25更新）
昨天打了半天的台南飯店評比竟然當掉......只好重來.....💔更新完成後覺得我真的踩了好多店啊～～～～幹沒有一間有給我錢⋯⋯我覺得難過。
先簡單說一下我的評選標準，就理論上，我覺得不同的星等跟價格有相對應該提供的東西，但不管什麼星等，最基本的是清潔（氣味、地面跟備品）跟安全，因為這是攸關住客健康跟不要受傷的基本要求。

在台南，基本上我不會太要求一定要有早餐，因為台南好吃的早餐真的很多，而且價格便宜。但來台南實在太多次了，有時出差就懶得出門，可以直接去飯店吃一吃再回來睡也不錯。

然後，這評比就完全是我個人感想，因為每個月都要出差到台灣各地，我想我容忍度應該算高，但可以讓我無法忍受的，應該好好檢討自己～不服來戰啊～～～
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💰️💰️💰️三星以上旅館（2500/晚以上）
1. 成大會館
這根本娘家～還要說個屁啊，他媽的能訂到就訂爆好嗎？
因為是公家單位，價格就死豬價不太浮動，但如果是校友的話，要記得一定要打電話訂不要上網訂，持畢業證書影本打六折94爽。
飯店的周邊設施很基本，但房間坪數、備品、大衛浴絲毫不遜五星級，床很爽，隔音極佳，如果是靠學校那面的景觀很棒，早餐也不錯。

2. 煙波台南
上次去的時候被升等了雙床四人房，但我才一個人是要幹嘛.....所以找了朋友來陪睡（！），基本上是五星級該有的水準，臥榻很爽，但衛浴就沒有浴缸，可是樓下有大浴場跟游泳池，早餐也不錯，view稍差但可以啦。
如果有遇到打折的環保不挑房是cp值很高的選擇，但假日的價格就太高了。

3. 老爺行旅
房間的大小、設備都不錯，臥榻也很爽（本人躺平示意圖），但設計有點微妙，不知道為什麼雙床房的單人床實在小到靠北，房間這麼大但床這麼小不知道在幹嘛，床墊也不是很舒服，我後來跑去臥榻睡。
服務就是老爺該有的水準，但停車場設計極其詭異，非常不好停，連經紀人這種老司機都不小心會跑去隔壁南紡的停車場。

二、商務旅館（1000/晚以上）
1. 臺邦商旅
魚麵爸媽的愛店，缺點是距離遠，在臺南市政府對面，但也因此房間可以很寬鬆，設備其實不輸大飯店，而且衛浴都有安全扶手，帶長輩可以來這間，服務親切，還有下午點心可以吃。

2. 立多文旅
地點不錯，方便覓食，房間一般般，但價格來說可以接受，之前疫情期間曾經給我四人房1000塊的價格⋯⋯但應該是老旅館拉皮，隔音稍差，燈光也比較昏暗，有一種壓迫感。

3. 泊樂行旅（赤崁店）
顯然是商旅所以一切從簡，浴室也比較陽春都是不鏽鋼架，但該有的都有，房間也算寬敞，如果平日價是可以接受。

4. 承億輕旅（台南店）
承億從台中鳥日子就一直是一個雞寮風的設計，房間窄小，各種普通我也不意外，但台南店最機車的是樓下正對熱炒店的後門，油煙跟噪音大到靠北可以一路鬧到凌晨，我不知道為什麼不能用氣密窗來處理這個問題，大概錢都花在無謂的文青設計裡了吧。

5. 東寧文旅
地點不錯，但顯然也是老旅館改建，有一種說不出的陳舊感，房間一般般，隔音差，通風差，要不是我爸媽的打鼾聲比其他冷氣環境音還大聲我應該睡不著，服務人員很不親切。

6. 東寧地圖屋（台文館）
其實應該算民宿，但就是樓上東寧文旅的分店，是透天店面的二三四樓，試圖佈置成美式鄉村風但處處有種詭異感。進門要經過一樓黑黑的店面，樓下的大門就是個薄薄的玻璃門，讓人覺得很不安全，房門老舊感覺鎖不緊，我後來拿椅子什麼壓在門後，把窗戶打開隨時方便跳樓逃生。

7. 遠悦旅店（新美ㄧ館）
客服算反應很快，其他沒什麼可誇獎的，房間只有一雙拖鞋、兩個馬克杯、兩個牙刷跟毛巾就沒了，你他媽的好歹給我個水壺會死嗎？冷氣散發菸臭，比外面愛熱炒店的油煙跟噪音還臭還吵，廁所更是臭到讓我覺得衛生紙的味道好清新，人生第一次三分鐘洗完澡就這間了。
所有說它好話的房客都應該在死後被懲罰永遠待在遠悦的廁所裡。

8. 鐵道大飯店
雷中之雷，它最適合的功用應該是拍鬼片。

9. Hotel A
除了是新蓋的、使用綠藤生機產品跟離國華街很近之外，價格稍高，平日可接受但假日就不行。沒有什麼優點可以誇獎。設計的感覺像是平價商旅，而且停車場不足，不夠的人要停到後面的海安路公有停車場。房間很小，淋浴好像沒有拉門、其實水會很容易噴出來，浴室的門到底要開還是要關尷尬到爆，隔音差。

三、民宿&背包客（不一定）

1. 掘旅
交通方便、設備新穎，背包床位平日600/晚的樣子，我自己覺得是不錯。

2. 慢步南國
是滿早就開始做台南在地風格的民宿，有一陣子是我的愛店，樓梯不太方便之外，設備都算ok，有住老房子的質感。

3. 捉鳳凰
樓上慢步南國的姊妹店，我自己很喜歡這間，是一棟百年街屋改造，睡閣樓會看到屋頂上有貓貓走過，但房間很少所以不好搶，樓梯陡，帶長輩不要考慮。

4. 台南日常
算是我不常去但很喜歡的心頭好，是在文學館後面的整棟獨棟老房，老闆把院子打理的很好，也保留了房子中很珍貴的小細節（比如早期的花紋油漆），有大大的廚房適合包棟，如果有長輩可以睡一樓，缺點是必須共用衛浴。
但老闆真的做人實在不會亂哄抬價格。

5. 赤樓古巷
在赤崁樓附近的巷弄老屋改造，但房間其實不大，說可以容納五個人但其實超級窄，而且我不懂鋪榻榻米的房間為什麼可以直接把廁所放在裡面，導致衛浴狹窄潮溼、通風不佳，有人大號的話根本味道散不掉啊⋯⋯

6. 芷築
只去過一次，巷弄裡的新透天，沒什麼在地特色但老闆夫妻做人實在，價格合理，就是簡單裝潢，但該注意的都有注意，是個不會出錯的安全選擇。

7. Baker street英倫風旅店
在巷弄裡不好找也不好停車，老屋改建但格局很怪，設施啥的都一般般沒什麼特別之處，但我住在一樓，房間有點矮，窗戶薄到不行而且根本就在路邊，真的有歹徒應該可以輕鬆敲破窗戶進來，很不安全，建議一樓那間就不要賣人好嗎？

8. 想起旅宿
在西門路跟國華街中間的小巷子不太好找，原本是個診所改建，房間滿大的，也裝修的很有特色，服務很不錯，還有在地導覽帶你買菜做早餐（要另外付費），要走樓梯所以不要帶大行李跟老人但我覺得浴室有點太想走日本風格所以選了很難照顧的材質，反而感覺不清爽。

9. 哈木家
一個很微妙的民宿，老闆是日本人，門口會坐幾個顯然來尋求人生意義的日本大叔喝台啤聊天，大家都很有禮貌，整體的感覺很像去某個生疏的親戚家，但價格低廉而且算乾淨，要爬樓梯不要帶老人。

10. 拾光旅人林森路二段
前天凌晨逃難找到的，就乾乾淨淨全套ikea，床底是棧板但床還可以，浴室滿大的，有毛巾跟沐浴乳洗髮乳但需自備牙膏牙刷。缺點是只給了小杯子，要裝水要一直出來拿⋯⋯樓下是熱炒店但還好沒什麼味道，窗戶關起來也不會太吵。（所以我說承億不知道在衝啥小）

11. 8又二分之一
這間我沒住過但是是朋友的朋友開的，所以有去參觀，缺點是真的很遠不在市區，價格也比較高，但是是很有設計感跟質感的旅店，老闆娘很帥。

以上報告。

140327非凡 北市調路段率 影響6.6萬戶 漲幅9％
影片網址→http://youtu.be/3-J6r5GZi98

感謝記者 陳盈卉 的採訪，通北街之所以路段率漲幅驚人，最主要的原因是那裡多了一個建案《富邦-九莊》，在《九莊》交屋以前，通北街一帶的房價平均都落在40～50萬之間，後來因為豪宅《九莊》出現後，實價登錄一戶總價破3億，單價都落在130～150萬之間，過去乏人問津的通北街，突然詢問度熱了起來，卻也大幅調高了當地房屋稅，不知倒是該笑還是該哭呢？

以下是新聞報導......↓
米白色莊園，柵欄前有綠色植栽，警衛戒備森嚴，就是因為這只有9戶九棟坐落在大直通北街，成交總價衝破三億元的豪宅透天厝，讓三年一調的路段率修正為150％。

房仲業者 陳泰源 表示：出來的實價登錄平均單價高達130～140～150都有，那是通北街旁邊一坪40～50萬的一倍以上，所以是因為這樣的關係大幅調高他的路段率。

一棟200坪起跳的透天厝，去年房屋稅大約是4萬4千元，路段率調整到150％之後，今年要繳交的房屋稅要增加2萬3千元，達到6萬五千元。

記者 陳盈卉：因為這個透天豪宅的出現讓通北街的路段率調漲五成，也讓未來在同一個區域裡頭出現的新成屋，房屋稅增加一倍。

北安路30坪的中古公寓房屋稅大約5000元，再扣掉折舊，但同坪數的房子如果是今年7月請領使用執照的新成屋，房屋構造標準單價翻倍，再加上路段率的調整，房屋稅可能衝破萬元大關，與周邊的中古屋價差一倍。

除了大直，台北市這次公布99條路段稅率調整，以捷運周邊重劃區，以及特色商圈為此次調高的重點，還包括信義計畫區、內科、南港經貿園區與永康商圈，共6.6萬戶房屋受到影響，平均調幅也達到9％。

包括房屋稅、契稅和財產交易所得稅等等稅額的增加，估計增加稅收1.3億元，只是對小市民來說，三年一條的路段率距離賦稅公平，恐怕還有好長一段路要走。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73379666