居住正義之正解

Palo Alto是矽谷的核心城市之一，所以也像灣區的其它城市一樣，有房價居高不下的問題。最近，Palo Alto的都市計劃委員之一，發表了一封公開信，說連她這樣的雙高薪家庭都住不起Palo Alto，所以她得搬走了。她說，她無數次在都市計劃委員會裡提議一些步驟，逐步小幅鬆綁嚴格的都市計劃法規，可以讓建商提供更多住宅單位的小鬆綁，都遭到否決，她挫折無比，只好走人。

而她公開信一出，買不起、住不起的年輕矽谷新貴是一面倒地叫好，而Palo Alto的現有居民則幾乎是要發追殺令討伐她，因為她的改革主張，將會犧牲現有居民。照他們的說法是，她是「要求長期住民，犧牲他們辛苦拚來的生活品質，討好那些沒有犧牲過，沒有努力過，就想要好處的年輕人。」

居住正義碰上經濟學，大概就是這個樣子。

大城市的房價高漲，讓年輕新住民買不起，甚至租不起都心，只好越搬，離工作越遠，每日花上大量時間通勤，生活辛苦，沒有品質可言。就算勉強貸款買得起市中心的小房子，換來的也不見得是令人滿意的生活環境、居住品質。真正過得起都心奢華日子的，就是那些豪門巨富，富家公子小姐。貧富不均的戲碼天天在城市裡上演，難怪「居住正義」一直是大多數年輕人的心頭願望。台北自然也不是例外。

但政府回應民意的訴求，很多時候是違反經濟學的供給與需求法則。要房價下跌，不是需求得下降，就是供給得增加，不走這兩條路的，都是扭曲資源的分配。要城市住房的需求下降，幾乎是不可能的，全世界都面臨人口往城市集中的趨勢，大城越來越大，是無法逆轉的潮流。貨幣金融政策也許可以用加息，勉強壓制炒房的需求，但現今市道也不是個可以加息的環境。政府行政措施上的打房，也和貨幣政策一樣效果有限，阻止不了人口遷移的大勢。

所以有些政府採取了不可思議的政策，像是租金管制。當所有經濟學教科書都教我們，租金管制只給少數先佔居民好處，而會導致房屋品質下降，反而減少住房供給的時候，還是有無良政客採取此道，民粹政治莫過如此。

所以要降低房價，達到居住正義，只有一途，就是增加住房供給。

比如說，台北市最近推的公共住宅，就是增加住房供給的一個方向，雖然是個錯誤的方向，但會達成降低房價的目標。

美國有些名人，比如說星巴克總裁Howard Schultz和歌手Jay Z，他們都喜歡說他們出身housing project，也就是從小住公共住宅。但他們不是以project為傲，而是以出污泥而不染為榮，因為不管政府再怎麼樣用心經營公共住宅，公共住宅注定淪為破落的象徵，治安的死角，和房價的殺手。因為政府經費有限，官僚不以營利為目的，效率注定低下，維護注定失能，最終也會造成人員管理的問題，鄰近地區逐漸變成城市裡的黑暗角落，這是全世界公共住宅的必定下場。房價是下滑了，但城市也灰暗了。

那如果政府多花點錢，多花點心力，把公共住宅打造成私人公寓的樣子呢？可以，錢花下去就可以，政治人物盯下去就可以，但這就違反了公共住宅的原意。因為經費有限，這麼搞，只能弄出少少的幾戶模範。這些模範戶，是要分配給哪些達官貴人呢？還是像軍宅一樣，讓有關係的人從中營利呢？如果是這樣，還叫居住正義嗎？

聰明如柯P，認真如蔡英文，都如此傾心公共住宅，認為此為達成居住正義的仙丹，他們顯然對housing projects之惡，百聞不如一見，很想看看到底問題會多嚴重。照目前進度看來，葉公好龍，龍就快來了，走著瞧吧。

增加住房供給，有正當管道，和私人產權的議題有關，而且結論會和一般的想法很不一樣，聽我道來。

經濟學家Alex Tabrrok在談到文章開頭Palo Alto問題的時候，他指出很重要的一點。住房問題固然是世代之爭，有錢和沒錢之爭，但關鍵還在私人產權的議題上。現有Palo Alto的居民，多年前，「運氣很好」低價買了房子，這些年下來，僅靠房價，財富就不知道增加多少，然後藉著都市計劃、分區管制的手法，限制了住房供給，造成了房價居高不下的問題，而且更重要的是，人民處置財產的自由遭到集體性的剝奪。

想想看，如果你和你在Palo Alto的鄰居，講好了一起把「你自己的地」高價賣給建商，建商將本求利，打算蓋個高樓，多賣幾戶。答案是不成，因為都市計劃的限制。所以你的產權自由沒了，居住正義也跟著沒了。

文林苑，或者是其它都市更新帶來的土地產權爭議，追根究底，問題的根源不是建商挾公權力剝奪人民財產權；市府強拆民宅當然是錯的，但是根源在於都市計劃的太多限制，讓想買地蓋房子的建商沒處可去，讓想賣地都市更新的市民找不到人買，所以最後才讓官商「結合」，就著少數可開發、都市更新的地業下手，而演變成文林苑這樣不堪聞問的案子。

如果今天台北，或是全台灣，都市計劃的建築法規都像東京一樣，不但居住正義的問題得到大幅解決，還可以加速都市更新，並提高對人民財產權的保護。

東京？對，Tabarrok提到東京和其它面臨房價問題的大城，有很大的不一樣。東京並沒有因為日本人口不再成長，而停止成長。它一樣面臨人口遷移的大潮，這些年，日本年輕人「上京」只有更多，沒有更少，但東京房價不但沒有像舊金山、倫敦這樣的瘋狂，甚至增速還落後於人口成長。原因就在於日本的都市計劃法規，簡單明瞭，又對屋主權益很友善，所以建商找地蓋房子的速度很快。很多在台灣人的標準已經是很漂亮、很新、很舒適的住房，都有可能被建商買下，蓋出更漂亮、更新、更舒適的房子。沒有一個台灣人到東京，不會讚嘆東京建物的美好。

居住正義上，東京也是相對得到實現。這套因應八零年代地產泡沫破減的全國性都市計劃建築法規，把土地利用分成十二種，有最高級的低樓層全住宅區，也有「最低級」的工業用地。聽起來好像很多，但美國隨便一個大城，都市分區不但嚴格，而且種類、品項繁多，數倍於此。日本的法規還有一個特色，高級的房子，可以蓋在低級的區，鼓勵建物混合。所以在工業區，或是其它相對廉價的區，建商可以蓋個高樓公寓給收入較低的居民租用或買用。而東京的城市樣貌，也因建物混合，住商混合而相對精彩多樣。而且地主的財產自由處份權很高，不是說可以隨便亂蓋，而是鄰居用法規阻擋開發的辦法相對較少，因而鼓勵了建商開發的意願。

看看東京對付高房價的成功案例，我不禁要說，這不過是簡單的供給與需求和強化人民財產權而已！

我沒有研究台灣的都市計劃法規，但「想當然爾」地認為應該是疊床架屋，限制重重，才會造成都市更新不易。我認真的勸柯P和蔡總統，取經成功的日本，而不要師法失敗的美國housing project。相信供給與需求，才能真正的實現居住正義。