樓上漏水不處理，6大權利可主張！

有一位新手包租公問我，他最近投資的房子漏水，請樓上屋主開門讓他進去修理，樓上的屋主不理他，他很生氣，該怎麼辦？

我跟他分享一個故事：
有一位3樓的公寓屋主，家中浴室天花板漏水，已經把他浴室的裝潢弄壞，他請4樓的人讓他進去察看，但4樓的人不願意，表示3樓自己修，4樓不可能漏水。

於是3樓的屋主把漏水的情形拍下來，也錄影下來。並且再次找修漏的師傅來看，並請社區的管理人員協助協調，4樓屋主仍然不理，漏水狀況越來越嚴重。

3樓屋主就向區公所申請協調，沒想到4樓屋主也不出席。於是就一狀告上法院，經過1年多的訴訟，因為鑑定出來確實是4樓浴室的防水層失效，導致漏水，維修方法必需是從4樓修的，最後法院判決.

1. 樓上屋主必需容忍樓下進入修理漏水
2. 賠償修理費用
3. 賠償3樓損壞的裝潢及物品費用
4. 精神上損害賠償（居住安寧的人格法益所受的痛苦）
5. 鑑定費用(10多萬元)、法院裁判費。

還有第6項，因為你是包租公，原本可以出租的房屋，因為樓上漏水無法出租，或是房客因此解約，這段期間損失的『租金』，也都可以請求樓上賠償。如果是自主，要看房屋不能使用的狀況，由法院來判定。

此外，部分金額如賠償裝潢的金額以及精神賠償，還可以主張利息支出。

所以遇到樓上漏水下來，樓上又不處理，心煩是一定的，但是未必會有重大損失，沉著應對，只要依照正確法律步驟處理，總會雲開見日的。

如果是樓上的屋主，更要積極面對，才不會『賠償金擴大』，又搞得彼此鄰居結下恩怨。

智慧面對一切不順利：看自己所有的，不是看自己所沒有的

不論是樓上或是樓下，你擁有的是財富（房子），很多人是沒有的。但碰到了漏水問題，不是去抱怨怎麼別人家沒漏（完美房屋），你家有漏（目前你沒有完美房屋）。

積極面對，才是平安正解！

財富是要讓你得平安，不是讓你有困擾的！

＃漏水
＃財富得平安
＃包租公

公寓大廈管理條例第 6 條
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第 184 條
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
第 195 條
不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。
前項請求權，不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。
前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。

照片房屋僅為示意，並非本文所指的房屋，也無漏水問題，也非本所任何當事人

【 格外樓神 —— 樓上樓下 】

寫文數年，經常提出一個重要觀點：電視劇其中一個重要功能，是紀錄時代。上周六（20／2）看罷由香港電台電視部與屋宇署聯合製作、改編自真實個案的《格外樓神》最後一集《樓上樓下》，實在感到格外無奈和諷刺。

位於油尖旺區的聯合辦事處（Joint Office），是今次單元故事的起點，相信一般觀眾應該不會知道這是個怎樣的機構。所謂Joint Office，就是屋宇署跟食環署一同行動，處理區內私樓的滲水問題，並且分階段進行，頭兩個階段由食環署職員負責，先確定問題，繼而初步調查，若然仍未找到問題源頭，就要交由屋宇署職員進行屬於第三階段的專業調查。

誠如劇裏其中一句對白所言（余世騰飾演的張Sir）：「滲水問題係好惡搞，唔係剩係背熟書就得㗎。」「惡搞」兩個字，包含的意思相當廣泛，不獨是要阻止流水穿過鋼筋水泥，不再搞到隔籬屋那麼簡單，當中涉及屋宇署職員執勤的判斷，面對住客時的處事之態度，還有鄰舍之間的關係。需知道，一樣米養百樣人，每家每戶生活習慣各異，而每個人的待人接物方式皆不同，有些人斯文有禮，懂得顧及別人感受，有些人則粗聲粗氣，只顧自己，交織出來的實際環境，遠比法律條文和部門指引能夠顧及的情況複雜百倍，所以屋宇署職員若然要如主題曲那樣說「Fix It，解開結！」就得按照情理，為每個個案度身訂造一套適合他們的處理辦法，鄭敬基飾演的屋宇署技術主任（結構）鍾日發（發記），正是孭起這個擔子的核心人物，他的瞓身演出，着實令到《格》的「功能劇」宣傳味道降低，拉近與受眾之間的距離。

經典港劇《卡拉屋企》首播30年後再次亮相幕前的「發記」，今次的「任務」，是要走入尋常百姓家，搞定看似簡單的私樓漏水問題，他的作風極之「貼地」，偏偏遭剛調職、由余香凝飾演的屋宇署結構工程師馬嘉兒（Kristy）看不起，因為她是「發記」的上司，以往只在辦公室裏負責批則工作，屬於「冷氣房內的舒適一群」，他們有着公務員的傲氣，認為只要事事跟足程序，便可「拍拍籮柚」收工，然而這種「離地」心態，卻激起投訴人（譚小環飾演的菲姐）怒火，而為了說服被投訴人（吳沅儀飾演的六姨婆）接受屋宇署安排的排水渠管色水測試，甚至要放下身段，為對方拖地，而這些正是「發記」平日的主要工作，哪怕投訴人是「一樓一」（張迪琪飾演的鳳姐），也要認真處理，最終Kristy明白，只要有同理心，才能將事情處理妥當，20分鐘的起承轉合，呈現近年港劇難得一見的溫度，一種彷彿瀕臨消失的熟悉港味。

這是今集兩位編劇（張飛帆與楊敬存）用心的地方，他們捉緊劇情最能夠引起共鳴的地方，寫出一條主要的故事線，放棄不必要的枝節，令觀眾很快知道，到底想說甚麼 ── 服務市民，以人為本乃公僕「天職」，惟今天香港，市民跟政府關係愈趨緊張，公務員體系裏但求少做少錯的氣氛下，如「發記」那樣的有心人還存在嗎？普羅百姓的「合理」期望，會否太過一廂情願？社會由無數家庭組成，樓上樓下出現滲水問題，已經不易解決，何況一間公共廣播機構？近日香港電台屋漏偏逢連夜雨，新一年財政預算削減至10億港元以下，先有前廣播處長梁家榮突然提早解約離職，由民政事務局副秘書長李百全走馬上任，政府又公布《香港電台管治及管理檢討報告》，報告指港台在編輯管理、投訴處理機制、員工管理等方面均需作出改善，究竟這些一連串的改變，會否令港台的製作方向，更進一步只為政權服務？未來日子，我們扭開港台電視31或港台網站，能否照舊可以看到像《格外樓神》這種劇作？還是如今集主導節奏的鄭敬基那樣，離港遷居加國，一去不返？

重溫《格外樓神 ─ 樓上樓下》：https://bit.ly/3dMiGRs

【 延伸閱讀 】
《格外樓神 ─ 真相（上）》http://bit.ly/3al6gg9
《格外樓神 ─ 真相（下）》http://bit.ly/2Y2D1Zs
《格外樓神 ─ 安樂窩》http://bit.ly/3jrbvz0
《格外樓神 ─ 一家之主》http://bit.ly/3rC4XjF
《格外樓神 ─ 人生馬拉松》http://bit.ly/3qEj7kr
《格外樓神 ─ 見招拆招》https://bit.ly/3uyPdjW

（27022021）

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這是我皮秒雷射隔天跟小紅去晶華喝下午茶拍的，我有擦防曬也有戴口罩，沒有一定要包得完全不見光啦！

現在來分享一下另一個最近發生的事

話說我們全家回台放暑假的當天，我家就爆水管了，水淹到樓下天花板都滲水，鄰居請管理處關掉我家水閘才停的，我有跟她說我造成的部分我會負責。第二天打掃阿姨一進門我家還是呈現淹水狀態，當時一起進門的惡鄰一直罵個不停，阿姨說了句我家爆水管也不是我願意的，樓下惡鄰就推了阿姨並大聲罵了她。

其實一個月前惡鄰就曾上樓說她家天花板有水痕是我家漏水要我負責，我很客氣的請她進門，解釋給她聽我家是在原本地磚上加鋪了木地板，並沒有在房間蓋泳池或浴缸，天花板的潮濕是房屋老舊的原因，並告訴她前屋主也曾經來找我，問我是不是把洗衣機裝在他家客廳上方造成他家客廳天花的水痕，我也請他進門看，他的客廳上方也是我的客廳我沒必要在客廳裝洗衣機啊⋯⋯後來他請人來看過確定不是我家造成，就重新刷了油漆賣給現在的屋主。

後來惡鄰就一直催我找裝修公司去她家看，貝爸說讓她自己找我們付錢就好了吧，我說千萬不行，到時她全家豪華裝潢找你買單怎麼辦。

然後我請了台灣的設計師朋友帶上裝修的工班去看，工班仔細檢查也跟惡鄰說了那些水痕不是一次漏水造成的，但惡鄰堅持我要對她整個房子負責，連廚房發霉的部份都算到我頭上，但我只認領了兩個房間還提醒她，其它房間妳不是沒爆水管前就來找過我叫我負責了！惡鄰反問我那她其它房間怎麼辦⋯⋯

真的還好沒讓她自己找人來裝修啊！

最後我跟她說妳要做什麼部份可以自己跟工班討論，我只付那兩個房間的錢。因為人是我找的會比較幫我打算，而且惡鄰因為孩子唸書的關係下週就要搬走了，房子打算簡單裝潢就賣給下一個倒霉鬼。

#買房前可以先去跟樓上鄰居聊一下天