［港鐵盈警，唔使小題大做］首先了解下到底間公司點賺錢嘅先，好冇？

（盈警通告原文：https://bit.ly/3faQsNW）

TL：DR – 客量少，但從來唔係最重要收入。站舖租商場租當然死晒，但公司之前有警告過。賣樓賣得好夠頂返晒有餘—不過，啲租減晒，場呀舖呀仲邊有咁值錢？結果有60億 重估損失。但至少唔係核心業務，亦都大約預咗。唔見得係咩好大件事。唔使出盈警你先知少咗人坐車同埋舖租跌下話。

1. 港鐵發盈警，當然又要寫下。但盈警本身真係唔係咩大新聞，預咗啦，真係好明顯。你可以串我話，預咗你又唔寫？但根本就係常識，有乜好寫？真的，串我之前，睇完篇文。睇完你就知，係喎，梗係盈警啦。SEE？根本普通人都會知

2. 咁港鐵發盈警本身唔係新聞，但點解發，同埋啲細節，就值得討論嘛。搞清楚兩樣嘢分別。

3. 講返正題，港鐵都唔係第一次出盈警，近年咩東西都有，又肺炎呀，又示威呀，又沙中線呀乜鬼。但今次盈警同之前唔多同，所以唔列返以前啲文。

4. 首先講，好多人坐咗幾十年（？），其實都唔係好知間公司做乜的。港鐵是點賺錢架呢？普通人會答，收車費咯—如果真係咁，你應該畀緊幾倍車費。好啲嘅，會知道，賣樓咯。是的。不過，唔好忘記，收租都好重要的！樓你估年年都有得賣咩（＊）！拿，記住呢句。

5. 睇返E嗰行先，係港鐵嘅EBIT，Earnings before interest and tax，扣稅同利息前嘅利潤，即係已經扣除晒啲其他成本扣埋折舊，咁所以加返物業重估（之後解），再扣埋稅同利息就係純利，低少少你會見到。但去返頂先

6. 港鐵賺錢嘅，就係呢堆業務。有分經常，同非經常。非經常嘅，易解，咪就係賣樓。物業發展，借錢（如要），投地（或人地畀你），起樓，賣。唔知嘅，都真係諗下自己係咪香港人。有香港有大陸，但你見至少呢個表度，大陸盤可以不理。

7. 經常嘅，就但凡唔係賣樓嘅嘢。客運，就係收車費。車站商務，明啦，舖租，廣告位。香港物業租賃及管理，就係商場收租，同埋你住港鐵盤啲管理費（好似係）。大陸及海外嘅，都有人知，甚麼大陸呀瑞典呀倫敦呀澳洲呀都有啲東西。其他，就係其他。聯營合營公司，一大抽，一時數唔晒，但應該包括八達通。留意最尾三味我highlight咗，因為啲數都幾麻煩，又重新分類過，很撚煩的。但我已經粗暴地解決。未必準（我都唔知咩叫準），但盡咗力，加上唔算太大數。

8. 係喎，其實你睇到，港鐵，主要都係一間物業公司。睇EBIT，大約反映到利潤，你見，最多就係車站商務（車站收租同廣告），同埋香港物業租賃及管理（商場收租，仲有你住港鐵盤啲管理費）。香港物業發展aka賣樓呢？當然可以佔好大，但一時時，睇你幾時賣樓幾時入帳。所以係非經常

9. 望到最底，純利嗰度，另一個方法，幫你分返開，利潤嚟自三樣東西：第一，非經常，即係賣樓。第二，經常，即係車務＋商場收租＋管理費＋站舖嘅租＋中國及海外＋八達通（其實好少錢）。呢兩樣加埋佢叫基本業務。但仲有第三樣，之前冇講嘅，物業重估。三樣加埋就係佢嘅純利

10. 物業重估，舊文講領展都講過（https://fbook.cc/3BjF），反正幾句講完，講多次。就係你拎住啲物業（呢度主要係商場同站嘅舖），咁估值高咗，你咪有gain，反正如果經濟差係咁減租，你個物業，估值咪低過以前你收幾倍租嗰時，就會有loss．一般半年mark一次，一般都貼市，應該要搵測量師估值，或者自己做，之類。

11. 好，講返個盈警，其實幾句講完。其實就係最底嗰幾格，見唔見2020填咗？

12. 先講經常利潤（即係，非賣樓嘅所有嘢），你見舊年上半年27億，下半年23億，今年得返4億。咁應該唔使講都知乜事，當然係因為肺炎，影響客量，另外仲有減咗車費。仲有，商場同站舖減租，仲有，封咗關都有影響。大路嘢。不過講返，其實6月啲客運量，都有返高位七八成了。咁以上呢堆嘢，公司之前都大約有講過，唔講你都大約會知。

13. 非經常業務，仲簡單啦，賣樓。你見舊年上半年，得8億，下半年有48億。咁明顯下半年賣多咗樓。今年上半年仲勁，52億。賣日出康城第六期。咁但之前都講過（懶搵舊文），入帳嘅問題啫，唔通我有個大盤幾千個單位，一定要趕在12月31號前賣，否則入唔到數公司就會爆煲咩。入唔到數係真，但爆煲是假。地產分析員唔會睇你報出嚟個盈利。實情個「價值」一早響度，幾錢投地幾多地積比幾多個單位賣到幾錢尺，一早計到。

14. 咁你見，雖然經常利潤劇跌，但我賣多好多樓喎。所以個「基本業務」（上面兩者加埋），今年上半年賺到56億，舊年上半年先得34億，下半年就有71億。Crisis？What crisis？

15. 但，好戲在後頭。基本業務外，仲有物業重估嘛。咁不用講啦，租減成咁，你啲物業重估梗係甘。之前領展都係咁之嘛。好嗰時調上，差嗰時咪會loss．60億呀，夠令公司變到輸錢，輸4億。舊年上半年講緊賺55億，下半年仲勁，賺64億

16. 咁但，同一道理，你估要佢出公告，分析員或基金經埋，先知佢要write down咩。唔係話內幕消息，係常識。個個都知減租啦。當然唔係話乜都預期晒，咁你個金額都好重要。但，咁舊年上半年重估收益都20億，今次呢個重估減值，點都有30-40 啦（分析員可以估得準啲嘅，計下減幾多租，或者睇下其他出咗業績嘅公司咯，例如領展）。

17. 講到尾，即係點？固然重估損失都係損失，但一般呢舊嘢唔當係核心嘅。正如你某年因為啲租升，重估收益好大，純利好靚仔，但投資者分析員都唔會太過重視嗰舊嘢，好過冇，但個earning quality唔同的。即係（對唔住，又諗到呢啲例子），條仔忽然中三十萬六合彩，舊年年薪（！）由二十萬變咗五十萬，梗係好。但好可能你都係個年薪四十五萬嘅。

18. 股價會點？我覺得撈碧刁。但又頭盔返，咁股價都受大圍（係呀，大圍站都係港鐵的）影響嘅。你見昨日（星期二）個市又高開低收，又爆本地疫情，一個唔該又再要收緊啲social distancing 或人人在家工作，啲租可能又減過，咁梗係對港鐵不利。股價可以因為呢啲嘢而跌。但只係個盈警per se，冇乜特別。唔好小題大做。

19. 又，其實以上呢堆嘢，真係唔難寫。不過係難在，識寫嘅未必有心機同你寫，又未必寫到咁快。更加唔會咁撚得閒去同你入data仲慢慢解你知間公司點賺錢

20. 其實係公司徒弟話我知呢單嘢的，原本搞緊第啲嘢。咁佢經驗淺當然唔多明，而港鐵盤數都幾煩下。所以我叫佢睇啲簡單地產商嘅數，例如信和先。之後就可以挑戰港鐵，或者新地之類（又巴士又電話又新意網）

（＊）咁你話，唔係年年有樓賣，咁啲地產商點算？冇架喎，咩恒隆華懋嗰啲，賣到2047未賣完啲樓都係咁玩。咁你都知幾大家族好多其他嘢啦，有電話有超市有巴士。咁冇呢啲嘅呢？咪就係有收租。咁收租都冇架呢？其實好似都唔係咁多，點都留返啲幫補下。但，就算真係只賣樓唔收租，都冇乜嘢的，冇錢賺咪冇錢賺。大上大落咁咯。

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