随着外国和本地项目的增多，柬埔寨的购物中心供过于求
对于脆弱的中产阶级是否能够支持零售空间的快速增长的疑问不断增加
2020年7月24日

随着新零售业的蓬勃发展，日本的永旺公司正在柬埔寨建立其第三家购物中心。

金边-毛·索普恩（Mao Sophorn）每周五，六天，将她的一岁女儿带到永旺购物中心2。

索普恩在最近的一个星期四下午说：“人们来这里闲逛，放松和享受幻想。”她的女儿坐在膝盖上，两个年轻的侄子穿着蜘蛛侠T恤，她在手推车上玩耍。

她说，孩子们要求来。该购物中心是日本开发商Aeon在柬埔寨的第二家购物中心，不仅提供100多家商店，餐厅和咖啡馆。它的面积超过86,000平方米，包括狂欢节游乐设施，水族馆，电视演播室和室内足球场。

索普恩补充说：“如果新的购物中心有这样有趣的设置，我相信人们会来的。”

这就是数百万美元的问题：随着柬埔寨首都经历购物中心的繁荣，购物者会来-而且数量足够多-来支持正在筹建中的大量新项目。

自日本永旺在2014年推出被普遍认为是日本第一座现代购物中心的六年以来，这座拥有210万人口的城市增加了十几个购物中心，零售讲台和购物中心。

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）表示，到那时，整个零售空间已经翻了一番，达到23个购物中心的净可出租面积约340,000平方米。并计划在未来几年内再开放几个大型项目。

专家说，繁荣的主要推动力是，本地开发商对Aeon的看涨方法做出了回应，他们追求自己的项目，试图在游戏初期建立自己的品牌。

永旺想独领风骚。永旺2号（Aeon 2）于两年前开业，价格为1.2亿美元，正式被称为永旺千索市（Aeon Sen Sok City），是日本零售巨头在该地区最大的购物中心。在日本以外，中国只有一个大型的永旺综合大楼。

柬埔寨首相洪森（右）和日本外交大臣岸田文雄（Fumio Kishida）出席了2014年在金边开设的永旺购物中心的开业仪式。©AP

计划于2023年在金边举行的第三个项目将更大。公司报告中列出了Aeon的“占领压倒性市场份额”的进取策略，其中详细说明了一项区域扩张计划，以减少对国内销售的依赖。

该公司的目标是到2025年将其营业收入从2019年的620亿日元增加到1000亿日元。在这一目标中，它希望海外业务占35％，高于去年的12％。

同时，柬埔寨的房屋开发商已经开始着手开展自己的零售项目，通常是作为封闭社区发展的“灰烬”。

由现代工程公司建造的永旺3号（Aeon 3）占地170,000平方米的地方，数公里之内-柬埔寨烦人的开发商Peng Huoth Group正在建造两个购物中心。在同一地区，当地建筑集团Chip Mong正在自己的“ 271 Mega Mall”上工作，该购物中心面积约160,000平方米，将在规模上与新的Aeon媲美。

莱坊柬埔寨公司国家负责人罗斯·惠布尔说：“我们认为供不应求会很大。” “入住率将下降，我认为房东将开始提供相当大的租金激励措施。”

莱坊预测，到2022年底，零售总存量将达到约83万平方米。在未来的供应中，有84％将是“优质”的，主要在主要零售商场内。

这些数字是根据房地产咨询公司监控的所有项目按计划完成和开放而得出的-随着冠状病毒席卷该国经济，这种情况引起了人们的怀疑。

柬埔寨房地产咨询机构世邦魏理仕（CBRE）在第一季度报告中表示，由于对冠状病毒的担忧，总体零售客流量和销售量“直线下降”。这场危机影响了商店的扩张计划，零售租金下降了约10％。

世邦魏理仕（CBRE）高级董事詹姆斯·霍奇（James Hodge）表示：“大流行可能已经延迟了一些商店的开业，以及零售商做出的扩大扩张的决定。” “我们开始看到市场活动回暖的迹象，这很好。”

除了冠状病毒的麻烦之外，另一个问题将加剧即将到来的供过于求：柬埔寨新兴中产阶级的脆弱性。

开发商在一个人满为患的小型市场中面临建设项目，那里的购物者缺乏吸引主要零售租户的购买力。

霍奇说，食品和饮料行业推动了国际零售品牌的新开业80％。但是，现阶段主要的时装零售商对该国仍然不感兴趣。

“除非我们看到更广泛的消费者基础，并且有足够的资源从Zara，H＆M和Uniqlo等公司购买时尚产品，否则我们不会看到有人。