【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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#工業4.0 #智慧製造 #工業自動化 #軟體可配置輸入輸出SWIO #電源管理單元PMU #工業乙太網 #10BASE-T1L

【降低模組開發成本的神器：SWIO】

不論是用於程序控制安裝還是工業自動化系統，I/O 模組或現場接線盒在整個產品生命週期中都面臨著各種獨特的挑戰。產品管理層需要決定每個產品使用多少個通道以及進行哪些組合。電子設計人員必須決定如何對專案中的各種類比或數位訊號實現傑出性能以及成本高效的系統。所有不同的產品和大量接線圖可能使安裝技術人員心力交瘁。

於是，市場上開始出現「軟體可配置輸入／輸出」(Software Configurable I/O; SWIO) 積體電路 (IC) 產品，可隨時支援接腳上的任意功能和組合。對於程序控制或工廠自動化中的工業可編程邏輯控制器 (PLC) 或分散式控制系統 (DCS)，終端客戶和應用的要求不同；隨著工業 4.0 的出現，消費者的行為和需求也發生了變化，因此，製造商需要更彈性的系統來快速輕鬆地適應不斷變化的要求。

為此，製造商不能再依賴為大眾市場產品設計的固定的大規模系統和可預測的需求。相反，他們需要彈性的系統，此類系統支援快速重新配置，停機時間和資本投入也處於非常低的水準。SWIO 元件不僅支援其通道作為輸入或輸出編程，而且支援作為類比或數位編程。此外，還可對它們進行高效設定，用於讀取 2 線或 3 線電阻溫度偵測器 (RTD) 或熱電耦。

使用正確的 SWIO IC，允許製造商開發一個可代替多個陳舊固定功能 I/O 模組的平台，亦可應用於 I/O 隨著每次安裝而動態變化的多個終端應用中，有助於降低產品管理、物流、製造和支援成本。另由於軟體可配置 I/O 可進一步用於需要更新至 10BASE-T1L 工業乙太網路系統的棕地裝置，所以可將其用於為基於乙太網路的控制網路之間的連接橋樑，能在現有支援 HART 的 4～20 mA 感測器／致動器與 10BASE-T1L 或 100M 光纖回程之間進行轉換。

延伸閱讀：
《軟體可配置硬體如何協助實現工業 I/O 模組的彈性》
http://www.compotechasia.com/a/tech_application/2021/0913/48992.html

#亞德諾ADI #AD74413R #ADP1032 #ADM1270 #AD5700

【「即食棕地」跌咗就唔搵?】

最新研究發現：沙江圍就係「即食棕地」中面積最大嘅一塊，佔約40公頃! 而且呢類棕地唔止係沙江圍搵到，其實只要政府即時修正12個棕地建屋研究嘅選址範圍，即可令發展棕地面積增加160公頃。參考政府棕地政策，以地積比率 3.6估算，160公頃「即食棕地」可建約五萬個公屋單位。

我地聯同一直都關注棕地問題既 Greenpeace 綠色和平 發表最新研究：《始棕要還：官方棕地政策全檢視 (2018-2021)》，全方位探討政府棕地政策問題，同大家分析政府點樣用唔同藉口花式走數。政府說好的「優先發展棕地」不了了之，然後就揚言要發展明日大嶼同濕地。

【發佈棕】《始棕要還：官方棕地政策全檢視 (2018-2021)》
全文：https://bit.ly/39GW3us


#走數棕地
#閒置棕
#又等多三五七年?

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香港今日社論2021年03月05日(100蚊花旦頭)
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明報社評
美國智庫傳統基金會公布最新「經濟自由度指數」（下稱「指數」），曾經連續25年獲評「最自由經濟體」的香港，不再有獨立評分，從此在名單消失。傳統基金會在美國政治光譜屬於右派，經濟方面則崇尚小政府和新自由主義，基金會着眼美國利益，「指數」是宣傳其意識形態的工具。港府多年來將「指數」排名第一，當成是「神主牌」供奉，迷信「積極不干預」，未有妥善處理貧富懸殊等社會深層次矛盾，若能放下教條包袱，其實更有利經濟民生改革。

蘋果頭條
全國人大會議3月5日在北京人民大會堂開幕，會議議程於4日晚上出爐，10項議程中，關於香港選舉制度的議程《人民代表大會關於完善香港特別行政區選舉制度的決定》草案被排在第7項。有傳媒報引述消息指，北京有意將香港立法會選舉的議席由現時70席加至90席，原只有1,200人的選舉委員會則會增加一個界別至1,500人。據了解，北京擬取消5個「超級區議會」議席，並倡設立資格審查委員會審查候選人資格。

東方正論
「此樹是我栽，此路是我開。」別以為土匪路霸是舊時代的產物，其實在21世紀的香港比比皆是，本報去年底揭發的西貢相思灣村違建道路及僭建碼頭已是鐵證。詎料執法不力的地政總署居然還好意思自吹自擂，聲稱成立專責組後，清理佔用官地作棕地作業的黑點，以及處理積壓個案甚具成效，實際上違規土地個案數以百計，檢控只有個位數，到底這是甚具成效還是姑息養奸，還用問嗎？

星島社論
全國人大會議昨晚召開記者會，公布今次會議十項議程，當中包括審議全國人民代表大會常務委員會關於提請審議《全國人民代表大會關於完善香港特別行政區選舉制度的決定（草案）》的議案。全國政協兩名副主席張慶黎及身兼港澳辦主任的夏寶龍，昨晚亦於政協禮堂接見港區政協委員。據本報了解，會上交代了香港選舉制度的改革方案，包括擬在行政長官選委會新增第五個界別、議席增至一千五百人，並取消一百一十七個區議員特首選委席位；立法會則增至九十席、部分由選委會選出，以及取消五個超級區議會議席等。

經濟社評
美國總統拜登上台一個多月，終正式全面公開宣示對華政策新方向，將中國視為唯一有能力挑戰美國主導國際秩序的頭號對手，反映新鷹派抬頭，未來中美關係「應該競爭時競爭，可以合作時合作，必要對抗時對抗」。中國勿再幻想中美關係在特朗普下台後，有望進入暫緩期，應盡快調整對美政策，以應對新形勢、新博弈的挑戰。美國國務卿布林肯周三發表重要外交政策演說，形容中國是美國本世紀最大地緣政治考驗，亦是唯一有經濟、外交、軍事和科技實力，對現有國際秩序構成挑戰的國家，並將中國列為美國外交8大優先事項之一。

香港今日社論2020年10月19日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/WiKPZbdSQ0g

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明報社評
日本福島核災發生近10年，日本政府有意短期內拍板，將核災現場積存的逾百萬噸「核污水」排放入海。日方強調有關污水經過濾處理，已「去除大多數輻射物質」，排入大海稀釋不會有安全問題，云云，然而不僅當地漁業組織強烈反對，韓國等鄰近國家亦密切關注。福島核災爆發以來，日本當局與東京電力公司（下稱東電）很多說法，屢被批評不盡不實，兩年前東電承認有污水在過濾後仍驗出危險放射物質超標，需要公開道歉，如果日方真的認為核污水已經「安全無害」，大可拿來在國內作其他用途，毋須排入海中。輻射無形無影，公眾普遍擔憂，日本將百萬噸核污水排放大海，除了惹來環保人士責難、會打擊當地漁農業，更可能引發外交風波，東京當局需要三思。

蘋果頭條
泰國示威者爭取他們訴求之餘亦不忘為港人發聲，前香港眾志創黨主席羅冠聰在facebook留言對「泰國手足」表示感謝，說「在共同對抗暴政的路途上，不同面對暴政的抗爭者互相聲援，是構成國際壓力相當重要的一環。希望我們都能繼續留意白羅斯、泰國等地的抗爭，守護我們共同珍視的價值」。外界將泰國這輪反政府及王室特權示威，與香港去年爆發的抗爭運動相提並論，而泰國抗爭亦「師承」香港抗爭運動的「無大台」模式與「Be Water」策略。

東方正論
珠玉在側，覺我形穢。深圳剛慶祝經濟特區成立四十周年，剛得到國家領導人的祝福，國家發改委即急不及待公布首批四十條授權事項清單，支持深圳建設綜合改革試點，目標在五年後基本完成。細看四十條授權事項，不乏與香港正面競爭，甚至說是看準香港來出拳也不誇張。一橋之隔，兩個天地，深圳朝氣勃勃，如虎添翼，香港則連抗疫都要政治化，一味內鬥內耗，除了捱打，還能有甚麼作為？作為經濟特區，深圳四十年來的路並不平坦，由小漁村到「老翻」和色情事業林立的香港後花園，再到銳意轉型向高新科技發展，跌跌碰碰，摸着石頭過河，好不容易才踏出自己的青雲路。

星島社論
為加快住屋土地供應，發展局今年五月推行土地共享先導計畫，希望推動公私營合作發展模式，惟一直未見有任何申請。不過，據悉計畫「開齋」有望，來自地產界的消息指，屬於新界大地主之一的新地，正考慮率先提出申請，因旗下Park Yoho系列項目附近一帶的錦田用地，已有一定基建配套，料有機會通過計畫加快釋出有關土地；一旦成功獲批，料可新增三千至四千伙，當中七成撥予政府作公營房屋或首置上車盤。會德豐地產主席梁志堅亦承認，該集團暫時有一至兩個項目可以與政府合作，並透露近日已經與政府「初步摸底」，雙方正在探討合作的機會。

經濟社評
土地供應是本港的老大難問題，各式在內地借地、填海的建議，近月再次沸沸揚揚，各有優劣，若可借鑑深港開發河套區的互利共贏模式，或有望帶來積極的改變，令跨境合作更為順遂。要解決這個根本而重要的難關，無論境外借地，抑或境內棕地，土地規模是大是小，港府應悉數仔細考慮，並啓動所有可能的選項，多管齊下，才能逐步紓緩住屋的燃眉之急。港區全國人大代表鄭耀棠指出，早前建議中央在大灣區撥地建設香港新社區，已收到非常正面及積極回應，相信廣東省政府與港澳辦將着力研究，暫無選址，但他認為深圳、中山、珠海等靠近香港的地區最好。

今天來到了全新的發展區，Canning Town。 這裏暫時交通主要是輕鐵和地鐵， 已經差不多飽和了， 疫情前的早上都是要站著上班的， 有時甚至要等一兩班車才有得上車。 但這裏仍然繼續發展出新樓宇。

這裏的新樓宇， 到時發展在棕地上面， 大環境設計得非常漂亮， 有著他的綠化設施。 內街都是全新的， 但樓與樓之間還是太近了， 像香港一般。
他鄰近倫敦的第五機場 City Airport， 去歐洲都非常方便。 這地點是倫敦金絲雀碼頭和Stratford 的中間地， 上班都算還可以。 鄰近倫敦博覽館， 有時可以參觀展覽。
這裏交通飽和， 地價偏貴， 校網偏差， 都不是一家大細適合居住地方。 這裏唯獨是單身上車的可以選擇地方， 平時上班娛樂也是還可以。
先繼續留意本專頁的簡介

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[BNO 倫敦住屋] 倫敦居住簡介北部 Enfield
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[BNO倫敦住屋地區簡介] 位於Kingston-倫敦西南四區
New Malden https://youtu.be/XXg_6yuTFC4

[倫敦住屋] 倫敦東南四區介紹
Woolwich Arsenal https://youtu.be/3xMiMYEl7YM

[英國文化] 英國香港文化大不同
https://youtu.be/Q0TbZR-u-_I

老鼠也移民的啟示
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有關英國住屋地區的資訊:
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英國租屋的困難:
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英國搵工分享:
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英國點搵地方政府工?
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點樣讀大學唔洗錢?
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英國超市簡介:
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倫敦交通慳錢小貼士
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