我們在台中買房子啦！！
所有 #買房QA
我們買房看什麼?
風水？格局？價格？學區？

📌補充說明

正確的來說法規的確沒有規定公設比的比率，不過因應修改後消防法規，8樓以上的新大樓一定要設有兩座逃生梯。

所以原本的大廳、梯廳、機房、地下室公共空間再加上兩座逃生梯 大概就會佔有30%的公設比率

至少近十年來的8樓以上的新大樓成屋，我們也真的沒看過25%以下的公設比

[益生寵物餐廳體驗❣️]
自從家裡多了拿鐵🐶，假日外出總是需要找寵物友善的地方🏕。
今天要跟大家分享一間環境乾淨的一間餐廳，室外還有個不小的草皮😚😚。
Dr. Pet益生寵物餐廳位於台北市大安區的寧靜巷弄內，周邊有許多停車場，非常好停車🚘，開車帶毛小孩來完全不會不方便✌🏻。
此次很順利地找到距離餐廳只有走路2分鐘路程的停車場👉🏻👉🏻(最後一張照片是餐廳官方的停車資訊)‼️。
一進到餐廳內，拿鐵就興奮地到處聞聞，跟我玩起接球⚽️，非常放鬆。
草地是用人工草皮鋪滿，完全沒露出水泥地，非常適合毛小孩蹦蹦跳跳😆
另外，老闆還提到他們每天都會用大量的水清掃，難怪我怎麼都聞不到尿騷味👍🏻👍🏻。
益生寵愛寵物餐廳是目前唯一被日本國興衛視🇯🇵採訪的台灣寵物餐廳😻，是由益生寵愛公司所創立的品牌，母公司為益力康生物科技🔬，是一家生產30年益生菌酵素的生技公司💯💯。
這次特別帶腸胃弱弱的拿鐵來逛餐廳及找看看適合寵物益生菌。🐕
庭院除了草皮之外，還有許多老闆特別擺設的布景，像這個陽傘底下的野餐桌，寵物也可以在桌上，拿鐵還興奮地跳上去，趁機會來拍張網美照。
另外餐廳也提供了許多道具，可以讓毛寶貝各種穿搭，像這次拿鐵就帶了個帥氣鯊魚🦈頭飾，也坐在大型泡麵🍜碗中，哈哈哈!
拿鐵玩累了，趴在地上休息時，老闆娘正抱著店狗”屁屁樂”出來，就拍了張合照。
介紹完戶外環境，剛進餐廳大門就可以看到獎狀，也就是剛與老闆聊天所提到的 2020年九大城市雪梨設計獎。近來又榮獲【義大利A’國際際設計大獎】。🏆
進門後往右邊看過去，就可以看到滿是立可拍的照片牆。另外老闆精心布置的牆面，害我以為來到了M&M巧克力商店。餐廳的桌椅區因當時用餐人數眾多，顧及隱私權就沒拍照。
在戶外與老闆聊天時，聽老闆說建築物本身是日治🇯🇵時代某高官住所，廢棄數十年養蚊子後，老闆剛來整理時還被叮的整條腿都是，但經過他的妙手改造後，果然煥然一新。老闆特別帶我們上去二樓的網美及Youtuber常租借的房間參觀，走上樓梯就可以看見這扇很日式的窗戶🪟。屋頂的檜木梁柱也特別保留下來，只不過因消防法規關係必須漆上防火黑漆變得暗暗的。
這間房間特別做了個開放式的小陽台，可俯瞰整個餐廳的庭院，陽光灑下來時顯得生氣盎然。
參觀完二樓，拿鐵的午餐也剛好完成，純手工製作的肉掌派混著地瓜🍠、花椰菜🥦、紅蘿蔔🥕，利用氣炸料理的方式，完全鎖住鮮甜肉汁，每一口都吃的到新鮮健康。除了毛孩餐是用氣炸方式料理外，人們吃的餐也都是喔。
要離開餐廳時，老闆給了我們客製化的飼料桶及兩瓶試用的保健食品”腸”勝軍 & 肌優”骨”🦴，拿鐵也看起迫不及待想吃的樣子~。除了這兩種保健食品之外，還有”寵物膠原蛋白”、”寵物魚油”🐟、 ”好心情”及”有意視”。
回家打開飼料桶時，拿鐵就在旁邊凹~嗚~一直催我趕快給他。果不其然，飼料一倒入食器，他就馬上開動了。益生的客製化狗飼料呈現圓形扁狀，老闆說這是他們研究過這大小最適合狗狗。另外飼料中挑加了酵素，難怪這兩週拿鐵的便便都非常健康且上廁所時間都很準時。
另外來分享一下保健食品，肌優骨的顆粒外觀呈現淡黃色，這是添加了鳳梨🍍酵素增加適口性，成分主要是膠原蛋白II型、葡萄糖胺、軟骨素等營養保護活潑好動的狗狗骨骼健康。另外腸勝軍也是有添加鳳梨酵素，其它成分還有木瓜酵素和菊苣纖維幫助新陳代謝及腸胃健康。小罐的肌優骨跟腸勝軍都’是1️⃣0️⃣0️⃣顆裝，以拿鐵的體重2️⃣5️⃣kg每天要吃6️⃣粒。
最後做個小總結:
益生寵物餐廳是一個交通地點、餐廳環境都非常棒的地方，非常適合帶著心愛的毛孩來用餐和玩耍，當然要包場也是可以的。

益生寵愛會館
電話：02 2708 3289
地址：台北市大安區和平東路二段265巷7號
營業時間：週一到週日 10:30-19:30 (每月第一週的週一公休）
粉絲頁：益生寵愛會館

FB粉絲團:https://ppt.cc/feyLlx
官方網站:https://www.maopet168.com.tw/
蝦皮賣場:https://shopee.tw/yabobo9902268
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IG🔎@latte.husky
FB🔎紅髮拿鐵哈士奇 RedHair Latte Husky
YT🎬 Latte Husky
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【關於盤查臨檢要件】以及【罵盤查不合法的員警「臭俗辣」而不起訴處分之案例】

關於第一線警方執法注意事項與講義，其實作者在職時就已經在個人臉書有很多公開貼文，粉專之前已經寫了一篇網誌，只是後來FB取消網誌功能，該文經搬遷到方格子並多次公告提供了，但是因為很多人在問，所以再一次提供連結：https://bit.ly/37gXhwy
請有心學習的警職讀者自行前往爬文。

至於想要了解為什麼台灣警察無視警職法要件而瘋狂盤查的原因，在《扭曲的正義》（ https://bit.ly/38JfGSD ）第二部中有詳細說明背景因素。說來話長，我們就不在這裡開花了。
對於現狀不滿，一個法治國公民能做的事情，不是只有謾罵，更應該了解問題原因，一起改革我們的體制、國家與社會！

至於這兩天引發媒體與大眾關注的「很蠢」新聞，
請參考以上連結文章的「貳、警察機關演講／教學講義（公開版）–＊新北市警局2018年上半年度：警察職權行使法「盤查臨檢實務」講義」，
該講義部分內容涉及個案辦案技巧，雖然已經離職但在職業倫理的要求下仍認為不宜全部公開，但是該檔案新北市政府警察局法制室在去年發生「中和踹頭案」後，有徵得作者同意並將完整檔案發送給轄下各單位，如果是警職人員，可以透過內部管道取得。

這兩天的「很蠢」時事，中壢分局有將密錄器影片提供給媒體，請參考：https://bit.ly/3erwoIf　（本文圖片擷取自影片）

從警方視角的影片來看，該員警自己也不知道是依照警職法第6條哪一款發動盤查，從頭到尾都在跳針「我沒有見過你」、「怕你是失蹤人口」、「你一直看我」之類顯然醉翁之意不在酒的鬼話；
更沒有依照警職法第4條「告知事由」。
依照警職法規範，盤查有其步驟和要件（請見「＊新北市警局2018年上半年度：警察職權行使法「盤查臨檢實務」講義」），
提出姓名、出示證件，本質上都是 #隱私權的干預，我國不是極權國家、台灣也不是中共、台灣的警察當然不是中國公安或港警，想當然耳， #政府沒有權力要人民無時無刻被檢查身分（請注意：警察代表的是國家權力），
人民也有權利知道「我是依照法律的哪一條、什麼原因被盤查」，在盤查發動合法的情況下，人民才有義務提出證件、告知姓名。

但遺憾的是，在本案影像檔案中，當事員警說不出盤查事由，也沒有依法告知人民盤查事由。
影片中的當事人表達不服與抗議時，員警也應該要教示救濟管道「聲明異議」並使其填寫聲明異議表，但當事員警也沒做。

穿著制服，卻不遵守白紙黑字的法律，
#你不蠢嗎？

相信只要有點法律觀念的公民，看完影片後，很多人心中也會OS：罵蠢都是客氣。

在「＊新北市警局2018年上半年度：警察職權行使法「盤查臨檢實務」講義與課堂中有一個真實的 #妨害公務不起訴處分 案例（臺灣新北地方法院檢察署檢察官106年度偵字第32376號不起訴處分書）

員警接獲大樓住戶報案表示住宅中有人在「賭博」（這顯然又是巨嬰客戶因為公寓大廈糾紛動輒報警處理的案件），但前往現場並沒有發現什麼不法，員警被住戶坳要留在現場，正巧被告出門，員警在「大樓電梯與大廳」對被告發動「身分盤查」，被告也提出身分證供查驗，但是員警一路尾隨被告出大廳詢問該住宅內的人在做什麼，但也沒有說明自己是要通知被告做訪查或詢問筆錄，因此被告不斷質疑「找麻煩」，表示要「申訴」，接著雙方開始抬槓，後來打到110勤指中心「申訴」，在與110通話「投訴」過程中被告突然轉頭問一位員警：「你叫什麼名字？」遭員警拒絕，被告遂脫口「臭俗辣」。
然後被認為辱罵公務員而逮捕了。

抬槓的內容在偵查中也經檢察官勘驗，隱去當事人姓名摘錄如下：
警員B：阿不開門？
被告：阿關我什麼事，我找朋友的，你叫什麼名字？（指警員A）
警員A：你有查她身分了嗎？
警員B：我有什麼義務要跟妳講我的名字嗎？妳依據哪一條法 律要找我的名字？
被：（問朋友）要投訴警察的電話是「119」嗎？
A、B：打「110」啦。
A：你打，沒關係，119是消防隊，讀一下書好嗎？
被：我沒有讀書捏。
A：我看得出來。
A：（對被告友人問）你是她的誰？你是她的朋友嗎？
被告友人：什麼朋友？
（被告撥打110勤指中心投訴，與勤指中心通話）
被：喂，我要報案，OO路OOO巷，哪個地區喔？
A：新莊區啦。
被：新莊區，我要投訴你們你們那個警察態度惡劣，那個 你們派人過來，我要投訴他。
A：我人就在這邊了啦，是要派什麼人。
被： OO路OOO巷X之XX號。
A：X到XX號啦。
被：X到XX號。
A：妳直接說X號就好了。
被：（問A）你叫什麼名字？
A：我為什麼要跟妳說我叫什麼名字？妳自己去查阿。
被：你「臭俗辣」。
警員A與B旋即逮捕被告。

其實這件案件最大的爭點在於：員警到底在執行什麼公務？
本案員警在偵查中經檢察官以證人身分訊問「發動盤查的依據」 #自承不符合盤查要件、到庭員警也不認為被告案發時走在公寓裡、路上有什麼危害。

而妨害公務罪章中，包含侮辱公務員罪、對公務員施暴罪等的要件解釋，成立犯罪的前提都是「公務員合法執法」，如果不是合法執法，該公務員在違法時代表的不是我們的法治國家，那麼對違法在先的公務員施暴、侮辱等，不應成立妨害公務罪章的罪名。
該等公務員代表的是他自己，他如果想要興訟的話，應該提告公然侮辱或其他個人法益的罪名，讓檢察官和法官判斷看看這算不算侮辱、又或是 #合理評論。

而在以上新北檢的案例中，員警並沒有提告公然侮辱罪。
檢察官認為，本案不符合盤查發動要件，警察並非依法執法，因此為 #不起訴處分。

不起訴處分原文很長，內容涉及個資者也不宜列出，
僅摘錄講義中提到的不起訴處分理由：

「刑法妨害公務罪章之立法目的為使公務人員得以順遂執行公務，且避免公權力之行使受到重要性之貶低，而非要求人民進退應對無時無刻均彬彬有禮。」

「被告與執勤員警發生爭執之原因，在於被告對於上開警察法規並不熟稔，其主觀上之用意在於質疑盤查程序，但其並不瞭解其可以觀看員警臂章判斷員警身分、要求員警於不影響執勤安全下提出警員服務證、或表示「聲明異議」要求開立警察行使職權民眾異議紀錄表並記載員警姓名。......

而依本署檢察官之經驗，時有民眾在法治教育不足之情況下，誤以為撥打110報案電話可以進行全方位的各類案件「投訴」，或找檢警進行各類糾紛之「陳情」等案例，而本案執勤員警於值勤時，在被告自承「沒讀過書」之智識程度下，仍未能理解被告要求知悉警員姓名真正之用意，始發生如上開譯文雞同鴨講之誤會，而依被告之智識程度，其主觀上認為執勤員警不敢透露姓名，因而於一時情急下脫口而出不雅之用語，衡情亦未違背我國之社會生活經驗。
本署檢察官於本案偵查中業已提醒相關員警，爾後面對民眾時，依照我國之社會文化背景，難以要求民眾使用專業之用語，是以必須揣測民眾真意，在盤查或臨檢發生爭執時，於不影響安全情況下，提醒民眾注意警察制服之編號或提出警員服務證，並在民眾表示不滿時當場教示不服警察職權行使時之救濟方式，以避免再發生類似之衝突。......」

「......觀之被告與A、B你一言、我一語、答非所問、近乎「抬槓」而令人啼笑皆非之上開對話內容，難認被告主觀上有針對員警執行勤務而為攻訐與謾罵等妨害公務之惡意存在。從而，被告所為顯非純屬空泛攻訐、無任何思想或意見表達之言論，亦非以損害他人名譽為唯一目的，其對於員警執行盤查之程序有所不滿，亦屬對於可受公評之事提出評論之範疇，尚無從以刑法第140條第1項侮辱公務員罪相繩。......」

當然，不同的檢察官、不同的個案情節，也可能會各自有不同的見解和結論，
而本案中壢分局員警用「逮捕」之術，來挑戰桃園地檢檢察官的意見，
徵詢檢察官：「我蠢嗎？」
勇氣可嘉，我們應該向中壢分局以及下手逮捕的員警表達敬佩之意。

－－－－－－

前情提要：https://bit.ly/3sKRGWo
21世紀的台灣民主法治奇蹟：
警察盲目追逐績效，以「陌生臉孔」為由盤查激怒民眾「罵蠢」，上銬逮捕移送；
警官喝酒與黑衣人起衝突，警局遭大批黑衣人囂張侵門踏戶砸電腦，卻可以和解了事。
這個叫做「警察尊嚴」。

總統說可以對她大聲拍桌，承諾當選後抗議聲音可以被聽見；
但是落單退警路旁按喇叭，卻被國安局認定「驚嚇駕車官」，警官指示警員設局「假摔」逮捕。
這個叫做「民主價值」。

好混亂的台灣價值。

這是法治國還是人治國？

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▍延伸閱讀：
☆《#扭曲的正義：檢察官面對的殘酷真相，走向崩潰的檢警與媒體》第二部，聯經：https://bit.ly/3uDtBmC

★偵查與第一線警職法、刑事訴訟實務講義／貼文彙整（公開版）：https://bit.ly/37gXhwy

★「有毒」的毒品查緝政策系列
〈（一）：績效催生警方違法惡習〉： https://bit.ly/3evPBq6
〈（二）：放聲「出去讓你死」的警察〉： https://bit.ly/39fN5mJ
〈（三）：強闖民宅違法抓人三部曲〉： https://bit.ly/31ivxTu
〈（四）：無視程序違法「上訴到底」的檢察官〉：https://bit.ly/3kN0Squ
〈（五）：被績效牽鼻子走，焉能「安居」？〉： https://bit.ly/3mTYYW9

💥獎懲不公所踐踏的「法治國警察形象」：
〈違法踹頭獲表揚，依法調查被懲處？被體系踐踏的「警察形象」〉：https://bit.ly/35U5ILf
★踹頭事件：
〈中和警「踹頭」爭議：私刑或正義？讚聲下的法治國危機 ft. 吳忻穎〉：https://bit.ly/3ajvLvW
〈中和警「踹頭」事件：警方的私刑，法治國的死刑？〉：https://bit.ly/2RyyECV

(上集)

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補充說明：
正確的來說法規的確沒有規定公設比的比率，不過因應修改後消防法規，8樓以上的新大樓一定要設有兩座逃生梯。

所以原本的大廳、梯廳、機房、地下室公共空間再加上兩座逃生梯 大概就會佔有30%的公設比率

至少近十年來的8樓以上的新大樓成屋，我們也真的沒看過25%以下的公設比


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201112中天 買房「魔鬼藏在細節」台北建案公設比最高飆到47%
中天原影→https://youtu.be/ulESsFSc_Ag

挑高迎賓大廳氣勢非凡，大樓就有豪華KTV、影音劇院，連親子兒童室、人文教室應有盡有。建商打造千坪公設，休閒好住處，但魔鬼竟然藏在其中。

記者/謝鈞仲、陳俐安 採訪報導……↓

不容易注意到的公設像是屋頂突出物、包裹收發室、平面車道或是逃生梯以及機房，部分建商透過提高公設比增加收入。

根據調查，雙北市公設比創下歷史新高，台北市突破35.3％，新北市33.1%都比去年成長0.5％。

今年在北市的新建案公設比在百分之30～40之間有149個建案佔比九成，不過公設比40％以上的佔8％，最高來到47％，另外新北市公設比30～40之間也超過九成。

舉例來說，總價4000萬元房子等於花1880萬元買看得到住不到的公共空間。

房仲業者/陳泰源 表示：「第一個是基地小、戶數少，大家攤提的公設就會被拉高。第二個原因是因為消防法規日益嚴格，越新的房子，建商要符合消防法規。」

房仲業者建議，雙北購屋合理的公設比，台北市35％以下，新北市則是32％以下，下次去看屋可得多問點公設細節，以免花大錢買到不如預期的居住空間。

陳泰源youtube→https://youtu.be/dqrJJlpjvPQ
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/11/201112-47.html

201019中天HOT新聞開箱 實價登錄爆有假？民控建商分單簽約高價灌水 專家揭背後「不能說的秘密」
中天原址→https://youtu.be/UGM7DaFvFGE

【Q房價居高不下，有可能是建商下的黑手嗎?就有一個案例是,有屋主查詢實價登錄,發現房價被建商灌水,連帶週邊行情也高出一成,甚至有建商打著"知名景點週邊"順勢墊高房價,還有所謂的"折讓單",這其中到底手法是怎麼回事?】

答：所謂的折讓單指的是「私契」也就是建商與買家私下折讓價金的協議。但買家當下或許有聽沒有懂就傻傻簽名下去。最後拿出去實價登錄、貸款的金額，還是是當初簽訂的買賣契約價（公契價）。

因此，這是一種規避刑法『使公務人員登載不實』、遊走法律灰色地帶的手法。 通常建商會打定買家不敢也不想檢舉，因為買家一旦簽下去，也變成『共犯』。另外，登錄價格比實際買的價格高，好處之一就是讓買家可以貸更多錢出來，買房更輕鬆，好處二是有利於之後的賣房，因為之後接手的買家會誤以為屋主的當時的成本就是那麼高。

【Q我們如果遇到這樣的建商,我們該如何自保?以免間接成了共犯,還可能因此觸法,請專家來提醒我們】

答：由於現在已經修法將實價登錄的責任歸屬，由過去的代書變成現在的買賣雙方，但民眾往往還是會委由代書去登錄，因為很多人不知道怎麼登錄，同時也為了省事（反正過戶都已經交由代書了，登錄也請代書一併服務吧！）所以往往簽約到交屋之後，只顧著權狀名字是否已經過戶？卻忽略了代書登錄的金額。

尤其是預售屋，建商委託代銷賣屋幾乎都是由「建商找的代書」來處理過戶，所以最後登錄的金額，往往要等實價登錄揭露之後才會看見。

如果不希望自己誤觸刑法，也不想成為炒房的共犯，要求做『雙代書制』，買家自己也委外聘請信任的代書，協同建商的代書一起把關。 並在交屋時跟代書再三確認實價登錄的金額是否為真正的買賣價。甚至可以要求先給買家看過，才能將資料拿去登錄。這樣就萬無一失了。

【Q一樣是"灌水"爭議,日前立委高嘉瑜在內政委員會上,就曾向內政部長徐國勇質詢有關"實坪制"議題,喊話要建商針對"公設比"進行檢討,舉例新竹建案,廣告打著73坪,實際僅36坪多,幾乎灌水五成,這個部分,民眾又該怎麼樣把關?以免自己花大錢買公設成冤大頭】

有房產同業舉例的很好，你買鳳梨，你跟老闆說，鳳梨皮、頭、尾我又不吃，老闆不應該計價，我想老闆應該也不能接受。就如同雖然你住在室內，但你能必須要經由大門、大廳、電梯、走廊才能抵達，怎麼能說那些都不計價呢？

還有就是台灣的消防法規比較嚴格，連帶影響拉高公設比，比如八樓雙梯（大樓設計超過八樓以上，逃生梯就要設置兩個）以及十一樓以上要設置排煙室，高層建築物高度超過60公尺、約14~15層樓以上建築物，就得要設置消防用中繼水箱，這些通通為了民眾的居住安全而設計的。

不過，公設也確實造成資訊不透明，有些建商甚至會在公設灌水，一般民眾又如何知道？所以實坪制這個大方向是對的，但可以想見若推動，衝擊力道也不小，有一國多制的問題。 另外，現在台北市區平均市價60～70萬元的電梯大樓，一旦採用實坪制計價，總價不變的前提下，除以變少的主附建物坪數，屆時每一棟大樓單價動輒百萬元起跳，短期勢必影響民眾買房的意願。

陳泰源youtube→https://youtu.be/2_G7USAjfEM

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201019hot.html