營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate

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燒腦ㄚ，買房子要連公設一起買，
但，公設為啥又分大公跟小公？　

一般而言，
「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，
包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，
地下室的蓄水池、配電室、機械房；
「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間，
例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，
都屬於小公的範圍。

很多民眾會關心，
公設看得到吃不到的「虛坪」問題，
這部份阿明覺得，
要看它是不是必要公共設施而定。

以下我們用「必要」與「非必要」來說明：

「必要公設」指的是，依照建築法規在安全、
民生、防災的基本要件下，
必須擁有的法定基本公設，例如逃生梯、
消防設備、防空避難室等。

「非必要公設」則是，
建商為了提高建築物精緻或銷售度，
額外增加的部分，
例如健身房、室內游泳池、交誼廳等，
以及建商可免計入容積的部分，

例如；雨遮、一樓開放空間、
獎勵停車空間等，
這些也是會發生較多爭議的公共設施項目。

再來就是大公與小公的部分...

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【眷改都更黑影幢幢，民脂民膏人心惶惶】

短短一週時間，從王如玄到遠雄趙藤雄涉賄，我們看到官與商如何勾結，搜刮民脂民膏。國防部至今已編列3000多億預算做眷改，眷改基金負債700多億，全民埋單。眷改對多數人不利，卻讓少數人獲利的情況，在過去一週內，一覽無遺。

王如玄週二召開記者會，說她只賺1380萬，捐出來做公益，媽媽看報導看到心臟受不了，還去吃憂鬱症的藥。然而，她知道那些眷改、都更案裡，底層弱勢的心聲嗎？

她不知道，她只想到她自己。清大夜市由理銘開發（昌益建設）標下的眷改都更案裡，把眷村變成12棟23層樓的豪宅，除了造成兩棟準文化資產慘遭拆除，居民更形容換到華夏金城如同「鐵牢籠」，一樓易淹水、電梯有怪聲。在他們搬家的那一天，居民對著前來幫忙的學生哽咽說「你們要是早點來就好囉！」有眷村老兵日復一日做著資源回收，因為人生的尾聲，都得拿來清償750萬的自付款。

繼王如玄之後，遠雄弊案兩天後爆發，趙藤雄於週四翻供承認「新竹眷改案」行賄官員，遠雄在新竹除標下第十村眷改都更案、光復新村眷改都更案（由國防部委託營建署城鄉分署辦理）；還與新竹市政府訂有「後站都更」的契約。林智堅在事發當晚宣布「成立專案調查小組，本案暫緩。」然而，居民的痛苦真的能暫緩嗎？（註一）

遠雄後站都更案，直白地說，未來，百年歷史的新竹火車站後方，即將出現兩棟27層樓建築。在土地法定容積360%的情況下，遠雄竟能要到74~80%的容積獎勵，在648%的暴漲容積率下，可謂黑影幢幢。

幕僚曾親身參與「遠雄後站都更案」於7月29日的公聽會，在現場，一位老榮民痛苦向都發處官員反應：「從95年聽到要第一次公聽會，每天心撲通撲通跳，深怕房子被拆掉。後來沒下文，從此有都更陰影一直徘徊，心裡顧慮，寢食難安，生活在恐懼之中。堅信新竹市政府會苦民之苦，可以早點公布不參與都更的名單，體察焦慮不安痛苦，還我們平靜生活。」

居民的心聲，政府聽到了嗎？直到本週遠雄弊案風波再起，市政府才表示願意「調查、暫緩」。然而，事實上，早在今年3月20日，「趙藤雄與葉世文貪污案」判決出爐（臺北地院103,訴,403），判決書中即詳載趙藤雄、魏春雄、蔡仁惠、葉世文四人於100年下半年在「馥園餐廳」中談妥的利益交換：「被告趙藤雄及葉世文合意2,200萬元賄賂之數額，並由被告葉世文提供協助取得眷改土地標售案中新竹土地標案。」

2014年6月，時為議員的林智堅質詢時指出，2013年11月新竹後火車站都更案啟動後，許明財曾帶著身兼都更案評委的3名市府1級主管到遠雄總部，並會見董事長趙藤雄，5個都更案遠雄就標到3個，之後爆出趙與前桃園縣長葉世文涉賄弊案，時機點敏感。

國防部強勢主導眷改都更，國民黨籍許市長帶頭與建商會晤，枉顧眷改與都更中底層人民的心聲；而當初振振有詞的「林議員」成為林市長後，仍持續進行本案。直到本週趙藤雄認罪，才宣布暫緩。

從王如玄到趙藤雄，兩件案子，正好反應「眷村改建」的「兩個階段」：

85年「眷改條例」通過，87年「都更條例」通過；然而，直到96年才有眷改條例第23條的修正，讓眷改屬於「都市更新事業計畫範圍內」者，即依都市更新條例之相關條例規定辦理補償安置；此外，98年更修正「眷改條例」第11條，讓老舊眷村土地清冊內土地若未達2/3眷戶同意眷改，則得依都更條例辦理都更。

以上修法過程，使「眷改」與「都更」兩大土地開發利器，至此結合起來，成為都市精華地帶的「老舊眷村」大肆拆除、大興土木的「兩把劍」。知情人士透露，隨著眷村改建過程，零碎的低矮房舍成為密集型公寓大樓，很快填補了眷戶的居住需求，剩餘大量土地，便可讓做其他開發用途，遂有眷改與都更結合，非單純做軍宅用途的土地開發模式出現。

新竹市從全台眷村密度最高的城市，變成沒有眷村的城市。（註二）全台土地開發，還藏有多少不堪的黑幕？全民都在看。我進入國會以後，也會持續監督各種土地開發中荒謬不合理的狀況，並提出法律上的改革。（註三）

（註一）
新竹最後眷村都更近況：
金城新村＋日新新村：理銘—核定
忠貞新村＋北赤土崎新村：理銘—暫緩（破壞歷史建築）
精忠新村：遠雄—解約（斷層帶）
空軍十村：遠雄—未核定
勞山新村：金旺宏—已動工
四知四村：金旺宏—核定
（註二）
新竹47眷村地圖
https://www.google.com/maps/d/viewer…
（註三）
以下是我對於土地開發的原則與主張：
一、 捍衛公共利益：市民監督、有效參與
1. 修改《土地徵收條例》第15條，土地徵收審議小組中，專家學者及民間團體比例由1/2提升至2/3。
2. 修正《土地徵收條例》第10條，踐行「全區聽證」，建立充分的民眾參與機制，使人民參與「公共利益」的評估界定。

二、 堅持土地正義：優良農地、杜絕炒作
1. 敦促落實土地稅法第33條「公告土地現值應調整至一般正常交易價格。」使公告現值與市場交易價格接軌；增加土地增值稅收，活化政府財政，避免政府帶頭炒作。
2. 修正《土地徵收條例》第3條，《農地資源分類分級劃設作業》之「第一級農業區」（優良農地），在任何情況下皆不應徵收，維護優良農地，提升糧食自給率。

三、 檢討國土規劃：推動國土計畫法立法
1. 建構國土規劃完整的法制架構。配合與協助公民團體推動《國土計畫法》立法，杜絕國土開發零碎化現況。
2. 持續監督內政部「全國區域計畫修正案」。監督各縣市區域計畫是否符合農地總量管制原則與1級環境敏感區不得開發原則。