【智翔的議會質詢-都市發展局、地政局（10/14）】

＃煉油廠都市計畫變更

首先詢問都市發展局，因為上個會期都發局曾在中油煉油廠遷廠議題中回覆道：隨著經國特區的開發與桃林鐵路活化利用，已著手辦理都市計畫變更，今天智翔詢問進度，也得到局長承諾，明年度上旬將可以看到計畫內容。由於中油煉油廠是南崁都市計畫與林口都市計畫中的特種工業區，遷廠茲事體大，都市計畫的變更將有賴市府同仁的努力了。

＃公共設施保留地如何取得

根據市府資料，都市計畫近期正進行通盤檢討，但除了部分公保地解編之外，評估仍有需求並維持原規劃的公保地，到底要如何取得？ 針對這個問題，智翔想提供兩點建議，例如跨區重劃，藉由解編部分公保地（例如經國路和莊敬路交叉口旁的文高二用地）來跟鄰近的兒童遊戲場用地的地主交換。

但即使如此，肉地不足使得能交換的公保地有限。能否尋找更大範圍內的肉地，例如地政局手上的配餘地，在財務可行的前提下，來跟公保地地主交換，取得公保地以開闢民眾急需要的設施？

再者，由於目前容積移轉沒有政策工具引導集中移出，以至於眾多公共設施保留地由於容積移轉不完整，未達總面積的一半，而無法開闢使用。針對這個困境，或許可以請需地機關公告特定公設用地，集中接受受贈，提供行政便利，以利集中取得特定公設用地，及早開闢公設。

＃不因多目標使用減少公體綠廣兒用地的劃設目的

近年來市府在興建許多公共建設時，以「多目標使用」為方針，在各項用地上興建其他用途之公設，卻面臨諸如藝文廣場總圖、中正公園地下停車場居民反彈綠地減少的爭議｡

所以智翔這邊也建議市府，未來如果要新增沒有在原本都市計畫內規劃的公共設施，是否可以在市府仍有大量未標售配餘地的新設重劃區內，盡量運用配餘地來辦理，而不是佔用原本的公體綠廣兒用地？

例如鐵路地下化後，中路站的周邊開發，就可以來運用，儘早在都市計畫內先行預留社福、公托、公幼、停車場等用地，避免日後因公設需求，把原本綠地內的埤塘公園拿來做「多目標使用」，相信儘早規劃，可以創造居民需求與公共利益的雙贏。

＃桃林鐵路路權

另外，智翔也詢問到桃林鐵路的開發路權，局長則表示透過台鐵地下化之後的回饋開發面積給台鐵，也一並取得了桃林鐵路全部的路權，希望未來的桃林鐵路路廊，能夠儘早並妥善地做規劃。

＃公告地價調整
＃預售屋契約事前審查

由於時間有限，最後智翔向地政局請教兩題，一是公告地價的調整，由於公告地價兩年調整一次，最近一次是2017年，2019年底才會再調整，想詢問公告地價能否更接近市價。第二則是預售屋契約的事前審查，這邊以臺北市預售建案契約核備地圖為例（連結： https://reurl.cc/pEaza)，既然臺北市可以做到事前審查，為何桃園只能事後抽查？

以上兩點皆與許多市民朋友所關心的房價、購屋議題相關，而總結今日的質詢重點，由於都市發展不僅在於提升市民需求，滿足公共利益，同時也要能兼顧行政上的便利與地主權益，這些問題都具有相當程度的專業成分，除了會後的報告之外，智翔也希望日後能與相關局處做更多的討論。

🎞完整質詢影片請看：�https://youtu.be/sDlL1dp0YZc
🎞youtube頻道請搜尋：桃園市議員簡智翔

<突圍黑心房市之功課篇>
重劃區買法-2

不少重劃區被建商與代銷、合併投資客與拋售給玩掛了，此時掛掉了是淡海、五股洲子洋、青埔，台北市奇岩重劃區，其實也算掛了，而新莊的兩個重劃區，正卡在要掛不掛的交界點。
成長曲線是這樣：成長期、茁壯期、穩定期、收尾期。
穩定期間視重劃區的大小而定，重劃區越大，穩定期越久。而收尾期就是這塊重劃區的地快推光了的那個時刻，會有一波房價的拉抬，你知道，最後的土地總是較精華，房價容易塑造。
拉的越高，死的越慘，好比新板特區房價雖然高到歷史天價，但卡住的投資客也是歷史新多，蓋的不錯的橋峰，都一卡多年囉。
如果你手上有多餘的資金，自然就以在成長期時搶先購入，職業級的投資客會在茁壯期賣掉，因為到了穩定期，房價不太會漲，此時購入的要等到收尾期才可以收割獲利。
「三期加價法」你是懂了，所以成長期要賣掉你的投資房並不是件難事，再會漏水的建商、再爛的格局，房屋多能賣掉，因為總是有想賺錢的投資人會進入這個市場。
以上是個簡單的道理，誰都懂，但不是每個人都敢衝，也不是每個人都捨得快速拋售。
比如台中七期聯聚和平推出時，創了當地的新天價，但當時政府還沒蓋好，只是個坑，附近荒煙蔓草的，區段行情每坪僅十出頭萬，建商硬是來個每坪二~三十萬，你敢衝？後來百貨公司進駐，建商劈劈啪啪的蓋一堆，又遇到遺贈稅10%的政策，引回一些台商，房價就變成現在的高價。
當年先買者先贏，這算賭，只是需要不少時間。
賠錢例子也不少，比如淡海新市鎮一開始大家都衝很快，一樣的荒煙蔓草，一樣的賣完，但缺乏公共設施的推昇，而且土地實在是多到永遠推不完，房價只跟著大盤略漲，投資客鍛羽者眾，好比周杰倫他媽，買價一坪27萬元，現在你去查一下實價登錄，一坪18萬元成交的新成屋一堆，人家賣得掉的還都不是墳墓第一排，他媽一鬧全世界都記得。
茁壯期買入的房屋，如果運氣好也賣得掉、賺得到錢，畢竟這個重劃市場受到關注，會有建商幫你撐盤。但好不好賣，就要看產品本身了，此時地段恐怕要挑一下，建案正前方的土地，最好是不要有塊正在賣的預售屋，你買的產品必須拖過施工期，前方景觀還是開闊的，就比較好脫手，如果運氣不好，恐怕賣出時間會拖長，像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區等，一堆面壁思過房，你的獲利金額就會大大減少。
投資房是不能放久的，一久就會舊，舊了就沒利潤可言。
這樣看來，穩定期推案的建商，或是買在穩定期的投資人，豈不是笨單？
先講台中的烏日，因為投資客都懂這個道理，所以一開放推案，成長期就馬上變成穩定期，先機只有前三個個案，而可售出獲利時間更是短到只有三個月至半年，所以是超超短線，多數上車的人都必須等到土地快蓋完時的最後拉抬，才有機會脫手獲利。
穩定期推的案，你想賺到錢，完全靠運氣。比如隔壁建案推出天價豪宅並且賣得很好、比如此時公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、比如政府又思慮不周推出個啥詭異方案，把資金又推向了房市等等。
林口就是一個例子，現在是穩定期，機場捷運已經不算利多，該利多早就反映在房價，而政府又是合宜住宅又是選手村日後變社會住宅等等，不管房價還是量體，都足以影響自住客接手投資房的意願，對房價也會有破壞性的影響。竹北也是，台大又要來又不要來，竹科又取消股票分紅，整個竹北早就過了投資的機會。
以上是文謅謅的寫法。
我翻譯一下就是：你想玩重劃區的投資，就只能挑小型重劃區，而且只有第一個案子的第一批VIP客戶有機會賺錢，其他都會成為投資客的墊腳石、提款機。以前的重劃區還有機會玩三個案子，但因為投資客人數太多，建商自己也貪心，所以就變成一個案子玩死一個重劃區。當你看到一堆老師們，正在呼喚自己的學員此時投入房地產，就是代表老師已經慘兮兮的要倒貨，他正要落跑中。
懂了嗎？台灣有很多小型重劃區，總是曇花一現。好的重劃區，一定要有政府機關或是第一線百貨公司的進駐，才有機會長長久久，台北是信義計畫區，新北市是新板特區，桃園是中正藝文特區，台中是七期重劃區，台南沒有大片成功案例，五期投資客很愛炒作但自住客不愛，高雄的美術館炒的還不賴，農十六只有投資客愛。

圖說 : 這棟我經常經過 自交屋以來 少人居住 低樓層掛滿轉售字條 而且年年都賣不掉

【焦點答問】2014 Q1房市 之4
問： 桃園縣的漲幅仍居全台之冠?

答：桃園因擁有機場捷運線、五楊高架橋、鐵路高架、航空城等重大開發建設題材，讓許多建商爭相推案，造成推案量暴增，更超越新北市，成為全國新推建案重鎮，也帶動房價漲很大。根據內政部實價登錄資料，2013年1~11月五都房價漲幅最高的就是桃園縣，尤其是受到航空城題材帶動的鄉鎮，如大園鄉漲幅35%、桃園市29.5%及蘆竹鄉的18.5%，分居前3名。

不過，因為交易太熱，青埔、八德、南崁及中正藝文特區等地已被央行點名列為示警區，銀行業者對於此區的房貸把關也漸趨嚴謹，再加上國稅局緊盯著預售屋紅單交易後，建商開價已不再「一案比一案高」，成交價格也趨於平緩。未來可以觀察329檔期的買氣表現，若買氣不若2013年，則可能是價格下修訊號之一。

位於中正路的靜巷住宅內，
生活機能也已經相當完善~
未來再加上捷運完工，
交通機能再提升！

#捷運G08
#桃園觀光夜市
#靜巷住宅

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投資興建：宜雄建設有限公司 宜雄建築
營造公司：誠永營造股份有限公司
基地位置：桃園市桃園區大華一街、正康一街
基地⾯積：約 756.85 坪
樓層規劃：2棟 地上17、18層 地下4層
登記類別：住宅區
⼾數規劃：94⼾住家 8⼾店⾯ 162個平⾯⾞位
坪數規劃：約 29-43 坪
房型規劃：2-3 房
公設⽐例：約 36%
管理費⽤：預估 60-70 元/坪/⽉
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鄰近桃園車站及中正藝文特區
發展成熟的兩大區塊
包含三大公園及國中小學
非常舒適的住宅區

#中路重劃區
#風禾公園
#桃園鐵路地下化

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位在桃園青溪里的小檜溪重劃區又被稱為青溪特區，
地理位置僅鄰原本的既有商圈，中正藝文特區
不管是未來的開發，
還是吃現在舊市區的生活機能，
都算是還滿有潛力的區域！

#小檜溪重劃區
#桃園青溪里
#桃園捷運綠線

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