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（文／朱福山）

桃園新科市長張善政，提出「桃園新矽谷、亞洲智慧新都」願景，勢必要發揮桃園產業潛
力與空運優勢，將桃園打造為台灣的新創門戶，更計畫將其打造成宜居城市；近年桃園整
體發展板塊，不僅重大建設、交通，包含大量的就業機會等均已漸漸向西行。

張善政的「亞洲智慧新都」藍圖中，如大園、蘆竹、龜山、觀音、新屋等地，近年有越來
越多的廠商進駐工業區，他認為還有持續發展與產業升級空間，來帶動產能提升，進而提
高民眾收入，所以他將取法美國加州史丹佛科技園區，打造亞洲桃園新矽谷；桃園、中壢
、平鎮及八德等各都會區，則以溫哥華的生活品質為標的，規劃新桃宜居都會圈。

以上兩個不同工作生活圈，分別採行不同策略，前者訴求好工作、好收入，後者訴求好生
活、好品質；主要也是因為近年桃園整體發展板塊已漸向西行，且依目前發展態勢，包括
航空城計畫、捷運軌道三心六線路網等，勢將翻轉大桃園，未來建設可期。

翻轉桃園市　發展向西行

為什麼說，桃園都市發展向西行？從事房地產二十餘年的漢華廣告副總經理管清智表示，
近年桃園發展，東邊的大溪、復興，兩區幾無發展腹地，近年主要建設多以交通、宜居的
公共建設為主；與產業、經濟大相關的建設發展，多落在桃園西側，例如新興工業區，及
政府重大產業計畫，最知名的就是青埔重劃區，近十年伴隨軌道交通發展成熟，與國家重
大建設，青埔高鐵特區逐漸成為國際級城市，青埔已正式成為桃園發展的領頭羊。

接著看青埔西北邊，就是桃園未來20年，最重要的國家級建設「航空城計畫」，該計畫人
口高達20萬人，身為國家重大經濟發展引擎，計畫內包含許多產業專區，相對住宅、商業
區較少。當青埔眾多建設陸續啟動後，再加上航空城的建設規模，現如今桃園都市發展已
漸向西行。

配合桃園眾多工業區、產業專區集中在西側，必須解決民眾住的問題，除上述青埔重劃區
外，航空城西側土地，則重劃出大園的客運園區，及觀音的草漯重劃區，可解決未來航空
城產業就業人口居住需求。

這兩個新興起的重劃區，現階段提供許多航空城拆遷戶的購屋選擇，兩區作為未來青埔的
衛星重劃區，自然而然地外溢效應將慢慢浮現，最主要還是因為房價落差大。

年輕活力城　首購為大宗

談到桃園市房價，得先從供需面說起，桃園市自2011年人口數首次突破200萬人，目前已
逼近228萬人，每年平均人口成長超過2.5萬人，若以內政部家戶人口數2.5人來看，桃園
市一年要增加1萬戶的房子才能滿足住的需求，因此桃園的房子是來不及蓋的。

這些成長的人口從哪裡來？管清智以桃園西側工業走廊為例，他說「光是大園、觀音、新
屋三個行政區，就業機會就有7萬多個，這些區域房價目前還處在二字頭的低水位，加上
周邊剛性需求旺盛，因此二字頭購買力的年輕人，自然選擇就近工作區域，有生活機能的
地段來購置房產。」

目前桃園房價，相較七都基期低、CP值高，尤其經過這兩年全台房價大幅波動後，三字頭
在其他六都（雙北、新竹、台中、台南、高雄）大多只能買在蛋殼區或其邊陲地段，不過
目前桃園三字頭還可以買在蛋白區，這也是為什麼近年許多年輕人在雙北工作，購屋選在
桃園，甚至連就業都往桃園走的原因，其中又以年輕首購族居多，使得桃園成為最年輕，
又具活力的新城市。

桃園市各區的重劃區發展各具特色，居住環境及客層、房價自然也不同，我們以青埔、八
德擴大及草漯等重劃區為例，分別討論。

開發續兌現　青埔房市夯

首先來看近年桃園房市最火，位於中壢、大園交界的青埔重劃區，被定調成娛樂、商業、
交通的機能核心，它是台灣唯一有機場、雙北捷運線、高鐵，又有中山高，且可透過機場
捷運快速連接到火車站，是台灣唯一具備國際旅運，與國內短、中、長程的交通優勢。

近年青埔發展，不少民間投資開發一一兌現，像是Outlet華泰名品城、Xpark水族館、國
泰站前廣場、A19環球影城、市立美術館，未來還有矽谷創新研發中心、會展中心、五星
級飯店等，另外青埔內的青塘園、書法公園等，不僅越來越宜居，商業氣息及生活機能也
越來越濃。

目前青埔房價約落在四、五字頭，若要尋找CP值高、又座落在宜居環境裡的推案，全新公
開的『鴻築馥麗』，鄰近A18站前廣場、青埔國小、美術館、青塘園，二至三房舒適合宜
的空間尺度，全案通風採光佳無暗房規劃。

八擴題材多　生活品質高

接著來到八德地區，本就屬退休宜居的生活區塊，其八德擴大重劃區，約從2011年開始，
發展至今逾十年，現階段生活機能及環境均已成型，例如星巴克、大型連鎖商店均已進駐
；而機場捷運綠線已如火如荼趕工中，未來還包含中央大學的智慧健康創新園區，預計於
2027年開幕，另外還有大鶯豐德交流道，預計於2028年完工，未來進到八擴地區，至少可
再縮短十分鐘，大幅縮減二高動線跟雙北的距離。

八擴地區這些重要的開發建設，無非就是要讓該區更好住、更適合宜居，適合二高動線的
北客，無論是剛需首購族，或是退休族群，都適合來此居住。例如屆退族群，若喜歡寧靜
的居住環境，可以選擇生活品質較高地段的推案，如『豐盛之城』。

草漯早進場　房價越親民

最後看到觀音的草漯重劃區，去年房市銷況穩定，主要因為重劃區開發初期，越早進入的
業者，較有條件可選到最好的地段，其中第六區是目前區域客公認最好的區塊，主要因為
緊鄰早期生活圈，旁邊又有草漯國中、小，附近還有水之丘公園。

區內第一宗大樓指標案『和境初見』，即位在第六區內，該案整合基地近1200坪，業者規
劃標準二、三房產品為主，據悉目前主流的二房產品備受首購族青睞，區內三房產品總價
帶落在1100萬元以內，二房產品則落在700多萬元左右，由於該區尚處開發初期，有意進
場的民眾，越早進場房價相對越親民。

五年內房市　最具增值潛力

桃園房市的優勢，從就業機會、人口增加，以及各重大公共建設的願景、交通的便利性、
北北桃一日生活圈，以及房價CP值，流動性等各面向居七都之冠，因此管清智認為，桃園
是未來五年台灣房市最具增值潛力，可以被期待的一座城市。


心得：

整理本篇重點

1.桃園趨勢向西發展，桃園未來20年，最重要的國家級建設「航空城計畫」。
2.青埔、八擴、草漯，三重劃區各具特色。
3.首購買不起雙北，可以考慮桃園

另一個本文沒提到的是，1200 北北基桃月票吃到飽，對桃園房市也是一大助力 !

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