【社宅租金該定多少？高雄的社宅幫到誰？】
文：李雨蓁 Lí Ú-chin

台北市長柯文哲昨日出席明倫社會住宅招租記者會，致詞自豪，符合居住正義，有城市美學，「外觀不輸豪宅」。但卻遭現場媒體發現44坪3房型月租竟達4萬500元！打破柯文哲過去自行設定社宅租金不准超過3萬元的規定，引發熱議。並被質疑產生「#定錨效應」，恐讓需要者更難租得起房子。


#台北社宅比高雄貴多少？

令人好奇的是，台北的社宅租金可突破4萬，那高雄的社會住宅租金又是多少呢？ 我們以在陳菊市長任內規劃，設計監造案完成發包的「前金大同社宅」為例。2房1廳14坪房型，租金含管理費為7500元。並且，這裡的坪數為「室內坪數」，因此比起台北社宅兩房甚至一房的房型帳面上都來得小。若對比台北明倫社宅同級產品，20坪套房就要價18400元，27坪兩房型則要21900~24800元（坪數含公設）。


也就是台北社宅的出租價格是高雄2.5倍以上。雖說台北房價約為高雄3倍，但以主計總處租屋指數來看，台北約為高雄2倍，則同樣機能的社宅，台北還是偏高。而台北社宅設定的「市價85折」也比高雄的「市價8折」來得高。


#每月4萬元的社宅是要租給誰呢？

根據台北市府解釋，家庭所得在50%以下，也就是年收入158萬元以下才能租社宅。而家庭所得位於40至50％分位點，也就是年收入140萬至158萬、平均月薪13萬民眾，才需負擔4萬500元房租，不到的會有補助。


然而，一來收入接近中產者應該非社宅優先瞄準對象，二來無論如何，四萬的租金至少仍會佔家庭收入3成以上，離星、港組屋或公宅負擔約月薪10%的比率仍高上不少，這樣的定位仍然較難讓人理解。


#社宅一定要都給弱勢族群住嗎？

按照住宅法規定，社會住宅應提供至少30%比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說這種住宅資源除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群，例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外，也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。


實際上，在主要都會區房價高昂的今天，不只是弱勢者，青年也被高房價壓得喘不過氣來，因此在弱勢之外，青年居住權是社宅鎖定的另一項目標。例如同樣在陳菊市長任內規劃，設計監造案完成發包的「苓雅凱旋青樹」和「三民中都社宅」，均有相當比率留給青年。而採取「混居」的方式，也可以避免社宅被另眼相看，也是社宅先進國家如荷蘭規劃時的主要原則。


#高雄社宅問題在哪裡？

高雄的社宅政策相對北部遲緩，原因之一在於高雄房價相對低，在2010年左右中央進行的幾項研究中，一來南部地區房價或租金相對可負擔，二來甚至連民調都指出南部民眾對社宅的期盼比率不到台北一半，因而社宅政策主要在北部優先推動。甚至2015年9月內政部於行政院簡報，就提到「我國住宅自有率為民主國家第二高」、「高房價是雙北或都市局部地區問題」，相對不重視南部住宅政策。而地方政府也援引類似觀點，認為高雄推動社宅相對不急迫。


然而，隨著資金寬鬆，高雄房價近年仍持續緩漲，且在地仍有相當之弱勢族群；再者，中央將社宅投資放在台北，無形之間乃肯定青年繼續往北流動之現象。那麼，何不推動國土戰略平衡政策，同時增加南部產業投資與合宜住宅，雙管齊下吸引青年回流？


在2018年開始，青年居住問題在選戰中成為候選人關心議題，例如韓國瑜前市長就曾宣示「增加社會住宅」、「推動青銀共居」，然而在其任內，新建社宅只有「中都青年社宅」的114戶，改建則只有前金大同社宅的48戶均是陳菊市長任內已選址並完成設計監造發包的案例。至於如勞工租賃住宅、鳳山共和宅等整建315戶、或是Mecanoo設計的指標社宅「凱旋青樹」245戶，也都是陳菊市長任內即動工或完成規劃。


然而，陳菊在卸任前規劃的約1500戶共合宅戶數仍太少。現任陳其邁上任後兩個月，#便宣布將推動8800戶社宅，其中6000戶和內政部住都中心合作，分別位在岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等區。而2800戶直接由市府興建，2年內將動工，預計出租給企業員工及弱勢族群，只租不賣，租金低於市價8成。


#社宅除了社福以外更是吸引人口回流政策工具！

高雄由於過往薪資與產業多樣性偏低，不利吸引青年回流，但相對而言較便宜的土地、較大的生活空間、完整的基礎建設，則會是高雄的優勢。


在陳其邁上任之後，加速推動橋頭科學園區、仁武產業園區、亞洲新灣區5G+AIOT招商等計畫，這些新工作機會，若能搭配周邊社宅供應與軌道路網，建構從居住到就業的完整支援設施，對於北部青年返鄉更具優勢。


而陳其邁市長也提出，所有社宅都要結合長照與公托據點之政策，近一步能讓社宅扮演社區中心，在完善的機能前提下，改變市民對社宅的認知。


目前台北已完工的社會住宅約3287戶，約為高雄（315戶）十倍。而預計興辦戶數則為19802戶，約高雄（約9400戶）兩倍，顯示在高雄市府日益重視社宅政策下，過去為人詬病的數量逐漸有改善趨勢。在高雄從一般住宅到社宅都全面性比台北有價格優勢下，未來如何擴大宣傳，結合新工作機會、租金補貼等其餘政策，針對性地吸引大學青年在地就業、北部青年回流，應是市府解決人口問題的重要戰術之一！

摸魚手札：香港台北都有同一套谷樓價藝術 - 渾水

上星期駕車行過東區走廊，這兩、三年因為工作需要，來來往往都走了過千次，那幢豪宅由地基起到幾十層樓，原來都只係兩、三年間事，前面望維港、近東廊，後面就近北角港鐵站。同一時間，電台就播緊台北市長柯文哲笑香港悶、無民主，然後自稱民主的民主思路黃梓謙「衝出黎」反駁柯P管理下的台北經濟搞不好之類。

兩件小事，看似無乜關係，不過在我筆下，往往可以串連一些小見解、小洞察。

又是因為半工作需要的關係，這半年來飛台北的次數仲多過我去新界，見到柯P管理的台北如何進入轉型過度，轉型是為了絕處逢生，經歷陣痛在所難免。台北的改變唔係好似民主思路黃梓謙睇得咁簡單，黃梓謙無這個vision，是看不透的。高民望的柯P現在不停燒自己的民望資本做硬任務，經濟主軸是幫台北市減債，其次是城市管理，即係搞交通捷運、控制樓價等，這一點跟香港面對的問題有點類似。

香港的樓價高，是地球上公認第一，美國的Demographia計算出香港人不吃不喝19年才能供到一層樓，達超第二名悉尼的12.2年，當然這個研究未考慮到樓的質素差異和大細等，但仍有一定的參考價值。我沒有台灣的數據，不過之前睇清談節目《小燕之夜》，明明平時都係做人訪吹水，但居然也講到樓價高這個問題，大吃一驚。

台灣和香港的城市管理方式有類似的地方，都是奉行Transit-oriented Development（TOD）原則，簡單來講，即係透過公共交通，起天橋、起隧道、起地鐵，然後谷社區發展，搞新配套路。起咁多，搞咁多，最後目的當然係為了借財富效應谷地價，借乘數效應搞好經濟。一講呢點，香港人就會明，因為發展商起新樓都鍾意揀近地鐵站的地方，甚至港鐵本身都知道自己有得天獨厚的優勢，乾脆自己做埋發展商，落場玩。呢一點跟凱因斯一派的經濟理念是相通，不停谷政府開支，然後鼓勵開支會回流消費、投資，借乘數效應去谷。如果沒有crowding out，而筆錢可以長期在經濟體系內流轉，這的確是work的，但這個model的缺陷，日本已經應驗出來了，柯P都知道，但香港仲未知道。

柯P最近對捷運很有意見，例如豪花4,200億元新台幣砸下去搞捷運公司。他甚至豪言：「新開通的捷運會虧到不省人事」他其實知道TOD這個模式已經發展到盡頭，捷運已經要產業化轉型，學大陸的優點；但香港還是不理，繼續借港鐵的新幹線去谷地谷樓，香港地鐵的複雜程度就嚟媲美紐約，幹線之間的阡陌交錯誇張過微絲血管。這樣的城市規劃還算健康嗎？

或者樂觀一點去睇，雖然明知港鐵的規劃是行了冤枉路，但我有時會情願佢繼續起，甚至做埋發展商供應樓盤，起碼錢是花了在香港，香港人得益，總好過𠵱家把錢花了去搞港珠澳大橋，搞大白象工程，不單超支、死人、滅絕白海豚，最慘係點解個大餅唔係香港分最大，仲要幫大陸做嫁衣。喂！仲搞到要玩財技派息找數喎，有錢倒不如在香港亂起嘢好過。

渾水

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