【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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#觀察客戶取得信賴，再賣商品

日本銷售之神松橋良紀認為做業績「經營關係最重要」 ，如何讓自己脫穎而出，學習創新技巧成為不二法門，松橋良紀獨創的「聆聽式銷售法」，成功地成為超級業務員。他認為成功銷售秘訣在「關係」 。

松橋良紀認為，業務員必須先賣自己再賣產品，他說：「業務取勝的關鍵，在於具備*建構信賴感*的技巧。」知道如何與客人聊天才能讓他卸下心防，你就能更快地成交。

26歲就從青森鄉下到東京打拼做業務的松橋，曾經認為用心做好產品介紹客戶就會購買，結果講越多業績越爛，連續3年墊底，差點被開除。但參加業務課程後，他體悟到「少說多聽，問對問題」才是王道。改變想法後，他的業績就從後段班衝到全公司業務人員中的第一名，翻身超級業務員，進而受邀接受NHK電視台，《鑽石週刊》《東洋經濟週刊》等媒體採訪。

松橋良紀被稱為「沈默的銷售之神」，其高業績的秘密武器，是獨門絕招「下巴附和法」。一旦附和了對方動下巴的頻率，就會連聲音，表情，說話的速度和節奏，呼吸等，都和對方一致，信賴感也會大幅升高。

實驗證明，聽人家說話的時候，會跟著動下巴，點頭附和，和完全不這麼做的人相比，對方的發言概率會增加48％。這做法無非都是為了提升與客戶的信賴關係。

你必須先花80％的時間，去創造20％的成就，如果成功要花5年的時間，你就必須花4年的時間打基礎，但是最後20％的時間，會帶來80％的成就，也就是你努カ了4年會覺得怎麼沒有什麼成績，可是最後一年的努力倍增，所有成就都出現了。

日本銷售之神原一平，曾經賣出一個大保單，在談成那筆大單的過程中，他認為工作上的專業和業務技巧只佔20％而已，而另外80％的時間都花在建立信賴感上。首先他會選定並且觀察了解目標客戶。

他想到有錢的企業家都有打高爾夫球的習慣，於是他先去知名的高爾夫球場觀察來往的車輛，看看哪一台車是名貴的車種，鎖定一位企業家後開始觀察，觀察他的穿著，打球姿勢，球鞋品牌，喝什麼飲料，用什麼牌子的球具，在球場的早餐都吃些什麼、、穿什麼牌子的運動服，戴什麼牌子的太陽眼鏡，觀察好一陣子後才開始接觸。

所以先建立和客戶之間的信賴感，才能在銷售行業立於不敗之地。

【#線上郊遊】熊本縣－倉岳神社
熊本也有天空鳥居！佇立於天草群島最高峰「倉岳」山頂的 #倉岳神社，海拔682公尺，為當地漁民祈求航海平安的神社🐟
　　
山上風景一絕，是能一次賞足八代海無敵海景、星羅棋布大小島嶼的絕佳地點。站在鳥居旁居高臨下的視野，就像從高空向下俯瞰大地般，不論是白天的碧海藍天、傍晚的夕陽餘暉、日落後的夜景都超值得收藏👍
　　
📍 熊本．倉岳神社
交通：建議自駕前往（從九州自動車道松橋IC開車約1小時40分鐘）
地址：熊本県天草市倉岳町
　　
⭐️雲端悠遊日本>>https://www.lovejapantrip.tw
⭐️日本美景美食天天賞>>https://reurl.cc/mL9R9V
　　
天草宝島観光協会 　（by #布丁大福）

映画「夏への扉　―キミのいる未来へ―」主題歌
「サプライズ」のMUSiC CLiPが公開！
「サプライズ」が収録されたLiSA10周年ミニアルバム「LADYBUG」は好評発売中！

「サプライズ」
作詞：LiSA
作曲・編曲：​高橋浩一郎

10周年ミニアルバム「LADYBUG」
▼ ダウンロード &ストリーミング
http://lisa.lnk.to/ladybug
▼「LADYBUG」CD
http://lisa.lnk.to/LADYBUG_cd

映画「夏への扉　―キミのいる未来へ―」
公開日：2021年6月25日（金）
主演・山﨑賢人、共演に清原果耶・藤木直人で贈る、罠にはめられ30年後に目覚めた科学者が、もう一度過去に戻り、謎の死を遂げた大切な人を救おうとするラブストーリー。
公式HP：https://natsu-eno-tobira.com/
予告：https://youtu.be/arcMXoGKz44
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《”サプライズ” MUSiC CLiP 》
プロデューサー：松橋 真三
監督：佐藤 洋輔
ラインプロデューサー：眞保 利基
撮影：工藤 哲也
Bカメラ：オカザキタカユキ
照明：藤田 貴路
美術：櫻場 千尋
ヘアメイク：氏家恵子
スタイリスト：久芳俊夫（BEAMS）
編集：佐野 公子　臼杵 恵理
カラリスト：村松 浩
オンライン編集：中川 正
ポストプロダクション：レスパスビジョン
制作：太田 麻美　佐藤 愛弓
映画パートディレクター：上川知子
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五件小事|Wu Jian Xiao Shi

橋樑是人類聯繫的紐帶。
它將原本可能無法聯繫的大陸， 化天塹為通途，
將人類文明推向一個新高度。
它推動了人類之間的交流，促使貨物流通，
讓人類的經濟、文化、政治和社會生活得到大幅度的進步。
若是沒有橋樑，人類只能活在資訊閉塞的環境裡，當個井底之蛙。
由此可鑒，橋樑的作用無疑是偉大的。
然而，橋樑的作用不僅僅是與世界互通有無，
它還因為身處不同的地方，
承載著不同的文化底蘊，
因此，造型也千變萬化。

今天，五件小事帶你去看看
令人震撼的大橋 0:00

5：神仙居如意橋 0:57
4：蘇格蘭福爾柯克輪橋 3:00
3：湖北恩施獅子關浮橋 5:00
2：烏拉圭拉古納加爾松橋 6:25
1：荷蘭水道橋 8:24

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★参考资料：
https://lnnk.in/bwde

いつも撮影させていただいてるのに何かできないかと考えた！そうだ俺のステッカー配ろう。一人でも多くのお客様がお店に来店されるように。

貝汁味処南里
熊本県水俣市袋847

らーめん・やすきち
熊本県宇城市松橋町久具358‐7

みなみドライブイン
熊本県八代市東陽町南1050

揚げ物屋　揚八
熊本県八代市海士江町2948-5

大空食堂
熊本県上天草市大矢野町登立4823

湊鮮魚
熊本県宇城市三角町三角浦1160-119

古保山リゾート
熊本県宇城市松橋町古保山97-４

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