15/09/2021
今日陪同家英哥出席「順德聯誼會」飯局 ，「聯誼會」是香港一個很有影響力的社團，團員大都是社會領袖、精英，專業人士，地產啇人等。他們非常團結，賺了錢，亦很熱心回饋社會，幫助教育界，弱勢社群。現在香港新界已經有16間中小學，同時也會捐錢返順德家鄉幫助建設。不少會員都係名人、大老板、包括黎時媛 ，梁潔華、蔡彪、李兆基、盧德光、鄭裕彤、鄭家純、梁君彥⋯
家英哥是順德人，所以我也成了順德家嫂了。

達官貴人、巨商，即使是離家萬里、跨洋過海的，哪個不回老家修繕祖屋？有內地博主特意造訪「四叔」李兆基祖居，拍下幾張獨家照片，讓大家看看順德大良最強風水屋的外貌，原來甚似堡壘！

李氏祖宅位於街角邊上，旺中帶靜。三層庭院中式青磚小別墅，內涵且不失大氣，環境格局得天獨厚！即入刻Patreon睇圖：
https://www.patreon.com/posts/55331344

【收息股陽光房託】

陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0435
股息率：5.8%
每股股息：$0.27
業務類別：地產業
集團主席：歐肇基
主要股東：李兆基（21.7%）

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：7.70／7.88／8.17／8.50／8.55
可分派收入（億）：4.15／4.34／4.51／4.67／4.67
資產淨值（億）：8.26／8.49／9.03／9.68／8.89
每單位派息：0.24／0.33／0.27／0.27／0.27
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

陽光房地產基金（陽光房產）是2006年成立的房地產信託基金（REIT），並在同年於聯交所上市，發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息，因此是一個不錯的收息工具。

持有房託就如同持有物業收租一樣，而內裡包含著一個多元化的物業組合。

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業，寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地，而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例，以估值計大約各半。

【圖1】--陽光房產各類型物業組成

--物業長期增值--

香港地少人多，所以土地必然是有價值的資產，長期持有物業已經有不錯的回報，而包裝成房託的物業組合，往往都有一定的投資價值。

但要注意的是，不少房託在上市時都會定較高的價位，令投資價值減低。不過，只要不在上市時的首兩年投資，房託的股價漸漸就會返回真實價值，價格會較為合理。

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售，寫字樓有甲級及乙級，甲級有灣仔的陽光中心，而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業方面，包括市區如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說，物業的質素雖然不是最優質，但都算是中等的優質程度。

雖然陽光房產的物業組合並非最優質，但回報都不差。自2006年上市，陽光房產有物業收入淨額的複合增長，每年為8%，而資產淨值的複合增長，每年則為9%，兩個數字均處於高水平。

這反映香港的商業區不斷擴展，而由於市場供不應求，乙級寫字樓租金亦有相當增長，而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產，回報自然不俗。

--陽光中心--

【圖2】--陽光中心財務數據

整個房託由多個物業組成，陽光中心佔比最大，貢獻了收入約4分1，物業為一個甲級寫字樓，位處灣仔，地點絕對不錯，多年來的租用率都處極高水平。

從上圖可見，租金每年都有理想的上升，除了反映大環境帶動外，亦反映物業質素不差。同時，就算不斷加租也沒有影響出租率，反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻，來自政府及相關機構，能提供穩定的租金收入，都是這物業加分的地方。

--陽光房產質素提升--

【圖3】--陽光房產估值及物業收入

陽光房產多項數據都能持續增長，無論是租金收入及可分派的股息，都有不錯的增長，而資產淨額同樣有理想的升幅。

成本對收入比率則能保持下降，2011年的比率為23.5%，近年已降至21.0%。資產負債比率方面，多年來持續下跌，由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%，財務情況健康，可見陽光房產質素不差，並且在提升中。

陽光房產的租用率甚高，多年都保持在98%，處於甚高的水平。可見在市場需求，以及物業地點不差、管理不錯的因素下，租金回報理想。

不過投資者要明白，房託的增長主要源於內部，而向外擴展的能力則有限，這令升值的潛力不會太大，因為難以創造出再投資的效果。

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發展有限，這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業，但最主要的回報都是現有物業組合，而當中核心物業的變動不大，故往後若要提升收入，很大程度依賴組合內的租金提升。

【圖4】--物業組合數據

--投資策略--

從長遠及超長遠的角度看，香港的寫字樓及零售市場仍有一定的需求，雖然近年興起在家工作，但無法完全取代傳統寫字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會影響需求的增長，令租金不會如過往般大升，但長遠仍會平穩向上。

綜合上述的各項財務數據，以及陽光房產所持有的資產，都反映其資產質素保持上升，雖然其中的資產質素不是最高級，但都是有質素的。

而隨著香港的商業區不斷擴展，擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力，令此房託有穩中求勝的效果。

投資策略方面，會以收息為先，股價增值為輔，雖然預期股價在長遠都會平穩上升，但投資者最好以收息的角度來評估此房託，始終這房託都不會有很大的升幅，因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

由於房託的市場估值基於租金及物業市場，中短期必定有上落，因而會令陽光房產的股價有上落，投資者要避免在過高的價位買入，因這會拉低股息的回報。因此，若股息回報少於5%，反映股價過高、回報率有限，投資者可利用這作為其中一個評估平貴的指標。

現時股息率約5%、6%，反映這房託處合理水平，對追求收息的投資者，已經可以分注投資，長期持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

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李小龍取景地: 第2477成交(註冊)，感覺8分位。銅鑼灣蘭芳道7號地舖及1號樓舖位,註冊成交八千萬，租客是川菜老字號南北樓自用的舖位。建築面積1500呎，平均呎價五萬三千元。舖闊24呎，深約60呎。

"I fear not the man who has practiced 10,000 kicks once, but I fear the manwho has practiced one kick 10,000 times." Bruce Lee ...... it's so ME! ?

原業主為四名姓李人士，李家富為南北樓東主，於1975年買入。當時買入價是56.5萬。今次易手，持貨46年升值140倍 。

這個舖位於2011年曾經獲資深投資者兆安李太以1.76億洽購。以8000萬成交價計算，就是較高峰期回落了54%。 兆安李太，是李兆基(排第4)三哥(已故李兆麟)的老婆。

新買家是非本地註冊公司 。 我覺得分分鐘是希慎收購，但我沒有證據。

這間餐廳至今年元旦起暫停營業至今。

這間餐廳擁有50年歷史的南北樓，曾經市李小龍的《死亡遊戲》取景地方。

簽約日期是2021年4月1日。

Note: 評分基準，5分市值，10分超平，一分騙案(超貴?)

業主有舖放售，記住聯絡我。馬上出價買入你間舖? whatsapp 我 9036 1143 或致電 2830 1111 李根興

盛滙商舖基金，每季對外集資港幣約六千萬(上限)。只限持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士參與，投資300萬起。 了解詳情，可致電 (852) 2830 1111

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【2.27時事!】升旗易得道 2021年2月27日
主持: Tony

2.27 【寓意習近平死兩次？】翠園翠華翠河翠亨邨匪翠台觸犯國安法！李兆基伍淑清夏佳理要坐「文字獄」！
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