【今天停班停課合理嗎？ 從歷史教訓看西部登陸的熱帶低壓】
這兩天在網路上看到許多人質疑為何平日都不放假，假日一到就放假，雖然小編心理也有OS碎碎念，但天氣預報數據攤開來看，就一目瞭然：
■熱帶低壓（原盧碧颱風) 路徑南修，今晨已在竹苗一帶登陸，引進西南氣流造成中南部豪雨。
造成：
■高雄沿海空曠地區強風警報，會有9-10級強陣風
■高雄全境發布超大豪雨特報（降雨量500mm）以上，山區更可能達800mm。
■適逢大潮，沿海地區排水困難。
這已經遠超過平地350mm，山區200mm的豪雨假標準，放假自然合理。前幾天是都沒有達到這個嚴重度的。

過去從台灣西部登陸的颱風罕見但有，例如
■2002年7月10日的娜克莉颱風在台中以北登陸，此颱風只比熱帶低壓強一點，但也創下翡翠水庫單日降雨紀錄，並釀成2死。

另外就是昨天提到的 #87水災：
■剛好62年前，1959年8月7日，熱帶低壓在嘉義布袋鎮登陸，雖然隨即解體，但引進強大西南氣流，導致西南部當日降雨量超過500mm，三日累積降雨量800-1200mm，以苗栗、台中、南投、彰化、雲林、嘉義受災最嚴重，彰化市區甚至淹水3公尺高兩天。縱貫鐵路中斷，共有297處受損，總共造成667死942傷408失蹤，是台灣史上僅次於921大地震和88水災的重大災害。
■災損35億台幣，是當年國民所得11%，相當於今日災損1.8兆台幣。（難以想像）
■政府頒布中華民國佔據台灣後首次《#緊急處分命令》，重建期長達10個月，中元普渡婚喪喜慶全部停止，#並課徵重稅，例如公有及私用小客車、電費、電話費、鐵公路客運票價等也都一律附加「水災復興建設捐」、營利事業所得稅附加15％、綜合所得稅附加30％、屠宰稅附加30％。北高等5個城市的電影票每張加收娛樂稅1~2元、各地宴席稅附加30％、地價稅與田賦皆附加40％、房屋稅和證照、貨物稅等亦附加30％，造成人民極大負擔。
■高雄縣市雖災情沒這麼慘烈，也造成12死21傷9失蹤，88棟房屋全倒的災情。
■蔣介石佔領台灣後，大量軍費用在維持大規模陸軍準備反攻大陸，而非強化防衛台灣所需軍事投資，造成財政支出傾斜，中南部建設落後，除了中央政府所在台北以外，多缺乏河流整治、都市計畫整備、排水道強化等措施。87水災後，修復道路經費甚至66%依靠美援，以中國黨的話來說就是 #乞丐政權。
■當時的氣象觀測更是離譜，雨量計是每週轉一次的，山區沒有雨量紀錄，沒有民用氣象雷達（只有軍方有，不開放民間用），以至於雖然當時技術已經都有，但台灣幾乎沒有氣象預報能力。在本次教訓後才逐漸建立。
■這次水災也造成中南部部分鄉村「滅村」，人口加速都市化，也加快了城市發展，對社會影響頗大。

可以注意到，本次熱帶低壓帶進的雨量，其實已經接近62年前87水災，只是當年一個熱帶低壓造成全台危機，千人死亡，GDP損失1/10，國家經濟嚴重困難還要加稅15~30%。可見當代的防災能力已經強化許多。但大家還是盡量小心，這次超大豪雨不是開玩笑的！

210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html

買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。

很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。

另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。

對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！

📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。

注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。

📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！

Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得

※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%

Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅

※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%

📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。

請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？

1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬

答案：繳稅180萬

但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次

資料圖片來源/財政部網站

#地產秘密客

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* 需登錄：活動一登錄專區
活動二(JCB卡限定)
* 活動時間：2020/2/10~6/30
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* 需登錄：活動二登錄專區
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活動網址｜https://bank.sinopac.com/sinopacBT/pe...

05:01
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05:23
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📌綁定FamiPay 8% 現金回饋
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