【和別人共有的房子，我能使用嗎？】

與其他繼承人一起共有繼承來的房子，我們到底能不能使用該房子呢？若我不想跟別人共有，該怎麼辦呢？這是白律時常被問到的問題，這就跟各位說分曉

💡共有房子的使用

1️⃣經過所有共有人協議使用、管理方式
若未經他共有人同意就使用共有房子的特定部分，是有可能被其他共有人訴請相當於租金的不當得利以及返還房屋予全體共有人，所以我們在使用共有房子時，應與所有共有人協議好才行。

2️⃣依據多數決決定使用、管理方式
若無法與他共有人協議，可以依據民法第820條第1項之規定，以多數決方式，決定共有房子的管理、使用方式。

💡共有房子的處分

1️⃣協議分割
所有共有人坐下來談好分割或處分方式，備齊文件就可以去登記了！

2️⃣依據多數決方式出賣
依據土地法第34-1條，共有人可以多數決方式，把共有房子賣給他人，但其他共有人有以同一價格購買之優先購買權。

3️⃣訴請法院裁判分割
若無法協議，也沒辦法以多數決處分，那就只能向法院提出分割共有物訴訟，判決可能是有人拿房子，其餘有人拿補償，也有可能將整間房子賣掉大家分錢。

共有的房子使用上常有層層阻礙，為使不動產便於使用收益，簡化或消滅共有關係可能是必要的程序，以上資訊希望對您有幫助！

⚖️ Clark Pai 白丞哲律師

📌釋字第七七三號
　
未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍，對財政部國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售，依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件，性質上屬私法關係所生之爭議，其訴訟應由普通法院審判。

子雲老師雲端行政法爭點整理

📝公法與私法的區分標準📝

🔸利益說：以公益或私益為區分。
🔸從屬說：訴訟主體之間為上下從屬的垂直關係屬公法關係，水平則屬私法關係。
🔸主體說：行為主體有一方是公權力主體，就是公法關係。
🔸新主體說：僅國家有權改變其內容或行使者為公法關係，大家都可以行使則為私法關係。
🔸修正新主體說：以新主體說為基礎，進一步以公權力主體是否居於「行使公權力」之地位表現於外而定。

♦️結論：各類區分方法皆有優缺，故需個案綜合判斷之。

📝重要實務見解整理📝

🔸公地放領：私法（J89）
🔸耕地之徵收放領：公法（J115）
🔸三七五減租耕地准否收回自耕之調處與核定：公法（J128）
🔸公營事業人員：原則私法、例外公法（J305）
🔸政府發行公債：私法（J386）
🔸代表國庫出租或出售私有財產：私法（J448）
🔸公務人員保險給付：公法（J466）
🔸全民健保費之收取：公法上金錢給付（J473）
🔸工業區開發管理基金：公法（J515）
🔸農田水利會與會員關係：公法（J518）
🔸農田水利會會員間之養護歲修分擔、使用：私法（J518）
🔸全民健保爭議：公法（J524）
🔸中央健保局與特約醫事服務機構合約：公法（J533）
🔸政府興建國宅出租：雙階（J540）
🔸勞保機關墊償雇主積欠勞工工資：私法（J595）
🔸林區管理處對人民申請訂立租地契約未准許之決定：公法（J695）
🔸私法關係中涉及公法爭議：私法（758）
🔸臺灣省自來水公司遴用人員發給撫卹金之爭議：私法（759）
🔸人民申請讓售國有非公用財產類之不動產經否准：公法（772）
🔸未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人，依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權所生爭議：私法（J773）

📖考題觀摩📖

國家機關為達成公行政目的，以私法形式所為之行為，如榮民配耕國有農場土地，所成立之使用借貸關係，究竟係行政契約、私法契約或行政處分？該關係是否受基本權直接拘束？

📌爭點一
爭點：榮民配耕國有農場土地，所成立之使用借貸關係之性質？
解題重要資訊：J448、J540

✏️結論：私法關係！

📌爭點二
爭點：私法關係是否受憲法之基本權拘束？
解題關鍵：J457—國家機關為達成公行政任務，以私法形式所為之行為，亦應遵循上開憲法之規定。

✏️結論：是！

你，清楚了嗎？

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#下次放簡報圖解版讓大家更明白