新北市政府在昨天（7/15）公布110年Q1的住宅價格指數，新北市整體及各區指數皆呈上漲趨勢。
　
儘管受疫情影響，110年第1季新北市建物買賣登記移轉件數共計14,101件，交易量較上季減少17.92%，與去年同期相較減少3.6%。
　
然而，住宅成交均價為34.9萬元/坪，較上季上漲1.58%，與去年同期相較，上漲7.46%。其中都會區均價為35.9萬元，較上季上漲1.90%，與去年同期相較，則上漲7.04%。
　
其中，汐止區於110年2月指數為107.84，為近6年的高點；中和永和區、三重蘆洲區、新莊區及樹三鶯區於110年3月指數分別為113.96、112.55、112.63、123.07，皆達101年起有實價登錄統計數據以來高點。
　
實際上，不只是新北市，根據內政部6月28日公布的資料，110年度Q1全國「可能成交價指數」已來到129.86，創2003年以來新⾼，每坪30.81萬元，季成長2.01％，並較2020年同期上漲7.92%。
　
但是，新北市的房價對於年輕人購屋自住的影響卻更為重大。
　
根據主計總處99年的人口普查報告，常住外縣市通勤至臺北市工作人口有 63 萬 4,766 人，其中新北市民占 8 成 4 最多。
　
年輕人早已高攀不起台北市的房價，多數選擇從新北市通勤上班；也因此，新北市房價飆漲，對於有居住需求的年輕人來說影響甚鉅。
　
疫情期間，沉重的房租負擔已經嚴重打擊年輕人，持續飆漲的房價，更讓年輕人的未來看不到希望。
　
我要再次提醒財政部，「雙2.0」究竟能不能抑制房市炒作？需不需要進一步的抑制措施？囤房稅什麼時候才要拿出行政院的版本？下個會期，我會在立法院繼續就教行政機關。

【陳薇仲第五次市長施政總質詢｜被迫改書面啦！！】​
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基隆市議會第五次定期會在5月4日開始，期間因應5月15日全國第三級警戒停會，後又於6月29日復會優先開始審追加減預算...，並且將議員對市長施政總質詢改為書面，要求市府於8月份臨時會前回覆。（明明也是第三級警戒硬是復會還把議員對市長總質詢改成書面= =...，平常發公文都不一定等到回覆了，而且有些議題等到回覆的時候時效早就過了...）​
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本日（7/14）是第五次定期會的最後一天，我們也將被迫改成書面的總質詢內容整理給大家，由於總共有八大項重要市政質詢，所以以下努力濃縮字數，留言處也會附上完整的書面內容，之後市府的回覆也會分享給大家，希望市民一起來關心！​
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第五次（被迫改書面）市長施政總質詢，薇仲說給你聽👉https://npptw.org/UoIsxK​
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一、本市防疫工作相關檢討與資訊統整💉​
疫情爆發以來，不論是居家快篩後相關流程，以及針對防疫旅館與集中檢疫所的收治規劃都是市民非常關心的議題，我們請衛生局說明外，也強烈要求加強即時資訊工作（如無公共風險之疫調完成後也應加註以安人心）與基隆市Covid-19專區資訊整合，同時更要求將前十類公費疫苗施打對象之各類別造冊人數、中央撥補到基隆的疫苗數量，以及各類別已施打人數等資料公開上網。此外，針對不斷在媒體上發酵的首長疫調之爭，也應明確說明中央成立跨縣市資訊平台後針對區域聯防的協助，以及地方政府是否確實檢討區域聯防之困難並反映給中央。​
　　
二、溫室氣體管制與低碳永續城市🌏​
城市是減碳排放和綠色永續的有效行動單位，但基隆過去僅是被動以中央撥補經費和相關規範來執行，甚至有把原本業務範圍作為減碳目標的投機作為，因此，我也不斷要求檢討，在這次書面質詢中，我要求市府儘速對「基隆市低碳永續家園建構推動計畫」、「基隆市溫室氣體管制執行方案」、「縣市共推住商節電行動計畫」計畫的執行狀況、達標情形進行盤點，並檢討各細項指標訂定合理性及說明減碳量化程度。​
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針對本市預計訂定的《基隆市低碳城市自治條例草案》，我要求應訂有本市之明確中、長期減碳具體目標，並要求成立低碳永續及能源政策專責單位，更重要是在政策規劃過程中納入民間社會力、與市民一起行動，此外，更要配合中長期目標，有相應的評估預算、目標是否達成之機制，並依成果滾動調整。​
　　
三、樹木保護法規統整與將專業修剪納入工程契約規範的進度🌳​
樹木的錯誤除了會使得樹木因傷口過大而慢性死亡外，更可能導致樹木肢體無法平衡與樹體弱化而在風災傾倒，除了造成公共安全問題，也非常浪費公帑。這次質詢我針對民眾詢問的麥金路與十全亭過度修剪議題請市府說明處置，同時也請市府回覆我已經詢問多次——《基隆市行道樹管理維護辦法》與《基隆市政府行道樹及喬木修剪作業規範》「修剪申請」到底要不要落實與明確執行，以及此兩項過時法規的檢討與去留。此外，針對公有樹木的保護、預防樹木不當修剪與強化工程納入專業修剪，林務局也正在擬定修法，我們也再次請市府相關單位說明建立基隆市詳盡樹木修剪規範的進度，以及是否依照林務局的建議，將修剪規範納入工程採購契約中，以修剪專業來落實公有樹木保護。​
　　
四、2021城市博覽會📈​
有鑒於疫情發展難以完全掌握與預測，我先前發公文詢問基隆市即將於2021年10月舉辦、要花費本市3500萬經費的「2021城市博覽會」是否有足夠的應對措施，但觀銷處回覆的相關措施只是依照防疫指引來進行。當表演藝術界、全球及台灣各博物館和美術館在疫情期間發展出各種結合網路資源、影像技術、線上社群的新展演形式時，目前「基隆2021城市博覽會」卻未見任何結合新技術與思維的創新改變，與「2021城市博覽會」的初衷「在快速變動的全球化風潮與既有行政框框中，走出另類的城市治理典範」背道而馳，也無法回應市長在施政總報告中表示「面對 COVID-19 疫情與全球地緣政治再結構，台灣的城市治理需要再進化」，因此我們再次於書面總質詢提醒，並請市府提出面對疫情有創意的內容轉化，真正透過不同媒介將基隆的「過去400年與未來40年」作出創意呈現。​
　　
五、市有閒置空間資訊公開💻​
除了在市議會不斷提案盤點市有閒置空間並資訊公開，我們也於2020年12月27日舉辦「『好市有閒置空間，不開放嗎？』的討論會、邀請參與「臺北市是有閒置空間綜合查詢平台」各段歷程的參與者與推動者來分享經驗並帶領討論，現場也有財政處、產發處以及約50位基隆藝文、新創等領域之青年工作者參與討論。目前財政處已積極進行盤點工作，但整個市府針對資訊公開和空間媒合卻想要以「標租」來進行，我們非常擔心公部門習慣的「標租」無法掌握需求、更無法媒合此類小型市有空間的需求者，因此我們再次建議整個市政府回覆目前閒置市有空間資訊公開規劃與進度，以及各局處空間活化計畫的整合進度，希望市府有更貼近需求者的創意空間活化方向，真正媒合市民與青年的需求。​
　　
六、本市轉型正義與文化資產保存工作執行狀況🖋​
促進轉型正義委員會日前將基隆港、原基隆要塞司令部等列為審定公告第一批不義遺址。不義遺址的保存目的，是為透過空間取徑還原歷史真相、反省歷史記憶，並促進轉型正義的相關工作，以深化人權教育。本次我們也要求市府針對目前審定公告本市四處不義遺址相關歷史內容進行文獻與檔案爬梳、整理，且要規劃於現地進行歷史內容呈現或於正在進行工程設計中融入，供基隆市民深入了解相關歷史內容。同時，也請市政府說明威權象徵的清除工作。​
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此外，由於國門廣場基座以及近日惠明新村等未確定文資價值之文化資產提報標遭到「未審先拆」的爭議。在國門廣場基座上，更在僅有現勘紀錄（且參與委員都認同基座有其歷史價值、應登錄為歷史資產）、未經由文化資產評估審議就徑行將基座拆除移置異地的誇張處置，我們強烈要求市府檢討本市文化資產評估、審議及保存之作為是否失當。​
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七、交通設計與公車營運檢討🚐​
台灣每年因交通而死亡的人數高於新冠疫情的死亡人數，其中多數肇因來自「車」本交通的設計基礎，目前，人本交通為基隆市府近年致力目標，然而，除了硬體設施改善外，我們更要求交通處針對目前智慧交通的狀況提供事故路口之交通數據與相應檢討，同時我也提供去年我以彭祖裝實測安樂區危險路口的影片（影片網址 https://npptw.org/LtBF30 ），請交通處說明行人穿越時相與路口設計之檢討與改善措施。​
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再來，由於基隆市公車虧損嚴重、已達13億，目前基隆市府與議會已組成「公車營運改革小組」，而我們也要求交通處和公車處說明目前「檢討重疊路線」、「跨區公車」、「社福卡使用調整規範」和「站牌間距」等改革項目之進度，同時，也請說明跨區公車規劃，以及社福卡使用規範〈基隆市老人及身心障礙者搭乘公車優待辦法〉修改進度。同時，也詢問大家關心的506公車的營運檢討，並請公車處說明太陽能版智慧站牌於基隆設置的可行性評估。​
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最後則是基隆捷運，也就是「基隆南港間通勤軌道建設計畫」，已經在去年進入綜合規劃階段，先前我們煩請立法委員邱顯智辦公室與鐵道局討論，鐵道局表示「基隆－八堵」間技術層次定案約在年中，若綜合規劃順利完成，約在2021年底舉辦民眾公聽會，此次除了請交通處說明目前掌握進度外，更再次要求基隆市政府於各項討論會議代表基隆市民發聲、要求中央將掌握通勤族的通勤起訖與需求，才能將使用者的想法納入規劃中。​
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八、垃圾清運與限塑政策📸​
住宅區或偏遠山區都常有民眾亂丟垃圾或是不肖廠商丟棄大量裝潢等廢棄物的問題，但棄置廢棄物難以舉證，偏遠山區更有清理上的困難，也因此，預防與稽查更為重要，我們在此次的書面質詢中詢問環保局搭配在稽查上與警察局合作的困難，以及搭配移動式電眼的規劃，此外，也請環保局說明「非法棄置聯合查緝計畫（下簡稱獵鷹計畫）」過去執行成效與本年度的規劃。針對獵鷹計畫之成效與執行規劃，請市府回覆​
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由於越來越多民眾關心一次性用品的大量使用造成對環境、海洋的危害，然而，從中央發布之限塑政策執行多年卻成效不彰，我也收到安樂高中的學生陳情，希望可以檢討基隆市限塑政策。因此，我也特別在此次請環保局提供近年基隆市一次性塑膠用品的用量統計，同時請環保局說明目前限塑政策的困難與檢討，並建議除宣傳外，更要參考不同縣市與企業合作之實例，在更多消費場域執行創意減塑方案。

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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914

160731TVBS 北市豪宅「八項認定標準」擬退場
影片網址→https://youtu.be/2uafniAGgkA

怎樣的房子算是豪宅？郝市府時代設下「有車位、景觀好、管理好」等等「8大豪宅指標」，只要符合這些標準，房價又超過8千萬的物件，就必須繳「豪宅稅」，但從實務面觀察車位、社區管理好等等，幾乎是民眾挑選房子的基本考量，卻不見得有多「豪奢」，市府決定未來要讓8大標準退場，改以實價登錄8千萬做為「豪宅」課稅門檻。

記者 侯慶莉/陳建銘 台北報導……↓

拉開窗簾，基隆河美景映入眼簾，讓屋主自豪的「河岸第2排雙景觀」高級住宅，市場反應很熱烈。

房仲業者：「你又看的到綠樹，有河景之外旁邊又是公園，享受一樣好。」

有景觀採光好又通風，房仲掛在嘴上的種種優點，讓北市中山區這間高級住宅的房屋稅，差一點點從1萬5暴增到4萬5的「豪宅稅」，原來北市府認定，舉凡符合景觀好、地段佳、每層戶數少又有車位等8樣條件，就算豪宅，就要課徵「豪宅稅」。

馬路上隨便問，突然大家的居住品質距離「豪宅」都很近，市府「豪宅8標準」到底準不準？

房仲業者陳泰源：「以台北市來講，10間裡面可能就有一半以上的房子，可能符合這8大條件了，但嚴格講起來不算豪宅頂多是高級住宅。」

台北市長柯文哲：「同樣一棟房子，那個在那個103年7月1日以前，拿到使用執照跟之後拿到使用執照，那個整個房屋稅差太多了，這個我們還在思考怎麼去處理。」

體認到豪宅認定標準和現實有點脫節，北市府打算「豪宅8標準」退場，未來要回歸「實價登錄」，房價超過8千萬才算豪宅，才要為住得好多繳一點稅。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/politics/666605

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/160458008

140117東森財經 捷運3環3線停擺 汐止 三峽 樹林房跌3-5%
影片網址→http://youtu.be/BZPuwTaNpNs

感謝記者 劉思妤 的採訪，2年前，曾經有人問我，如果預算不夠，還是想投資房地產的話，可以買哪裡呢？我說：「"暫時"捷運末端宅」。

價格，依然便宜；自助客，交通便利有捷運；投資客，銷售時可以畫想像大餅「號稱未來捷運會延伸，不再是最後一站」。

因為還沒動工、捷運還沒營運的地方，畢竟還是有所謂的"變數"，因此買「暫時性捷運末端宅」，可以說進可攻、退可守。

以下是新聞報導......↓

記者 劉思妤：汐止車站即將連接捷運三環三線，不過目前無法全部順利動工，首當其衝的就是周邊房價。

捷運三環三線被民進黨團踢爆，新北市捷運興建根本呈現空轉。

居民氣得跳腳，橫跨雙北市的三環動線，萬大、三鶯線在新北市轄區內沒有動工跡象；三線中的淡海、安坑和汐止民生線全部停留在紙上作業，消息一出周邊房價、應聲下跌。

房仲業者 陳泰源 表示：捷運三環三線，雖然還沒有蓋的一些地區，當初房子供應量很大的地方，譬如說樹林、三峽，特別是汐止。

政府喊出要蓋捷運，汐止房價在政策釋放利多後翻漲兩倍，新成屋一坪60萬起跳，實價登錄均價一坪30萬、三峽是28萬，樹林一坪也站上25萬大關，新成屋是40萬，這三區首當其衝，房價恐怕有3~5%的跌幅。

房仲業者 陳泰源：置產客最倒楣、投資客也算他衰啦！當初就是因為有捷運的題材我才在那邊買房子的，所以不排除會有一波拋售潮。

新北三環三線只有少部份開始動工，讓投資客心驚驚，若捷運真的停擺，汐止三峽新建案恐怕出現拋售潮。

三環三線蓋不下去，不只辜負市民期待，牽連周邊地區房價也受到嚴重影響。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/72006705