單一房地產比單一個股還複雜，為什麼？總金額高啊⋯，台積電四百多塊就靠北靠母了⋯

「房地產仲介案例分享

最近建商廣告鋪天蓋地，什麼訂金兩房兩萬、三房三萬、下訂到交屋只要38萬，什麼口號都出來了，代銷人聲鼎沸，好像不買以後就買不到了。

讓我想到去年底有個案子，好像說屋主缺錢急售，印象中是開988萬在賣，後來好像賣920吧。
查實價登錄屋主3年前跟建商買872萬。
不是我們公司賣掉的，就先抓服務費20萬吧，屋主實拿大約900萬。

屋主夫妻倆為了結婚，家裡幫忙出頭款買了這間新屋。
頭款付了一些離離叩叩大約130萬，貸款750萬，寬限期兩年。
寬限期月還款12500元，兩年後每月41375元。

三年前房子剛拿到，新房子嘛～當然要漂漂亮亮啊！所以又跟建商貸了一筆貸款要來裝潢，確定金額我不知道多少，大約是一百多萬，每月還款3萬，我猜是108萬36期每月3萬零利率吧？

裝潢好夫妻倆就開開心心住進去了。

問題來了，這樣每個月要繳多少錢？

第一年：寬限期12500元＋建商貸款3萬=4.25萬/每月

第三年：寬限期後41375元＋3萬=7.1萬/每月

猜猜夫妻倆薪水多少？

兩個人加起來每月8萬

然後他們在這兩年都沒消費嗎？
怎麼可能

這兩年生了一個小孩，買了一台新的國產休旅車（車貸）

每月開銷加上房貸就快10萬了，這樣薪水怎麼夠用？

就算第三年建商貸款還完，還有每月4.1萬的貸款20年要背，房貸＋車貸＋小孩，怎麼算都養不起，所以房子還是趕快拋售啦！

所以，房子不是不能買，還是要買在自己能力範圍內的啊。

#仲介日常
#買房不要急」

*** 已全部額滿，感謝大家支持 ***
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義大利Banfi酒莊來台，T大舉辦惡勢力餐酒會，4/10(三)晚上在台北敦南168，4/12(五)晚上在台南橄饗家。台南場已經秒殺爆滿~已經秒殺爆滿~已經秒殺爆滿！ 台北場還有最後幾個座位，有興趣的朋友請儘快報名~
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日期：2019.04.10（三）
入場時間：6:30pm
開始時間：7:00pm
地點：敦南168牛排館
費用：每位 3500 元 (含餐含酒水含服務費)
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報名電話：02-80660808 ext 8300
報名網址：
https://www.facebook.com/events/628867097536227/permalink/628869050869365/
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T大真心話：
168是高級牛排餐廳，你自己來吃一頓，一個人就要NT$3000以上，我們吃的是更高檔的T大惡勢力套餐，還有邦飛酒廠的頂級酒可以喝，我怎麼算每個人的成本都超過NT$5000。現在有這種好康只要NT$3500可以爽吃爽喝，來不來您就自己決定吧~
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【要借錢給創業者嗎？來看股票是否值得投資】
這兩年創業風潮相當興盛，許多人也都想擺脫老闆，開間咖啡廳或是做些小生意，而一開始的資本自然就找家人或是朋友週轉，這時該不該借呢？ 其實此時做的思考與買股票是類似的，究竟有哪邊相似，就讓我們來看看吧！

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👉 朋友找你「投資」還是「借款」
幫助創業者，最先要分清楚的就是，他找你「投資」還是在跟你「借錢」，這兩個有什麼不同呢？

「投資」：你投入的錢成為他做生意的一部分，你會希望創業者把這些錢妥善運用，賺更多的錢。未來若是賺錢，他會把一部分的收益與投資者分享，就像買「股票」的股利分紅一樣，你成為了這個創業者的股東。期待他賺更多，因為這樣你被分到的也越多。但若是經營不善，你的投資將會化為烏有，錢也拿不回來。

「借款」：他的生意做得怎麼樣也跟你沒關係，你只要確認未來「連本帶利」的把錢拿回來就好。而利率怎麼算就看這個人的可靠度如何，假設他是信用不好，銀行都不願意借錢給他，那要求他要還的利率就會高一點。這與我們常聽到投資「債券」類似，每段期間拿固定利息，還款期間結束時拿回本金。這種最害怕的就是人跑掉不還錢（違約）。

簡單來說，朋友若是找你投資，你必須知道他的生意會不會賺錢、錢要花到哪裡去和他切入的市場等等眾多事項。而若是借錢給他，你只要確認他還的出錢就好。（不會被事業拖垮到一毛不剩，或是有房子可以賣）

👉 天使投資人看什麼？
若朋友要創業，你「投資」他的生意，那就就成為了他的天使投資人，那天使投資人一般會看哪些內容呢？我們大略分以下三項：

1. 題目 – 是否有好的產品和商業模式
2. 市場 – 是否夠大，足夠成長
3. 錢 – 花到哪了，夠用嗎？

👉 題目 – 是否有好的產品和商業模式
產品最重要的是看他是否有獨特性，或其商業模式是否容易理解。

「商業模式」：過往的商業模式很單純，買入原料後銷售獲利，如黑糖珍珠奶茶買原料後，做成珍珠奶茶出售，或是室內設計在付出勞力後，收取服務費用。但現在服務漸漸都線上化，商業模式也變得越來越複雜，舉例來說，我們購買遊戲，從遊戲光碟的一買一賣，線上遊戲的每月儲值，到現在的免費手遊課金買道具，都是遊戲廠商在販售遊戲，但其商業模式大不相同。

在購買股票時，我們也要看這間公司的商業模式為何，許多新型的商業模式非常難懂（如最近興起的區塊鏈），建議面對這類商業模式時，若不懂就不要購買。

「獨特性」：此題目是否與類似服務是否有所不同，可能是因為產品差異、團隊差異或是合作對象等等內容，但獨特性最重要的是「難以超越」。比如黑糖珍珠奶茶，可能炒黑糖珍珠是他的獨特性，但若生意不錯，其他店家就會跟進，此時若沒有獨特口感，營收可能就難以成長。

在看股票時我們也常看這間公司是否有難以超越的獨特性，但我們稱之為「護城河 MOAT」，若這間公司有難以被超越的獨特性，那就有投資的價值。

👉 市場 – 是否夠大，足夠成長
「投資我1000萬，我讓你佔10%。」
你朋友剛講完他想開的是珍珠奶茶店，你一定會覺得他在跟你開玩笑…
「我要做的事全省連鎖店啦，預計兩年內開100間。」
哇！這願景有點大，但這市場有這麼大嗎？

我們在看一間公司的股票時，常常會看未來否有足夠的空間成長，假設我是賣iPhone手機殼的，那我的成長上限就是iPhone的銷售量；若我是賣嬰兒食品，那我的成長上限就是嬰兒出生量；若我是賣高級車款，那我的成長上限就是富豪人數。

在看市場時，會看兩個點：

1. 整個產業到上限還有多少空間？
2. 成長上限是否還會上修？

👉 整個產業到上限還有多少空間
假設是賣iPhone手機殼的，你統計目前已經有8成的人都有在用手機殼了，整個產業要向上提升的極限就是剩下的2成，新的競爭者就會在這個有極限的市場廝殺。

若是你是做線上購物平台的，假設現在只有兩成的人有線上購物的習慣，那你未來的成長空間就很大。

成長上限是否還會上修？
越是有成長的產業是越被看好的，但持續成長總是有極限，這時許多企業會選擇上修成長上限。
舉例：台灣的線上購物市場已經飽和，我們將前往開拓東南亞的市場。

那線上購物的成長上限就從「全台灣」到「台灣 + 東南亞」，那可以預期的成長空間就提升了。（但能不能做到則是另外回事了。）

每個產業都有不同的市場，越有機會持續成長的市場，公司繼續成長的機會也越高，在選股票時也要記得看他的未來成長空間如何。

👉 錢 – 花到哪了，夠用嗎？
回到剛剛的珍珠奶茶，如果你給了朋友1,000萬元，他也找了其他的朋友入伙，總共有了1億元的資金，那這樣錢夠用嗎？

「一億元很多耶，當然夠啊！」

但要開100間店，平均一間店能分到的錢只有100萬元，100萬元光是裝潢加店租，可能就消耗殆盡了，更不用說平日的原料購買和人員開銷等等費用了。理性點來看，開20-30間應該差不多吧。

「沒關係拉，店就是要多才有知名度啊，我們賺的錢全部拿去支付費用就好啦！」

那我的投資什麼時候可以回本啊…

👉 你給公司的錢花到哪了？
可以從公司的損益表看出各項支出，也許花了在你覺得不必要的支出，若你覺得不合理，就不該把錢投資給這些公司。

👉 公司賺的錢跑去哪了？
公司有賺錢，會分紅給當初投資的人嗎？答案是不一定。

公司有可能把錢拿去研發新產品或是做行銷，根據不同公司有不同的策略。不分紅的公司不代表不好，也許是在研發需要大量費用，或是搶下市場份額需要快狠準，就像幾年前的亞馬遜 Amazon都不分紅，把賺來的錢都那去研發和拓展市場，現在才能成為線上零售的一哥。因此，在投資前，要確認這是不是你可以認同的分紅方式，選擇自己可以接受的公司，再進行投資。

今天以投資創業者的看法來看投資股票，是否讓你更了解投資這件事呢？若想要投資美股，歡迎看我們美國券商Firstrade開戶文章

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