【有長線投資價值的領展】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。

--去政府化。釋放價值--

【圖2】--物業分派資料

【圖3】--物業收入資料

領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖4】--「T.O.P」商場

在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。

【圖5】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。

另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

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MIRROR的人氣王姜濤日前在IG出帖文及限時動態，寫下一句：「I’m tired of everything」，令一眾姜糖非常之擔心。及後經理人花姐（黃慧君在個人IG發布限時動態、釋除大眾疑慮，花姐寫道：「不用擔心，他只是身體不適，休息幾天，再向大家報平安。」事隔11日，姜濤終於在IG「上水」，一口氣貼出幾張他穿着黑色西裝的型仔相，留言寫道︰「假期結束～沒事了，抱歉讓大家擔心了。」向一班姜糖「報平安」，姜濤一連post多個story，一時狂用鬼馬effect，一時又唱出隊友Ian（陳卓賢）的《DWBF》和Edan（呂爵安）的《E先生連環不幸事件》，非常搞笑，看來大家可以放心了。

《DWBF》意即「Don't Wanna Be Friends（但願不只是朋友）」，講述少男少女在友達以上、戀人未滿階段，既期待又怕受傷害的心路歷程，Ian透露：「故事係講一個男仔唔想再同對方做朋友、希望超越友誼，終於佢踏出一步，所以有呢個構思同歌名。」
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李佳芯（Ali）與拍拖多年的陳炳銓傳出情變多時，早前更盛傳被四字頭城中富豪力追，兼獲對方用造雪機在花園草地製作雪景氹女神歡心，有錢就是任性，我自己認識一個朋友，佢俾個男仔追佢頂多都係坐直升機喺澳門食餐飯，

係（30日）她出席TVB慈善籌款節目《萬眾同心公益金》直播時表示該富商只是生意夥伴，並暗示自己單身，與陳炳銓正式結束情侶關係。
Ali接受傳媒訪問時透露，該名生意伙伴因為公司有部人造雪機而在她面前試開過一次

，沒想到影相後卻引起誤會。她坦言自己將工作和感情分得很清楚，亦希望能避免將兩樣東西混亂，又表示現時雖然有人追求自己，但同時亦慨嘆要重新投入一段新感情並不容易「再投入一段新嘅感情都要啲時間」。

對於一個咁忙嘅人來講呢，
外貌協會

有報道指Ali而搬去將軍澳酒店暫住準備搬新屋，但她否認報道，並表示自己仍租住紅磡的服務式住宅，現時一直等樓價跌才考慮出手置業

我覺得唔使等樓價跌啦，如果比起一般富豪追女仔，以為噴兩下書咁就氹到女仔得㗎，出手太低啦，整返陳地利根德閣，帝景園先好講啊

Ali又表示身邊很多人都向她催婚，但她慨嘆世界愈簡單就愈難，因為要找一個價值觀相似的人實在不容易，連Ali的屋企人亦已放棄！38歲

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71歲「婚紗女王」Vera Wang（王薇薇）身材保養依舊得宜，而且打扮非常年輕時尚，更不時穿上性感bra top，皮膚緊緻令人完全看不出年紀，仿如吃了防腐劑一樣，加上一雙令人稱羨的纖細長腿，讓許多年輕女孩都自嘆不如。

Vera Wang以設計婚紗聞名更自創品牌，很多明星結婚也都愛穿她設計的婚紗，華人影圈包括湯唯、劉嘉玲、劉詩詩、應采兒等，早前人氣天后Ariana Grande(地)的簡約高貴婚紗也出自她的手筆。
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（2021年5月18日更新）Ariana Grande傳出上週已經低調嫁給秘戀一年的男友Dalton Gomez！兩人在加州家中舉辦極簡婚禮，親友加上賓客僅有不到20名出席！恭喜Ariana Grande！

（2020年12月21日更新）Ariana Grande今天在IG上發了一系列照片，與低調蜜戀9個月的男友Dalton Gomez訂婚啦！經歷了前男友Mac Miller的過世、與Pete Davidson的分分合合，Ariana終於找到好歸宿，兩人感情超好，從最新歌曲〈positions〉的歌詞也能看得出來。手戴特殊訂婚戒的Ariana跟Dalton Gomez甜笑合照根本是2020年最閃好萊塢情侶啦。

一直被稱為「歐美娛樂圈最勤勞歌手」亞莉安娜（Ariana Grande）最近又發了新歌〈positions〉。Ariana最近除了接拍了電影、還即將要發行自己第六張正規專輯《AG6》，專輯中首發歌曲就是按照Ariana俏皮、性感的曲風推出的〈positions〉。

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上次出咗條片係「中西區3曰2夜本地小旅行」，今次順勢同大家Share吓我哋住邊間酒店！

181酒店及服務式住宅 (One-Eight-One Hotel & Serviced Residences)
地址：干諾道西 181 號

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李佳芯分手? 航空界女尊男卑個案分享,
蘋果日報(原文)
李佳芯傳與拍拖6年男友分手4個月 陳炳銓開腔：我哋好好
李佳芯（Ali）與舞台劇出身的陳炳銓拍拖6年，兩人在西貢同居時，經常被傳媒影到出雙入對，又會在社交網中貼合照，狀甚恩愛。不過今日《壹週刊》爆料，指Ali與陳炳銓已分手4個月，更指女方已搬離西貢愛巢。

報道指Ali在去年8月搬出西貢後，以17,000港元獨自租了紅磡一個服務式住宅，但陳炳銓則解釋Ali是因工作上需要，不過當問到兩人現在的感情狀況，他卻只以「ok」來形容，更避談兩人如何慶祝聖誕及除夕。而Ali昨日在個人社交網留言，指2020年已過去，今後要拿出勇氣好好去愛：「#貳零貳零，再不完美，都走過了，繼續安靜的，把自己找回來，拿出勇氣，繼續相信，好好去愛，不需完美，但求活得無怨無悔，繼續，走下去。」被指「已分手」的陳炳銓亦有讚好，至於Ali亦有在昨日陳炳銓出的回顧post中畀like。

李佳芯和陳炳銓今日就兩人情變回應傳媒，李佳芯短訊回覆表示：「之前拍劇需要搬出市區，暫時合約未完。感情事一向低調，多謝關心。新一年祝大家事事順利，健康、常樂！」而陳炳銓則表示：「我很好，謝謝關心。」對於傳情變，他說：「不談太多了，但我哋好好，謝謝。」

#娛樂新聞 #李佳芯 #蘋果日報 #動新聞


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