土地买家建议：在决定投资之前你需要知道什么
2021年8月4日

随着柬埔寨土地价格的大幅上涨，一些当地投资者正在寻找大小地块进行投资。开发商/投资者/朋友通常会聚在一起购买任何地区的土地（大，低成本）。

然后，他们将细分，能够成为基础设施的一部分并制定总体规划，将更小的地块细分给最终买家，每平方米可以获得更高的价格。最终买家的起价低至几千美元，这些地块通常以有吸引力的付款计划出售，并保证未来的基础设施发展。

通过为其中一个项目选择一个好的地点，最终买家可以迅速从这项投资中获益。而一些买家希望在开发区到市区稳定的情况下在这块土地上盖房子或做生意。

然而，并非所有这些地块都适合投资。

对于最终买家来说，清楚地考虑他们想要购买的地段的位置非常重要，将提供地契和土地证供项目业主或项目经理的运作和信任。他们还需要考虑房地产经纪人在此次交易中必须扮演的角色。

如果不仔细考虑这些点，买家可能无法获得他们预期的资产 ឫ 在最坏的情况下，他们可能一无所获……

在Realestate.com.kh的努力下 ，与VTrust Appraisal更有经验的研究团队合作，我们对地块的买家进行整合指导。

本文的目的是确保购买地块的客户确切地知道如何处理未来的问题，并选择具有正确法律框架、位置和计划的地块。

一般来说，土地买家需要考虑以下三个要点：

1. 规划城市周边

成功的土地项目取决于城市的总体规划，尤其是带有该区域或目标区域附近郊区地图的区域图。如果政府计划覆盖一些将创建新卫星城市的区域，包括主要道路、排水和其他宜人区域，这意味着开发项目附近的地块将需求旺盛，价格将迅速上涨。很快就会到来。

那么我该如何选择合适的地块位置呢？

买家必须小心选择哪种验房服务。他们必须评估距离现有项目地点和未来项目、基础设施、服务和设施，以提高该地点的生活质量 500 米到 1,000 米范围内的周围环境。

此外，他们应该衡量政府对周边和周边地区的总体规划，以及可以增加地块价值或降低房产价值的潜在私人开发项目。

什么时候会是一个好位置？考虑合适的时间……

价格上涨可能需要一些时间。如果该网站需要20年或30年的时间才能被政府或大型开发商看到呢？

人们可能会在道路、污水、水、电和长期教育等社会服务不足的情况下生活多年，而当基础设施到达该地区时，价格对买家来说是可以承受的。很可能会失去。

关于地段位置的另一个主要问题是地理位置的特征，例如，是否是洪水易发地区或其他自然灾害？这一点必须在开始购买土地之前确定。

2. 令人满意的基础设施和设施

关于基础设施，买家应该注意两个重要问题： 1。现有基础设施和 2。影响基础设施的未来项目

有什么基础设施？

对于现有的基础设施，买家应该寻找可用的功能，如通往城市的道路、供水、污水系统和附近的景点，如学校、市场、公共服务等。至少在可控制的距离内。

如前所述，由于当前基础设施提供的便利，它迅速增加地块的附加值。这会提高用于转售或其他目的的土地价格，但这也意味着您迟到了，因为其他人可能会注意到价格。

未来基础设施：

然而，一些地块还没有到位的基础设施。这就是价格如此有吸引力的原因。大部分地块位于郊区或首都以外，基础设施尚未到达的地区。

如果是这种情况，买家应该查看未来的地点，看看是否有任何城市发展计划，包括将要进入您的地段的基础设施。一个简单的问题是，在未来5到10年内，该场地的可持续发展是否会有所增加。遗憾的是，这样的风险很难100%保证。如果现场没有开发，这将导致地价停滞或缺乏二级市场，从而影响您的利润。

如果已经购买了土地，然后政府改变主意，不在该地区提供基础设施怎么办？

如果私人开发商看到地块附近区域的潜力并愿意提供一些基础设施，那么对于买家来说是个坏消息，那么该地块仍然是一个获利的好机会。

地块的开发需要政府支持吗？我们怎么知道有些是受支持的？有什么不同？

买方只有通过评估才能通过相关部门的协议需要检查或车牌/地块细分图来了解问题。

请注意，关于一块土地的正面宣传数量并不一定意味着它是一项安全的投资。

3. 与该地块相关的法律问题：

在决定购买任何地块之前，仔细考虑法律应充分承认的地块非常重要。

分割地块认证意味着一块土地上的所有地块（或细分）都可以安全地购买国家认可的地块。

地契（软地契）在地区一级注册，通常用于转让很多，但要注意这不一定是最终买家的地契，可能会引起问题。

我在寻找什么样的土地规划？

典型的合法地块是源自分割地块总体规划的“将土地分成不同部分的地块”。为了得到一个将土地分成几块的布局，开发商首先必须掌握整块土地的布局。其次，开发商必须制定分割地块的总体规划。

第三，开发商必须获得城市规划局认证的细分土地计划，特别是在国家层面，土地管理、城市规划和建设部。

收到此证明后，购买者在项目中根据 地块将土地细分为不同块的地块在项目部列出是合法的，正式转让将细分。计划分为部分和成本等于拍品总价值的4%。

最后，如果政府已经制定与项目位置相关的总体规划，则所有子规划都可以注册为 柬埔寨最新最强的LMAP。

金边的大多数住房项目，分为单独部分的布局将作为LMAP提供。拥有 LMAP 计划意味着您的财产边界有据可查，并避免利益冲突。了解有关柬埔寨土地规划的更多信息。

买家在购买土地前需要询问哪些文件？

买方必须首先核实地块是地块和/或地块中的地块的组合。
其次，您应该检查整个地块项目是否有相关部门（土地管理、城市规划和建设部）的认证。

地块购买者的土地规划的主要问题是什么？

如果买家分析不仔细，则该拍品的购买存在相关问题。就是处理上面提到的地块类型等问题。

软规划土地流转存在的问题：

土地面积总体规划上的地契（在地区一级注册的软地契），包括某些情况，是安全的。
但是，如果只有软性地契，您将来可能会失去土地，如果无法支付抵押贷款，项目所有者将因银行止赎而失去所有土地（抵押品）。

在其他情况下，当项目业主未来选择不遵守土地所有权并要求退还土地或将土地出售给另一个买方时，而没有向买方出示正确的软所有权。另一个可能的特征是，该项目的卖方实际上并不拥有土地，而且软产权证完全是假的。您必须判断并确保这些结果都不会发生在您身上。明白，如果你想买的土地没有一个可靠的计划，就不要买地！

那么如何将地契更改为可靠的地契呢？

为此，购房者首先应关注地块的布局，看与土地相关的银行抵押是否有问题。
然后，买方必须根据总体规划和与卖方的协议，向当局（土地管理、城市规划和建设部）登记其所有权契约。
通过这样做，买家可以将原始软布局转换为全国硬布局。这意味着在任何情况下都没有人可以收回土地。
在国家层面未登记的情况下，地契仍为软地契。

房地产经纪人在土地转让中的适当作用是什么？

请注意，专业房地产公司不应拥有待售土地，因为它们同时为最终买家提供服务会产生利润纠纷。
尽管房地产经纪人可以为潜在投资者澄清位置，然后出售土地，但该机构不应从交易中受益。
同时，为最终地块买家工作的房地产经纪人应该能够在判断上述特征的过程中进行讨论和协助。

作者: simonown ( 白羊與蛾 )
「啊，東京奧運就這麼結束了呢，當初盼好久的，又延期了一年，但也這樣過了。」

『實在很不想說什麼「天下無不散的筵席」這種八股話，』蛾說，『不過，就在前兩個星期東奧開幕前，2032年的奧運主辦城市也正式確定了——澳洲Brisbane布里斯本。』

「澳洲人真的很熱愛奧運呢，2000年不是才辦過雪梨奧運嗎？」白羊問。

『人家是戶外運動強國哪，而且那離上次也間隔32年了啦。話說其實第二大城墨爾本在1956年也辦過奧運，前兩大城都輪過，這次換第三大城辦了。澳洲人幸運的話一生可以在家鄉看三次奧運會，也真夠幸福。』

「但，我真的想像不出來這麼小的一個城市怎麼辦奧運耶。」走在布里斯本街頭，羊覺得這個城市好像有點小巧。

『人家也是澳洲第三大城，不過當然，要跟巴黎、洛杉磯、東京比起來，確實是小太多了。布里斯本大都會區人口230萬人，差不多才大台北的三分之一。』蛾說，『前一個人口這麼少的奧運主辦城，大概要屬1952年的芬蘭赫爾辛基了。就連1992年巴塞隆納、1996年亞特蘭大這種非一線都市，以今日看，都也還有500萬人都會區人口的規模。』

「是說，看新聞是有說比賽場館也不會只有在布里斯本大市區，也會放在周遭衛星城鎮像黃金海岸、陽光海岸呢。」

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