《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

【蔚昀聊繪本】

林蔚昀

《透過繪本，看見兒童》

自從當了媽媽，我的時間和喜好就有如自己的房間，被迫縮水、退讓到角落。餐桌上的椰汁綠咖喱和麻婆豆腐消失了，取而代之是火腿蛋炒飯、咖喱飯、玉米濃湯。書櫃上堆的不只是小說、散文和詩，也有教養書和孩子的繪 本。幾乎每天睡前，我都會唸一兩本繪本給孩子聽，比我讀小說、散文和詩還頻繁。

雖然自己閱讀的時間和量變少了，但我很開心能透過孩子，再一次接觸繪本的世界。我都快要忘了，我有多麼喜歡繪本。我記得小時 候唸過的《小胖小，包水餃》、《朱家故事》、《聚寶盆》，還有一本我想不起名字的繪本， 關於一隻熊貓小時候就被帶離森林和母親身邊，送進動物園。牠在動物園過了一生，直到老死，靈魂終於可以走出柵欄，走回森林，和 媽媽重聚。

這故事悲慘又寂寞，看起來不像是給小孩子看的，但它很符合我童年的心境，因此療癒、陪伴了我。是啊，誰說童書就一定要樂觀進取、明亮溫暖，像是迪士尼卡通?即使是經典的迪士尼卡通像是《小美人魚》(The Little Mermaid, 1989)、《小鹿斑比》(Bambi, 1942)，裏面也包含了許多困難的家庭衝突和 人生處境(小美人魚離家出走還改造了身體， 小鹿斑比是個孤兒)，只是包裝了糖衣。而近年的《天外奇蹟》(Up, 2009)、《腦筋急轉彎》(Inside Out, 2015)或是今年上映的《可可夜總會》Coco)，更是逐漸把糖衣剝除，讓孩子更細膩地看見不美麗、不完整的現實人生， 讓他們透過想像故事，習慣成長的失落(當然，因為是迪士尼，還是有 happy ending 的啦)。

《可可夜總會》是目前為止我最喜歡的迪 士尼動畫。它有趣動人，層次豐富，涵蓋了 死亡、記憶 /文化、家庭、認識自己、為自己的命運作主等議題，而這些正是兒童(甚至成人也是)在成長過程中會遇到的重要議題， 也是許多繪本會碰觸的主題。

《爺爺的天堂筆記本》: 死亡世界的狂野想像

大兒子從三四歲開始， 就對「死」這個話題很感興 趣。住在波蘭時，每年11 月我們都會在萬聖節去掃爺爺的墓。翻閱繪本時，他也會看到書中的人物死了。 他問:「我會不會死?妳會不會死?死了以後 會怎麼樣?」當他對死亡有了模糊的概念(不能動、離開這個世界)，他說:「我不想死。 我怕死。」

我試着用繪本和他聊死亡，給他看吉竹伸介(超人氣日本繪本作家)的《爺爺的天堂筆記本》。他那時候已經比較大、比較世故了，他會對我說:「外婆說死了會變空氣，哪有什麼天堂啊。」聽到這句話，我的玻璃心還碎了一下，就像聽到他說:「根本沒有聖誕老公公嘛。」

但是，很奇妙，就像他隔了一陣子又開始相信聖誕老公公，他也開始要求我唸《爺爺的天堂筆記本》給他聽。 或許，因為《爺爺的天堂筆記本》沒有擺出一副「我現在要告訴你死亡的真相喔」的嘴臉，而是呈現爺爺對死亡世界的狂野想像，所以才會讓大兒子接受吧。讀這本書時，我和他聊:「這個爺爺的天堂就是可以整天泡溫泉的地方欸，你也想要溫泉嗎?」然後我們兩人會點頭說，是啊有溫泉真的很棒，改天我們也要 去泡溫泉。或者，我們也聊這個爺爺真是任性，墳墓要長得像大型滑梯，死後還要家人幫他做紀念郵票和 CD。

《爺爺的天堂筆記本》和《可可夜總會》一 樣，呈現的死亡想像都是比較歡樂的，但無可否認，死亡還是有它悲傷、不浪漫的一面。波蘭繪本《一根叫派翠克的頭髮》(Bajka o włosie Patryku，Malina Prześluga著、Agnieszka Woźniak圖) 用黑白的炭筆線條、透過頭髮的掉落來隱喻死亡。雖然有想像和幽默，但很節制， 頭髮派翠克問頭髮老銀的問題:「掉落是什麼意思?」很直白，而老銀的回答:「就是永遠離開你所在的地方，可能往上飄，可能往下落，可能被風吹走，或被吸塵器吸走。」也殘酷而真實。

重建時代:阿公、阿嬤來講古

死亡最令人害怕的一點是記憶的失去， 所以我們才努力記下許多回憶，讓它們不要隨着人事物的離去而消逝。文字、圖畫和影像可 以記錄人的記憶，也可以記錄城市、鄉鎮和時 代的記憶。岩村和朗(日本繪本大師)的《14 隻老鼠》系列重現了作者童年玩耍的林野，謝立文、麥家碧畫的《麥兜》系列則透過一隻小 豬麥兜的成長，帶領香港觀眾看見他們共同經 歷過的時代變遷。

或許因為記憶和傳承有關，許多記載時代的繪本會用「阿公講古、阿嬤講古」的手法來呈現。《走，去迪化街買年貨》(朱秀芳著，陳麗雅圖)透過阿瑞跟着爺爺到迪化街辦年貨， 讓讀者看見霞海城隍廟、永樂布莊、中藥行、 南北貨行、打鐵街，並且讓他們認識乾貨、竹製品、鐵器的名稱。《越過山崗:阿里山森林鐵路的故事》(吳芳銘總編輯，陳維霖圖文設計)則藉由火車司機阿清伯從阿里山的起點到 終點的沿途回憶，把阿里山森林鐵道的前世今 生交代了一遍。《火燒厝》(廖炳焜著，王書曼圖)的結構非常巧妙，一方面透過道士阿公和 孫子的互動為紙紮這種傳統技藝留下記錄，用 細膩、寫實的圖畫和文字詳細介紹魂轎、紙厝、水燈、「天公座」的樣貌及用途。另一方 面則透過故事中的阿公為自己紮紙厝，並且告 訴孫子死亡是「回家」，讓年幼的讀者習慣、 認識死亡。

如何看待記憶:波蘭繪本的啟示

記錄時代不代表要對時代歌功頌德，或是緬懷往日，認為傳統不管怎樣就是有價值。 在面對歷史的陰暗面時，繪本該為孩子提供的 不只是「記憶」，還包括「如何看待記憶」。波蘭的《1989，一個關於鐵幕、巧克力和自由的 故事》(Rok 1989: Mała książka o pewnej kurtynie, czekoladzie i wolności, Michał Rusinek 著，Joanna Rusinek 圖)讓我們看到了一種面對歷史的可能。

作者從自身經驗出發，用幽默口吻告訴讀 者:「我小時候看《E.T.》這部電影時，覺得它很驚人。亮點倒不是 ET 本人，而是裏面的人 物竟然可以叫披薩外送!這在共產時代根本是 不可能的啊!而現在，我和我的孩子們隨時都 可以叫披薩到家裏來了，讓我們看看這些年來 究竟發生了什麼事吧⋯⋯」透過描繪日常生活 細節(電視、商店、服裝、書籍、糧票、信用 卡、衞生紙)，作者與繪者呈現出共產時代和 民主時代的對照，也深入淺出地向讀者解釋了體制如何影響人們的生活。

時代有明有暗，家庭也是。很多時候， 父母家人留給孩子和彼此的，不只是家族的 歷史文化和優良傳統，也包括壓迫、傷痛和不 快樂的回憶。在《可可夜總會》中，外高祖父 Hector 把音樂的美好留給了他的家人，但也因 為他的拋妻棄女，外高祖母 Imelda 無法享受音 樂的美好，反而必須把她對音樂的愛埋葬，轉 而把熱情投注到實際的製鞋工業，養家餬口， 並且禁止家族中任何人愛音樂，為的就是避免 家庭破碎的場面重演。

Imelda 這麼含辛茹苦、為母則強，看在 熱愛音樂的玄孫 Miguel 眼裏只是「妳都不懂我」、「妳只想控制我」。站在孩子的角度， Imelda 確實很專斷，但當我看到這一幕，心中 浮現的第一個念頭是:啊，這就像電視劇《花甲男孩》的長孫視角啊，始作俑者是男人，被恨的卻是女人，要出來收拾殘局的也是女人， 女人真命苦。

《我媽媽變成印第安人》: 媽媽放空的美好一天

在繪本的世界中，媽媽的形象也是矛盾複雜的。一方面充滿愛與溫暖，可以在家中保護 和自由的故事》 小孩，另一方面又經常大吼大叫、讓小孩害怕(集好仙子和壞皇后於一身?)。相對地，繪 本中的爸爸形象就比較單純，不是大好就是大 壞，通常好的居多。這些暖男會帶小孩出門去 認識世界、冒險犯難，即使失職，比如像為了 馬戲團拋妻棄子的《落跑老爸》(塔迦.葛瑞 著，魯圖.摩鄧繪)，理由也是可愛、可被原諒的。

不過，《我媽媽變成印第安人》(När mamma var Indian，Ulf Stark 著，Mati Lepp 圖) 倒是在某種程度上顛覆了這「媽媽在家帶小 孩，爸爸出門遛小孩」的傳統敘事。男孩 Ulf 發現家裏沒有人陪他玩，於是扮成印第安人， 還去廚房解放了因為不停炸豬扒而渾身油煙的 母親。母子兩人偷偷來到一個湖邊游泳、抓魚、烤魚，度過美好的一天(媽媽放空，小孩放風)，還帶了一條白斑狗魚回家。

《我媽媽變成印第安人》讓孩子看見:母親也是女人，母親也是人。人生實難，家是牢籠，但在這牢籠中的人們，還是可以用愛相濡以沫，互相為彼此也為自己爭取一點喘息空間。

《大象艾瑪》: 真正的我會被喜歡嗎?

不過，雖然我同情《可可夜總會》裏的 Imelda，並不代表我認同她的作為。尤其， Imelda 因為害怕家庭破裂而禁止家族中的人玩 音樂，還要求大家通通做鞋子，不然就不是一 家人，這其實是在傷害孩子的獨立人格和獨特 性。電影中，Imelda、Hector 和 Miguel 還可以 找到和解之路，但現實中，類似的故事通常就 沒有完美大結局了。極端一點的，還可能變成 像《血觀音》那樣，以愛之名進行剝削。

「你是宇宙的孩子，和星辰、樹木一樣， 你有在這裏的權利。」美國作家 Max Ehrmann 在他的散文詩中如此寫道。是啊，每個孩子都 希望自己是獨特的，而父母朋友愛他是因為他 就是他，而不是因為他很會念書、能繼承家 業、和別人一樣。然而，在每個孩子心中都會有一個恐懼:我真的可以做我自己嗎?我和別 人不一樣，大家會不會不喜歡我?爸媽會不會 拋棄我?我需不需要把自己藏起來，戴上一個面具?

許多繪本，都在處理「做自己 VS 迎合別 人」的矛盾掙扎。《大象艾瑪》(大衛.麥基 著 /圖)的主角艾瑪是一隻花格子大象，其 他的大象喜歡和牠在一起，因為有牠的地方 就有歡笑。有一天艾瑪突然福至心靈，問了 一個大哉問:「別的大象到底喜不喜歡真正的我，還是牠們覺得我的格子很好笑呢?」艾瑪把身體染成灰色，變得和其他的大象一樣， 但變身後，艾瑪才發現當一隻灰色的大象好 無聊⋯⋯最後，一場雨洗去了艾瑪的偽裝， 其他大象以為這是艾瑪的玩笑，哈哈大笑， 艾瑪確認了自己的價值，故事歡喜收場。

和艾瑪不同，《亞斯的國王新衣》(劉清彥、姜義村著，九子圖) 中的亞斯是個 很會畫畫、但因為有亞氏保加症(Asperger syndrome，自閉症的一種)，不知道如何和其 他人相處，而被大家視為頭痛人物的男孩。他 可能永遠無法融入社會，但因為一場火災，人們發現他的昆蟲畫得很美麗，於是他的畫流傳 各處、風靡全國，甚至連國王都命人採用亞斯 的設計，來為自己打造一套新裝。

《大象艾瑪》和《亞斯的國王新衣》都算是比較幸運的故事。有些孩子很獨特，但他們的獨特不一定能被他人接受，他們的路因此走得特別崎嶇。像《我是一顆小星星》(李光福著， 許匡匡圖)中的男孩因為多重身心障礙，被同學排擠、欺負，唯一的安慰是媽媽無條件的接納與愛。

《人，你有權利》: 和兒童談人權

媽媽的愛很偉大，但，孩子的成長能只 仰賴媽媽的愛嗎?或者該說，社會國家應否把養育孩子、教育公民的責任都推到媽媽身 上，一愛天下無難事，讓個人去自生自滅? 還是，鄰居、老師、同學、社會中的大人和 政府也要擔負起責任，共同打造一個比較合理友善、沒有歧視的社會，讓每個人 — 無論他的膚色、年齡、信仰、喜好、貧富、性別、思想 — 都能享有身而為人、與生俱來的權利?

人權聽起來很高尚遙遠，但它就像腳踏車和餅乾一樣，是存在於日常之中。當人權受到侵犯，也像失去健康一樣，會對生活有直接影響。人權教育就像任何教育一樣，不能等到孩子長大才教，而是要讓他們從小接觸、了解。 和兒童談人權，如果過於說教，會流於形式， 過於輕鬆，可能會讓他們忽略了議題的嚴肅。

根據《世界人權宣言》寫成的波蘭人權繪本《人，你有權利》(瑪格澤塔.凡葛潔茨卡 和伊沃娜.札別絲卡 - 斯達德尼克著，15 位 波蘭插畫家繪圖)在輕與重之間取得平衡。它用深入淺出的文字，配上與文字呼應的插畫， 列舉許多項重要的人權。每幅插畫，都由不同的插畫家繪製，這本書豐富多彩，也讓我們看到，同樣是講述人權，可以有多元風格的詮 釋。作者在序言問讀者:「仔細瞧瞧，這些藝 術家的解讀和你的是否相似?」這也顯示這本 書想和兒童對話，而非只是單方面「教」他們。

兒童的人權很容易被遺忘，就像兒童及兒 童的世界容易被人遺忘。透過和兒童一起閱讀 繪本、和他們討論繪本，我們可以進入兒童的 內心，同時也在其中發現，那個被我們遺忘在 童年的，小小的自己。

（本文原載於香港01週報2017.12.27）

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜