看了這篇回文，真的，這位資深鄉民看來還是不知道自己問題在哪裡。

看了30幾間房，也不知道自己在看什麼，預售屋新成屋傻傻分不清楚？說不定這還是這輩子第一次出價？

怕自己不懂，還找了有房產經驗的大哥？嗯... 要找也要找對人。

都40歲的人了，遇到這個問題，還要去諮詢自己6, 70幾歲的老媽媽？

我最近才買了第一間成屋，弄完首購貸款，最近貸款剛過，看房子的時間應該沒有這位資深鄉民久，事實上中秋節開始看，雙十節過後我就買了。但我看得房子沒有比較少，從仁武區看到前鎮區，從所有權看到地上權，從預售屋看到新成屋，從自住型看到投資型、透天跟大樓都看，永慶住商都找過，只要是我價格可以負擔得起了，我全部都看了。一天看四間，兩天看八間，三天就看十六間，然後把每間房子拿到的報價單，全部整理放到Notion裡面，每到一個案子我就秀給代銷看，我就是他媽的超級認真在看屋，你就要給我超級認真的好好介紹。

https://i.imgur.com/eamMLol.png
https://i.imgur.com/qeBQfhI.png

不過我沒看發哥跟京城的案子，明顯發哥跟京城的案子就不是我的菜(龍騰倒因為地緣關係去看了)，楠梓跟橋頭離我工作跟父母住得地方太遠，而且房價炒得太高，我也沒去、亞灣跟美術館豪宅區我也沒去，本來也不是自己設定的價格，如果自己要買房子，負擔的硬上限是要決定的，如果沒有目標的隨便亂看，秀出來的資料反而會讓代銷覺得這人可能是同業或是純粹看好玩的。

除了實際到案場看以外，也在home-sale，mobile01, 35線上賞屋跟Sway學習房產知識，還上Line加入房地產社群觀摩、詢問他們意見，雖然我知道有很多人對Sway很有意見，但是對事不對人，資訊本身要自己判斷，而不是當成聖旨。特別是35線上賞屋有一篇對房仲以及代銷的介紹與差異非常值得一看，所有要買房子的人都應該要好好的看一下。

不管你是教授，還是像我一樣的普通上班族，不要以為自己過去的經驗隨便就可以進入房地產這種領域，功課要做要做要做，尤其是要對每個建商的特性都要有所了解，其實每家建商都有每家建商的風格與評價，多看多聽就會發現。

我看板上一堆人好像跟著這位資深鄉民舉著居住正義的大旗，我猜這位資深鄉民應該政黨傾向是時代力量？才會把什麼都跟居住正義扯上關係。有很多很多事情都可以跟居住正義扯到關係，但這件事情，沒有，或者關係很小。

我很難想像已經老化的PTT跟八卦板居然這麼多人沒有買房經驗，甚至連看房經驗都沒有，但我去各個案場，幾乎到處都是人，還有案子我9月底預約，前天打電話跟我說我可去看了，但是前兩棟三房都完售的超幹情況。直到這篇文章出來，我才發現八卦版真的脫離現實。

即便你沒有錢買房，也沒打算現在就要買房，但是看房子不花錢，現在就要開始。

我給各位沒有買過房子的鄉民說明一下，購買新成屋的流程以及注意事項。

一、出價前預備

當你確定要買某一間新成屋之後就會進入出價階段，就是跟建商討價還價，除了建案本身格局採光等等，這時候你要了解的事，你現在處於銷售建案的哪個階段，初期、中期、還是末期，以及目前是買方市場還是賣方市場。在出價前，務必收集好週邊建案的開價資訊（有議價結果更好），週邊類似建案三個月內的實價登錄紀錄，如該建案非位於中期階段，那麼也要準備欲購建案的實登紀錄。此外，建商與代銷特性也要去了解，了解的方式是可以到社群上問或是Google，去了解代銷跟建商對於談價彈性，避免亂開價或是吃虧。找一天早上起來去預購建案的週邊生活圈走一遍，
過一日生活，了解：市場、學區、公園、交通、嫌惡設施（廟、殯儀館、醫院、加油站、工廠）、工作機會、大賣場、衛生...。

接著根據對方的開價(之前應該問到)，擬定好自己的出價與底價，還有可以捏的上限、以及根據自身信用紀錄擬定貸款成數與利率（請事先跟自己的往來銀行問清楚），然後預備談價人力。是要自己去談？全家人去談（老婆小孩都帶去）？帶有經驗親友？長輩要不要去（長輩會幫忙出錢嘛？）這些都到事先決定以及準備好沙盤推演，哪些人當黑臉哪些人當白臉，哪些人負責抱怨建案哪些人負責安撫代銷。如果長輩是很容易亂不受控的那種，那最好不要帶去，透過Line聯絡當黑臉就好。

為什麼要這樣？說實在的，出價就是比誰會演而已，代銷一樣會演。

然後，跟代銷約定好時間到現場談價，代銷會跟你說要準備些什麼東西，通常需要：

1. 身份證與第二證件，因為代銷一定會希望你能馬上簽約。
2. 斡旋金/訂金，通常是10萬。有的建商接受刷卡，你還可以賺回饋（我的五倍券拿去刷卡買房子了），有的建商只接受現金，但如果你有退訂可能，不要刷卡，因為退訂的手續費要自己吸收（建商自己退訂自然是建商吸收還要補利息）。
3. 印章（不要拿自己的印鑑章，另外，不帶的話，有的代銷還會幫你刻，但不建議，最好帶一份自己的備用章，例如去投票的那個）

上面第二點，斡旋金的部份根據職業別不一定需要，條件很好的客戶，或是比較大間的代銷，不收斡旋金也可以議價，完全看代銷判斷你購屋誠意來決定，所以不要說別人為什麼談價錢不用付斡旋金我卻要，每個建商不一樣，每個買主條件也不一樣。郭台銘打球需要

最後，約定的時間也是一個重點，假日談價可能會受到其他客戶的影響，時間也可能拖得比較長，平日下班後談價時間很短，思考的時間有限，但也有可能壓縮到代銷，另外其他客戶也比較少，自己斟酌。

二、出價與議價

出價階段就是重點，要探到代銷的底價，也不能隨便亂出口一些不可能的東西，通常建商會給代銷一份每個戶別與樓層的單價表，可以要來看看（如果對方給的話），然後盡量先讓代銷出價，這個價格是他可以自己決定的價格，這通常不是建商的底價，然後再輪到買方出價。要注意的是，通常「車位價」是不可以談的，這是慣例。

你可以用房屋價或是單價去談，過程中買方以及買方的團隊就要列舉產品的缺點，但不可太過分，此外，團隊中要有人表現出並非一定要買這產品的態度，但也不可過份。代銷就要針對這些缺點一一反擊。如果過程中有人太離譜，有可能代銷就直接放棄不談，請買方回去好好再想一想。注意，現在是賣方市場，他根本不怕你不來買，尤其是上市上櫃的大建商，人人賺得滿手現金，不會為你這個客戶犧牲的。

而在不同的銷售階段，可以爭取的議價空間也不一樣。在建案初期，議價空間會比較小，因為這階段都會有所謂的「早鳥價」這個早鳥價可以保證買主價格一定會買到這個建案的最優惠（不一定是最便宜，要看戶別格局跟樓層）價，這個價格已經很便宜了。建案到了後期，開價一定會逐漸增加，最後增加到非常誇張的地步，但這時議價空間就會變大，事實上買到的不一定會比中期貴多少。另外，根據建商習性，市場狀況，最後幾戶甚至會在總價不變得狀況下給予許多回饋，例如家電、折價的裝潢（因為剩下廣告戶或裝潢戶），大量的禮券（例如高雄富邦大無疆，配合母親節
假期送40萬Momo禮券）。

原PO資深鄉民就是缺乏這方面的知識，覺得怎麼不給他殺價，事實上他選擇八樓，這通常是一般大樓的最優樓層，只有在建案早期才買得到，已經需要有緣人，建商給的10萬車駕也是早鳥價的優惠，通常也不會有人針對這個做Argue。只有聽過人說車位價太貴從來沒有聽過有人算便宜的。

甚至還有許多早鳥不二價的銷售建案，有沒有給你殺價根本跟是不是尊重你無關。是早鳥階段的早鳥價本來談價空間就很小。

另外新的實價登錄，車位價格要分別刊登，事實上也沒有違反任何法律。車位要送你，他也合法，一般實價登錄網站都會含車位價跟不含車位價兩種單價。

在談完單價之後，就可以選車位（如果有車位的話），但不是每間建案車位配比都會是1:1，有的車位會比戶數多，那有些高層大房型的戶別要買兩個車位，有的車位會比戶數少，那低樓層或是小戶數會沒有車位，另外車位是坡道平面、平面機械、上層下層，每個車位都會有所差異。

自然，車位也可能會在選好戶別議價前就決定，選車位時，代銷會請你真的把車子開進去體驗一下，請務必真的開看看，不要看到車位便宜就選而沒有考量自己的停車技術，低價車位有時候要從車道口一路倒車到牆邊才停得進去，犯不著為了十幾萬去撞到其他人或是損傷自己的車子。

等車位、單價都決定好之後，會得到一個總價，接下來可以再用這個總價來殺看看，去尾數之類的，但此時談價空間已經會有很有限，通常就是意思一下給個尊重的價格，這時候距離成交已經很近了，這時，代銷就會去跟建商聯絡，看看這個價格能不能過。

好，這時候又要回頭談剛剛的10萬斡旋金，這斡旋金有可能跟建商談價之前，就先刷卡，或是直接10萬先金拿出來放在桌上。也有可能到了這個階段，才派上用場。這時候代銷會收下這筆斡旋金（注意這時候這筆錢的身份是斡旋金），代銷會給一張訂購單或是議價單，證明代銷收了買方的斡旋金，並且會開始跟建商去議價。

這議價有可能很快，也有可能持續好幾天，端看代銷跟建商怎麼處理（演）。

注意，這份訂購單的法律意義跟預售屋紅單完完全全不一樣，許多人跟原PO資深鄉民在這一點完全錯亂，這張單子只是代表代銷會拿這個錢去跟建商議價，不代表建商一定要用這個錢賣你，直到紙本合約簽訂之前，賣方買方之間的契約關係就是雙方可以無條件隨時中止議價，而賣方必須無條件退回訂金，至於手續費以及利息歸屬則以事先雙方約定為主，一般來說誰毀約誰就負責賠利息，至於手續費通常由買方吸收。

再說一次，這不是紅單，不是紅單，不是紅單。

代銷議價結束，會有幾種結果，

一、建商同意以此價格簽約，接下來辦理簽約用印程序。
二、建商不同意此價格簽約，並且不想再與買方議價。
三、建商加價一定數量金額，希望代銷再與買方議價。
四、買方突然不想買了。

以上第二、四點發生，則代銷當場刷退信用卡或退回現金，並且收回訂購單。

若第三點發生，則買方繼續討論是否要接受建商加價，或是要繼續砍讓代銷自己談。然後重新再去議價。

如果雙方差距真的很小，比較願意犧牲的代銷就會拿自己的成交獎金出來補這個缺口，讓案件成立，但這是代銷對買方的贈與。也就原PO資深鄉民遇到的情況，要說這個不登記是不是違反實價登錄規定？可能算，但這實務上根本不可能被處罰，因為法律上有所謂「比例原則」，頂多就是要求建商加註，例如最後的贈與的2萬禮券。但2萬根本對實質總價影響不痛不癢，跟房價正義屁毛關係都沒有，我在跟某建商談價過程中建商都還有暗是有80萬裝潢金可以納入總價的，這才叫墊高總價（但有沒有加註我不知道，因為後來我沒買）

現在法律是嚴厲禁止超貸的，超貸才是影響實價登錄最重要問題，而且現在建商都不敢做這個事了，我有暗示提過，代銷說這個不行，有的建商會跟銀行配合作裝潢貸，但這是信貸不是房貸，是合法的。

此外，除了頭期款以外，建商還會收一份代收款，多退少補，這代收款包括稅、預收管理費等等，十幾到20萬不等。

三、簽約用印

如果在第二階段達成雙方合意，此時代銷為了避免夜長夢多，會立刻辦理簽約程序，代銷會去準備兩本標準的制式合約，以及一張簡短的文件上註明這份合約一些重要事項，可能會跟成屋定型化契約不同，以及接下來付款方式，包含建商的帳戶，付款的期限與金額，以及一份貸款評估文件讓買方自己填包括年收入、職業、公司、信用狀況等，代銷會進行初步評估買方信用狀況是否可以貸到應有的貸款成數（首購為八成），如果發現有風險，代銷也會誠實告訴買方（也有不誠實的），他有風險，要買方重新考慮，並且會提供貸款成數不足的處理方案，甚至在此階段，代銷覺得
買方信用太差，也會中止簽約用印程序。

一切順利，代銷就會拿起一式兩份的購屋合約，開始一邊大概說明合約的重點，一邊拿著你的私章去在兩份合約書上分別蓋章。這階段要蓋很多章，非常多章，一整本合約實際上是很多很多子約構成的，有機會我再跟大家講解購屋合約注意事項以及成屋定型化契約的內容。

這時候，買方手上的那份合約不會有公司用印，只會有自己的私章，因為買方還沒付完頭期款。在議約過程中，買方隨時都可以針對合約的問題提出意見或要求，去跟代銷以及建商協商，產生磋商條款，但注意如果是建商提出的磋商條款，有可能規避履約責任，這是違法的，總之磋商條款要特別注意，35線上賞屋就有案例是建商以折價換取五天的合約審閱期，導致購屋糾紛。

有些條款就是適合拿來談，例如付款比例與時限，都可談，我就延長了7天的頭期款時間，到我獎金進來的那天。

等合約簽訂完成之後，會開立一場以買方名義禁止背書轉讓的本票註明房價訂金，這張本票等繳完訂金（雙方議定，通常是總價10%上下）之後，就可以拿回。

而先前的斡旋金，此時就會成為訂金的一部分，而先前若沒有付出斡旋金，此時現場通常就要付出作為訂購金。

合約簽訂之後，此時就開始五天的合約審閱期，這五天（日曆天，因為代銷一週七天都上班），只要買方對於合約有疑義，就可以書面提出，甚至無條件解約，但此時若解約可歸責於買方的話，已經交付的訂金不能收回，若發生這件事，有時就會引發購屋糾紛，建商跟買方各執一詞，有可能鬧上法院或調解委員會。

一般認知，雙方正式承擔合約是從買方匯款訂金完成開始，如果匯款完成之後雙方有任何一方想要毀約，就會依照合約上的毀約規定辦理。

四、驗屋

付完頭期之後，就是驗屋階段。由於是成屋，所以可以馬上入住，所以建商（注意，從這個階段開始，由於合約已經成立，跟買方聯絡的人就會從代銷變成建商，代銷此時跟買方之間已經沒有責任關係），會跟買方約定找一天時間跟建商的工地主任進行驗屋，驗屋程序繁瑣，包括檢驗海沙屋、輻射屋、磁磚、油漆、漏水、房屋丈量等等非常專業的項目，如果買方本身沒有經驗，也可以請專門的驗屋公司代為執行。

不過驗屋前務必跟建商確認建商對於驗屋公司的態度，曾經有建商拒絕驗屋公司進入，若進入，則視為買方毀約，因為這一條當初有寫在合約驗屋條件裡面，而當時買方沒有注意。

此時稱為初驗，驗屋過程依照房屋大小以及驗屋公司人力約一到四小時不等，驗屋完成後驗屋公司主任會對買方以及工地主任進行簡報，判斷有沒有重大瑕疵以及維修的可能性，進行初步協商，順利明理的建商工地主人會在初驗紀錄表上填寫依驗屋公司結果辦理。但此時若驗屋公司、屋主與工地主任認知差異較大，此時也會發生購屋糾紛，而且這在瑕疵比較多的建商更容易發生。

假設驗屋順利沒有重大瑕疵（注意驗屋公司一定會找出一大堆小瑕疵，這是難免的），建商就會根據驗屋公司一週內提供的電子以及紙本驗屋結果進行維修，並且約定複驗時間。

五、對保與用印

對保與用印的目的是辦理房屋登記、實價登錄以及房屋貸款，在約定的時間（可與驗屋同一天），帶相關所得，戶籍資料到約定的地方進行程序，首先地政士會辦理房屋登記以及實價登錄，接著銀行房貸人員就會來繼續辦理房貸程序。

而銀行則可以選擇建商配合的銀行或是自己去找的銀行都可以，通常自己的薪轉戶同時又是建商配合的銀行可以達到比較好的利率，總之貨比三家不吃虧，都去問問看，儘管首購一般銀行都會對所有權貸到８成（地上權為75%），但利率可能會因為地點不在市中心而比較差，甚至高雄的房價超漲之後都會影響銀行鑑價，因此跟建商配合的銀行合作優勢變得更大。

六、複驗與交屋

大約一週，房貸徵信程序下來銀行專員就會告知房貸已經核准。此時，銀行還不會撥款給建商，要等到複驗結束，無重大瑕疵之後，準備交屋或交屋之後，銀行會通知屋主是否要撥款，撥款完成之後當月就開始繳房貸，而交屋交鑰匙卡之後，房子就是買主的了，此時買主就變成屋主，所有設備都會進行點交，電費、水費等一切費用都會從當天開始由屋主負責。

七、裝潢

房屋裝潢施工須經過建商同意，施工設計圖必須先送審，避免影響承重以及結構安全。

八、區分所有權人大會

一旦社區住戶銷售答一定比例，建商會協助辦理區分所有權人大會，也就是成立管委會，選出管委會成員，之後便會開始移交公設給管委會進行辦理。

結語

買房子有很多眉眉角角，新成屋已經是裡面最簡單的，二手屋跟預售屋要面對的問題更多，非常多，如果買方不做功課，不去了解，那有什麼資格出來抱怨居住正義？我也不敢說我是都清楚，走過一次之後我發現我也有很多地方都有錯誤。

如果遇到一點挫折，沒有反省自己是不是功課做不夠，就出來討拍，抱怨政府，那問題到底是在誰那邊呢？新竹某建案現在還在打集體訴訟，因為建商是在合約都簽了還收完訂金才毀約，這種才是真正的問題。

為什麼這麼案子在八卦版跟home-sales版的反應差距這麼大？是因為home-sales版都是代銷房仲或是房蟲嘛？還是八卦版這邊的人缺乏基本知識卻怨天怨地怨政府？

有人沒看過案場，沒出過價，甚至連代銷房仲一個都不認識，就在網路上怨天尤人，然後看到這篇文章，太長不看就直接end。

這樣的人，沒有資格誇談居住正義。



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作者: volcom (優質建商) 看板: home-sale
標題: [心得] 關於驗屋這件事的心得
時間: Fri Jun 17 11:46:38 2022


我從事建材銷售業10多年

翻修過很多房子

最近開始蓋小小建案 (很用心不計成本蓋 要吐嘲歡迎指教)

關於驗屋這件事

實在很多東西可以講


1.窗框沖水 檢查是否有滲水

這真的很智障的行為 請原諒我的形容詞


一般門框窗框組立的時候

會先留縫(窗框與rc牆面之間)給專業師傅補土

https://jt-good-house.com/wp-content/uploads/2020/01/0110-845x684.jpg

這補土就有學問了 有一般的水泥砂

也有專用補土砂漿 專用補土砂漿一定比較好也比較貴

特性就是不易收縮還兼具防水性

不易收縮就是補完窗框土不會縮水產生微小隙縫讓水滲入室內

再來窗框的支撐也有分

點焊是高級的做法 比較牢固 抗強風（上圖就是點焊）


還有一種是"打釘"固定法(請自行估狗圖片)

這種比較傳統而且節省成本　　但受風強度弱很多

再來玻璃還有分５＋５ｍｍ　　或５單層　８單層　　跟隔音有關（也是成本）

一般牆體來說　　會不會滲水　　跟窗框的施工最重要

一般經驗　牆體壁癌８０％以上都是從窗框開始

ＲＣ的強度要滲水進來太難了　　最大的弱點就是窗框跟ＲＣ的交接處

窗框牽涉補土　　所以補土的沙漿工法很重要


所以驗屋在那邊沖窗戶本體真的很蠢

重點是ＲＣ與窗框　　這要經過時間的累積才會發現好壞

不是你拿水管在那邊噴就可以判斷的！！


光是一個窗戶可以打一整篇了．．．


下次再打磁磚篇


關於驗屋

就像你花兩百萬買一台車

結果花幾萬塊找人驗車　　但是驗車的人只幫你驗車殼跟內裝而已

那你會接受嗎　　




房子好壞關鍵：

ＲＣ強度　　
混凝土灌漿加水與否（好打泵但會影響強度）
灌漿時攪實器有沒有確實施作（影響強度俗稱爆米花）
鋼筋綁紮是否照圖示與規範
樓板牆板拆模天數　　　　
防水施工道數
磁磚黏著劑拉拔力與施工　
樓層板灌漿與養護（這跟蓋保護板時間與天候還有灑水有關）

請問上述哪一點驗屋會提到的？？

驗屋只有驗到成屋後的皮毛　　大概佔一間房子的．．１０％吧

花幾萬塊驗１０％？？　那另外９０％呢？？

以車子來說就是看你的車殼烤漆有沒有損傷　　內裝組裝有沒有公差這樣
可是引擎呢？　底盤呢？　懸吊呢？　　電子系統呢？


一般房子買來　問題絕對不是馬上出現

以大家最在意的漏水來說　　盡量找防水保固長且有信譽的建商

有信譽的建商　　有問題就是會負責到底


而那些所謂的問題　　絕對不是兩三小時驗屋就能發現的


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