實價登錄修法 應納入銷量
王健安／暨大財金系副教授、住宅學會理事（投縣埔里）

作為長期房市與銀行的研究者，除了關心高房價的問題外，亦與一般大眾感同身受而想問「為何房價總會幾年來個大波段飆漲（學術稱此大漲小回的現象為「僵固性」）」，身處薪水停滯的新型態經濟時代，房價這樣漲真的是「有基之彈」嗎？健全房地產市場方案到底要出現幾次才夠？截至目前的措施是否真能有效解決房市亂象，作者有兩點看法：

一是央行目前以貸款成數為管控的有效性。央行稍早自陳「目前僅有十四％不動產放款流向投資客，比重並不高（但外界無從檢視得到這些數據的處理過程）」。據此，此次支撐房價的資金動能之一「台商資金回流」，其在不動產的投資模式，攸關是否有如建商稱的「原子彈級」管制效果。

二是目前內政部實價登錄修法的廣度。外界多將焦點擺在預售「價格」的透明度，卻忽略「數量」的重要性。此話如何說？在金管會官網的裁罰案件（二○一九年六月十二日）揭露一個有趣的案件：國內某知名壽險公司投資新莊副都心的建案，因未依該公司所報銷售計畫辦理，致未符合保險法有關不動產投資應以即時利用並有收益為限之規定，而被核處罰鍰一百萬元。

上述公司持有該建案二百戶，完工銷售一年多卻僅賣出十多戶，而追查該建案的相關廣告宣傳等，比對此波預售營造「熱銷」不也類似嗎？更妙的是這個銷售量不實，並非由內政部主導揭露的實價登錄來處置。

嚴謹來說，內政部「實價登錄」，容易讓人產生只有提供不動產「交易價格」的資訊，實際的內容還包括：面積等交易標的資訊。但業者仍極力延遲登錄的時間，並慣用行銷話術的操作，或營造「排隊訂屋」假象，使購屋者難以從中判斷預售屋的實際銷量。

整體來說，本次健全房地產市場方案，其中的「四、為防範過多資金流入房市，政府已督促銀行就非自用投資者及建商新建住宅申辦貸款，採取差別或審慎授信」，係屬央行即刻性與針對性的手段，預期心理的影響可能甚於實體。至於方案中的「一、強力稽查紅單交易；二、加速推動實價登錄2.0修法，將預售屋不論自售或委託代售全面納管，並加重價格申報不實的罰則…」，係屬內政部對市場結構性的基礎改革，不過也只是回歸二○一八年行政院「實價登錄地政三法」修法初衷。

又究此波房市上漲起源為「預售屋的紅單炒作」，而目前版本卻忽略解析任何市場的結構，價量皆屬基礎的同等重要資訊，據此，實價登錄修法應納入建案有關銷售狀況的數量揭露。

更進一步來說，從購屋者關心的數量資訊來看，近期有關「高公設比」的問題亦引發熱議，其實早在二○○九年內政部即被監察院糾正「…造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔；且對健全建物登記法制，未善盡職責…」。過了十多年，購屋的負擔不僅更沉重，花更多的錢買房而買到的數量到底是什麼，亦應趁此次民氣可用一併解決過去房市的結構性陳痾。

<今天講跌價>你家房價要跌了！不過有些跌，是撿不起的，社區的人知道，附近的人知道，連你看了這則新聞也會知道，但半年後……，你只會看到「國泰建設蓋的御博苑，看起來很漂亮房子，應該可以吧買？｣然後等你買了、住了第一天、去旁邊吃早餐，然後才聽說：「唉呦你社區有人跳到三樓喔，驚死人驚死人。｣啥，你剛好砸大錢買露臺戶??

你查台中、國泰等關鍵字，就又會出現國泰蓋了漏水屋「頤湖苑｣，是國泰不認真，還是國泰跟台中八字不合，只有國泰清楚。

就像永和綺華建設蓋的「有仁愛｣，施工不當導致附近地層下陷，附近所有人都會記得此建商蓋房子居然蓋得這麼恐怖，縱使三年後房子終於蓋好，看起來船過水無痕，可是當你入住了第一天，又走到隔壁去吃早餐，老闆娘又會「嘖嘖嘖夭壽，害我房子差點垮了，你們這建商真是爛！｣

此時網酸就會又再度提起台北站前新光三越大樓，當年蓋了一半，旁邊的馬路也是地層下陷啊！對啊，所以新光不是主流建商真好啊！

此時我又會想起，上回我去了林口遠雄，那被活埋壓死的六個勞工，這個回憶又再度浮起；然後去了汐止的遠雄購物中心，頭馬上緊繃了起來，因為這裡的電梯是穿刺過一個工人的，只是不知道是哪一台，讓我不敢搭電梯，轉走手扶梯去。

我雖心存善念，但惡人頻頻加害無辜者，我們只好避而遠之，然後不要碰那些有問題的房子，縱使再便宜，你也不該亂買一通。

不要買預售屋也是其一，想要避免買到建商蓋的死人屋，唯一的方式，就是不要買預售。

就像新莊的那棟巨宅，高聳入雲的遠雄九五，有一次我去旁邊吃東西，也是聽到老闆在說：「可惜蓋那麼漂亮，一個工人被吊臂砸死耶，還好沒親眼看到，不然會嚇死，新聞報那麼大，沒人敢住也是正常啦。｣

此時我馬上想起高雄農十六一堆興富發，一大堆轉售量高居排行榜前三名，這些房子蓋起來也很漂亮啊！價格也並不算天價，怎都沒人願意買呢？
在地人一定知道，又有啥新聞沒報的故事了呢。

💖2018-2019新莊副都心捷運站附近不動產參觀心得💖
💖 新莊副都心-遠雄達利💖
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不動產社團

MissQ住過亞洲國家機場捷運站旁邊，親眼見到過去的10年看到了亞洲國家捷運機場附近從不毛之地發展為新重劃區聚集之地，房價上漲N倍, 也是因為常出國關係，MissQ 在北台灣置產以機場捷運為主+台北車站周邊

新莊副都心經過2014-2016的50-60萬夢幻高價，下修到2018年以來的新屋/預售屋4字頭親民的價格，甚至大坪數甚至是3的價格

MissQ曾在社團做出問卷: 社團讀友認為3字頭才合理，但是經過1年多，MissQ目標價41萬在2018-2019的兩房小宅都沒有辦法成交，給讀者參考!

MissQ 從2018年開始鎖定捷運副都心站捷運宅 , 2房置產使用，2018年初起陸續參觀過遠雄首品/捷運讚/冠德風尚/不貳館，MissQ原先設定有品牌廠商3字頭+兩房 ，後來妥協到41萬，留下價格之後，MissQ被動等待建商聯絡，但之後建商跟MissQ失聯，最後被別人成交了，都買不到，這些建案兩房都已陸續完售，有可能小坪數議價空間不大，有品牌的建商都需要平均45以上，只能與許多建案擦身而過，錯過再錯過，看到他們先成交然後出現在實價登錄，最後出現在租屋網，也真的出租了
<遠雄首品591租屋成交實例21坪約為2.3萬-3.2萬>

近期MissQ參觀同一區 之前錯過的建案: 遠雄首品對面
新開案的預售屋遠雄達利(步行10分鐘到A4站/5分鐘AU商城)，發現該建案有一特色與安杰物業合作，提供”代裝潢與代租/代管” 服務
MissQ 以廣告戶20.54坪1+1房早鳥優惠1055萬試算
若出租，以遠雄達利對面的遠雄首品591租屋成交實例21坪約為2.3萬-3.2萬，若以最低2.3萬最保守租金估計
(1)假設完全不貸款報酬率(不考慮稅負): 23K*12=27.6萬，報酬率2.6% (27.6萬/1055萬)
(2)假設7成貸款報酬率(不考慮稅負):
自備316萬/7成貸款 738萬，以房貸利率1.6%計算，每年利息為11.82萬，淨租金為 15.78萬，7成貸款後租金報酬率為4.97%(15.78萬/317萬)
租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況

新莊地區預期環狀線即將通車及AU商城將在2020年完工 ，相信在往下低檔不大
這區適合沒有時間管理的屋主可以委託安杰物業代裝潢與代租/代管，也適合有自用辦公室需求的讀者，但請特別注意房地產需要為長期資金投資，不適合短期內買賣

以上是MissQ從2018年年初看到2019年11月新莊副都心小宅的看屋心得,希望能對有興趣的讀者有幫助

房產小天后又來報到！（敬禮）
上一集黑媽偷偷說出了「房仲界的夢幻招術」，
你看了嗎？如果還沒，沒關係，
咱們先來看我和 Mr. 大男孩 三寶爸小葉的擂台對打🥊🥊

高樓層代表就是黑媽，
#有次電梯維修我一路爬上11樓喔！
低樓層代表是三寶爸小葉，
我們要來解答大家的問題，
「想買高樓層房子，可是寸樓寸金…怎麼辦呢？」
想買高樓層，卻又怕買太貴嗎？
低樓層採光差、容易堵塞，沒有解決方法嗎？

買房之前，該注意哪些高低樓層的眉眉角角🧐
#高樓層誰比較貴
#低樓層雖然價格較便宜如何避開一些惱人困擾
黑面蔡媽媽 與 Mr. 大男孩一起來解答網友五大疑惑！
完整看完，完美避雷~~
讓你買到心儀的樓層，想登高就登高🙌🙌

#看房分享​ #買房心法​ #樓層高低 #房價高低
#黑面蔡媽媽 #超媽揪看厝

110704民視豪宅帶看費千元房仲吃不消
影片網址→http://youtu.be/j-lK_f6RqkU

這則新聞影片我覺得我有點饒舌，應該下次要想好再講。......↓

豪宅「帶看費」千元 房仲吃不消
新聞發佈時間：2011/07/05 10:38:30 am

民視 (2011-07-05)

奢侈稅之後，房地產市場已經回溫，現在房仲要帶消費者去看豪宅，還得繳最多1千塊的看屋費，甚至有預售屋打出要看財力證明，才接待民眾看屋，而且要求的財力證明一定要上百萬才行。......↓

房仲經紀人帶著客戶去看屋，管理員不是要求先換證，而是先收50元清潔費，也就是俗稱的帶看費，而且還會開收據。豪宅代看費不只價格昂貴，有的還限制看屋時間只有30分鐘，房仲經紀人半年繳了1萬多元的帶看屋，卻沒有成交一戶，不少人敢怒不敢言。

豪宅價格不斐，就連建設公司銷售時，也要求先付預約金，才能進接待中心賞屋，像是有天母豪宅要200萬，和平東路新建案100萬，新莊地區則是50萬起跳，甚至少部分還要求提供財力證明。房地產市場回溫，現在就連看屋，都讓一般民眾覺得，無福消受。

新聞網址→http://1147.goodhouse.com.tw/pro/newsview.php?newsType=1&newsID=27460&GroupID=
新聞網址→http://tw.video.news.yahoo.com/video/ftv-20065176/title-25832128

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/41894223