💖2018-2019新莊副都心捷運站附近不動產參觀心得💖
💖 新莊副都心-遠雄達利💖
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不動產社團

MissQ住過亞洲國家機場捷運站旁邊，親眼見到過去的10年看到了亞洲國家捷運機場附近從不毛之地發展為新重劃區聚集之地，房價上漲N倍, 也是因為常出國關係，MissQ 在北台灣置產以機場捷運為主+台北車站周邊

新莊副都心經過2014-2016的50-60萬夢幻高價，下修到2018年以來的新屋/預售屋4字頭親民的價格，甚至大坪數甚至是3的價格

MissQ曾在社團做出問卷: 社團讀友認為3字頭才合理，但是經過1年多，MissQ目標價41萬在2018-2019的兩房小宅都沒有辦法成交，給讀者參考!

MissQ 從2018年開始鎖定捷運副都心站捷運宅 , 2房置產使用，2018年初起陸續參觀過遠雄首品/捷運讚/冠德風尚/不貳館，MissQ原先設定有品牌廠商3字頭+兩房 ，後來妥協到41萬，留下價格之後，MissQ被動等待建商聯絡，但之後建商跟MissQ失聯，最後被別人成交了，都買不到，這些建案兩房都已陸續完售，有可能小坪數議價空間不大，有品牌的建商都需要平均45以上，只能與許多建案擦身而過，錯過再錯過，看到他們先成交然後出現在實價登錄，最後出現在租屋網，也真的出租了
<遠雄首品591租屋成交實例21坪約為2.3萬-3.2萬>

近期MissQ參觀同一區 之前錯過的建案: 遠雄首品對面
新開案的預售屋遠雄達利(步行10分鐘到A4站/5分鐘AU商城)，發現該建案有一特色與安杰物業合作，提供”代裝潢與代租/代管” 服務
MissQ 以廣告戶20.54坪1+1房早鳥優惠1055萬試算
若出租，以遠雄達利對面的遠雄首品591租屋成交實例21坪約為2.3萬-3.2萬，若以最低2.3萬最保守租金估計
(1)假設完全不貸款報酬率(不考慮稅負): 23K*12=27.6萬，報酬率2.6% (27.6萬/1055萬)
(2)假設7成貸款報酬率(不考慮稅負):
自備316萬/7成貸款 738萬，以房貸利率1.6%計算，每年利息為11.82萬，淨租金為 15.78萬，7成貸款後租金報酬率為4.97%(15.78萬/317萬)
租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況

新莊地區預期環狀線即將通車及AU商城將在2020年完工 ，相信在往下低檔不大
這區適合沒有時間管理的屋主可以委託安杰物業代裝潢與代租/代管，也適合有自用辦公室需求的讀者，但請特別注意房地產需要為長期資金投資，不適合短期內買賣

以上是MissQ從2018年年初看到2019年11月新莊副都心小宅的看屋心得,希望能對有興趣的讀者有幫助

有人私訊問我💁‍♀️ 該如何挑到一間「好房子」❓

這個問題其實太抽象，因為每個人的需求都不一樣，必須依照你的家庭人口、活動區域、預算考量來決定。

我想要的好房，與你心目中的好房也會有些差異。與其說要找到一間好房子，不如問：「到底什麼房子適合你❓」

👉 不過，即便是這樣，還是有幾個基本問題可以先想：

1️⃣ 屋齡

我認為屋齡在買房前是相當重要的考量，簡單的方法是以你買房的年齡為出發點。

👉 為什麼要以自己的年齡為出發點呢❓

如果你在30歲、40歲或50歲時買房，會考慮到的因素有：以後家裡會有幾個人口(有沒有生小孩或跟父母同住)、未來有沒有換房的可能？

30歲的人跟50歲的人比起來，需求不同，不確定性也比較大。我是認為一個人不太可能一生一房，因為年輕人未來還會結婚生小孩，那就有可能會有需要增加使用空間、生活習慣改變產生小房換大房的可能性。

如果你原本的房子屋齡很高，那你換房時處理舊房子就會比較困難。想一想，一般鋼筋耐用年限大概就五十年左右，如果到時候因為人口或需求問題新房供給多，那你手上的舊房子就沒什麼競爭優勢，只能降價求售了☹️

2️⃣ 地點

房子的地點永遠是影響價格的最大因素，我自己把地點分成兩種，一是房子所在的行政區，二是周圍的生活設施。

行政區影響價格，蛋黃區一定是最貴，一開始買房可以挑選蛋白區，你可以考慮想買的區域多快可以到達蛋黃區，或是你的上班地點。

如果你都以公共運輸做為主要通勤工具，最好就要鄰近捷運或車站、如果以開車居多，自然當然鄰近橋、交流道出口附近更好。時間就是金錢，節省下的時間可以分配到更多有意義的事情上。

選好行政區外，房子所在地點周圍的生活機能也很重要，有沒有便利商店、全聯、銀行...都很重要。

很多人會把加油站當作嫌惡設施，但我自己在挑房時也滿喜歡鄰近有加油站(大概開車五分鐘內，不是在隔壁)的房子，因為我主要都是開車，而且常常油箱燈亮都沒發現沒油😭

3️⃣ 供給量

我覺得在決定買房之前，考慮供給量這個概念蠻重要的，可以分成兩個部份：新建案跟中古屋。

我最近去看了新店十四張(小碧潭捷運站)附近的房子，那邊是一塊占地71.1公頃的重劃區，講多大你沒概念，你只要知道現在過去就是呈現群雄割據，大概有十幾家建設公司在那邊插旗售屋就可以。

如果你去單個建案，你會覺得每個建案都有其特色，而且在競爭激烈的情況下拿出來的配備也不會太差，頂多因為建商品牌價格會有落差。

但問題是，對這麼大的供給量，未來周邊開發都還算未知，等到房子在三年後都蓋好了，到底空屋率有多少會大大影響你的房價，絕對是必須要納入的考慮因素❗️就像當初新莊副都心目前也有這樣的問題存在。

另外一個是中古屋，當你在看某個社區時，一定要先研究該社區有多少釋出比例，如果有很多人同時在賣出，最好也知道一下原因是什麼？是不是社區發生什麼事件造成的，並對比附近性質相同的社區價格是否有顯著的落差情況。

總之，「供過於求會造成價格下跌」這件事絕對不是理論，好房子都是靠先研究、定謀略、快狠準的下決策得來的❗️

之後會慢慢分享我自身的經驗，祝大家都能買到好房🏠🏡🏘

如果你覺得這篇文章有幫助到你，歡迎留言和幫我分享❤️

#房產系列文
#下一篇來講房子內部該注意的事

❤【新莊捷運公園】新莊頭前特區捷運幸福站．自然景觀與生活機能強大《新北市賞屋》
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每次經過大公園旁，就很羨慕周圍的住戶，想像一下早晨還可以到公園散步、享受芬多精，那真是太美好的人生了~ ^_^
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【新莊捷運公園】就是如此夢幻的建案，走路一分鐘就有頭前運動公園，有如大安森林公園旁的超強機能住宅享受，寧靜而便利的絕佳地段，生活環境及機能強大，住在這好方便啊!
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新莊區這幾年來無論是交通或規劃上都進步得好快，尤其是絕美豪宅林立，每次來到新莊就覺得環境真不錯，步行3分鐘到達捷運幸福站，周邊商圈繁華，過條大馬路想散步、想逛街、或用餐都超方便!
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這裡的視野非常棒，光是擁有這麼寬廣遼闊的綠地景象，就覺得是個讓人身心健康的優質住宅區，每天遠眺這片美麗的自然景觀，我想應該可以更長壽吧!
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【捷運公園】位於重劃區，屬於非常優質的純住宅生態區域，擁有三捷運機能、聯外交通(新北環快、台一線高架、64號道路、大漢橋)可以迅速串聯大台北各個地區，鄰近頭前特區生活商圈，醫院就在特區旁，就醫方便這點也讓人住起來更放心。
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像是捷運站、公園、格局、學校，是黃金屋保值抗跌的關鍵四個條件，以【捷運公園】建案來說，有這麼多超強機能，的確是值得住宿或投資的好地方喔!
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👉目前有優惠活動喔：
首付68萬，工程0付款，對於年輕族群來說也是相當好入手的優惠房價，此優惠付款活動到108年1月底止，大家可以到新莊【捷運公園】看看，感受一下充滿芬多精的有氧生活!
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💎官網：mp.8sms.tw
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捷運公園
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1.新北市蘆洲區成功路
總價:1280萬
建築完成日:68.年8月
權狀坪數:23.6坪
所在樓層:1F/4F

2.新北市蘆洲區成功路
總價:1098萬
建築完成日:68.年6月
權狀坪數:23.6坪
所在樓層:2F/4F

3.新北市蘆洲區正和街
總價:998萬
建築完成日:66年12月
權狀坪數:21.48坪
所在樓層:3F/4F

4.新北市蘆洲區長安街
總價:1198萬
建築完成日:77.年7月
權狀坪數:29.1坪
所在樓層:2F/4F

這次帶大家來看中古屋啦
第一站是新北市蘆洲區
蘆洲舊市區中古屋遍布
相信大家在選擇上也是非常困難的吧
這裡就帶大家一起參觀我們精選出來的中古屋吧
最扯的是千萬有找啦!!!

#新北市蘆洲區
#一千萬有找
#中古屋開箱

【35房屋管家】系列
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35房屋管家實體店面資訊:
電話: (02)29902189
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營業項目: 房屋買賣、代租代管、裝潢設計、智能家居

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180914中天+東森+壹電視 中悅《悅之光》豪宅大火 建商欲哭無淚損失恐達21億
影片網址→https://youtu.be/RAXYppBB9ww

中天記者─許致誠、姚立強

東森財經記者─陳宜宜、王鎮宇，新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/51631

壹電視記者─陳芷芳、張俊譓，新聞網址→http://www.nexttv.com.tw/news/realtime/latest/12155187/中悅建案祝融遭停工%E3%80%80建商恐損上億元

【中天新聞：豪宅建案大火　建商欲哭無淚損失21億】

消防隊架起雲梯，還在施工的建案竄出熊熊火光，但起火處實在太高，就連雲梯車都只能從遠處灌救。

地點就在新北市新莊副都心的精華地段，或是撲滅後，高樓層結構明顯變色，新建一半的豪宅嚴重受損，但事實上2年前興建時，原本預計要蓋30層樓，每戶95坪的高價豪宅，開價一度喊到每坪70萬元，如今只蓋到24樓就無故熄火，從15樓到24樓都被祝融吞噬。

房仲業者 陳泰源 表示：「等於是對於房價，民眾購屋上信心上會比較不足，火燒房子，它並不是說一定非得要“打掉重練”，其實是可以看它火燒房子的程度，去做部分結構的補強。」

對比大火吞噬之前，建築物明顯焦黑變形，還沒蓋完的房子就變成這樣，恐怕影響買家信心。

起火大樓距離新莊副都心捷運站只有6分鐘的步行路程，不但有機捷新莊線雙捷運的運輸優勢，而且旁邊就是台一線可直通台北市中心，交通非常便利。

建築公會常務理事 張啟明 表示：「基本上的一個目測，它的結構應該是還有做一些支撐。」

日前就又案例，國外大樓在大火之後突然坍塌，就怕發生意外，相關單位認定違反公共安全、勒令停工，知名建案還得經過安全鑑定，才能決定要拆除或是繼續興建。

【東森財經→新莊豪宅採「先建後售」銷售中心人去樓空】

新莊這棟正在興建的豪宅，總戶數106戶，平均每戶近百坪。因為昨晚大火燒毀了15樓以上主體結構。外界擔心銷售狀況，房仲業者透露，這個建案是採「先建後售」，目前應該還沒有賣出去，但由於15樓以上是最有價值的景觀戶，未來有可能打掉重建或是做結構補強，都要等鑑定結束才能評估，不過在售價方面也將會連帶受影響。

以歐式石雕豪宅為建築特色，講究氣派奢華，這家建設公司深耕房地產界長達20年，專推大坪數高總價豪宅。兩年前進軍新莊副都心，蓋這棟地上30樓、地下3樓，總戶數106戶，平均一戶一百坪的豪宅，而且每坪70萬起跳。

記者 陳宜宜：「新莊這棟正在興建的百坪豪宅，因為連夜大火，讓很多人關心它的銷售狀況，不過旁邊的銷售中心，目前已經人去樓空。」

房仲業者陳泰源：「就我的了解，它是屬於先建後售，因為之前建商在潛銷的時候，其實銷售狀況聽說並不是如預期那麼好，所以好像實際上並沒有賣掉。」

據了解，新莊副都心這兩年新建案多，但供給大於需求，才會改成先建後售。

房仲業者陳泰源：「因為畢竟它火燒的起點是15樓開始燒，15樓以上的房子相對的本來就比較有價值，因為它是景觀戶，所以它燒到的都是相對比較有價值的樓層，所以如果它沒有要打掉重建的話，用結構補強的方式來修補，重點反而是會在後續如何說服消費者，給消費者信心。」

目前火災後，建案全面評估，要先做15樓以上鋼構結構鑑定，看是要打掉重建，還是補強即可，都要等後續調查才會了解。

【壹電視：中悅建案祝融遭停工 建商恐損上億元】

一夜大火把中悅建設《悅之光》工地大樓16樓以上燒得一片漆黑，一早新北市府工務局官員帶著結構技師，在火警現場勘查，評估安全性外，以及還能不能夠繼續蓋下去。

建築師公會常務理事 張啟明 表示：「要看肇事的原因，因為肇事是在15層，15層的堆積物為何會產生燃燒？及燃燒的破壞情況為何？必須做進一步的履勘才能夠研判，因為那個地方是吸震之處，那至於底層當然沒問題，上層也是完整的。」

進入16樓起火點，裡面鋼架建材被燒得焦黑、東倒西歪，裡面還有餘溫冒著白煙，消防人員持續灑水降溫，而勘查人員在現場找尋起火原因，並勘查結構毀損情形，最後宣布勒令停工。

房仲業者 陳泰源 表示：「目前對外的說法是一坪大約開價50萬，那在地的仲介評估是說實際上可以成交的均價一坪大概是45萬左右。」

打著豪宅噱頭，中悅建設這次看上了新莊副都心，除了鄰近捷運站，加上三環三線即將完工，國家電影中心也在旁邊，房價一度喊破70萬元，如今慘遭祝融，百億豪宅損失慘重。

中悅建設《悅之光》建案打著先建後賣的名號，預計蓋到30樓一共有106戶，100坪大坪數，原本可以大撈一筆，但無情大火一燒，除了面對外來究竟拆不拆？還有民眾對這棟樓的疑慮恐怕不是那麼好解決。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/09/180914-21.html