【用公告現值報告土地價值 新竹縣政府好意思？】

新豐鄉的松林國小是總量管制小學，為因應近幾年來的人口成長，縣府擬訂與潤泰集團交換校地旁的土地，來增設校舍。

單單這樣看當然沒問題，不過事情真的有這麼單純嗎?

當然沒有。因為縣府要拿一塊三面臨路且方正的美地，去跟潤泰交換他又醜又畸零的地。

我最百思不得其解的就是，要縣議會審議土地交換案，教育處只提供交換土地的公告現值，還有交換前後的地圖。

就這樣。

我真的不信，教育處提給縣長看的時候，提給行政院看的時候，也只有這樣的資料。

大家說說看，有人買賣土地是用公告現值去交易的嗎？這樣的資料，又要縣議會審什麼？一個教育處長，難道只需要用「為了學生好」，就可以情緒勒索縣議會，要大家都配合他嗎？

不該是這樣做事的。

再者，何智達議員也非常認真的，在內政部實價登錄的網站上，查詢到潤泰的土地，跟我們縣府要拿給潤泰的土地，價差可是大得很！

依照公告現值，潤泰土地每坪是119,130元，縣府土地則是每坪96,690元 ，看似潤泰虧了一點；然而依照實價登錄資料，潤泰鄰近土地每坪最高是298,000元，縣府鄰近土地卻是每坪372,000元！

#如果可以我也想要用公告現值買地齁

就在上個月，楊文科縣長還表示，估價結果出來後，如果潤泰的土地價格高於縣府，將會把土地的價差金額捐給縣府，土地交換所衍生的約兩千五百萬元土地增值稅也會自行吸收。

哈囉，土地增值稅這件事情，本來就是土地持有人該負擔的成本，明明就不知道縣府是賺是賠，就把潤泰講得跟大善人一樣，還把潤泰本來就該吸收的交易成本當作是潤泰的恩惠，真的不要笑掉人家大牙。

從教育處提出的議案資料，跟縣府發佈的新聞稿，真的不得不懷疑整個新竹縣政府是不是為了圖利財團而生。

這個提案，我會全力支持何智達議員，監督到底！

也請教育處，不要再對縣議會敷衍了事！

縣府新聞稿：
https://gdd.hsinchu.gov.tw/News_Content.aspx?n=1406&sms=8603&s=232938

今日記者會新聞：
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20210318004672-260405

【超過8萬筆實價登錄 買房族必看】

新竹市是一座移居城市，許多朋友來到新竹市讀書、工作，也在新竹市落地生根、成家立業。買房的需求當然也很高，但過去房價資料不夠公開透明，所以我們架設「新竹市幸福宜居網」，超過8萬筆的實價登錄資料，結合GIS地理圖臺，讓房價可以一目了然，不當冤大頭。

「新竹市幸福宜居網」也獲得109政府資料開放應用獎第三名，未來也計畫與新竹縣合作，整合土地圖籍、價格資訊，讓買房族一次掌握大新竹地區的生活圈資訊。

新竹市幸福宜居網｜https://eghouse.hccg.gov.tw/webgis/index.html

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今天花4億，跟未來二十年每年花1.96億，你選哪一個？
　　焚化爐的BOO與BOT在財務面的問題

　　這裡只談財務方面。垃圾多元處理方案、焚化爐環境影響、焚化爐的最適地理位置等等，都不在這裡談。

　　「促進民間參與公共建設」，用一個很簡化的比喻，例如：縣府每年要用八萬包影印紙，可是現在買不到，所以公告歡迎私人投資生產，你只要願意開一間影印紙工廠，縣府保證每年跟你買八萬包、每包多少錢；其他的，還有融資租稅優惠（廠商省錢）及權利金回饋金（廠商給縣府）等等。

　　至於這間影印紙工廠，該受哪些法規的約束，如土地使用區分或環境影響等等，那就照所有相關的規定來。

　　在促參法裡面，促參的方式有很多種，我們這裡就大致分為兩種：一、政府出土地，私人來幫我蓋、幫我營運，幾十年後，這個工廠歸政府。二、廠商出土地，廠商蓋廠房、營運，和政府做幾十年的生意，之後廠房設備還是廠商的。

　　這兩者最大的不同，就是土地，政府出還是廠商出。特別是廠商出土地的情況，對政府來說，就跟之前找某家現成的工廠買影印紙是一樣的。這種情況下，很多民眾或民代對焚化爐在財務方面的質疑，恐怕縣府會覺得莫名其妙，例如——

一、 人家桃園焚化爐，幾十年後就是政府的；為什麼我們的焚化爐幾十年後還是廠商的？（人家桃園是政府出土地，東西蓋在政府的土地上；本縣的是廠商蓋在廠商的土地上，從頭到尾都不是「我們的」的焚化爐。）

二、 桃園焚化爐，桃園市政府燒垃圾不用錢；為什麼我們還燒垃圾還要付錢？（人家桃園出了土地，本縣是我們沒出土地。不然我不要搞這個BOO案，給外縣市燒，也是要付錢。）——桃園生質能中心，是焚化及厭氧消化每年大約十二萬噸的額度不用錢。

三、 為什麼我們以後給自己的焚化爐燒垃圾，比現在付給南寮焚化爐的錢還貴？（新竹市漲價了。而且這不是「自己的」焚化爐，以後收費和新竹市一樣。不然我不要搞這個BOO案，給外縣市燒，也是要付這個錢。但給外縣市就沒有回饋金權利金收入，每年約四千多萬。）

四、 為什麼人家桃園對廠商的規定很多，我們相對來說比較少？人家發電效率還號稱28%，我們還停在25%？（桃園是跟廠商訂作一個屬於政府的廠場；本縣就是廠商自己蓋一個屬於廠商自己的廠場，有做到法規要求的25%就可以了。廠商發電效率高不高，能不能多賺錢，其實不是縣府的事。）

五、 人家桃園是由廠商處理底渣和飛灰，為什麼我們還要自己找地方放？（人家是處理完以後，仍然堆在「屬於政府的」土地上；本縣焚化爐土地是廠商的，我們當然也只能另外找「屬於政府的」土地來放。）

　　說來說去，桃竹兩縣最大的不同，就是「土地是誰出的」。所以，縣府面對這些質疑，並不覺得縣府自己莫名其妙，而是覺得提出質疑的人莫名其妙。（但是叫他不要BOO而要BOT，他又說縣府自己沒有合適的土地。）

　　好吧，我就承認你縣府說得對，那我們就要請教，「土地是誰出的」這麼關鍵，到底影響有多大？回饋金權利金等等，桃園有我們也有，就不比了。兩邊在財務上最大的差異，就是燒垃圾的費用以及土地。

　　根據環評相關資料，包括台鎔公司的回答，未來每年估計縣府要付給焚化爐1.96億的垃圾處理費（不含底渣飛灰運輸處理，這包括八萬噸每噸2,100元，及超過八萬噸的部份以120%的價錢計費）。

　　這塊焚化爐預定地，有2.7公頃。不知道台鎔花了多少錢買。從實價登錄來看，貓兒錠的土地交易紀錄很少，近年來都在每坪1.5萬到3.1萬之間。我們就用每坪3萬來算好了，2.7公頃要2.45億。

　　也就是說，如果縣府找一塊適合的地，不一定在貓兒錠，也許在別的地方，總之大約每坪3萬的地價，花2.45億買下來（我們的縣府雖然常常賣地，但也是有在買地的，例如在竹東跟國有財產局買了一大塊），就可以搞BOT。甚至花個4億，比照桃園搞個4.38公頃。

　　換句話說，縣府如果今天花2.45-4億以桃園的條件搞BOT，每年就不用付燒垃圾的費用1.96億。

　　今天花4億，跟未來二十年每年花1.96億，你選哪一個？你寧願我們的縣府選哪一個？

　　就算縣府去借錢，就算借錢的年息高達3%，以4億來算，這筆資金成本每年也就是一千多萬。二十年的本金利息是6億多，跟二十年每年付1.96億給別人，要選哪一個？

　　平心而論，縣府沒有讓縣民多花錢。以後燒垃圾的費用，沒有比現在給外縣市燒還貴，而且還多了回饋金權利金。但是，6億多加上焚化爐的所有權，以及每年付1.96億付20年、而且因為沒有所有權所以可能要繼續付下去，這兩者之間，縣府做出了什麼選擇？

　　而且，這兩個方案，一個是二十年的資金本息大約6億多，一個是二十年要付39億。這中間的差額，這麼巨大，如果有民眾懷疑其中一部份「不合理地」「進了私人口袋」，這種懷疑恐怕也很合理。

　　會不會買不到土地呢？這個問題應該比較好克服，參見附錄三。

附錄一　在焚化爐問題之前應該先處理的事

　　縣府應該花大力氣大成本，先把海邊數萬噸垃圾處理掉。這已經是嚴重的人權和公共衛生問題。54萬縣民享受到「垃圾不在我面前」的方便，代價是竹北新豐海邊的居民來承擔。

　　目前焚化爐爭議，其實鳳岡也有鄉親支持要蓋，因為，「總比現在露天堆了幾萬噸好」。

　　縣府不應該逼人民在「焚化爐」跟「露天堆幾萬噸垃圾」之間做選擇。

　　同理，若是有人針對焚化爐提出疑慮，也不應該直接嗆說「那垃圾堆到你家」。縣府也不應該暗示或威脅「如果這BOO不給我過，以後各鄉鎮又要堆」、「如果不給我BOO，海邊三年後會堆到11萬噸」。我們是討論要吃飯還是吃麵、哪一家店衛生營養便宜，不能一有人質疑，就嗆說「那大家餓肚子不要吃了」——這叫中二，不叫縣政府。

附錄二　到底要不要蓋焚化爐

　　要蓋。

　　不要蓋主要的理由是：一、應該多元處理垃圾及垃圾減量；二、台灣處理容量夠，光竹竹苗也夠（但加入事業垃圾就不夠）；三、台灣的目標是焚化佔垃圾處理的比例要下降；四、中央及各縣市要好好協調。

　　但是，我們對垃圾減量及焚化比例下降的預期，不是很樂觀；會有成果，希望成果大一點，但二三十年內可能不會有巨幅成果。總是還會有一些垃圾要燒的。而全台灣大部份的焚化爐，都到了使用年限，正在或準備大整修來升級延役；此時若計畫蓋一個新的焚化爐，或者晚個三五年再蓋，正好接續到現有的焚化爐大部份快退休的時候。

　　當然，垃圾減量尤其是源頭減量、更智慧的分類與多元處理，還是要用力做的。

附錄三　找不到土地

　　找不到土地是小問題，大不了區段徵收。新竹縣政府有豐富的愛區段徵收的歷史，現任縣長也有突出的徵收經驗。

　　找一個區域，如果大部份居民都樂於區段徵收，環保方面若沒有疑慮，就可以做。當然，這個地方很可能原來是農地。

　　台灣應該保留「足夠的」農地。但是，誰要負擔保留農地的責任？竹北縣治一二三期高鐵區，有的農民，從幾分農地、每坪幾千元沒人要的農地，變成上百坪或幾百坪建地、每坪幾十萬的地主，其他地方的農民看在眼裡，有些農民希望比照，而五分地兩期稻米一年大概賺四、五萬，此時如何要求他們肩負保留農地的重責大任？

　　也有農民希望保留農地，也有非農民希望保留農地。政府應該調查居民和地主的意願。

　　至於「糧食自給率」是個層次很高的複雜問題。因為人們飲食習慣改變，「糧食自給」和稻米產量的關聯性降低了，包括麥、豬雞肉等等都要考慮進來——而雞的飼料來源，絕大部份是外國的玉米，不管美國、阿根廷還是泰國，遠渡重洋的運費加起來都比台灣的便宜許多，這些問題，都是討論「糧食自給率」時要一起考慮的；也要考慮天災人禍的機率與因應。

　　另一個大問題是農業收入。稻田種米，瓜田種瓜，璞玉田種房子，其收入的差距以千萬計。菜農，果農也各有其特性與風險。各種問題的結果之一就是農民平均年齡逐年升高。如果農作物和房地產的收入不能拉近，如果工資的大部份都拿去繳房貸而無法負擔漲價後的農產品，我們很難解決農地保留或糧食自給這些大問題。

　　大問題要解決；但在之前，讓我們先解決垃圾問題。

150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影
影片網址→https://youtu.be/gg1O0tguVBg

感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會，也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影，分別從不同的角度來分析房市，聽觀眾朋友給的建議是，一連串的資訊，可能會一時吸收不了，如果可以加一點生動的比喻之類的，比較易懂~或者幽默一點。

嗯，我會改進的，......↓

問：泰源買賣房屋經驗這麼多，有沒有遇過客戶本來不想買，後來卻想買了？

答：我曾經遇到過一個客戶，多年來一直想買房，後來覺得房價一直漲就越想買，但是又看著一直漲，然後政府也開始陸續打房，就又開始擔心房價是否下跌，會買在高點被套住？於是中間一度想說用租的。

後來看著看著，覺得房價還是沒有下跌，覺得在租&買之間好猶豫掙扎，剛好因為很相信神明/土地公，乾脆請神明幫忙決定，用博杯的方式，因為博到聖杯，於是決定還是用買的。


問：分享高鐵特區那個地方機能比較便利，或從舒適性、學區、保值性、行情來分享。

答：資料來源─竹北高鐵直營店；電話─03-5505878；地址─新竹縣竹北市文興路一段68號

【一、概述】新竹縣政府有分1~3期，而高鐵特區(俗稱第四期)，高鐵特區是地方跟中央聯合開發規劃的，算是類台北信義計畫區、類新北新板特區，而這裡的房子八九成都是新房子，屋齡10年應該就算是最老的。

新竹是全台灣唯一人口正成長的縣市：3年前，入籍戶口才9萬人，今年入戶籍的已經突破15萬人，三年成長超過五成，再加上流動人口大約25萬人，這是一個非驚人的數字。

【二、綠覆蓋率高】竹北以前叫「六家」，早期很多農地，光是這個特區現有的就有21座公園。其中，高鐵的正前方，就有一個萬坪公園，名稱叫「中央公園」，步行約5分鐘。

【三-商圈題材】商辦大樓：「聯發科&高鐵局」標售了一筆土地，決定蓋「下面是商場、上面是住宅」的住商混合商辦大樓。

複合式超大型購物商場：距離高鐵新竹站，步行不到1分鐘，僅隔一條20米的馬路就到，暐順營造&交通部合作，目前正在興建中。

【四、4大園區】創造就業機會，有人口紅利，產生對於購買房地產的剛性需求，才讓竹北的房市一直穩定成長的趨勢。

1.湖口工業園區，位於高鐵的北邊，車程走中山高，大約10~15分鐘。2.新竹科學園區，位於高鐵的南邊，車程約20分鐘。3.台元科技園區，就在竹北市，車程10分鐘內。4.生醫園區，就在高鐵的後方，車程大約2~3分鐘，主要針對生物科技進行研發，包含台大醫院也有進駐。

【四、房價資訊】店面：50萬上下公寓：13~14萬套房：20~23萬屋齡10~20年：13~18萬屋齡10年內：23~28萬


問：談談重陽重劃區的環境或優勢，是否可能回檔？回檔的幅度？大概多少能搶進？

答：資料來源─台灣房屋-三重集賢特許加盟店-李店長電話─02-28579888；店址─新北市三重區集賢路85號

【一-概述】1.三重重陽重劃區，屋齡平均8年以內，沒有舊房子。

2.因為地理位置靠近台北市北區士林天母一帶，重陽橋過了就到，所以比較多台北市的移居人口。

【二-生活機能】公園：清水公園，也是萬坪公園，政府花了一億多元修整，非常漂亮。

購物：家樂福，就在三重區五華街上。

交通：距離捷運蘆洲線「徐匯中學」站、「三和國中」站，走路10分鐘內到。另外，從重陽橋，直接走中山高；或者是環河北路三段直達新北環快，都很方便。

【三-房價資訊】1.除了97年金融風暴跌過一次，到現在都沒什麼跌，五年前算起，起漲點落在30萬/坪左右，現在平均40~50之間，河景第一排高樓層60萬以上。

2.大樓3~4房型為主，套房產品極少，沒有透天，沒有公寓。

3.總價約落在1800萬上下是主流，以三重區來講算是高總價的地方，不僅屋齡新，住戶平均素質也高、也因為高總價的關係，投資客比例比較少，自住置產型的族群居多，也因為重劃區發展約8年了，所以入住率近9成，空屋率不高。

4.現在政府打房，房價確實處於凍漲的狀態，從實價登錄看得出來目前比較沒有創新高的單價出現，大約都落在行情價的正負5%震盪，如果是自住，建議這時可以進場好好看屋，畢竟物件釋出也比較多，然後大膽出價。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/87740532