【抗戰曙光─德式中央軍(第一部：建軍)】賽克特訪華，大人物來臨聖迎

前情提要：
由於德國顧問團團長─魏澤爾，與蔣介石衝突日漸升級，老蔣開始尋找更合適的顧問對象，此時正好有一退休老將對來華工作頗感興趣，於是藉機來華訪問，而此人正是有德國國防軍之父美名的漢斯‧馮‧賽克特上將......

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漢斯·馮·賽克特，此人在一戰中被派往德國東線戰場擔任參謀職務，而他的上司則是馬肯森。
希望各位還記得馬肯森，這位名將曾被老蔣列為最初想要聘請德國顧問的第一首選。先前提過，馬肯森曾在1915年橫掃巴爾幹戰場，這其中就有賴賽克特的出謀劃策。當時德國的參謀總長─法金漢，曾經將「馬肯森與賽克特」的組合常為與另一組黃金組合「興登堡和魯登道夫」相提並論；英國軍事史學家─李德‧哈特則紀錄當時流傳的說法：「哪裡有馬肯森哪裡就有賽克特，哪裡有賽克特哪裡就有勝利。」

但真正讓賽克特聞名於後世，卻是他在一戰後的練兵手腕。
由於德國在凡爾賽條約的限制下，陸軍只能保留10萬人，當時擔任陸軍總指揮的賽克特決定打造一支精良部隊，具體做法為：士兵當士官訓練、士官當軍官訓練、軍官當將軍訓練。如此在日後需要急速擴軍時，現有受過嚴格訓練的軍隊成員可以立刻成為幹部，奠定德國日後能快速擴軍的基礎。(我想其中最著名的代表就是隆美爾了，這位老兄在一戰後始終只有上尉的軍階，結果日後卻成為橫掃北非戰場的德國元帥。)
另外賽克特還大力推動德國與蘇聯簽訂 《拉帕洛條約》，這不但改善兩國關係，而且還隱藏了一個對德國國防至關重要的協議：「德國能夠送戰鬥人員到蘇聯受訓(這其實已經破壞凡爾賽條約的內容了，可見賽克特也有不擇手段的一面，但我個人其實是理解賽克特的行為，畢竟德國在一戰後的軍事真的被限縮得太嚴重，任何一個期待國家有自衛能力的人，都會試圖補強這危險的現況)。」這為德國空軍提供後來復興的種子。
正因有賽克特的精心建設，才造就日後德國橫掃歐洲的精銳之師，而這一切還是在諸多限制且資源匱乏下成就，這位被人尊稱「德意志國防軍之父」的老將，自然也引起求才若渴的蔣介石重視。事實上，當初蔣介石在1926年想要組建德國顧問團時，也曾邀請賽克特；不過，當時賽克特剛被德國政府從陸軍總指揮一職中逼退，心情正惡劣，所以婉拒邀約。

如今數年過去，滿腹韜略的老將不甘在國內閒居冷落，加上一個非常現實的原因：太久沒工作，需要賺錢補貼家用。當蔣介石在1933年作出熱烈邀請，賽克特也心動地前往中國，準備認識一下這可能讓他重新出山的國度。

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經過2個月左右的參訪，其中還與蔣介石促膝長談3天，賽克特感受到國民政府各方人員的尊崇之情，以至於他曾寫信告訴自已的姐姐：「在這裡，我被當作一位充滿智慧的導師，就像軍事上的孔夫子。」
而蔣介石也直接的告訴他：「懇請將軍留下來當我的『高級顧問』，若是有需要，將軍還可以接任顧問團長一職。」
此話一出，可讓賽克特為難了，一來他自己還沒下定決心在華工作，二來他如果趁勢接任團長一職，那是相當冒犯魏澤爾。所以賽克特說：「原諒在下身體老邁，於貴國旅途中時常感到精神不繼，身體如此不佳，實在無法任職而有所貢獻。但貴國及委員長對在下如此款待，敝人會在返國前盡可能考察，並提供一份軍隊整理建議書以作為回報。」

於是賽克特前往華北視察國軍駐長城部隊，之後提出《陸軍改革建議書》，其中主有內容有：
一、整個軍隊的訓練、發展、人事任免，需置於一個最高統帥(也就是蔣介石)之下，絕不允許其他單位有任何獨自為政之舉。
二、必須建立一支人數少、訓練有素、裝備精良的軍隊，為此須先設立示範作用的教導旅，以及仿效德國軍隊的軍官團。
三、中國兵工廠的產能遠不足其軍隊所需，應逐步建立自身軍工業，這可在「歐洲軍火公司」的幫助下進行；另外也需改善交通基礎建設，如此在外敵入侵時才能迅速輸送部隊至危急地區。
四、增加德國顧問團人數，並讓德國顧問參與軍政部改組、掌握軍費，好達成軍火工業發展。
大概是有感於中日雙方衝突日漸頻繁，賽克特還在文章中強調：「依本人來看，在長江流域重要據點設置炮台及魚雷，以封鎖敵艦通航和侵襲，為刻不容緩的急務，如此才能保障國家政治及軍事中心的安全(這裡指的就是首都南京)。」

蔣介石對於賽克特的建議極為讚揚(個人覺得老蔣最欣賞的，大概就是讓自身大權在握的建議了)，在依依不捨的目送老將軍回國後，他迫不及待的對手下說：「我們國家要建軍，建軍是不容易的事，主持建軍的人要具有很高的學識經驗與品德，賽克特將軍正是這樣一個勝任的人！」
接下來蔣介石展開對賽克特瘋狂的「追求」，首先在賽克特還在歸國旅程中，蔣介石就寫信給他，大致內容可以簡略為：「賽老將軍身體好不好呀？我好想你呀，我對你可是覺得相見恨晚呀！你的建議我都開始照做了，然後順便想跟你反應一下，那個魏澤爾也不是說他能力不行，但他還是有許多缺憾，然後你真的好優秀，你覺得我可以怎麼辦？」(說真的，我把老蔣的公文做好以上整理後，現在一整個覺得肉麻到起雞皮疙瘩。)
之後蔣介石又對德國放話：「你不讓賽克特將軍來華擔任顧問團團長，我索性找法國的貝當元帥組新的顧問團！」

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這裡岔題一下，蔣介石口中的貝當（法語：Henri Philippe Pétain），是法國一戰的民族英雄。在1916年，德軍進攻法國重鎮─凡爾登(這地號稱「巴黎鑰匙」，是通往法國首都─巴黎的交通要道；此外，凡爾登也是法國高盧民族的發源地)，貝當發下「不准敵人通過」的誓言，最終粉碎德軍的進攻，成功拱衛首都，可說是法國防守悍將的最強代表。

蔣介石這個放話的意思，我想就是：「我就要最好的外國顧問！你們德國如果不派最好的，我就找法國組隊！」
這可讓德國政府坐不住了，畢竟德國從中國市場收穫不少利潤，還可以獲得中國的特產─稀土，好發展高科技及軍事工業，更重要的是：要是中國轉跟死對頭法國合作，那對德國無異是巨大的損失。
所以德國政府同意賽克特擔任新任顧問團團長，剛回到母國不久的賽克特，於是又要長途跋涉去中國就任了。但在臨行前，他決定先給魏澤爾發個通知。

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「我即將在1934年3月前往中國，接替你的顧問團長職務，不知將軍是否願意留在中國和我一起共事？」

接到老上司訊息的魏澤爾，起先雙手不住地顫抖，接下來就是一聲爆喝：「這簡直是無恥的勒索！」
接下來魏澤爾對著代為轉達的德國軍官一陣劈頭痛罵(我覺得那軍官真衰)：「當初是我建議蔣介石讓賽克特來華訪問，我本來希望以前的老上司為顧問團增加聲勢，方便開展顧問團工作，結果賽克特竟然搶我工作，還要我留下來一起共事？這是過河拆橋！簡直是無恥的勒索！」接下來魏澤爾對蔣介石放話：「中國政府敢再跟賽克特有所聯繫，我就立馬走人！」

聽聞此言的蔣介石只覺得好氣又好笑：「娘希匹，本來就要你這普魯士頑固走人呀。」

於是1934年3月，賽克特將軍二度來華，成為新一任的顧問團團長。與此同時，魏澤爾忿忿不平的打包走人，臨走前他還做了一件事，各位要不要猜猜看他做了麼？

魏澤爾在臨走前，寫了兩份「整理部隊建議書」，首先他先總結目前部隊狀況：「華北戰事足以證明，顧問團在中央軍所施用的訓練及戰鬥原則完全適當。其顯著的進步，在於這四年來中央軍校的新式軍官訓練。中國人民確能練成良好陸軍，在先前基礎上繼續建設陸軍及發展，自然能建造出強大的國軍。」接下來，他從武器、練兵方式、軍事組織設計、軍事部門改革、面對日本未來侵略應採取戰略，全部都提出改進的建議。
蔣介石細讀了魏澤爾的臨別之言，然後告訴屬下：「我覺得魏澤爾的意見很正確，是陸軍進步的關鍵，將全書抄錄給相關單位實施，並且要回報給我結果。」

寫到這，我想評價魏澤爾：「真是一位實在的人物，克盡職責到最後一刻，並且能提出對手都認為中肯的建議。雖然退場的並不完美，但在中德合作史上已經留下扎實且深刻的功績。」

而隨著賽克特的到來，中德合作的格局將再發生巨大的變化。

圖片為：漢斯‧馮‧賽克特上將

【優質平穩增長股新地】

新鴻基地產發展有限公司
SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.

股票代號：0016
每股盈利：$8.12
股息率：4%
市值：$3500億
業務類別：地產業
集團主席：郭炳聯
主要股東：鄺肖卿家族（26.7%）
集團網址：http://www.shkp.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：916／682／856／853／827
未計投資價值變動的營業溢利（億）：289／296／354／379／355
盈利（億）：327／418／500／449／235
每股盈利：11.3／14.4／17.2／15.5／8.12
每股股息：3.85／4.10／4.65／4.95／4.95
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

新鴻基地產（新地）是香港主要地產發展商之一，核心業務是地產發展業務及物業投資，另外亦包括經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務。

新地亦持有多間上市公司之股份權益， 包括數碼（0315）、載通（0062）、新意網集團（1686）及永泰地產（0369）等。新地於1972 年上市，集團僱員約37,000 名。

【圖1】--新地業務架構

--地產的價值--

雖然新地有多種業務，但最主要的仍是地產，當中包括發展地產，即建成物業後出售，這主要是住宅物業；另一是物業投資，即長線持有作收租，這主要是寫字樓及商場。

香港本質上地少人多，土地必然是有價值的資產，因此從事地產發展的企業，往往都有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意，產品會因時間而不斷貶值，故此要不斷減價；反之，若所售賣的貨品會持續升值，那就不用與時間競賽，同時更具有加價的能力，這成為企業本質的優勢，而地產就是這一類。

即是說，在香港經營地產生意，只要能在行業中佔到一席位，已經是穩賺的，而地產業的毛利比其他行業高，加上地產業亦有一定的門檻，令行業結構變化不大，地產商的獲利能力甚高。

不過，香港地產業，增長最高增的年代已過，雖然仍有一定的利潤，但已經不能稱為十分好賺。因此，新地已只能定義為平穩增長股，不是高增長類股。

--業務分析--

【圖2】--新地在香港的土地儲備

【圖3】--新地在香港的土地儲備結構

新地在行業的優勢可說是不少，首先是品牌，有物業投資經驗的人都知道，新地物業的質素在行業裡不差，這會產生一定的品牌作用，對新地有利。

另外，新地的規模在行業裡數一數二，這亦是地產企業的優勢，因為不少大型地產項目，都不是中小型地產商有能力發展的，而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢；加上地產行業的結構，會造成強者愈強的情況，故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合，上圖的「已落成業務」，絕大部分作出租或投資，持有超過3,000萬呎的物業，整體出租率保持在約95% 的高水平（在正常經營環境時期），每年收租超過百億。

新地持有不少優質物業（有些全權擁有，有些持有部分權益），如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等，可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定水平，而優質物業租金的特性是長遠計會不斷上升，因此持有這些物業的新地，長線收入不會差，而此企業亦有一定的質素。

--中國業務平穩--

【圖4】--新地在中國的土地儲備結構

新地亦保持發展內地地產業務，其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎，其中逾過半為高級住宅或服務式公寓，其餘是優質寫字樓、商場和酒店。

此外，新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業，主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

中國近年的樓價向上，雖然中短期會有上落，但在長期而言，樓價仍會處向上的格局，這對於擁大量土地儲備的新地有利。

不過，新地發展中國業務的速度，比過往年有所減慢，雖然仍保持發展，但就不是高速模式，投資者不能視中國業務有很大的增長動力，只能視為平穩。

--疫情對物業價值影響--

疫情令更多人在家工作，以及減少外出消費，的確令人們對物業需求減少，但問題是，這是一個中短期現象，或者是長期現象。

先講在家工作，疫情令寫字樓需求減少，同時令不少公司嘗試在家工作政策，這可以為部分公司節省成本，當疫情完結後，相信有部分公司，仍會保守部分在家工作的政策，不過，我自己都有聘請員工，要他們全部全面在家工作，營作上有點難，同時我未能100%安心，因此，我相信不少公司都會有類似情況，就是部分在家工作，但不會全面。

至於消費方面，網購對實體消費的確有影響，但實體的商店仍然有當中的價值。因此，最多只是影響，無可能全面取代。

因此，物業的長期價值仍在，無論是發展、還是收息，不過，增長力及賺錢能力就不及過往。

--投資策略--

綜合來說，新地有一定的規模、質素、品牌，而當中有物業發展及收租部分，令盈利更為穩定，可見新地有一定質素，是不錯的優質企業，有長線的投資價值，但就不是高增長類，只能視為平穩增長、收息型企業。

新地的主要收入來源仍是香港地產，而香港地產經過過往多年的上升週期，難免會出現回落，但就算有波動，相信只是中短期的調整，長遠仍處向上的格局。

而從事發展物業，以及擁有龐大香港物業組合的新地，若因香港樓市有中短期法動，中短期的股價將受影響。

長遠而言，香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長，都是不變的事實，令香港物業長遠升值的本質不變，而這必然令大型地產商受惠，所以新地的長遠價值仍在。

現時處合理價，對於較保守，追求股息及基本增長的投資者，這是一個不差的選擇，由於入場費較高，可以考慮用月供的策略。這股可長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【優質平穩增長股新地】

新鴻基地產發展有限公司
SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.

股票代號：0016
每股盈利：$8.12
股息率：4%
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業務類別：地產業
集團主席：郭炳聯
主要股東：鄺肖卿家族（26.7%）
集團網址：http://www.shkp.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：916／682／856／853／827
未計投資價值變動的營業溢利（億）：289／296／354／379／355
盈利（億）：327／418／500／449／235
每股盈利：11.3／14.4／17.2／15.5／8.12
每股股息：3.85／4.10／4.65／4.95／4.95
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

新鴻基地產（新地）是香港主要地產發展商之一，核心業務是地產發展業務及物業投資，另外亦包括經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務。

新地亦持有多間上市公司之股份權益， 包括數碼（0315）、載通（0062）、新意網集團（1686）及永泰地產（0369）等。新地於1972 年上市，集團僱員約37,000 名。

【圖1】--新地業務架構

--地產的價值--

雖然新地有多種業務，但最主要的仍是地產，當中包括發展地產，即建成物業後出售，這主要是住宅物業；另一是物業投資，即長線持有作收租，這主要是寫字樓及商場。

香港本質上地少人多，土地必然是有價值的資產，因此從事地產發展的企業，往往都有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意，產品會因時間而不斷貶值，故此要不斷減價；反之，若所售賣的貨品會持續升值，那就不用與時間競賽，同時更具有加價的能力，這成為企業本質的優勢，而地產就是這一類。

即是說，在香港經營地產生意，只要能在行業中佔到一席位，已經是穩賺的，而地產業的毛利比其他行業高，加上地產業亦有一定的門檻，令行業結構變化不大，地產商的獲利能力甚高。

不過，香港地產業，增長最高增的年代已過，雖然仍有一定的利潤，但已經不能稱為十分好賺。因此，新地已只能定義為平穩增長股，不是高增長類股。

--業務分析--

【圖2】--新地在香港的土地儲備

【圖3】--新地在香港的土地儲備結構

新地在行業的優勢可說是不少，首先是品牌，有物業投資經驗的人都知道，新地物業的質素在行業裡不差，這會產生一定的品牌作用，對新地有利。

另外，新地的規模在行業裡數一數二，這亦是地產企業的優勢，因為不少大型地產項目，都不是中小型地產商有能力發展的，而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢；加上地產行業的結構，會造成強者愈強的情況，故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合，上圖的「已落成業務」，絕大部分作出租或投資，持有超過3,000萬呎的物業，整體出租率保持在約95% 的高水平（在正常經營環境時期），每年收租超過百億。

新地持有不少優質物業（有些全權擁有，有些持有部分權益），如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等，可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定水平，而優質物業租金的特性是長遠計會不斷上升，因此持有這些物業的新地，長線收入不會差，而此企業亦有一定的質素。

--中國業務平穩--

【圖4】--新地在中國的土地儲備結構

新地亦保持發展內地地產業務，其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎，其中逾過半為高級住宅或服務式公寓，其餘是優質寫字樓、商場和酒店。

此外，新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業，主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

中國近年的樓價向上，雖然中短期會有上落，但在長期而言，樓價仍會處向上的格局，這對於擁大量土地儲備的新地有利。

不過，新地發展中國業務的速度，比過往年有所減慢，雖然仍保持發展，但就不是高速模式，投資者不能視中國業務有很大的增長動力，只能視為平穩。

--疫情對物業價值影響--

疫情令更多人在家工作，以及減少外出消費，的確令人們對物業需求減少，但問題是，這是一個中短期現象，或者是長期現象。

先講在家工作，疫情令寫字樓需求減少，同時令不少公司嘗試在家工作政策，這可以為部分公司節省成本，當疫情完結後，相信有部分公司，仍會保守部分在家工作的政策，不過，我自己都有聘請員工，要他們全部全面在家工作，營作上有點難，同時我未能100%安心，因此，我相信不少公司都會有類似情況，就是部分在家工作，但不會全面。

至於消費方面，網購對實體消費的確有影響，但實體的商店仍然有當中的價值。因此，最多只是影響，無可能全面取代。

因此，物業的長期價值仍在，無論是發展、還是收息，不過，增長力及賺錢能力就不及過往。

--投資策略--

綜合來說，新地有一定的規模、質素、品牌，而當中有物業發展及收租部分，令盈利更為穩定，可見新地有一定質素，是不錯的優質企業，有長線的投資價值，但就不是高增長類，只能視為平穩增長、收息型企業。

新地的主要收入來源仍是香港地產，而香港地產經過過往多年的上升週期，難免會出現回落，但就算有波動，相信只是中短期的調整，長遠仍處向上的格局。

而從事發展物業，以及擁有龐大香港物業組合的新地，若因香港樓市有中短期法動，中短期的股價將受影響。

長遠而言，香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長，都是不變的事實，令香港物業長遠升值的本質不變，而這必然令大型地產商受惠，所以新地的長遠價值仍在。

現時處合理價，對於較保守，追求股息及基本增長的投資者，這是一個不差的選擇，由於入場費較高，可以考慮用月供的策略。這股可長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）