210720品觀點 看屋陷阱非必然 物件是優是劣因人而異
新聞原址→https://www.pinview.com.tw/news/7989

常針對時事發表看法、風格幽默的知名作家黃大米，近日公開「6種房仲業者常用的話術」提醒看屋買屋時千萬注意，例如：當房仲說「這間房子的設計的很巧妙，住起來有魔術大空間的感覺」，意思其實就是「房子很小」。

記者／鄒韻婷 採訪報導......↓

「這個建案離塵不離城」意思是「建案遠的要命」；「房子陽光充足，日本人最愛這種房子」，意思其實是「西曬很嚴重」；「這房子你買的是地段，而不是房子」，言下之意是「房子不是很好，你要砍掉重練」；「這房子戶數很少，住戶單純」，其實是指「請不起24小時的管理員」；「這條巷子很安靜，很適合居住」，是指這帶人煙稀少，且很多死巷，未來要增值並不容易。

不過，也有房仲業者不太認同，房仲作家陳泰源表示，魔術大空間不一定指的是空間很小，也可能是收納空間規畫的很棒、有做隱藏式的收納櫃，另個魔術空間的意思，是指室內挑高、有夾層的房子。

對於「離塵不離城」業者也不是很認同，陳泰源說，多半離塵不離城的房子，是指剛好物件旁邊有公園、擁有鳥語花香的環境，可是它其實就是在城市或市中心，這也是說得通的，不一定指遠的要命，以陽明山、新店青山鎮為例，就是離塵不離城的豪宅，所以說是陷阱也不一定正確。

另外，以台北人、基隆人來說常常下雨，東西容易發霉、還要用除濕機，對北部人來說，西曬不一定不好，有些人可能是喜歡的，台語俗話說，「坐東向西，賺錢沒人知」，其實在風水上，坐東朝西房子並沒有不好。

而住戶單純、戶數少管理費就會比較高是必然的，請24小時的管理員自然會花比較多的費用，同理如果是一層一戶的高級住宅，住戶就不會在意管理費用高。

陳泰源指出，不一定要無尾巷才會安靜，8米以下的巷子車流量不多，本來就比較安靜，6米巷依法規不能開餐飲營業，自然更安靜，但伴隨而來的可能因為路幅小，是單行道、進出比較不方便，可能日照比較不充足。很多事情都是一體兩面，一間房子的狀況本來就是有優點也有缺點，買家看屋時，只要聽得懂仲介在說什麼就可以了。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210720.html

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常針對時事發表看法、風格幽默的知名作家黃大米，近日公開「6種房仲業者常用的話術」提醒看屋買屋時千萬注意，例如：當房仲說「這間房子的設計的很巧妙，住起來有魔術大空間的感覺」，意思其實就是「房子很小」。

記者／鄒韻婷 採訪報導......↓

「這個建案離塵不離城」意思是「建案遠的要命」；「房子陽光充足，日本人最愛這種房子」，意思其實是「西曬很嚴重」；「這房子你買的是地段，而不是房子」，言下之意是「房子不是很好，你要砍掉重練」；「這房子戶數很少，住戶單純」，其實是指「請不起24小時的管理員」；「這條巷子很安靜，很適合居住」，是指這帶人煙稀少，且很多死巷，未來要增值並不容易。

不過，也有房仲業者不太認同，房仲作家陳泰源表示，魔術大空間不一定指的是空間很小，也可能是收納空間規畫的很棒、有做隱藏式的收納櫃，另個魔術空間的意思，是指室內挑高、有夾層的房子。

對於「離塵不離城」業者也不是很認同，陳泰源說，多半離塵不離城的房子，是指剛好物件旁邊有公園、擁有鳥語花香的環境，可是它其實就是在城市或市中心，這也是說得通的，不一定指遠的要命，以陽明山、新店青山鎮為例，就是離塵不離城的豪宅，所以說是陷阱也不一定正確。

另外，以台北人、基隆人來說常常下雨，東西容易發霉、還要用除濕機，對北部人來說，西曬不一定不好，有些人可能是喜歡的，台語俗話說，「坐東向西，賺錢沒人知」，其實在風水上，坐東朝西房子並沒有不好。

而住戶單純、戶數少管理費就會比較高是必然的，請24小時的管理員自然會花比較多的費用，同理如果是一層一戶的高級住宅，住戶就不會在意管理費用高。

陳泰源指出，不一定要無尾巷才會安靜，8米以下的巷子車流量不多，本來就比較安靜，6米巷依法規不能開餐飲營業，自然更安靜，但伴隨而來的可能因為路幅小，是單行道、進出比較不方便，可能日照比較不充足。很多事情都是一體兩面，一間房子的狀況本來就是有優點也有缺點，買家看屋時，只要聽得懂仲介在說什麼就可以了。

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【透天買氣夯 防疫宅、首購族的新寵】
透天產品獨立門戶，有天有地，未來改建還有完整的土地持份，向來被視為最保值的房產選擇，不過隨著少子化和房價高漲，年輕購屋者為了擠身都會區，逐漸「捨透天、買大樓」...

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總共有兩戶要賣!!
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第一次來到青山鎮豪宅區的時候 真的深深被環境所吸引 決定帶大家看一下 新店第一富人區 的房子 徵求新鄰居

炎天暑月，天水圍宛如一座密樓圍城，滴風不漏。
高樓下，一路之隔，有一處奇怪空曠地。內有一家小醬油廠，和一排排深啡色的瓦缸。
醬油廠和瓦缸是一個中年男人的命根。
男人叫黃國輝，九龍醬園第三代掌舵人。他一生，與醬油有糾纏不清的關係。
曾經忽視到珍而重之。
今天，他每年的生日願望，是長命百歲。人健在，醬園才可繼續在空地上，親吻陽光。

九龍醬園，100年老字號，但無論工廠招牌，產品招紙，甚至黃國輝的卡片上，都很少出現九龍醬園一名。有的，只是美珍這兩個大字。當中原來有轉折。1917年，黃和甫（黃國輝的爺爺）和幾個鄉親合作，創立「美珍醬油菓子廠」，生產豉油、醬料、涼果、酸果等，主要賣埠歐洲。生意一直不俗，直至1941年，香港淪陷，因正值日本攻打美國，見「美珍」招牌有個美字，頓生憤懣，切斷外銷之路。當時已傳到第二代黃洪（即黃國輝的爸爸），將美珍改名，其時醬園設於九龍城，遂信手拈來「九龍」一名，專注內銷，獲不少街坊食客賞識，亂世現生機。戰後，他們決定保留九龍醬園字號，服務香港，美珍繼續主攻外銷市場，花開兩朵。「所以九龍醬園，其實即是美珍。」


五十年代是豉油盛世。「我聽阿爸講，香港嗰時有五大家頭，華珍、宜珍、冠珍、美珍、品珍，我們排第四，嗰陣好巴閉，做豉油真係有出頭天。」當時香港經濟起飛，九龍醬園出口內銷生意兩得意。那時坐巴士不過一毛幾角，他們卻能靠賣豉油，年賺過百萬。全盛時期，西環、中環、銅鑼灣、天后和筲箕灣皆有分店。九龍醬園，於醬油界是無人不曉的巨人。
奈何到八十年代，地價急升，需要大片土地的豉油業大受打擊，又因粗製、廉價豉油氾濫，令珍字輩老派豉油廠一顆一顆墮落，有的移民，有的轉行，有的不再生曬豉油，輝煌日子成絕唱。美珍醬園，也要從九龍城搬到元朗屏山，部分廠房被迫北移至大陸，門市只餘嘉咸街一家，他們更獨靠美珍的外銷生意，補貼九龍醬園的本地生產。黃國輝說笑道：「如果當時無賣塊地畀政府，留到依家，可能好似人哋賣豉油賣到起咗XX花園。」八十年代是豉油業最艱難的時間，偏偏黃國輝卻在這時接手祖業。


人在異地 方知誰最珍貴
天天吃着豉油，小伙子不會細味其中，到失去時，才發覺有些東西留在心中。黃國輝18歲到加拿大留學，大學讀農務系，習慣當地生活，惟獨吃不慣西餐，轉吃中餐，卻又覺得不對勁。初時以為水土不服，後來才知是豉油「出事」：「我食靚豉油長大，以前唔覺亦唔識珍惜，身在福中不知福。」有次，爸爸到加拿大探他，帶來一樽自家出品，他吃後，雙眼發光，是從前吃慣純正的味道，是自己深處味覺的記憶。他開始重新審視自己的祖業。
1981年，29歲的黃國輝，決定回流香港，試過出外找工作，「漁農署、ICAC都請我，係幾巴閉。」但還是心繫家業，最終被父親說服，加入醬油廠。黃家三兄弟中，只有他肯承繼。「始終要有人做。阿哥喺加拿大當會計師，細佬啱啱結婚有家室，我最吊兒郎當，所以阿爸氹我入局，哈哈。」開初他抱着一試無妨的心，但一栽進去，才發現有他珍視的價值。
黃國輝在外地十年，浸過鹹水，知道天空很闊。但自從踏進廠房，他才驚覺原來一家小小的醬油廠，一樣是個大千世界。祖傳家業，秘釀一支豉油，材料、時間、工夫全部都很重要，絕不能急功近利。
製豉油，先要將黃豆烚熟。再將麵粉與黃豆拌勻，給菌營養，讓它通氣。接着是上糟，將黃豆放進攝氏40至42度的房間內，發酵一星期。然後於缸內，淘入攝氏18度的鹽水，在陽光下生曬，平均曬期100日。
「陽光可分解黃豆內的胺基酸，是最天然最乾淨的方法。」九龍醬園的豉油之所以好味，全因其堅持生曬，跟外頭用機器弄乾，風味是兩碼子的事。陽光好，黃豆的胺基酸分解得快一點，豉油會呈黑漆，味道濃郁，豆味猶存，色香味俱全。但若陰天下雨，黃豆未能及時分解胺基酸，色澤未夠，味道稀淡，惟有多熬一會，延長收成期。一切就是這樣要望天打卦，導致不能大量生產。

擇善固執 帶來意外收穫
九龍醬園現時共賣五種豉油，不少都走高質路線，專攻食家市場。經天然生曬的，主要分為「頭抽」及「二過」兩種釀製方式。最招牌的是「頭抽」，用燉雞打個比喻，一隻雞燉一鍋湯，頭啖湯永遠是最濃縮，自然鮮味十足，稱作「頭抽」，加水煮下一鍋的，必然會變淡，那稱作「二過」。其「金牌生抽皇」及「金牌抽油皇」均是頭抽，放瓦缸100日，味香濃，豉味足，賣百多元一瓶，依然有價有市。次一點是天頂、原生抽、甜豉油等，是抽走頭抽後，再加鹽水曬100日而成，正是二過，各賣七十餘元，味道次一等，但依然甚具風味。

他們的豉油與別不同，還因其古董瓦缸，白天吸收，晚上懂透氣呼吸，令豉油味道更鮮活，是石缸無法比擬的味道。可惜瓦缸屬古董，買少見少，加上佔地甚廣，不合成本效益，所以不少醬園，寧用化學方法取替，摒棄傳統。「瓦缸釀製，好多時會帶來一些意外收穫。」黃國輝順勢一指瓦缸邊緣，看到一些鹽的結晶，他說，那是盆鹽。
原來用瓦缸生曬黃豆時，水分蒸發，結成鹽霜，證明鹽度飽和。他隨即用鏟子，從盆中刮出棕啡色的結晶，再放到鋼造網子上，用錘子逐塊敲打。這就是盆鹽，味道帶豆香，鹹而鮮活，用來煮湯，往往令味道更添層次。但盆鹽難求，不常有，所以較少公開售賣，只在食家熟客之間流傳。黃國輝續道，有時夠產量也會賣，但要一百元一小瓶，屬寶中之寶。
即使能製作出高質產品，但豉油生意，在香港，還是不易為。九龍醬園內銷本地，只佔公司的10%，黃國輝需要靠外地訂單，才可找到生存空間。「我們現時最大出口國是荷蘭，荷蘭一個省的訂單，都大過香港啦。貨櫃小的20呎，大的40呎，一落地就收錢。」他們把豉油、醬料、酸果等，用美珍名義，出口到外國，有華人的地方，有中菜的地方，就有他們蹤影。反觀香港市場呢？實在細小，「邊度有得賺呀？計時間、心機、人工，最多打個和。」但黃國輝卻甚聰明，知道香港食家多，懂得欣賞高質豉油，專攻優質市場。論質素，美珍出口到外國的，根本沒法比，就算是AA級，也不過從石缸中榨取。「外國人唔識分，睇價錢做人。係香港食家食客先食得咁招積。」黃國輝從來沒想過放棄香港市場，他只想在狹窄的路上，找出生機。
是故九龍醬園也兼賣不少偏門的失傳食品，如夏天時令的仁稔。「以前錦繡花園附近滿山都係，後生仔未必知係乜！」現時在香港難找，他們惟有從國內特地找回來，每年只有五六月當造，較罕有。將它用豉油與糖醃製，製成小吃，酸酸甜甜，清爽盎然，是悶熱夏天的最佳涼伴。「齋做豉油，齋做香港，真係無得賺，惟有兼做其他，咁先有利可圖。」

不離不棄 路上注滿記憶
黃家大部分人，已經移民加拿大落地生根。惟獨他和父親，這些年為醬油廠鎮守香港。「我唔鍾意嗰邊嘅生活，嘢食唔得，我條根喺香港，始終唔想離開。」他寧願辛苦點，做太空人兩邊走，也從未想過離開。爸爸幾年前過身，工作到九十歲，每個星期落廠一次。黃國輝迄今也六十有七：「我沒冀望下一代接手，反是希望自己健康，做多30年。」他的子女都身在加拿大，暫未有人想回來幫手。兜兜轉轉，就只剩下他，孤身走我路。
黃國輝如老爸一樣，天天回廠，一個人，偶而會想起從前的日子。那是人生中最快樂的時光，只是當時不知道；他拖着爸爸的手回廠上班，「以前未有屯門公路，行青山公路入廠，好遠，路邊都是牛，好似去旅行咁開心。」言教不及身教，老爸日復日的工作，竟影響了身邊的年輕人。黃國輝應承過爸爸，一日人在，一日都有九龍醬園。
「我好記得，爸爸好勤力，總係做嘢到深夜。有一次，晚上離開工廠，街冇晒街燈，阿爸開車摸黑搵路，搵咗足足一個鐘，佢一直搵光嘅地方。」當年摸黑找路的畫面，就這樣烙在心中，當身在一片漆黑中，他仍相信會有路，和有光。

九龍醬園
地址：中環嘉咸街9號
營業時間：8am-6pm（星期日休息）
電話：2544 3697

撰文：莫小巧
攝影：謝致中
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一家餐廳能屹立近半個世紀絕不簡單，尤其在香港這個來去容易的社會。

集蘭冰室是長長青山道的其中一家店，60年代初便以辦館立足於520號地下，創辦人胡楚周夫婦70年代初見附近工廠打工仔多，轉型為冰室，兩人秉承潮州人慳儉勤勞傳統，凌晨才能睡覺清晨就得醒來，拉扯養大5個子女成材，冰室今亦交到二兒子胡榮光手中，小女兒一同幫忙。

胡榮光本來不想接手的。他中學畢業便隨大哥步伐到加拿大讀大學，後來在當地找到保險經紀工作，公司只有他一個華人，同事易相處又早放工，生活悠閒，加上當時全家已移民過來，冰室交由親戚打理，更無繼承家族老店之意。只是後來爸爸聽說冰室在別人手中愈來愈不濟，即使在加拿大生活無憂仍堅持回流，日日夜夜勸說子女接手卻無人願意，胡媽媽鄭麗清憶述，辛苦供書教學到子女大學畢業，當然不忍他們辛苦做回自己老本行，但又不捨一生心血付諸流水，有一晚，叫胡榮光到房間，說道：「你不用擔心，你接手後媽媽一定幫你做，你慢慢來也不要緊。」胡榮光終答應父母，1996年打算一起回來重整家業，爸爸卻在兒子答應後幾個月遽然逝世，胡榮光由本來不願接手，到今不能放手。


「剛開始時好辛苦，甚麼都不懂。」胡榮光從前只是幫忙落過單，其他冰室工作都得從頭學起，幸得媽媽在旁，把他介紹給供應商與茶客，手把手教他經營冰室之道。胡媽媽是個精明能幹的83歲婆婆，走路腰板挺直中氣十足，現在仍天天回來跟茶客聊天，聊天時一眼關七，有甚麼動靜立即吩咐兒女員工去做，收錢時心算極快，能幹利落得令人佩服。她感恩於年少有機會讀書之故，因而堅持「慳死自己都要供子女讀書」：「讀到書就是自己的資本。」在子女求學時期，她即使由早上七時沒停手做到凌晨一時，仍抽出50分鐘檢查子女功課，家庭、家庭生意全都管理妥貼，殊不簡單。

香港的餐廳來去如雲似水，留得低絕不簡單。誰家像集蘭冰室般，媽媽天天坐鎮老店，兒子獨當一面管理，女兒幫忙打理日常？屹立半世紀不過是因這是家之所在，不是說走就走。


集蘭冰室
地址：九龍荔枝角青山道520號地下
營業時間：星期一至五6am-7pm；假期及星期六6am-6pm
電話：2741 1187/ 2741 7680

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