【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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#週末可去淡海新市鎮試試新北智駕電巴168
#多了一種工作項目叫做自駕公車安全技術員

#自駕車 開始進入了人類的真實生活中，在台灣各大都市都有自駕車的實驗場域與計劃正在進行中，相信在各種園區接駁會陸續地實現 Level 3 自駕公車的服務。

自駕公車的來到也會重新定位過去「駕駛員」的這個職位，在決大部分由人工智慧駕駛車輛的狀況下，過去要隨時把手放在方向盤上的駕駛員，變成了監督突發狀況的安全技術員，那這個職位的JD會跟駕駛員一樣嗎？出了事故，責任要歸屬到人工智慧還是工人智慧？相關的法令齊備了嗎？

最近蠻紅的韓劇 #我的新創時代 #StartUp (https://youtu.be/JPyJSoHFNus) ，裡面有一段自動駕駛的測試片段給大家參考，雖然有滿滿的戲劇效果，但也呈現了自動駕駛在各種路況對於 AI 影像分析與光學雷達 #LiDAR 的演算法困難度真的極高。

目前谷歌 Waymo、Uber、Tesla 都朝向 Level 4 無人自駕車發展，未來勢必會重新定義人類移動生活的框架，在電動車價格大幅降低與開車成本逐漸接近於零的時候，出行租車 MaaS (用多少付多少) 將會跟騎 YouBike 一樣成為生活常態，基於數據驅動的 AIoT 服務也會無所不在。

大家有空可以去試試搭乘自駕公車，不只是身歷其境感受其煞車系統調的舒不舒適，而是嘗試在心理上能不能接受人工智慧逐漸主導掌握的智慧生活方式。

『新北智駕電巴由 #中華電信 與 #勤崴國際、淡水客運合作開發，今年8月開始半封閉環境載客，共1.2公里，一趟可載運8名乘客，昨日開放混合車流載客。交通局表示，智駕巴士將從現有的2個點擴展至5個點，橫跨淡海新市鎮，計畫已送出，待交通部審核通過便可執行。』

新北智駕電巴上路載客 煞車有改善
https://lnkd.in/gNQeE4s

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#智慧家庭 #智能家居 #smarthome #智慧城市 #smartcity

【護台工程持續推動：中資來台投資未來將從嚴審查】

經過多次的關心與呼籲，近日經濟部終於預告即將修正《陸資來台許可辦法》針對中資的定義，方向包括：
一、從現在的中資定義需要綜合持股超過3成的持股比例才叫做中資，改採逐層認定，也就是擴大中資透過第三地區公司來台需要審查的範圍。

二、增訂中資以協議或其他方式控制公司均為投資行為。

三、限制中方黨政軍所投資之企業來台投資，而不是現行的只有限制中國軍事目的相關的投資。

過去我們看到許多被質疑是假外資真中資的案例：比方按照現行的規定，究竟蝦皮的母公司SEA算不算中資呢？

SEA集團的中資持股占比，必須按股東公司的中資持股占比計算，據了解，騰訊至少有4成股東非屬中資，若以騰訊中資占比6成，且持有SEA集團39.7%股份來算，SEA集團中資占比不到24%，未達30%門檻，因此在台灣成立子公司蝦皮不用經過許可。但是我們就能說SEA沒有中國資本的影響力嗎？

**20200825 更正：
『以上資訊是根據2017年12月28日中央社新聞報導，投審會官員表示，台灣蝦皮等3家公司可認為屬於SEA集團的子公司，而持有SEA集團39.7%股份的大股東騰訊也應可認定是中資 (https://reurl.cc/VX3YlA) ；不過根據Sea Limited提交予美國證券交易委員會之2019年20-F年報（https://reurl.cc/R16Yo6）顯示，騰訊集團對Sea Limited之持股比例已降為25.6%，特此更正』

今年六月時我們和經濟民主連合召開記者會，要求蔡政府不應追隨馬政府對於中資相關的政策，並請國安會和經濟部檢討中資規範 。當時我們便指出，陸資來台許可辦法6年未修正、開放中資業別9年未修正。2009年馬政府訂立四項主要規範，正式開放中資來台投資之後，還分別曾於2015年、2014年、2012年、2010年修改「投資許可辦法」、「設立分公司辦法」、「投資業別項目」、「控制力定義」。其中「控制力定義」綜合持股30%的認定，讓許多我們認為實質上應該是中資的，來台卻不用經過許可。

而透過修改「投資業別項目」，馬政府擴大允許中資來台經營範圍，至今服務業與公共建設領域中，超過半數的項目已開放中資投資，在製造業中更有高達95%的類別項目開放，其中甚至包括資料處理網站代管、大眾交通運輸業電腦系統設計服務業、新市鎮開發、積體電路製造業、半導體封裝及測試業、電子及半導體生產用機械設備製造業等涉關國安的敏感項目，都讓中資易於進入台灣市場當中。

以經民連召集人賴中強於宣布成立「中港資觀測站」記者會中提到的「物流業龍頭嘉里大榮」為例，今年五月，嘉里大榮老闆郭鶴年加入董建華、梁振英召集的統戰組織「香港再出發大聯盟」，讓人驚覺控制台灣物流業的香港嘉里集團，是如此地迎合中共政權、打擊香港民主。中港資聯手對台進行「以經促統，以商圍政」，正是中國利用經濟交流逐步控制台灣社會，侵蝕台灣的民主體制，進而達到統戰的手段之一。

終於，我們看到經濟部預告即將修正《陸資來台許可辦法》，雖給予認同支持，但我們認為只是改這個許可辦法針對中資的定義依然是不夠的。除了尚未因應港版國安法對中資更容易假港資來台的問題外，現行《兩岸條例》依然需要強化各種管制中資來台的手段，比方對中資的定義改採「重大影響力」、強化事前申報揭露機制、規範股東身分資格的方式，強化行政調查、增訂中資透過人頭違法來台的人頭罪、後續抓到後的金流處理和管制，以防止中資容易假外資繞道進台灣，會是接下來我們努力推動修法的方向。

再此要特別強調，中資來台從嚴審查與相關防範措施並不是要限縮或反對消費者的選擇，而是根據國際上許多案例顯示，若掌有重大影響力之中資企業，也更容易達到對該國促統及言論審查等目的，台灣基進長期推動護台防中之工程，為的是守護台灣主權與自主性，作為黨籍立委，這只是我們推動前進的一小步，未來仍有漫長的道路須持續努力，也請大家和我們一同關注。