［絶非廣告］天地良心，寫廣告寫成咁，一定畀客或者公關黑名單。本人一般係好識撈的。

1. TLDR：星州唔炒輪，唔通炒米？正如馬克吐溫唔吐溫，唔通吐痰？山口素弘唔素弘，唔通掃黃？（呢個句式明顯抄林振強，但我已唔記得佢原文係用乜嘢例子）

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2. 香港嘅新輪商，登登，就係我舊東家（唏一夜夫妻都百二蚊，何況我做咗年幾，拎咗好多個百二蚊），星展銀行。這不是愚人節

3. 個重點唔係 星展咁XX 都學人出輪—大把更加XX 嘅公司都出輪啦，星展喎大佬，好長時間係東南亞最大市值公司（唔肯定而家仲係咪，視乎SEA你當唔當東南亞公司），好失禮你？

4. 咁你咩Macquarie都出做輪商啦（死咗未？我對上一隻買嘅輪就係Macquarie，十幾年前嘅事），「我知Macquarie在澳洲好大」（其實都唔係，迫科CBA NAB ANZ WestPac後都未到佢，有冇話你知我係睇銀行股的？），但，we talking about 新渣坡 ok？新加坡LP（＊）咁大嘅地方，600萬人，又唔似香港咁有大陸公司上市（坡國上嘅大陸公司就算鳩數啦），但股市市值好長時間係東南亞最大—大佬你印尼講緊3億人呀！（其實印尼GDP係坡國4倍，see？坡國係金融中心呀）

5. 同朋友講起呢，個重點當然唔係「星展都學人出輪」，而係「而家先出」？

6. 的確，星展當然夠資格出輪有突，樓上都講咗。反而你可以奇怪係，做乜而家先出？朋友話頭，「個個炒美股啦仲有人炒香港窩輪牛熊證？」

7. 不過朋友此言我又唔係完全同意，首先，why not both？炒美股都可以照炒港股。況且，窩輪牛熊證可以買跌嘛，咁覺得騰訊爆煲嘅，咪瞓身家put 咯（Just saying，而星展出嘅正係騰訊輪，有call有put，可以幫襯下）。

8. 況且你睇港股每日嘅輪證成交，當然仲有大把人炒輪炒牛熊證。可能因為覺得自己眼光好準，可能唔想捱夜（但，邊個話買美股要捱夜？好多人以為買股票要日日望住佢，但你見我有時瞓到四點港股收市先起身），可能係覺得美股交易費貴（其實唔貴），或者覺得升咗好多，或者覺得「唔熟美股」（你以為自己好熟港股？）。Whatever．總之，睇多次呢段第一句。

9. 而另一方面，過去十幾廿年，最大嘅轉變係：發輪已經成為commodity business．呢個亦係商業社會嘅殘忍，或者進步。最初你就「認股證認法興」，後來就「買得準里昂輪」（行家戲稱「買得準你戇卵」，後來里昂都冇埋，變咗「買得準匯里輪」），仲有遠近馳名嘅「波法比餅店」（自己google）

10. 講過了，多數係歐洲嘢。里昂法興比聯（KBC，好多人都唔知點解係K，行家俗稱Kredit Bank），歐洲公司。最初就係請晒啲巴黎第X大學嘅數學家，法國出名多數學勁人，真的。

11. 但後來，人人有得抄啦，你識請法國佬我唔識？況且後來亦都有大陸仔印度仔嘅quant，一樣識講法文（嗰時匯理個quant頭同我舊老細相熟，係個踢拖但一口流利法文嘅大陸佬），點做pricing，用乜software，點行銷，點搞講座上電視，人人都識抄。波法比甚麼，只能搵第一輪水。

12. 任你講乜都好，呢啲鬥到最後係commodity business，你唔會因為A行輪后對波大啲就幫襯（我唔會啦下，我鍾意細胸），散戶都係睇貼唔貼市，多唔多成交，睇引伸波幅（＊＊）

13. 鬥到最後，咁鬥乜？就鬥funding cost，銀牙！呢啲就係歐洲行唔夠鬥嘅地方啦。眾所周知（你唔知嘅我話你知），波法比等等，在香港邊有deposit base？咁你出輪當然要有貨打底，錢從何來？歐洲行就只能靠問匯豐中銀之類日日借，當時我做蕉行都拆唔少出去。（有啲戇鳩仔真係以為輪商要同你對賭，錯，人地食硬你，使撚同你對賭睇好定睇淡騰訊）

14. 但星展，就係個funding cost夠低，見唔見張相寫撚住亞洲最安全銀行？信貨評級好多的說。況且，quasi 國企啦。我都話我去坡國，淡馬錫都肯見我聽我鳩up—何晶識我老鼠咩（當然我亦唔會見到佢），畀面星展之嘛

15. 你見到嘅係，之前N年好多歐洲行都收晒皮，開始少人競爭，亦都有返啲肉食，所以可能而家想入場咯。

16. 仲有一樣嘢，睇嘢不能咁狹窄啦。你出輪之餘，又掃埋正股做對沖，但你又可以出埋產品畀private bank嘛。成套咁睇的。得罪講句，你KBC啲private bank，同星展點比？我唔止淨係賣香港喎，坡國馬國仲有大把……客。

17. 以上種種，只係我猜測，冇任何內幕，冇問過任何做星展嘅人。但星展啲嘢，OK架，可以幫襯下。

18. 話時話，做quant我就冇料啦，星展搵唔搵人做廣告post？Inbox我，一場舊相好，畀個特價你，保證唔講粗口。

19. 正文講完，但，當然後記仲好睇。

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20. 首先講個好簡單嘅故事：話說我在星展嘅年代，真係有次有間PR公司搵我，叫我宣傳某銀行嘅產品，問得幾問，原來係星展。成件事好似你上Tinder Match返自己老婆咁。PR問我介唔介意，我梗係唔介意，但我話你去問下你個客aka星展介唔介意，當然成件事就冇咗下文。但，我真係覺得something is wrong，星展肯畀錢街外人，然後街外人搵我喎。

21. 不過講返，我對星展真係無仇無恨，固然佢有大公司嘅老味嘢，但亦有大公司嘅好嘢。人工高（還好啦，陣間講）福利好（廿鳩幾日假，仲有士大夫供樓，搞到我幾乎買咗太古城）。你見我同啲星展舊同事都仲有食飯（你估我好得閒？），同啲舊客都仲有傾計，星展as a company 係OK的，「我係同我舊老細唔妥之嘛」

22. 遲下再寫個故事，但聽啲小朋友見工，話HR「壓佢價」，come on，C朗都減人工啦，supply and demand，老細當然係壓價，兩萬八請到嘅人點解要畀三萬？正如你想叫高人工，甚至有人吹大上一份工嘅人工（我從來唔會），咪又係昆鳩人賺到盡。哦，唔同，人地係仆街資本主義巨獸—咁你就米撚去做啦。

23. 我想講，我去星展嗰時，我開嘅人工，佢冇壓價之餘，仲加多咗啲畀我。「多五百都係多丫」（唔止五百嘅）。呢啲先係做大事嘛。其實我請人都係咁，一般你叫幾多我再畀高你，「又唔係我啲錢」。

24. 當然，入到去我冇加過人工，就係後話，一個仙都冇，雖然都只係年半。食得鹹魚抵得渴啦，喂但你條鹹魚越食越渴喎。咁你可以話我辦事不力廢撚柴，你做星展年年都加好人工，的確好多人係咁。但我又話你知，我去第間公司都係年年加人工，即使康宏咁XX都仲有加我人工（託我老細洪福，多謝）—結論？都係八字唔夾，早走早著。

25. 真的，唔夾咪分手，唔通我仲要去「好，我要好努力，證明畀你睇係你睇錯」，仲十八廿二咩，我使撚靠你「證明」咩，我去搵過份工咪最好嘅證明。

26. 其實唔應該講，但最後我都係忍唔住講。到我當時轉去星展呢，我啲朋友就叫我delete 晒以前啲Facebook Post，我話咩回事？佢地話，「你成日話人地係「保險箱都掉撚埋你嘅亞州最安全銀行嘛」」

27. 心諗，係喎，雖然我覺得我冇「成日」講（但今日又講多次），但，即係好似啲球員轉會咁，「咁轉去利物浦就梗係delete咗之前係咁串人嘅ig post」

28. 不過還是要講，「保險箱」呢單嘢真係太經典，開埠以嚟第一次喎！威唔威？更要留意，當時（2004年尾）我剛由教書轉去做銀行（蕉行嘛），真係深深震憾我心靈。我仲記得當日係標哥睇睇下報紙，自己在個位度講，「哈，啲坡佬咁撚樣都得喎」（原文照錄），當然仲要係有女同事在場。咁留意，當時我只係返工個幾月，試用期都未過，當然唔敢回佢「點撚樣呢？」。但以佢性格，當然自己主動講畀我地知。

29. 不過呢，諗深一層，扯，人地講「亞州最安全銀行」，講個credit rating嘛，講借錢存錢畀佢好安全之嘛，nothing to do with 保險箱喎。況且，to be fair，班友個個都拎一大舊錢和解啦，幾大舊冇人知，non-disclosure 嘛，但，肯定好大舊掩口費啦。Fair enough 啦。

30. 拿，有呢段，你可以肯定唔係廣告post啦。

（＊）這很經典 — https://bityl.co/8SED

（＊＊）我成日都話，香港地呢，屯門街市師奶都識講引伸波幅，金融普及程度肯定全球首位，啲咩學者話香港人金融知識不足都戇鳩。Try me，你去紐約去倫敦街市，試下問人咩叫縮vol？

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當日上車客可以變為換樓客。

【2015年買市區迷你單位 今日賣樓帳面輸逾104萬】https://bit.ly/3tFvTkc

荃灣中心 - 上車篇 by 諗sir｜真．樓盤傳真
https://www.youtube.com/watch?v=ieYg6OreLPE

YOHO MIDTOWN考察。元朗屯門買樓二選一邊面好？ by 諗sir 真 樓盤傳真
https://www.youtube.com/watch?v=SMje-V-QDYs

【按揭講場#8】失業率升至7.2% 樓市點解仲有新高成交？ by 汪敦敬 & 諗Sir
https://www.youtube.com/watch?v=lt0H1LTxKPE

剛曝光落實: 麥當勞沽舖，第2532成交(註冊)，成交2.6億， 感覺6分，鰂魚涌英皇道1060號栢蕙苑高層地下（Upper Ground Floor），建築面積約20277方呎，註冊以約2.6億元售出，呎價約1.28萬元，舖位目前由超級市場及幼稚園租用。

《信報》之前報導

麥當勞傳2.6億賣栢蕙苑收租舖。舖市交投轉旺，美式連鎖快餐店麥當勞亦加快出貨步伐，市傳以約2.6億元售出鰂魚涌栢蕙苑的收租舖位，逾半年沽售舖位共套現3.01億元。

市場消息透露，由麥當勞持有的鰂魚涌英皇道1060號栢蕙苑高層地下（Upper Ground Floor），建築面積約20277方呎，傳以約2.6億元售出，呎價約1.28萬元，舖位目前由超級市場及幼稚園租用。

土地註冊處資料顯示，麥當勞於1989年10月以1.5億元購入栢蕙苑高層地下及部分低層地下（Portion Of The Lower Ground Floor），部分低層地下一直用作經營麥當勞餐廳；高層地下曾為員工訓練中心，近年才改為出租。是次麥當勞沽出其中一部分舖位，賬面已大賺1.1億元，而現時餐廳部分則未有放售。

麥當勞在2019年5月一度放售6個收租舖位，包括當時估值高達10億元的尖沙咀星光行地舖，上述栢蕙苑舖位亦在放盤名單之中。但其後市道下滑，直到去年10月才成功沽出首個舖位，為屯門鄉事會路129至153號康麗花園地下14B舖，成交價4100萬元；連同最新沽出的舖位在內，已共套現3.01億元。

簽約日期大約是2021年5月。

Note: 評分基準，5分市值，10分超平，一分騙案(超貴?)

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今日《信報》 麥當勞沽舖: 第2532成交(市傳)，成交2.6億， 感覺6分，鰂魚涌英皇道1060號栢蕙苑高層地下（Upper Ground Floor），建築面積約20277方呎，傳以約2.6億元售出，呎價約1.28萬元，舖位目前由超級市場及幼稚園租用。

《信報》

麥當勞傳2.6億賣栢蕙苑收租舖。舖市交投轉旺，美式連鎖快餐店麥當勞亦加快出貨步伐，市傳以約2.6億元售出鰂魚涌栢蕙苑的收租舖位，逾半年沽售舖位共套現3.01億元。

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可能疫情，我唔識欣賞: 第1878(堅-註冊)，感覺3分，屯門中央廣場海榮路22號地下B1舖，原叫價1800萬，成交1330萬，建築面積902呎，實用面積647呎 (闊30呎，深22呎)，樓齡21年， 樓底6.73米，向街舖，原業主2010年8月用313.8萬買入。租金20000萬元。回報1.8%。

租客是超越教育中心，已經做十年。

原業主持貨十年，大賺過千萬，也恭喜業主! 簽約日期是2020年7月3日。

(2020年7月31日晚上11時最新update，賣得咁貴原來是因為旁邊是起屯門西鐵站延伸線，that's why. 到時睇下啲人流點走。比高一分，4分啦)

成交比較:
19/09/2016，旁邊，B2舖，社區中心，建築:970呎，成交價$1450萬@14,948

29/07/2015，G17舖 建築:651呎，Backstage Hair Salon, 成交價$1096萬@16,835

*屯門中央廣場地下B1 建築902’*
淨租$20,000
租客：超越教育中心

屯門中央廣場地下B2 建築970’
租金$40,000
租客：勵行會

屯門中央廣場地下B3B 建築:460‘
租金$18,500
租客：補習社

*屯門中央廣場地下B3A 建築:819‘
*正在放租$30,000元 *

屯門中央廣場地下G19 建築:676‘
租金$30,000
租客：補習社

屯門中央廣場地下G17 建築:651‘
租金$25,000
租客：Backstage Hair Salon

屯門中央廣場地下G18 建築:621‘
租金$26,000
租客：7仔

屯門中央廣場地下G7 建築:676‘
租金$50,000
租客：海南面館

屯門中央廣場地下A1A 建築:850‘
租金$27,500
租客：凍肉舖

屯門中央廣場地下A1B 建築:210‘
租金$12,500
租客：雇傭中心

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